¿Luz al final del túnel? Las elecciones y el fin de las alzas de tipos permiten iniciar el ajuste

"Esta mañana, nada más conocerse el resultado electoral, dos fondos me han llamado diciendo que pase la oferta a Londres, que seguimos adelante con la operación". Es lunes, 29 de mayo, y en las oficinas de un conocido bróker inmobiliario español se vive un día de euforia. Al triunfo del PP en las elecciones autonómicas y municipales, acaba de unirse la noticia de que Pedro Sánchez, el presidente del Gobierno, ha adelantado los comicios generales al próximo 23 de julio. "Esto es un revulsivo para los inversores, el mercado se reactiva, ya lo verás".

En las últimas semanas, ha empezado a instalarse entre los inversores del sector inmobiliario la percepción de que lo peor ha pasado y que podríamos estar viendo las primeras luces al final del túnel. El vuelco electoral ha sido un revulsivo que, además, ha caído en terreno abonado por las reiteradas señales de que las subidas de tipos están llegando a su fin, un cambio de paradigma que ha terminado de completarse con el adelanto de las generales.

TE PUEDE INTERESAR

España desahucia la ley de vivienda

Ruth Ugalde

"Al final, todo año electoral siempre es una mala noticia, porque genera incertidumbre de qué va a pasar. Por lo tanto, un adelanto de elecciones y que el escenario se clarifique antes de verano es bueno. Desde punto de vista de los mercados, tener un horizonte claro a largo plazo es bueno. Además, sin entrar a valorar una opción política u otra, las políticas menos intervencionistas son mejor vistas por los inversores que las más intervencionistas", reflexiona Ignacio Martínez-Avial, director general de BNP Real Estate.

La primera gran consecuencia del resultado en las urnas es que la denostada, y recién estrenada, ley de vivienda apenas tendrá margen de aplicación en la inmensa mayoría de España. A ello se une un rosario de segundas lecturas en clave regional, de gran impacto para el día a día de los inversores, como la mayoría absoluta del PP en el Ayuntamiento de Madrid, que garantiza poder aprobar las ordenanzas urbanísticas que regulan nuevos usos como el coliving y las cocinas fantasma, o la derrota de los ejecutivos de Valencia y Baleares, cuyas políticas se aproximaban cada vez más a las vistas en Cataluña.

A esta clarificación del escenario político se une la previsión de que las subidas de tipos estén llegando a su fin y que tanto la Reserva Federal estadounidense (Fed) como el Banco Central Europeo (BCE) puedan disparar sus últimas balas de aquí a final de año. Esto significaría que los bancos centrales han logrado meter en cintura la inflación, objetivo último de las dos instituciones.

"Si se controla y se ve que hay una tendencia importante de aquí a septiembre, teóricamente, deberíamos estar al final de la subida de tipos. Si en julio o septiembre nos encontramos de verdad con un mensaje de la Fed y el BCE de que ya no va a haber más subidas, será un punto de inflexión, porque es lo que están buscando todos los inversores, saber cuándo van a dejar de afectar las subidas de tipos a sus valoraciones", explica Gonzalo Ladrón de Guevara, director ejecutivo de Capital Markets en Savills.

Desde la primavera del año pasado, cuando los bancos centrales empezaron a encarecer el precio del dinero, el mercado se ha secado, fundamentalmente, porque los compradores necesitaban saber en qué nivel iban a estabilizarse la inflación y los tipos para incluir esa equis en su ecuación y poder hacer ofertas. "No se trata de si los tipos están el 1% o al 2%, sino saber en qué nivel van a estar. Cuando eso se confirme, las expectativas del comprador y del vendedor van a ajustarse, porque tienen un marco en el que moverse", señala Martínez-Alvial.

TE PUEDE INTERESAR

El BCE alerta de fuertes caídas en inmobiliario con la banca americana levantando alfombras

Ruth Ugalde

Los swaps, la brújula que utilizan los grandes inversores para construir sus ofertas, se mueven actualmente entre el 3,5% y el 4% para el corto plazo, mientras que a medio y largo van ajustando a la baja, hacia el entorno del 3%. Una referencia que se mantiene más o menos estable desde el pasado verano y que, si termina de confirmarse de aquí a 2024, coincidiendo con el final de las subidas de tipos, permitiría reactivar el mercado, al tenerse ya claro el ajuste necesario.

A diferencia de Estados Unidos, Reino Unido o Alemania, en España sigue sin producirse un ajuste a la medida de la mayor y más intensa subida de tipos de la historia. En gran parte, porque a los dos lados de la mesa, tanto compradores como vendedores, están esperando a ver si termina de despejarse el horizonte, como parece que puede ocurrir en el último trimestre del año gracias a esa combinación de menor riesgo político y mayor claridad en las financiaciones y valoraciones de activos.

Un claro ejemplo del ajuste a la baja que tendrá el aterrizaje de las subidas de tipos en la economía real puede leerse en el último boletín económico del Banco de España. Titulado El desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda y su relación, este trabajo apunta a que, hasta ahora, el impacto que ha tenido el alza de la inflación en los tipos en el precio de la vivienda apenas ha sido un ajuste del 2%. ¿El motivo? Que las hipotecas todavía no han recogido toda esa subida. Cuando eso ocurra, la caída será del 6% en los próximos dos años.

"El impacto sobre precios y cantidades será mayor cuando haya culminado la transmisión de los tipos de interés de mercado a los del crédito. En ese caso, dado que el repunte del euríbor a un año desde sus mínimos registrados en diciembre de 2021 hasta la actualidad asciende a unos 435 puntos básicos, mientras que el aumento del tipo hipotecario en ese periodo es notablemente inferior (menos de 220 puntos básicos), la transmisión plena del primero al segundo se traduciría, a la luz del modelo presentado, en un impacto mediano sobre el precio de la vivienda de algo más del 6% en dos años", recoge el BdE.

TE PUEDE INTERESAR

El mercado prevé 10 años de euríbor al 3% y condena al inmobiliario a bajar los precios

Ruth Ugalde Gráficos: Marta Ley

"Ahora, los inversores están en situación de wait and see. Están esperando a que el giro político termine de rematarse en las generales y que los tipos puedan subir una o dos veces más, para después mantenerse en el entorno del 3,75%-4%. A partir de ahí, siempre dependiendo de que se controle la inflación y cómo evolucione la guerra de Ucrania, pueden empezar a bajar de manera paulatina, hasta que consigamos el objetivo de inflación del 2%. Entonces, que nos movamos en tipos del 2%-3%, es lo sano en economía", señala Juan Portilla, profesor del Máster en Mercado Inmobiliario de la Escuela de Arquitectura y Diseño del IE.

En su opinión, del mismo modo que la recuperación de operaciones va a ser gradual a partir del último trimestre de este año, también la senda de bajada de los tipos de interés va a ser paulatina, y en ningún caso espera bajada alguna antes de finales de 2024. Esta es la nueva pregunta del millón, ¿cuánto tiempo van a mantenerse los tipos en estos niveles próximos al 4%?, ¿podrán bajar en un horizonte próximo?

El fin de las subidas de tipos y el giro político permitirán tener claro el marco y aplicar el ajuste necesario para reactivar las operaciones

"Los bancos centrales mantendrán los tipos en niveles restrictivos, posiblemente, por más tiempo del que los mercados esperan. Los programas de retirada de liquidez, el endurecimiento del crédito impulsado por las turbulencias en el sector bancario estadounidense y, eventualmente, políticas fiscales menos expansivas favorecerán una reducción gradual de la demanda y los precios. Sin embargo, algunos efectos de segunda ronda contribuirán a mantener la inflación por encima del objetivo. El principal riesgo es que la elevada inflación y las condiciones monetarias restrictivas desencadenen una recesión o nuevos episodios de inestabilidad financiera", señala Rafael Doménech, responsable de Análisis Económico de BBVA Research.

Por tanto, si esta previsión se cumple, el sector está a las puertas de una nueva etapa en la que previsiblemente se reactivará el mercado de las operaciones gracias a que empezarán a ajustarse los precios a la nueva realidad del precio del dinero. Una realidad que habría venido para quedarse.