Sin esperanza de bajadas: el mercado descuenta una década con hipotecas al 4% y 5%

En abril de 2022, Antonio se compró una casa con una hipoteca fija a 30 años al 1%. Su amigo Alfonso también aprovechó el momento y modificó las condiciones del préstamo sobre su chalé: pasó de euríbor más 0,25% al 1% fijo. Ambos fueron de los últimos españoles en conseguir cerrar financiaciones tan ventajosas.

Apenas dos meses después, en julio de 2022, el Banco Central Europeo (BCE) rompió con 11 años de abaratamiento del dinero e inició una acelerada e intensa política de subidas de tipos de interés, que lo ha llevado a situarlos en el 4% actual. Hay que remontarse al estallido de la crisis de las hipotecas subprime para ver estos niveles.

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El secreto de Antonio y Alfonso estuvo en que supieron interpretar el mensaje de la Reserva Federal de Estados Unidos (Fed), que ya en marzo de 2022 empezó a subir el precio del dinero. Era entonces o nunca, porque el mercado iba a darse la vuelta. Y acertaron.

Un año después, lejos de confiar en que los tipos vayan a relajarse, los grandes inversores se muestran convencidos de que estos niveles han venido para quedarse, lo que significa que el mercado se enfrenta a varios años de hipotecas por encima del 4% y en el entorno del 5%.

Este convencimiento queda retratado en unos derivados, conocidos en la jerga del sector como euríbor swap, que actúan como un seguro que los grandes inversores firman para protegerse de las subidas de tipos. Actualmente, su apuesta es que el euríbor a un año estará al 4,15%, a dos años, al 3,98%, a tres años, al 3,75% y a cuatro, al 3,57%.

Si a estos números se les aplica el diferencial propio de toda hipoteca variable, que en el mejor de los casos ronda el 0,5% y puede llegar fácilmente al 1% o 1,5%, estamos hablando de que los préstamos para adquirir vivienda se moverán durante los próximos cinco años en el entorno del 5%.

Si se amplía la foto a una década, estos derivados están descontando que todos los ejercicios hasta 2033 se moverán por encima del 3,3%, lo que unido al diferencial que cobran los bancos sigue llevando los niveles de una hipoteca tipo al entorno del 4%.

Suma y sigue, porque estos swaps actualmente apuestan por que no se bajará del 3% en los próximos 20 años, todo un revulsivo para arrojarse en los brazos de la prudencia, sobre todo, cuando estamos hablando de préstamos como las hipotecas, que suelen firmarse a largo plazo.

Teniendo en cuenta que los grandes inversores firman estos derivados para cubrirse, estos números indican que el mercado está descontando que el alza del euríbor ha venido para quedarse, y que los cantos de sirena que invitan a pensar en próximas bajadas, probablemente, sean un espejismo.

De hecho, los efectos de la histórica subida de tipos del BCE todavía están por llegar y los bancos centrales necesitan ver qué impacto tienen en la economía real sus políticas antes de cualquier cambio de guion. Y eso requiere tiempo, calendario que a priori desincentiva toda esperanza en una bajada de tipos.

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Para comprender cuánto tarda en llegar a la economía real, basta con pensar en una hipoteca variable de revisión anual que se firmó en agosto de 2017. Hasta ahora, este préstamo solo se ha encarecido en poco más de un punto, ya que cuando le tocó revisar, el BCE solo había ejecutado la primera de las ocho subidas de tipos que lleva. Pero cuando tenga que volver a hacer este ejercicio el próximo mes de agosto, el incremento será ya de un 4%.

Hasta ahora, la institución liderada por Christine Lagarde lo que ha hecho ha sido pisar el acelerador para intentar controlar la desbocada inflación. A la vuelta de verano, si cumple el guion previsto, aplicará otra subida más de 0,25 puntos, hasta el 4,25%, y pasará a una nueva etapa, donde lo normal será que ya no mueva ficha durante uno o incluso dos años para ver los frutos de sus políticas.

Una manera de actuar que ayuda a comprender que los swaps a uno y dos años se muevan en el entorno del 4% y que marquen así una nueva etapa para el negocio de las hipotecas.