La hipoteca de la casa de la playa no es más cara, pero sí más difícil de conseguir

Con el verano en ciernes, las hipotecas para segundas viviendas vuelven a estar en el punto de mira. Este tipo de producto no es, necesariamente, más caro que las hipotecas para primera residencia, a diferencia de lo que se suele pensar.

Los tipos de interés son similares a los productos de primera residencia, sin embargo, al exigir o conseguir menores vinculaciones por parte del cliente, al asumir la banca un mayor riesgo y al exigir un mayor porcentaje de ahorros al futuro hipotecado, a la larga sí podría decirse que son menos atractivas.

Los intereses son parecidos a los de las hipotecas para comprar primera residencia, pero apenas cubren entre 60%-75% del valor de la casa

La banca, de hecho, ofrece un acceso a la financiación mucho más restringido, ya que estas hipotecas apenas cubren entre un 60% y un 75% del valor de la casa, de tal manera, que exigen al futuro propietario e hipotecado un mayor porcentaje de ahorros respecto a la vivienda habitual, donde el tope de la financiación se encuentra en el 80%.

"La práctica bancaria en materia de financiación hipotecaria para la adquisición de una segunda vivienda es la siguiente: conceder un porcentaje menor del valor de compraventa, un plazo también inferior y, con matices, requisitos de solvencia reforzados del potencial hipotecado. En cuanto al coste financiero, las condiciones suelen ser peores", sintetiza Pau A. Monserrat, profesor de la Universitat de les Illes Balears, economista y perito especializado en productos financieros y socio en Futur Finances.

Si el hipotecado tiene problemas de pago, primero impaga estas hipotecas que las de primera vivienda

"Así, la hipoteca típica para una segunda vivienda financia el menor valor entre el 60% del valor de compraventa y el de tasación. El plazo máximo es de 25 años, con tipos de interés sin bonificaciones a partir del euríbor + 1% para la financiación variable y del 3,50% nominal para la financiación a interés fijo", resume Monserrat, en cuya opinión, son varios los motivos que esgrime la banca para endurecer y encarecer este tipo de financiación:

1.- La garantía real, el inmueble, suele estar en mercados menos líquidos.

2.- Si el hipotecado tiene problemas de pago, primero impaga estas hipotecas que las de primera vivienda.

3.- Hay más peligro de sobreendeudamiento.

"La entidad tiene que asumir un riesgo mayor, lo que hace que la operación sea menos atractiva"

Para Simone Colombelli, director de hipotecas de iAhorro, por el contrario, "el mito de que son hipotecas más caras es falso, no son más caras. Son hipotecas más pequeñas en zonas no prime para la banca, en las que la entidad tiene que asumir un riesgo mayor, lo que hace que la operación sea menos atractiva para las entidades. Si ya tienes una primera vivienda, posiblemente, las condiciones de esta segunda residencia sean peores, pero no porque la hipoteca sea diferente, sino porque la operación es diferente".

"La hipoteca para una segunda residencia es la misma que para una primera vivienda, el producto es igual y las condiciones, grosso modo, son iguales", insiste Colombelli. "La diferencia está en el porcentaje de financiación, pocos bancos van por encima del 70%, e incluso, algunos van en torno al 60%. Esta es la principal diferencia. Además, la entidad lucha menos por la operación que por el precio de compra, que es más bajo que en el caso de una primera residencia".

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Ricardo Gulias, bróker hipotecario y director de RN Tu Solución Hipotecaria, comparte la opinión de este experto. "Los tipos de interés son bastante similares a las operaciones de compra de primera residencia, eso sí, los porcentajes de financiación se suelen ajustar en torno al 75% del precio de compra, aunque determinados perfiles pueden conseguir hasta el 95% del precio. También es posible comprar una segunda residencia hipotecando la primera vivienda si ya la tenemos pagada o tenemos poca carga".

¿Fijo, mixto o variable?

Al igual que la oferta hipotecaria destinada a la compra de la primera residencia, existen hipotecas a tipo fijo, variable y mixto para comprar la casa de la playa o de la montaña.

Según iAhorro, el tipo de interés medio en 2023 por tipo de hipoteca fue:

1.- Hipoteca fija: 2,54%, 54,64% de financiación.

2.- Hipoteca mixta: 2,59%, 66,79% de financiación.

3.- Hipoteca variable: euríbor más 0,89%, 48,54% de financiación.

"En cuanto a tipos de interés, prima más el perfil económico que la compra de una segunda residencia, y será este perfil el que marque los tipos", destaca Ricardo Gulias. Y pone un ejemplo. "Para un perfil prime podemos conseguir tipos fijos TIN desde el 2,7% hasta 3,10%. No obstante, el tipo estrella es el mixto, pudiendo conseguir tipos desde 2,5% en el periodo fijo (3 o 5 años ) y el resto desde euríbor + 0,6%, aunque como hemos indicado va a primar el perfil económico y la estabilidad laboral y el porcentaje de financiación". Por su parte, para César Betanco, experto hipotecario de Hipoo, "son créditos hipotecarios fundamentados en el principio de, a una menor vinculación de la vivienda con el propietario en cuanto a su uso, peores condiciones aplicables".

"A una menor vinculación con el propietario en cuanto a su uso, peores condiciones"

De hecho, como destaca Colombelli existe un punto importante a destacar: la nómina. "Lo normal es que si ya tienes una primera hipoteca no puedes domiciliar la nómina con la segunda residencia, esto te encarece la hipoteca. Además, el cliente tiene que ser más limpio a nivel de riesgo. Las entidades se ponen más firmes, en este sentido".

Desde iAhorro también diferencian entre tipologías de la segunda residencia: la vacacional y la de inversión. "A los bancos, en general, les gusta más la hipoteca para finalidad vacacional. El tema de las inversiones no les gusta tanto. Una recomendación que les hacemos a los usuarios cuando van a comprar una segunda residencia, es decir a la entidad que la finalidad va a ser vacacional para así tener menos problemas a la hora de conseguir la financiación".

Por otro lado, según Monserrat, a diferencia de la oferta para financiar la compra de una primera vivienda, "que es bastante uniforme, las hipotecas para segunda vivienda varían significativamente dependiendo de la entidad financiera y de la capacidad de negociación del cliente. En estos casos, contratar los servicios de un intermediario de crédito inmobiliario especializado en gestionar hipotecas para segundas residencias puede ser una muy buena decisión. Estos profesionales tienen un profundo conocimiento de un mercado heterogéneo y a menudo opaco, y pueden ser valiosos aliados en la negociación".

¿Buen momento para comprar una segunda vivienda?

Con los precios de la vivienda por los aires y el encarecimiento de la financiación, ¿se han resentido este tipo de transacciones?

"Aunque parezca increíble, hay mucho dinamismo en este tipo de operaciones. Cuando se acerca Semana Santa, los clientes buscan la opción de la compra de esa segunda residencia de veraneo para disfrutar y además muchos tienen en mente una futura rentabilidad mediante el alquiler vacacional. Los españoles somos país de propietarios y también en la vivienda de veraneo nos gusta serlo. Además, hay auténticas oportunidades en este segmento. Y como hemos dicho, la posibilidad de obtener una rentabilidad en periodo vacacional y poder disfrutarla a la vez, y al estar tan "penalizado" el alquiler tradicional, muchas personas e inversores están optando por esta opción", según Gulias.

"Al contrario de lo que se pueda pensar", prosigue, "las hipotecas para comprar segunda residencia no se han endurecido, ni en condiciones ni en concesión. Las entidades filtran como siempre y la conceden a aquellos consumidores que pueden pagarlas, pues su endeudamiento se lo permite".

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Respecto a si es buen momento para comprar e hipotecarse con una casa en la playa, el experto de Hipoo lo tiene claro. "No es un buen momento para pedir financiación en general. Si la persona dispone de ahorros y solvencia y no tiene prisa, lo interesante sería esperar a una mejoría del mercado, de los tipos y a una bajada de los precios".

Betanco recuerda, asimismo, "cómo los múltiples factores que han desencadenado el aumento de los tipos de interés a nivel macroeconómico han provocado una caída en la contratación de hipotecas, lo que en consecuencia ha afectado también a la contratación de hipotecas para segundas residencias". Y asegura que los precios continúan al alza "con un crecimiento del 6% respecto al año pasado, lo que indica que existe cierta demanda y una oferta escasa".

¿Cómo afecta un euríbor más allá del 4% a la compra de segundas viviendas? En primer lugar, señala este experto que, "al restringirse el acceso al crédito y, por lo tanto, incrementarse el tipo de interés hipotecario debido al euríbor, el riesgo de insolvencia aumenta, lo que podría derivar en un impago. En este caso, el de las segundas residencias, al poseer un tipo de interés mayor en las cuotas hipotecarias, este riesgo podría llegar a aumentar considerablemente, aunque es cierto que la compra de una segunda vivienda se suele asociar más a la idea de bien de lujo, no de necesidad como podría considerarse una vivienda habitual". "Esto quiere decir", según el experto de Hipoo, "que, visto desde este prisma de exclusividad, las segundas viviendas en la actualidad podrían quedar relegadas a un público cada vez más exclusivo y premium, propiciando con ello, una caída en la compra de este tipo de residencias".