Madrid sale a jugar la Champions de las grandes ciudades de las ciencias de Europa

Un reciente reportaje de Bloomberg alertaba de que, en los últimos 50 años, se ha disparado el número de laboratorios de alta contención nivel 4, una suerte de búnkeres donde los científicos experimentan con patógenos peligrosos para prevenir futuras pandemias. Las crisis del SARS, el ébola o, más recientemente, el covid-19 han evidenciado la necesidad que tiene la humanidad de investigar y apostar por las ciencias de vida, un amplio paraguas bajo el que se cobijan empresas farmacéuticas, de dispositivos médicos, biotecnológicas, industria genómica, agrotech...

Acoger a estas empresas, todas ellas dedicadas a actividades relacionadas con mejorar y proteger la vida de las personas, es también un reto y una oportunidad para el sector inmobiliario, tanto por los requisitos específicos de seguridad que cada vez requieren más, como se ha apuntado arriba con los laboratorios de alta contención, como por las necesidades técnicas, de equipos específicos, talento, infraestructuras de transportes y proximidad a hospitales y universidades que requieren. Y Madrid cuenta con todas ellas.

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P. Esteban

De hecho, un nuevo informe de MWCC y la consultora CBRE, que acaba de lanzar una división específica de Ciencias de la Vida, o Life Sciences, apuesta por que Madrid está llamada a ser uno de los grandes hubs europeos de esta pujante industria, y ha identificado tres grandes hubs que pueden llegar a conformar un triángulo de oro para los inversores interesados en invertir en este tipo de activos. "Life Sciences es más que un tipo de activos, es un ecosistema, y para crear estos hubs tiene que haber hospitales y universidades que atraigan empresas", destaca Daniel Zubillaga, nuevo líder de Life Sciences de CBRE.

Para hacerse una idea de la velocidad que ha cogido la industria de ciencias de la vida, bastan dos datos: la inversión global en empresas biotecnológicas alcanzó su máximo histórico en 2021, con más de 41 billones de dólares levantados en financiación; y, de los 128 unicornios del sector existentes en el mundo, 28 fueron creados en 2021, según Dealroom. Además, aunque Estados Unidos lidera la inversión de venture capital en el sector, Europa es el mercado que actualmente crece más rápido, recoge el informe.

En línea con la tendencia internacional, en 2021, nuestro país también alcanzó un récord de volumen de financiación captada por empresas de biotech, con 180 millones en 41 operaciones, sobre un total de 51 operaciones de casi 200 millones de euros, según Asebio. Además, en España, la actividad de las empresas biotech ha generado más de 10.336 millones de renta, una facturación que supera los 12.000 millones de euros y 121.755 empleos, el 0,7% del total del empleo nacional. Además, España representa el 2,8% de la producción global de conocimiento científico y mantiene la octava posición a nivel mundial en número de documentos sobre biotecnología publicados.

Nuestro punto negro, no obstante, es que estamos a la cola de Europa en inversión en I+D, aunque dos comunidades concentran más de la mitad de los 2.000 millones totales que se destinan a estas actividades entre iniciativas públicas y privadas: Cataluña, que representa el 30%, y Madrid, el 25%. Pero los puntos fuertes de la capital para convertirse en un hub de Life Sciences tiene mucho que ver con sus infraestructura, universidades y red sanitaria.

Según los datos recopilados por CBRE, Madrid cuenta con el aeropuerto de Barajas; dos grandes nudos ferroviarios (Atocha y Chamartín); 12 líneas de metro; 10 de cercanías con más de 90 estaciones; autobuses; 37 hospitales públicos que superan los 12.500 camas; 49 privados, con otras 7.000 camas; ocho institutos de investigación sanitaria; 14 fundaciones de investigación biomédica (13 públicas y una privada); seis universidades públicas y 11 privadas que ofertan 244 grados relacionados con disciplinas Life Sciences y que suman 50.000 alumnos. Además, en toda la comunidad, hay 300 empresas dedicadas a ciencias de la vida.

Además, actualmente, en Madrid se están promoviendo tres grandes complejos. El más avanzado es MaSId, en la vecina localidad de Tres Cantos, capitaneada por el fondo Stoneshield. El más ambicioso es el Hub Fuencarral, con epicentro en la antigua fábrica Clesa que promueve Kadans, uno de los principales promotores de este tipo de activos del mundo, y que está ubicado junto a la facultad de Medicina de la Universidad Autónoma y los hospitales de La Paz y Ramón y Cajal. El tercero es Madbit, en la zona de Julián Camarillo, donde Moderna ha instalado su primer laboratorio de control de calidad fuera de Estados Unidos

"Todos los grandes fondos están deseando invertir en este tipo de activos, pero falta oferta", explica Paloma Relinque, líder de Capital Markets de CBRE, quien añade que "estamos en la fase de desarrollo de activos, no hay y debemos construirlos. Aquí se debe analizar muy bien el ecosistema y todos los jugadores del sector", explica la experta.

El creciente interés de los grandes inversores inmobiliarios por subirse a la ola de esta industria está haciendo que sea un tipo de activo cada vez más atractivo, o que pone en valor los desarrollos ya en macha, y explica el creciente número de hubs que se están desarrollando por todo el Viejo Continente. Un movimiento que ya hace tiempo que eclosionó al otro lado del Atlántico, en Estados Unidos, en ciudades como Boston, San Diego o San Francisco, y que ha llevado a la aparición de vehículos especializados en este segmento.

"Algunos ejemplos son JLabs de Johnson & Johnson, MioMed de Blackstone, Pioneer también tiene un vehículo especializado o Kadans, que pertenece a AXA y ya ha llegado a España", señala Zubillaga, para quien un punto fuerte de Madrid dentro del panorama internacional es "el talento y nuestra calidad de vida". Gestionar este tipo de activos requiere también de una especialización que todavía está arrancando, pero que promete ser un elemento diferencial.

"Estos inmuebles requieren inversiones adicionales y específicas. En el caso de nuestra Bioincubadora, por ejemplo, exige una transformación del inmueble con instalaciones muy específicas, desde climatización a espacios con usos muy determinados: salas de frío, de criopreservación, de cultivo celular, etcétera. También requiere tener equipos humanos con experiencia", explica Javier de Pablo, CEO de MaSId.

En el hub de Tres Cantos "ahora mismo son 15 inmuebles con una superficie total de más de 65.000 metros cuadrados. De estos inmuebles, actualmente, 13 están en uso para espacio de trabajo, laboratorios, espacio de oficinas, etcétera, y estamos iniciando nuestra Bioincubadora de Laboratorios, con una superficie inicial de 2.000 metros cuadrados dedicado a empresas que necesiten laboratorios privados con infraestructuras e instalaciones comunes para desarrollar su actividad", añade De Pablo.

Tanto en Tres Cantos como en Fuencarral, donde Metrovacesa lleva la iniciativa, la idea de crear una ciudad de las ciencias combina espacio de oficinas, con laboratorios y oferta residencial dirigida, fundamentalmente, a estancias temporales. En Tres Cantos, por ejemplo, Stoneshield está ahora iniciando el primer inmueble de coliving con 120 unidades que estarán operativas en primavera del 2024, mientras que, en Fuencarral, Metrovacesa se ha aliado con el británico Grupo Vita para desarrollar un complejo con 588 estudios

En esta nueva Champions, Madrid deberá competir con otras grandes capitales, como Londres, París o Milán, que también han apostado con fuerza por desarrollar sus propios hubs. "Esto tiene mucho de crear una especie de marca, se puede crear desde cero, como en Milán, o usar lo que ya hay para crear un hub", explica Zubillaga.

Comparativa Internacional

Golden Triangle es el nombre con el que se conoce el campus más avanzado por el momento a este lado del Atlántico, el desarrollado en Reino Unido en las ciudades de Londres, Oxford y Cambridge. Un triángulo de oro que ha atraído a empresas como AstraZeneca, AKL Research, GSK, Avacare, Antabio, Galecto, Immtune o Therapeutic. En concreto, en la capital británica se encuentra el campus Stevenage Bioscience Catalyst, que cuenta con más de 40 empresas y 3.500 trabajadores; en Oxford se ubica Milton Park, que, en un kilómetro cuadrado, acoge a más de 250 empresas y 9.000 usuarios; mientras que Cambridge Biomedical Campus es el mayor centro de investigación médica y de ciencias de la vida en Europa, con más de 20.000 trabajadores en el complejo.

Además, el complejo financiero de Canary Wharf ha apostado por reinventarse y, en medio de la caída del mercado de oficinas, ha apostado por intentar atraer a una parte de la creciente demanda de espacio para las ciencias de la vida. Bajo la iniciativa de Kadans, prevé desarrollar el primer laboratorio en un rascacielos, al haber proyectado una torre de 23 pisos en North Quay, junto a la nueva línea Elizabeth del metro de Londres, proyecto que está llamado a ser la mayor instalación de ciencias de la vida y la más avanzada tecnológicamente de Europa.

El distrito financiero londinense de Canary Wharf ha optado por reinventarse y atraer el creciente apetito por las ciencias de la vida

El sello de Kadans acompaña a los desarrollos más vanguardistas en este terreno en el Viejo Continente, como el Plus Ultra Leiden, de 19.000 metros cuadrados, en Países Bajos, proyecto que se entregó el año pasado y que ya está ocupado al 92%; el Accelerator Utrecht, de 22.000 metros cuadrados, que está completamente ocupado, o el complejo de 25.000 metros cuadrados que tiene en marcha en Villejuif, a las afueras de París.

Al sur de la capital de Francia, en la ciudad de Evry, se está desarrollando el Genopol, una incubadora para proyectos científicos punteros en biotecnología. Dividido en cinco campus, ofrece casi 40.000 metros cuadrados dedicados a la investigación y alberga la Universidad de Évry-Val-d’Essone-Paris-Saclay, el Centro Médico CHSF Medical Center y la incubadora de startups CCI. Su objetivo es convertirse en imán para científicos y emprendedores de investigación avanzada e innovación.

En Milán, Italia, se está promoviendo Mind, un distrito con más de 100 hectáreas de usos mixtos, donde, además de edificios para ciencias de la vida, habrá 350.000 metros cuadrados de oficinas, más de 1.000 viviendas y 30.000 metros cuadrados de superficie comercial. Con una inversión prevista de 36.400 millones de euros, se espera que esté completada su construcción en 2032, y entre las empresas que se implantarán ahí destaca AstraZeneca.