El TS obliga al banco a pagar todo el interés de demora de los gastos hipotecarios

Los gastos hipotecarios vuelven a estar de actualidad. El Tribunal Supremo acaba de publicar una sentencia en la que dictamina que la entidad bancaria debe abonar el interés legal al consumidor tras la anulación de la cláusula de gastos de un contrato de préstamo hipotecario desde la fecha en que el consumidor realizó los pagos, y no solo desde la fecha de la reclamación extrajudicial.

El pleno de la Sala Primera resuelve, por primera vez, cómo deben calcularse los intereses devengados por las cantidades que el banco debe restituir al prestatario tras la anulación de la cláusula de gastos de un contrato de préstamo hipotecario.

El Juzgado de Primera Instancia declaró la nulidad de la cláusula y condenó a la entidad prestamista a abonar al prestatario diversas cantidades en concepto de gastos de tasación y gestoría, más sus intereses legales desde la fecha en que el consumidor hizo tales pagos. La Audiencia Provincial, en cambio, consideró que los intereses legales a abonar por el banco se devengarían desde la fecha de la reclamación extrajudicial.

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Ahora, el alto tribunal ha estimado el recurso de casación interpuesto por el consumidor y considera que los intereses se devengan desde la fecha en que pagó los gastos en cuestión, ya que entiende que debe actuarse como si la cláusula nunca se hubiera incluido en el contrato.

El Tribunal Supremo aclara que "el efecto restitutorio, cuando se trata de la cláusula de gastos, no es directamente reconducible a la norma del Código Civil (art. 1303) que regula la restitución de prestaciones recíprocas entre las partes, pues no se trata de abonos hechos por el consumidor al banco que este deba devolver (como intereses o comisiones), sino pagos hechos por el consumidor a terceros (en este caso, a la gestoría y al tasador), en virtud de la imposición contenida en la cláusula abusiva".

"Como la declaración de abusividad obliga a restablecer la situación de hecho y de derecho en la que se encontraría el consumidor de no haber existido la cláusula en cuestión, debe imponerse a la entidad prestamista el abono al consumidor de las cantidades que le hubiera correspondido pagar de no haber existido la estipulación abusiva", sentencia el Supremo.

Y añade, "aunque en nuestro derecho nacional no existe una previsión específica que se ajuste a esta obligación de restablecimiento de la situación jurídica y económica del consumidor, se trataría de una situación asimilable a la del enriquecimiento injusto, en tanto que el banco se habría lucrado indebidamente al ahorrarse unos costes que legalmente le hubiera correspondido asumir y que, mediante la cláusula abusiva, desplazó al consumidor. Y también tiene similitudes analógicas con el pago de lo indebido, en cuanto que el consumidor hizo un pago indebido y la entidad prestamista, aunque no hubiera recibido directamente dicho pago, se habría beneficiado del mismo, puesto que, al haberlo asumido indebidamente el prestatario, se ahorró el pago de todo o parte de lo que le correspondía".

Gastos que se pueden reclamar

Hay que recordar que el pasado mes de octubre, en un inesperado giro jurisprudencial, el Tribunal Supremo dictaminó que la banca debía hacerse cargo de todos los gastos derivados de la constitución de una hipoteca, incluido el polémico impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD), que supone el mayor gasto entre todos ellos. Sin embargo, varias semanas después, el pasado 6 de noviembre, el alto tribunal rectificaba y sentenciaba que los gastos derivados de las hipotecas que se pueden reclamar a los bancos son solo los de notaría, tasación de la vivienda, gestoría y Registro de la Propiedad, dejando fuera el AJD.

Son varios los gastos que se derivan de la firma y de la inscripción en el registro de una hipoteca: gestoría, notario, Registro de la Propiedad y el ya famoso AJD, que representa, aproximadamente, un tercio de los gastos hipotecarios totales. Para que nos hagamos una idea, para un préstamo de 160.000 euros, según los cálculos de Finect, el impuesto supone un desembolso aproximado de 1.800 euros. El gasto derivado del notario, registro y gestoría sumaría 1.665 euros. Sin embargo, los letrados consultados consideran que solamente a partir de 2.000 euros de gasto, como mínimo, empieza a compensar reclamar. Es decir, aunque aún se pueda reclamar la devolución de ciertos gastos, no sería viable, económicamente hablando, una reclamación.