Los mandatos de venta vuelven al inmobiliario. ¿Habrá también ajuste de precios?

El mercado inmobiliario es ahora mismo como una olla que está a punto de empezar a hervir. Después de haber calentado el agua durante tiempo, empiezan a brotar las primeras burbujas, pero aún no está claro si ha llegado el momento de bajar el fuego o todavía debe dejarse un rato a fuego máximo.

La leña que aviva la llama es la confianza en que los bancos centrales, fundamentalmente la Reserva Federal estadounidense (Fed) y el Banco Central Europeo (BCE), están consiguiendo controlar la inflación y, por tanto, llegando al techo de sus políticas de subidas de tipos, movimiento que frenó en seco el mercado hace ahora un año.

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Si esta previsión se confirma, y para la vuelta de verano concluye el encarecimiento del dinero (o al menos cunde la certeza de que el final del ciclo está a la vista), el sector inmobiliario podría haber llegado a su punto de ebullición y, sin necesidad de desparramar el agua, empezar a recuperar la actividad después de un ejercicio en barbecho.

Por el momento, esta expectativa ha permitido activar una oleada de mandatos de venta de activos, fundamentalmente oficinas. El más relevante, por sus dimensiones e inquilino, probablemente sea el encomendado por AXA a CBRE y JLL para intentar vender el complejo empresarial Prado Urban Business, cuartel general de Amazon en España.

"Es verdad que hemos notado más actividad de pitching, más mandatos", señala Paloma Relinque, directora de Capital Markets de CBRE. "Hasta ahora, cuando alguien se planteaba vender, había conversaciones muy por debajo del radar. Los vendedores apenas contactaban con uno o dos potenciales compradores, porque no tenían claro dónde iba a estar el precio, ni si había apetito. Ha sido a partir de mayo, y en lo que llevamos de junio, cuando algunas empresas han empezado a tomar decisiones de venta, porque han concluido que esto no va a cambiar, que los tipos no van a bajar y debemos empezar a vivir con estos niveles", añade.

El BCE ha protagonizado en los últimos 12 meses la mayor y más intensa subida de tipos de su historia, al haber pasado del 0% al 4% en apenas 11 meses, y todo apunta a que todavía queda, al menos, otra subida de 0,25 puntos. Este encarecimiento del precio del dinero golpea directamente la valoración de las carteras inmobiliarias y, por tanto, la gran pregunta que debe resolver ahora el mercado es si la reactivación de los mandatos va a venir acompañada del consecuente ajuste de precios.

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"Yo creo que no. Es cierto que está saliendo producto, pero falta que se produzca el ajuste, y mi apuesta es que este llegará a partir del segundo semestre del año que viene", señala Alberto Díaz, director de Capital Markets de Colliers. En su opinión, la brecha entre el precio que piden los vendedores y el que ofrecen los compradores sigue siendo grande. Y, además, "los grandes inversores institucionales todavía quieren saber cuál es el techo". En consecuencia, pronostica que "va a haber mucho proceso competido que quede desierto".

Relinque también tiene reservas sobre el ajuste de precios, pero apunta como un factor diferencial el hecho de que "si hay activos en el mercado, ya pueden hacerse ofertas, con lo cual, ya podemos empezar a saber dónde está el mercado. En el momento en que se sacan activos a la venta, se está poniendo la base de dónde se está moviendo el mercado y ya, por lo menos, se marca dónde están los precios. Y, al final, eso activa el mercado".

Con la venta de Prado Urban Business, AXA aspira conseguir 300 millones de euros con esta desinversión, un importe que desafía ajustes o, al menos, los aleja mucho de los agresivos recortes que algunos inversores llevan meses pronosticando y que sí se están dando en otros países como Estados Unidos, Reino Unido o Alemania.

Mayor es el reto de Thor Equities en el número 30 de Gran Vía, local que albergará la nueva tienda insignia de Nike en la capital. El fondo ha encargado a Savills dirigir un proceso ordenado de venta, con la esperanza de conseguir entre 70 y 80 millones de euros, cifras que arrojan una yield (rentabilidad) inferior al 4%, cuando el BCE ya ha llevado los tipos a ese nivel.

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El activo que sí ha salido al mercado con un significativo recorte de expectativas es María de Molina 50, inmueble propiedad del Estado. El Consejo de Ministros aprobó la semana pasada sacarlo a la venta por 156 millones, importe un 20% inferior a los 196 millones que pidió hace tres años, un 15,5% menor si se toman como referencia los 185 millones que pidió en las Navidades de 2020.

En el número 39 de esta misma calle, María de Molina, la socimi Árima ha decidido arrancar también un proceso formal de venta del edificio, tras haber cerrado un acuerdo de alquiler con la Universidad Europea, que a partir del año que viene instalará en este enclave del centro de Madrid un centro tecnológico de altas prestaciones que ha bautizado como Creative Campus.

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Precisamente, el interés de las universidades por instalarse en el centro de Madrid está siendo un revulsivo para la recuperación de la actividad. Otro ejemplo es el interés de Royal Metropolitan por sacar a la venta el edificio KOI tras haberlo alquilado a la Universidad Camilo José Cela (CJC) a finales del año pasado. Aquel acuerdo estuvo asesorado por CBRE y BNP Paribas Real Estate, firma que acaba de hacerse con la exclusiva de General Perón 27, inmueble de oficinas de 9.300 metros cuadrados propiedad de Allianz.

Donde se espera que haya actividad es en activos bien ubicados y donde acabe de sellarse un acuerdo de alquiler a largo plazo, como ocurre en KOI, inmueble ubicado en el número 4 de la calle Juan Hurtado de Mendoza, justo a orillas de la Castellana, o en María de Molina 39. Esta misma jugada es la que el mercado espera que lance Árima con la sede de Ontier.

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La primavera del año pasado, la socimi llegó a un acuerdo con el bufete de abogados para alquilarle la totalidad del Edificio Habana, inmueble que acaba de ser sometido a una reforma integral y que se encuentra ubicado en la confluencia entre el famoso paseo que le da nombre y la calle Alfonso XIII.

En logística, Panattoni acaba de mandatar a Colliers para celebrar un proceso ordenado de búsqueda de futuro operador y arrendatario del centro de datos que va a desarrollar en Cerdanyola del Vallès, Cataluña, sobre un solar de 60.000 metros cuadrados. En supermercados, AEW ha encargado a JLL y C&W la venta de una cartera de supermercados operados por Carrefour.

Quien todavía no ha conseguido su objetivo es Grossvenor con el edificio MB One, que ha puesto a la venta dentro de su decisión estratégica de salir de España. La inmobiliaria del duque de Westminster adquirió este inmueble hace cuatro años por cerca de 80 millones a Blackstone.

Precisamente, el gigante estadounidense era en quien todo el mercado tenía puestos los ojos por las ventas del edificio de los juzgados de Familia de Madrid (Francisco Gervás 10) y de la sede de Planeta en Barcelona (Diagonal 662). Pero la brecha entre sus expectativas de precio y las alcanzables por los potenciales compradores le llevó a retirarlos del mercado.

En el caso del primero, decidió suspender el proceso el pasado mes de noviembre, mientras que del segundo nunca llegó a encargar un proceso formal, al tantear el mercado y ver que sus expectativas distaban mucho de las propuestas recibidas. Sin embargo, todos los ojos están puestos en el fondo, un auténtico creador de mercado, como demostró hace una década, cuando junto a Goldman marcó precios con la compra de las viviendas públicas de la comunidad y el Ayuntamiento de Madrid.