Cómo vender tu parte de un piso si los demás propietarios no quieren

Un divorcio, una herencia o una donación. Son varias las circunstancias que pueden llevar a un particular a convertirse en copropietario de una vivienda. Y, cuando esto sucede, estamos ante lo que se denomina técnicamente un proindiviso.

Esta situación puede suponer un inconveniente cuando un copropietario quiere vender su parte e incluso puede suponer una obstrucción temporal de la posibilidad de hacerlo. Es decir, compartir la propiedad de un inmueble puede ser fuente de conflictos entre las partes por desacuerdos entre quienes quieren vender y quienes no quieren hacerlo por los motivos que sean. Además, ser copropietario implica compartir gastos e impuestos y no todo el mundo se puede permitir o está dispuesto a hacerles frente. Todas estas situaciones generan conflictos que los abogados observan a diario.

Los proindivisos siempre han existido, pero van al alza. Para que nos hagamos una idea, los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) muestran cómo la primera mitad del año cerró con 107.073 herencias de viviendas registradas en toda España, la mayor cifra de la serie histórica, que parte del 2007. Unos datos que van en sintonía con la evolución al alza que se ha registrado en los dos años previos, coincidiendo con las muertes por covid-19. Por otro lado, durante el 2022 hubo hasta 84.551 casos de nulidad matrimonial, separación o divorcio en España.

"Cuando se mantiene este tipo de propiedad, es frecuente que los intereses de los diversos copropietarios sean diferentes y, a veces, llegar a una solución que dé satisfacción a todas las partes se convierte en una tarea casi imposible. Las opciones más sencillas y recomendables para deshacerse del proindiviso pasan por estar todas las partes de acuerdo. En este caso, podría llegarse a un acuerdo de venta a terceros y, de esta forma, la venta del bien se materializa en dinero líquido que se puede repartir entre los copropietarios", apunta Alba Sánchez-Heredero, abogada de Lean Abogados.

Puede haber conflictos entre quienes quieren vender y quienes no quieren hacerlo, o por desavenencias en el precio de venta

Sin embargo, el acuerdo no siempre es posible y los conflictos son, en muchos casos, inevitables. "Los problemas más habituales son discrepancias sobre el uso del inmueble, ya que ninguno de los copropietarios tiene capacidad para usar completamente el bien sin el consentimiento del resto", destaca Rocío Ocaña, abogada del despacho Marín & Mateo Abogados. "Este mismo consentimiento también es necesario en caso de querer vender toda la vivienda, donarla o, por ejemplo, hipotecarla en su totalidad, ya que sin unanimidad no se puede hacer nada".

Así lo establece el artículo 398 del Código Civil. Un copropietario solo no puede tomar decisiones de administración o gestión sobre la finca, si no es con la anuencia de la mayoría de los copropietarios. Sin embargo, esto no significa que no pueda disponer de su parte para enajenarla, aun sin el consentimiento del resto de copropietarios —artículo 399 del Código Civil—. Es por eso que Ocaña en estos casos aboga por encontrar una solución cuanto más inmediata mejor para evitar quebraderos de cabeza.

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"El ordenamiento jurídico no puede obligar a nadie a permanecer en copropiedad si no quiere, pero tampoco puede obligar a nadie a vender a un tercero", comenta.

Llegar a un acuerdo entre propietarios sería la mejor opción, pero no siempre es posible. Cuando no hay consenso sobre el precio o ninguno de ellos tiene capacidad económica para adjudicarse todo el bien o, simplemente, no quiere vender, se abren diversas posibilidades.

Una de las partes compra al resto

Una de ellas es que uno de los condueños llegue a un acuerdo de adquisición con el resto, de tal manera que alguna de las partes compra la totalidad del inmueble y las demás le venden su parte de la propiedad. El Código Civil, en su artículo 400, establece que nadie está obligado a permanecer en proindiviso o comunidad, siempre que la finca sea divisible, por lo que cualquiera de los copropietarios puede pedir que se divida la finca.

"También existen empresas especializadas en comprar porcentajes de inmuebles en caso de que una otra parte no acceda a comprar su parte o a vender de forma conjunta a un tercero", añade Sánchez-Heredero. Es lo que se llama extinción del proindiviso.

Acudir a los tribunales e instar la subasta del bien

En caso de que los copropietarios no hayan podido llegar a un acuerdo, se pueden ejercer determinadas acciones que incluso lleven a la división forzosa del bien o, si no es divisible, a su subasta pública para liquidarlo y repartir el dinero entre los copropietarios. No obstante, son procesos que los expertos recomiendan evitar. "Si un copropietario tiene prisa por salir de la copropiedad puede iniciar un procedimiento judicial, pero es preferible evitarlo", destaca Ocaña.

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En estos casos, explica la abogada, "se pide al juez la división de cosa común y que se saque el inmueble a pública subasta. También se puede pedir que se venda por un tercero especializado, siempre de forma judicial". No obstante, Ocaña advierte de que "el tiempo de resolución de la venta en el juzgado puede implicar que tenga que seguir pagando los gastos del inmueble y que no pueda obtener rentabilidad de forma inmediata. Además, el hecho de iniciar un pleito contra un familiar o una expareja es un conflicto añadido".

Tal y como explica la abogada de Lean Abogados, este procedimiento de extinción del condominio lo podrá iniciar aquel copropietario que tenga interés en la liquidación y venta del bien. "Es un procedimiento que puede ser más o menos largo en función de los obstáculos que la otra parte ponga, pero lo habitual es que, incluso en los casos más complejos, el bien termine saliendo a pública subasta y liquidándose, dividiéndose las partes el precio obtenido en el porcentaje que ostenten".

Una de las partes vende la suya

Otra opción que recomienda Ocaña es que el propietario interesado en salir de ese proindiviso venda su parte, bien al resto de copropietarios, o bien a un tercero, normalmente inversores que pueden estar interesados en la compra de ese porcentaje.

"De esta manera, se permite una venta rápida y sencilla evitando los trámites y costes asociados al procedimiento judicial, que se podría dilatar durante años en el juzgado hasta que el copropietario obtenga el importe líquido que le corresponde", subraya la abogada del despacho Marín & Mateo Abogados, ya que se tiene que tramitar el procedimiento ordinario, solicitar la ejecución y hasta pedir un desahucio en caso de que alguno de los copropietarios ocupe el inmueble sin consentimiento.

Aun así, la abogada indica que esta vía puede suponer que el comprador —que pasaría a tener los mismos derechos que hasta ahora tenía el vendedor— ofrezca un importe menor al valor del mercado, ya que tendría que encargarse de futuros costes judiciales en caso de enfrentarse también al resto de copropietarios.

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"El copropietario puede vender su participación con o sin el consentimiento del resto de copropietarios, pero el valor de la participación en el mercado será muy inferior si se vende sola su cuota que si se vende en unión con el resto de las cuotas que hagan el 100% de la finca, ya que las limitaciones de comprar solo una cuota son importantes", añade Sánchez-Heredero.

Pero Ocaña tiene claro que "hay veces que vale la pena perder algo de rentabilidad y obtener el dinero y resolver el problema de forma inmediata".

Además, no existen limitaciones para vender la parte de un proindiviso. "En todo caso, aconsejamos la intervención de profesionales expertos que garanticen un buen asesoramiento al vendedor para obtener las mejores condiciones", sentencia esta abogada.