"Ahora es la clase trabajadora la que no puede acceder a una vivienda, no solo las rentas bajas"

Defiende el derecho a la propiedad privada, apuesta por los incentivos al sector privado para construir vivienda asequible y se muestra contrario al control de precios de los alquileres porque disminuye la oferta del mercado y empobrece a la clase trabajadora. Jaime Pérez Luque (Salamanca, 1981) se ha convertido, en los últimos años, en una de las voces académicas más relevantes y documentadas sobre la problemática de la vivienda asequible, en torno a la que giran en la actualidad los debates del sector residencial en España.

Profesor de la escuela europea de negocios ESCP, director del ESCP Institute of Real Estate Finance and Management y autor del libro Affordable Housing Development (Construcción de vivienda asequible) sobre las herramientas financieras que a menudo son necesarias para la viabilidad financiera de los proyectos de viviendas asequibles, demuestra, con datos, el fracaso de algunas políticas para favorecer el acceso a la vivienda, como el límite de los precios de los alquileres, implantadas en España siguiendo la estela de las medidas puestas en marcha otras ciudades europeas y estadounidenses.

Sobre la mesa, Luque propone soluciones que sí han funcionado, por ejemplo, en el mercado inmobiliario estadounidense. Medidas fiscales encaminadas a incentivar la promoción privada de vivienda asequible y, por tanto, dotar de mayor accesibilidad a la vivienda, un problema en aumento en nuestro país y que, a diferencia de lo que sucedía hace años, ya no es exclusivo de las rentas bajas, sino que se ha extendido hasta la clase trabajadora, en muchos casos, con grandes dificultades para llegar a fin de mes. Medidas que se han mostrado eficaces en Estados Unidos y que cree que podrían aplicarse en España, si bien, para lo cual considera que es necesario una Administración pública educada y formada, capaz gestionar de la manera más eficiente posible los recursos públicos.

En 2017, Luque fue galardonado con el prestigioso premio Ideas Worth Teaching Award, del Aspen Institute de Estados Unidos, por sus iniciativas académicas en promover vivienda asequible.

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PREGUNTA. La vivienda asequible está presente ahora en todos los foros inmobiliarios. Hace unos años, solo se hablaba del build to rent o la rehabilitación, pero ahora la protagonista indiscutible es la vivienda asequible.

RESPUESTA. Es verdad que ahora está muy de moda el tema del affordable housing o vivienda asequible, pero yo he estado en Estados Unidos desde 2012 y allí, en aquel momento, ya empezaba a ser un tema importante. Tras la crisis financiera de 2008, que en Europa fue un poco más larga, porque posteriormente vino la crisis de la deuda soberana europea en 2012, es decir, desde 2008 hasta 2012, se cortó muchísimo el grifo hipotecario y el crédito fácil y mucha gente que estaba buscando una vivienda, al no poderla comprar por ese encarecimiento y escasez de la financiación, llegó al mercado del alquiler. En esos años aumentó mucho la presión y comprar una casa y pagarla con un crédito, se volvió muy complicado. Países como Estados Unidos, España, Grecia y luego grandes capitales de Europa, incluida Madrid, han tenido un problema de vivienda asequible importante durante la década de 2010-2020. Además, hemos vivido unos años con un estímulo económico o monetario muy importante y eso ha creado una inflación que ha hecho la vida todavía menos asequible.

P. ¿Qué condiciones o características debe reunir una vivienda para poder ponerle el apellido de asequible?

R. La definición estándar es que la persona que alquila o la persona que compra no tiene que dedicar más del 30% de sus ingresos a vivienda. Es verdad que en el alquiler es más complicado satisfacerlo, porque en la hipoteca puedes aumentar el número de años de amortización para bajar la cuota, por ejemplo, mientras que en el alquiler no. Es decir, es más difícil tener un problema de vivienda asequible en vivienda en propiedad con una hipoteca, porque los bancos tienen grandes bases de datos de millones de personas que piden préstamos y tratando esos datos son capaces de identificar el perfil de cada prestatario, y entonces el 30% que es la regla del dedo gordo, el rule of thumb, es la que se está utilizando para conceder una hipoteca o no. Y luego hay algunas particularidades que también hay que tener en cuenta, porque si hay muchísima inflación en energía, que es lo que está pasando en los últimos años, al final el presupuesto de una familia va a la vivienda, a pagar los costes de la energía, a pagar los alimentos, el material escolar... Si se está teniendo mucha inflación en energía o en alimentos, lo que está haciendo es poner mucha presión sobre ese 30% que se dedica a vivienda asequible. Además, en el residencial hay mucha escasez, y por eso hay un problema de vivienda asequible, porque la escasez lleva a precios altos, a alquileres altos.

"Hemos vivido años con un estímulo económico muy importante que ha creado una inflación que ha hecho la vida todavía menos asequible"

P. En EEUU van bastante por delante de nosotros en este tipo de debates. Pero ¿qué ha cambiado para que la vivienda asequible esté en boca de todos, promotores y políticos?

R. Siempre ha sido difícil y costoso adquirir una vivienda, la gran diferencia con la generación anterior en España y en muchos países es que, de alguna forma, aunque fueran los tipos de interés más altos, había acceso a crédito, mientras que ahora el acceso es más complicado y eso pone mucha presión sobre el mercado del alquiler y también hay otros factores como la alimentación y la energía que importan y que hacen que las familias no lleguen a fin de mes. ¿Qué es lo que está de moda?, ¿cuál es el debate de moda en la última década? No estamos hablando de las rentas más bajas, estamos hablando de la clase trabajadora, la clase trabajadora no llega a fin de mes. Un ejemplo muy clásico del que se hablaba mucho en Estados Unidos es el de la madre soltera con dos niños, que tienen un trabajo digno pero que no llega a fin de mes porque dedica el 50% o el 60% al alquiler. Y ahora hay mucho esfuerzo para aliviar esa presión sobre la clase trabajadora.

P. Pero ¿no ha existido siempre un problema de acceso a la vivienda en España?

R. En los ochenta y noventa, España era uno de los países con mayor porcentaje de vivienda en propiedad. Venimos de ahí. Y eso es, simplemente, porque había acceso a crédito, aunque fuera crédito caro, pero había acceso a él. Entre 1998 y 2008, fue una década de crédito superbarato, de crédito superfácil. Muchísima gente consiguió comprar una casa con una hipoteca con condiciones extraordinarias y eso alivió mucho la presión sobre el mercado del alquiler. Al estallar la crisis financiera e hipotecaria en 2008 y luego en España, en 2012, la crisis de deuda soberana en países de la periferia de la Unión Europea, se hizo mucho más complicado el acceso a crédito y ahí llegan los problemas en el mercado del alquiler.

P. Identificado el problema, es momento de tomar soluciones. ¿Qué tienen que tener iniciativas como el Plan Vive de la Comunidad de Madrid o el Habitatge Metròpolis Barcelona para que funcionen?

R. Una de las grandes dificultades de promover viviendas a gran escala es dónde las vas ubicar, porque si ubicas la vivienda a gran escala para la gente trabajadora en sitios que son deprimidos económicamente, estás poniendo unas externalidades negativas sobre las familias, los niños... que en Estados Unidos se ha probado que eran muy deficientes. Es verdad que en Estados Unidos tienes una sociedad muchísimo más segregada, de tal manera que si tú pones a una familia trabajadora a vivir en barrios muy deprimidos, los niños van a ir al colegio en un entorno de drogas, de fracaso escolar... De ahí que se esté haciendo muchísimo esfuerzo en implantar estos planes de vivienda en barrios de ingresos medios. Pero hay un problema, que es lo que en Estados Unidos llaman not in my backyard, es decir, haced lo que queráis, pero no a mi lado, no detrás de mí.

"Lo nuevo ahora es que ya no estamos hablando solo de las rentas más bajas, sino de la clase trabajadora que no llega a fin de mes"

P. ¿Eso es lo que puede pasar aquí?

R. Ese es un problema, claro. Al final entiendes que la gente también se puede preocupar qué tipo de personas van a vivir en su barrio, porque por un lado está la gente trabajadora, pero, por otra parte, también está el colectivo más vulnerable en la sociedad, gente que está en la indigencia, que sufre problemas de alcoholismo, drogas y problemas mentales. La pregunta es ¿dónde se colocan estas personas?, ¿qué sería lo ideal? Lo ideal es integrarlos en una sociedad, en una comunidad de ingresos medios donde ellos puedan tener también servicios alrededor que no sean muy caros y tengan acceso a medios de transporte públicos, que sea un área en la que se pueda caminar, que tenga colegios cerca... En Estados Unidos, cuando hay un concurso de este tipo, hay una tabla en la que se valoran todo este tipo de cosas. El Plan Vive o cualquier plan de vivienda a gran escala tiene que ir acompañado con una regulación y un diseño urbano apropiado para las necesidades de las personas que van a vivir ahí. Si los pones a vivir en Majadahonda, pero trabajan en Madrid y hubiera, por ejemplo, mala comunicación o no tan frecuente, les estás imponiendo quizá una o dos horas más de transporte al día, que tiene su coste de tiempo, de cuidado de niños.... Esa planificación urbana es fundamental.

"El problema de la vivienda asequible es que el sector privado, con la actual regulación y los actuales costes, ¿dónde puede construir?"

P. Además de la ubicación, ¿qué tienen que tener todas estas iniciativas de vivienda asequible para que funcionen?

R. Luego viene la parte financiera, que es donde yo más he trabajado. El problema de la vivienda asequible es que el sector privado, con la actual regulación y los actuales costes, ¿dónde puede construir la vivienda asequible?, porque si no ellos pierden dinero. Si construir vivienda no te da el retorno que te da la opción B o C, el dinero se va de ahí, es imposible imponer al dinero dónde tiene que ir, por mucho que la gente quiera hacerlo.

P. ¿Cuál es la fórmula, entonces, para que construir vivienda asequible sea rentable para quien promueve y que al final se construya un producto asequible?

R. Lo primero es que la Administración tiene que hacer un estudio masivo de cuál es el coste de oportunidad del dinero en la promoción de vivienda de una tipología concreta, para familias trabajadoras. Eso para empezar. Una vez que la Administración sabe cuál es ese coste, tiene el retorno que están pidiendo los promotores. Y para eso, la propia Administración tiene que educarse a sí misma y entender cuál es ese coste. Una vez que eso ya se sabe, el siguiente paso es diseñar un mecanismo de mercado donde la ayuda de la Administración pública para la construcción de vivienda asequible se combina con el capital privado. Y para determinar cuál es esa combinación de dinero público y privado hace falta un diseño importante. En eso es en lo que más he trabajado en mi carrera profesional en los últimos diez años y se puede hacer de diferentes formas. Una de ellas puede ser una inyección de liquidez al promotor a través de un subsidio, a fondo perdido, por parte de la Administración, porque a la propia Administración le interesa construir en esa zona porque puede tener una contraparte para ella, ya que donde antes había un terreno vacío, ahora se están generando impuestos. ¿Cómo se hace el diseño financiero en este caso? Un porcentaje de los nuevos impuestos que va a recibir a partir del próximo año y durante quizás los próximos 50 o 100 años, los puede dar como un préstamo o un subsidio al constructor.

P. ¿Otras opciones?

R. Sabemos que la tierra es de lo más caro dentro del proceso de construcción y en España, lo que más pide el sector es que les dejen el terreno. Es la misma idea que en la primera opción, si un terreno vale 100 pero tiene un coste menor para el promotor, bien porque le ha llegado un subsidio o el terreno solamente le cuesta 60, pedirá financiación para esos 60, no para 100. Normalmente el banco financia el 50% y el resto son inversores privados, ahí es donde entra el promotor y quizá un partner, un socio que es el que pone la gran cantidad de dinero, cada uno con sus retornos. Al rebajar la necesidad de financiación, se necesita generar menos dinero con ese edificio para devolver el préstamo. Supongamos el caso más sencillo, el build to rent, es decir, se alquila el edificio, como se necesita generar menos dinero para devolver el préstamo al banco y a los inversores, se puede poner una renta más barata. Es decir, una ayuda externa como, por ejemplo, los terrenos, un subsidio o un préstamo blando, va a permitir que las rentas bajen y no solamente eso, sino que va a haber más construcción, y al aumentar la oferta bajarán las rentas o los precios, en general, pero también de ese edificio, en particular.

"La Administración tiene que hacer un Excel para entender si la ayuda que da al promotor es mucha o poca, si se necesita o no se necesita"

P. En Madrid, por ejemplo, los promotores están pendientes de la actualización del precio del módulo de la vivienda protegida, porque dicen que incluso dándoles el suelo gratis no les salen los números para construir vivienda protegida.

R. La pregunta es exactamente esa, ¿cuánto tiene que ser la ayuda para que les salga rentable? Porque si no, ese dinero, esos 10 o 100 millones se van a poner en otra parte. La Administración tiene que estar educada para lo que es en inglés se denomina what if test, es decir, debería hacer un análisis poniéndose en el lugar del promotor. En Estados Unidos, por ejemplo, se estaba construyendo un hotel de superlujo junto a un gran lago en Madison. El promotor contaba con subsidios e inyecciones de capital como las que he comentado, pero dijo a la Administración que no llegaba, que necesitaba más capital. Al final, la Administración les dijo que nos les podía dar todo lo que le pedían, sino la mitad y el promotor estuvo conforme. Eso está mal hecho. La Administración tiene que coger una hoja de Excel y hacer lo mismo que hacen los promotores para constatar los costes. Yo insisto mucho en esto, la Administración no entiende si la ayuda que se da es mucha o poca, si se necesita o no se necesita. Y, asumiendo que aciertan con la cantidad que le tienen que dar al promotor, no saben comparar eso con el coste de construir vivienda pública. Quizá es muchísimo menor el coste de esa pequeña ayuda bien dada al promotor y dejar al mercado que construya lo que se demanda, es decir, que no haya una persona que decida por una ciudad de seis millones de habitantes dónde construir sin entender el mercado y con unos costes y una ineficiencia enorme, en comparación con lo que haría el mercado privado.

P. Pero eso no sucede solo en España, ¿o sí?

R. Es algo totalmente generalizado. Sin embargo, en Estados Unidos hay una educación masiva a la Administración pública que sabe hacer una hoja de cálculo con la contabilidad de los ingresos de un edificio, teniendo en cuenta la tasa de ocupación, los costes de mejora, de mantenimiento... Al final saben el cash flow, el dinero que genera cada año un edificio y también saben que lo primero que se hace con ese dinero es pagar la deuda y después a los inversores. Es decir, hacen el multi año en una hoja de Excel, lo estructuran, están preparados, saben hacerlo. En Estados Unidos lo saben hacer muy bien, saben calcular exactamente lo que necesitan los promotores, están hablando constantemente con ellos, saben cuál es su retorno. Evidentemente, si hablas con un solo promotor te puede engañar, pero si hablas con cien en el país, obtienes una media. Aquí, en cambio, a la Administración le falta datos, le falta educación o la posibilidad de saber hacerlo, y tampoco le llevaría muchos meses aprenderlo. En el momento en que supieran hacerlo podrían comparar cuál es el coste de construir vivienda pública.

P. Pero no siempre los suelos disponibles están donde la gente quiere vivir. Al final, la Administración pone el suelo a promover donde lo tiene, no donde se necesita.

R. Es muy complicado, pero no puedes poner recursos públicos en sitios donde no funciona porque es tirar el dinero y además condenas a la gente que vive ahí durante los próximos 40 años. Si hiciéramos un índice de calidad de salud veríamos que está supercorrelacionado con el código postal donde vives. Y eso está probado científicamente. Es decir, el barrio en el que vives va a determinar la salud que vas a tener y cuántos años vas a vivir, porque estás expuesto a contaminación, a una calidad de vida muy mala, quizás esa zona no es caminable porque hay carreteras, no te ofrece las mismas oportunidades que en otras zonas... Es decir, la Administración está tomando una decisión muy importante sobre las personas. Por eso me gustaría enfatizar que un mercado descentralizado, un mercado muy competitivo, donde hay mucha competencia para construir va a entender mejor las necesidades que un administrador público en su despacho. Pero además, a la hora de construir vivienda hay unos sobrecostes enormes, muchísima burocracia e ineficiencias en todo el proceso de toma de decisiones. Si la Administración supiera entender bien y hacer la comparativa, se tomarían decisiones muchísimo mejores.

"Un mercado descentralizado y con mucha competencia va a entender mejor las necesidades que un administrador público en su despacho"

P. Siempre se ponen como ejemplo a seguir los países del norte de Europa respecto a las iniciativas o políticas en materia de alquiler. Pero no siempre funcionan.

R. En Inglaterra, por ejemplo, se aprobó un programa llamado Help to Buy de ayuda a la compra y se dedicó muchísimo dinero para ayudar a las familias a comprar una nueva casa. Lo que se probó científicamente, según un estudio de London School of Economics & CEP, es que al final, este subsidio o ese dinero público adicional de ayuda a la compra, se repercutía en el precio. Es decir, si están dando 20 millones más, el precio sube 20 millones, en agregado. Es decir, al final a quien estás dando el dinero público es al dueño de la propiedad o al dueño del terreno. Y eso es inmensamente injusto. Está probado que en los sitios donde la gente quiere vivir, donde realmente hay demanda, donde hay mucha inelasticidad de la demanda, en el momento en que tú estás metiendo un subsidio, el precio lo captura inmediatamente. Los subsidios al alquiler o a la demanda en sitios donde realmente la gente demanda vivir, son ineficaces. Es decir, es una pérdida de dinero.

P. Pero, precisamente en España, medidas como el Help to Buy están sobre la mesa.

R. Sabemos que el Banco Santander junto con el Gobierno han estado trabajando mucho para hacer un Help to Buy en España y ya está aprobado. Al Banco Santander, o a cualquier banco, le viene fenomenal porque está dando más hipotecas, pero le da exactamente igual dónde acaba el dinero. Al final, la familia va a pedir un préstamo o más dinero para pagar una casa más cara. Y ese dinero acabará en el bolsillo del propietario del terreno. Hay muchos intereses por detrás, porque los políticos dicen que están realmente ayudando a la compra, pero no van más allá para ver qué está pasando con el dinero y a los bancos les vienen fenomenal que haya más transacciones. Y aquí el objetivo no es ir contra el mercado, sino que si el objetivo o lo que queremos es defender a las familias vulnerables, a la gente trabajadora... pues que se haga bien.

P. El Help to Buy no ha funcionado, ¿qué otras medidas no han funcionado?

R. Otra medida que no ha funcionado y está en el debate constantemente es el control de rentas. Como las rentas están caras, el político dice, vamos a regularlo y a prohibir que las rentas sean caras. Eso tiene unos efectos muy perniciosos sobre el mercado. Nosotros hemos realizado un estudio para Cataluña, donde adoptaron un control de rentas masivo en todos los municipios de más de 20.000 habitantes y hemos podido comparar los municipios que lo adoptaron con los que no. Hemos hecho lo que se llama un control de diferencias y lo que observamos es que la causa del control de rentas es que la oferta del alquiler disminuye casi un 30%, una barbaridad, y el precio apenas cae un 3% en las zonas controladas. En concreto, en los primeros seis meses, los alquileres se reducen un 5%, es decir, a corto plazo, pero un año después de la implantación de la medida de control, observamos que la política es inefectiva en reducir rentas.

"El 'help to buy' de ayuda a la compra repercute en el precio final, al final a quien estás dando el dinero público es al dueño de la propiedad"

Además, la oferta de viviendas de alquiler disminuye entre un 14% y un 18% un año después de la aplicación de la política. ¿Por qué? Porque la inversión se vuelve menos interesante para el que compra una vivienda para alquiler y esas viviendas se ponen a la venta. Estamos hablando de cientos de millones de euros de pérdidas. Es decir, hay menos vivienda asequible, el valor del real estate en residencial cae una barbaridad en millones de euros y lo que es todavía quizá más importante, después de un año de imponer el control de rentas, no se observa diferencia alguna entre el grupo controlado y el no controlado, es decir, entre el grupo donde se ha aplicado el control, las rentas y el grupo donde no se ha aplicado el control de renta.

P. Pero ¿por qué no funciona?

R. Porque al principio estás regulando el mercado, estás forzando a que bajen las rentas y es verdad que bajan un poco al principio, los primeros seis meses, pero como estás creando escasez porque la gente retira la vivienda del alquiler, la escasez hace que la media de ese barrio controlado suba y se equipare con la zona no controlada. Es tremendamente ineficiente y está generando menos vivienda disponible, vivienda que no tiene ninguna diferencia en rentas con respecto a si no aplicaran control de rentas y, además, estás empobreciendo a la ciudad.

"En Cataluña, el control de rentas ha disminuido la oferta del alquiler en un 30% y el precio apenas ha caído un 3% en las zonas controladas"

P. Y todas esas viviendas en alquiler que se ponen a la venta, ¿qué impacto tienen en el mercado?

R. La venta de viviendas aumenta entre un 26% y un 38%, provocando un descenso del 3% en los precios de la vivienda en venta, pero depende de si es vivienda para gente trabajadora o vivienda para gente rica.

P. ¿El rico se hace más rico y el pobre, más pobre?

R. Las normativas de control de alquileres también amplían la brecha en el valor de los inmuebles entre los propietarios de rentas bajas y altas, en el sentido de que los segundos se benefician de una revalorización de sus propiedades, mientras que los primeros se ven desproporcionadamente afectados negativamente por la caída de los precios. Es decir, a los ricos los estás haciendo más ricos, mientras que el precio de la vivienda de las familias trabajadoras, disminuye. En concreto, el valor de las viviendas de clase trabajadora disminuye en 1.000 millones de euros tras la implantación del control de rentas, de tal manera que la desigualdad entre propietarios de viviendas para gente trabajadora y de viviendas para rentas altas aumenta en 2.000 millones euros.

P. En Cataluña se implantó el control de rentas porque se había aplicado en otros países y, supuestamente, había funcionado.

R. No ha funcionado. Hay tres estudios científicos que han probado esto: uno en San Francisco, otro en Berlín y otro en Minneapolis. Es decir, dos en Estados Unidos y uno en Europa. En los tres, la oferta del alquiler disminuye radicalmente, la gente que tiene acceso al alquiler regulado se mueve menos, pero al mismo tiempo encarece la vivienda y el alquiler. También hay estudios de los años setenta en Nueva York donde se habla de esto y también se documenta un black market, un mercado negro, donde al estar regulado el mercado y haber tanta necesidad de encontrar una vivienda en alquiler, porque es escasa, hay un dinero negro que se pone para convencer al propietario que te dé a ti la vivienda.

"El valor de las viviendas de clase trabajadora disminuye en 1.000 millones de euros tras la implantación del control de rentas"

P. ¿Y qué ha funcionado?

R. Lo que sí funciona es promover la oferta, se puede promover, como ya expliqué, facilitando el suelo y disminuyendo el coste para el constructor, o se puede hacer un préstamo blando al constructor de tal manera que no necesite el préstamo de una entidad privada. ¿Cómo consigues a través del mercado hacer un préstamo a un promotor, a un tipo de interés mucho más barato que el mercado? El municipio o la ciudad puede emitir bonos, o en el caso de países europeos, puede emitir bonos del Estado. Es decir, las ciudades se pueden endeudar emitiendo bonos y la seguridad que tiene ese bono es muy alta porque la posibilidad de que el tax payer, es decir, el ciudadano cuya primera obligación es pagar impuestos, deje de pagarlos, es casi cero, de tal manera que el tipo de interés es muchísimo más barato o relativamente más barato comparado con el mercado. Es decir, se puede emitir deuda municipal que de alguna forma está colateralizada con las promesas de pago de los pagadores de impuestos y prestar ese dinero al promotor-constructor.

P. ¿Como los préstamos ICO?

R. Sí, posiblemente por detrás hay un mecanismo muy parecido. El Gobierno de España, la Unión Europea o el gobierno municipal prestan a un tipo de interés menor que el mercado. La administración no quiere ganar nada sobre eso, simplemente, mantiene el tipo de interés.

P. ¿Y esto se ha hecho y ha funcionado en otros países?

R. Sí. Lo que haces es abaratar la necesidad de financiación y, volviendo a lo mismo que dije antes, si el dueño del edificio, el que construye el edificio, necesita que éste genere menos dinero para pagar lo que ha prometido a los inversores, al final puede bajar las rentas.

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P. ¿En qué ejemplos nos podríamos inspirar?

R. Los préstamos ICO son un ejemplo en España, en Estados Unidos están los municipal bonds que se utilizan para vivienda asequible y cada país tendrá su nomenclatura. Y luego, hay otros casos de éxito, dos programas en Estados Unidos que, según tengo entendido, no tenemos en Europa. Uno es el TIF, que es el acrónimo que significa tax increment financing, una política fiscal a nivel municipal para construir viviendas asequibles. El nuevo edificio que se construye aporta nuevos ingresos a las arcas públicas a través de impuestos sobre la propiedad. Esos ingresos no existían o eran mínimos cuando el terreno estaba vacío. Parte del incremento de ingresos que percibe el ayuntamiento se traslada al constructor a través de una inyección de liquidez que equivale al valor descontado de parte de los impuestos generados en el futuro por el edificio. Con esa inyección de liquidez gratuita, el constructor necesitará levantar menos fondos para efectuar la construcción y esto resultará en apartamentos en alquiler más asequibles sin mermar la rentabilidad al constructor. El otro es el otro es el LIHTC, low income housing tax credit, que también se emplea para incentivar la construcción de vivienda asequible. Representa una inyección de liquidez al constructor que resulta en una menor necesidad de levantar capital sin perjudicar su rentabilidad. La diferencia con el TIF es que la inyección gratuita de capital en LIHTC proviene de grandes corporaciones que, a su vez, se benefician de esta aportación a través de menores impuestos corporativos.

P. Todos ganan.

R. Todos ganan. ¿Quién pierde? El país en su conjunto porque quizá esa empresa, esos impuestos se podrían utilizar para educación o para otras cosas, pero lo que estás haciendo es utilizar unos impuestos específicos o una parte de los impuestos de esas grandes empresas para un problema vital de una sociedad que es el acceso a la vivienda a las familias más vulnerables o a la clase trabajadora.

P. Todo esto en Estados Unidos. Y en Europa, ¿se ha hecho algo que haya funcionado?

R. Hace poco escuché una expresión maravillosa que decía, en Estados Unidos tienen la idea, en Asia la producen y en Europa, la regulamos. Se aplica aquí también. Aquí regulamos. En Barcelona, por ejemplo, el 30% de una nueva promoción tiene que ser vivienda protegida. Una regulación absurda, lo que va a hacer inmediatamente el dueño del edificio es aumentar la renta a los otros. Y al final es una lotería para quien le toque la vivienda protegida.

P. O directamente, como ha sucedido en Barcelona, se deja de promover.

R. Eso es.

P. En Europa se regula y, en muchas ocasiones, esa regulación acaba en los tribunales. ¿Hay un exceso de regulación?

R. ¿Qué se puede regular?, ¿se pueden regular las rentas o los precios?, ¿se puede regular qué tipo de viviendas se puede construir?, ¿el uso del espacio?, ¿la altura del edificio? Es decir, hace falta regulación para evitar determinados problemas, pero un exceso lo que hace es encarecer brutalmente el precio final. Hay estudios que hablan de que la regulación es responsable de un 30% o un 40% del precio. En inglés es el zoning, la regulación del uso de la tierra.

"Hace falta regulación para evitar determinados problemas, pero un exceso encarece brutalmente el precio final de la vivienda"

P. Como ha comentado anteriormente, algunas de estas medidas provocan que entre en juego el dinero negro.

R. En Nueva York hay un estudio que muestra que al final se discrimina, el casero no solo va a subir el precio del alquiler, sino que discrimina a los que no tienen esta ayuda, porque esa ayuda, de alguna forma es un colateral. Y esa ayuda, en muchos casos es una lotería, porque si hay 100 personas y hay un dinero disponible que es 20, pues los otros 80 no la reciben.

P. Aunque lo necesiten.

R. Aunque lo necesiten exactamente igual que al que le toque.

P. ¿Y qué pasa con las viviendas vacías? Un gran parque residencial que, además de estar en desuso, se está quedando obsoleto. Más que construir en las afueras, ¿no habría que reutilizar el parque ya existente?, ¿o el problema es que esas viviendas vacías no están donde se demandan?

R. El tema de la vivienda vacía choca directamente con el derecho a la propiedad y tocar ese derecho puede empobrecer muchísimo a un país, es muy peligroso. El problema del residencial es que, por una parte, es un activo donde la gente vive y, por otra, es un activo de inversión porque la gente quiere vivir ahí y es una necesidad básica. Es muy difícil, es el pez se muerde la cola. Yo, particularmente, soy totalmente contrario de quitar el derecho a la propiedad sobre inversiones y donde tú decidas que vaya el dinero, porque si no va ahí, va a ir a otro lado. Al final, el dinero se va, el dinero es listo. El problema de las viviendas vacías es que quizá puede haber muchísimos problemas por detrás, un problema familiar o puede ser que simplemente no es rentable en una economía donde se regulan las rentas.

"La vivienda vacía choca directamente con el derecho a la propiedad y tocar ese derecho puede empobrecer mucho a un país, es muy peligroso"

P. Pero hay un parque vacío u obsoleto que hay que rehabilitar. Y es aquí donde quieren entrar los Fondos Next Generation.

R. Hay una obsesión en Europa ahora mismo con la eficiencia energética y la sostenibilidad, es lo que se llama la Agenda 2030. Y lo que ha hecho Europa es endeudarse hasta niveles nunca vistos para que ese dinero se utilice en eficiencia energética y como el real estate es responsable entre el 30% y el 40% de la energía y el 30% y el 40% de las emisiones de CO2, es ahora mismo el objetivo número uno o el más importante de los planes para estos Fondos Next Generation. Estamos hablando de cientos de millones sobre toda Europa. Evidentemente, el diseño de estos fondos se puede mejorar. Es verdad que hay unas escalas para comprobar el antes y el después de un edificio rehabilitado, pero el propio mecanismo de comprobación, como el de la etiqueta de eficiencia energética de un edificio o de un apartamento, está sujeto al albedrío del arquitecto. Incluso, asumiendo que el arquitecto lo hace bien, que utiliza el mejor software, que no hay equivocaciones en las medidas... se han detectado científicamente unos errores del 200%.

P. ¿Quiere decir que estos fondos no se están utilizando bien?

R. Hablas exactamente de todo esto con los arquitectos y todos te dicen que tienes razón. Me siento en el consejo asesor de una empresa de inteligencia artificial para medir cuánto se pierde por la fachada. Eso sí que es real. Y lo primero que hemos hecho ha sido hablar con los arquitectos y todos te dicen que hay un problema. El primer fallo que tienen los Fondos Next Generation es que están matando moscas a cañonazos. Es decir, no hay una prioridad respecto a qué edificios se necesita rehabilitar frente a los que no habría que rehabilitar. Las grandes pérdidas de calor se producen a través de las ventanas. ¿Cuánto dinero se pierde a través de la fachada? Eso hay que medirlo y no se sabe medir. Para medirlo necesitarías un equipo de ingenieros durante dos semanas con sensores, y eso es carísimo, para que te digan más o menos una estimación de cuántos euros se pierden al año o se van a perder en los próximos 30 años. Es decir, se está perdiendo muchísimo dinero para rehabilitar vivienda. Evidentemente, ayuda a los arquitectos, a las constructoras, a los bancos y todos están encantados y lo que te van a decir desde del COAM es que es maravilloso y que es la única oportunidad y tenemos que cogerla, pero monetizar esto y ponerlo en términos relativos no se está haciendo. Hay que ver esos fallos. Quizá hay un estímulo importante para rehabilitar toda la fachada de un edificio, cuando quizá no pierde tanto calor...

"El primer fallo que tienen los Next Generation es que están matando moscas a cañonazos"

P. Y esto, ¿cómo se soluciona?

R. Lo primero que haría yo es un plan masivo, un screening de identificación y de poner el label o el identificador correcto a cada edificio con técnicas eficientes para lo que se pretende hacer a nivel masivo, a nivel de ciudades, países... Una vez que sabes cuáles son los edificios que lo necesitan, evidentemente matcheando la base de datos, con los precios, con las rentabilidades, tú eliges los edificios y dices sí, para usted un 80%, un 100% del coste de la rehabilitación. Ese es un fallo inicial de planeamiento.

P. Para eso faltan recursos y herramientas.

R. Falta de conocimiento de las herramientas y falta de las herramientas que los que diseñan los planes no las contratan.

P. ¿Cuál sería su medida ideal y real para resolver o, al menos, paliar el problema de la vivienda en España?

R. Si tuviera que elegir una, cogería el TIF, porque por una parte estás creando valor donde no lo había, hay un edificio nuevo que paga impuestos y ese edificio no estaba antes porque no era rentable, pero si utilizas parte de esos impuestos que va a generar ese edificio y se los das hoy al constructor, estás creando un servicio. Y no solamente se puede utilizar para vivienda asequible, se puede utilizar también para parques industriales, para cualquier cosa de real estate que la sociedad necesite. O sea que hay un valor social por detrás porque aumenta la oferta, porque dejas al mercado trabajar, y creas un mercado competitivo, no monopolios, eliminando muchas ineficiencias y ahorrando una cantidad enorme de dinero.

P. Los desarrollos del sureste están llamados a poner vivienda asequible en el mercado y a solucionar el problema de la vivienda en Madrid. Y, sin embargo, tenemos el ejemplo muy reciente del Cañaveral, donde el precio final se ha disparado. ¿Pueden estos nuevos barrios realmente solucionar el problema de acceso a la vivienda? Las dotaciones públicas y el transporte público pueden tardar años llegar.

R. Yo haría un poco diferente el diseño. Lo primero que haría es una zona geográfica dentro de una gran ciudad, como puede ser Madrid. No te hablo del centro de la ciudad, sino en los alrededores. Crearía un barrio, un espacio para las empresas donde haya oficinas, que sea mucho más barato y donde éstas quieran ir. Si lo primero que llevas a ese barrio es la fuente de trabajo y luego haces unas promociones residenciales en suelos muy baratos alrededor, ahí sí que va a ir la gente a vivir, va a querer vivir allí, porque tiene su trabajo. Haz un planeamiento urbano partiendo de dónde viene la demanda del trabajador, viene de las empresas, si atraes a las empresas con un plan a medio y largo plazo de crear una nueva ciudad, una gentrificación de los espacios, me parecería una forma muy inteligente de hacerlo.

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P. Pero las empresas, al final, quieren estar en el centro de las ciudades. Y a raíz de la pandemia se ha visto cómo muchos edificios que estaban a las afueras, fuera de la M-30, se están quedando vacíos. Habría que dar algún tipo de incentivo para que las empresas quieran ir.

R. Uno de los instrumentos es el TIF, como se ha hecho en Estados Unidos. Con este este instrumento puedes crear un parque industrial, no solamente tiene que ser de oficinas, donde alrededor generas vivienda para la clase trabajadora, lo que en inglés es el working class, que está ahora de moda. Y si bien es verdad que las empresas quieren volver a la ciudad, en Estados Unidos, sin embargo, se está observando que lo que más está funcionando ahora en oficinas son los suburbios, porque allí hay muchísimos indigentes o homeless en las ciudades. Además, por otro lado está el teletrabajo y una caída en las valoraciones entre el 50% y el 70% de las oficinas y lo que puede ser una de las posibles causas de crisis futura, unos préstamos enormes para rascacielos dentro de las ciudades que destroza los balances de los bancos. En Europa, por su parte, tenemos la gran densidad que hace que vivir en una ciudad sea desagradable, porque no es lo mismo en Madrid ahora que hace 40 años. Y, por otra parte, el teletrabajo, que quizá no es el 50% pero igual sí un 15% menos las veces que la gente va a trabajar y eso tiene un impacto enorme. De nuevo, necesitamos que la Administración pública conozca los datos, las demandas de las empresas, y si la Administración pública es suficientemente inteligente como para diseñar barrios o periferias donde se puede desplazar cierta tipología de empresas, ahí es donde luego puedes poner estos planes de vivienda.

P. ¿Y eso se ha hecho, por ejemplo, en Estados Unidos?

R. En Estados Unidos, con el TIF, se hacen muchísimos parques industriales. Se crea el parque industrial y luego las viviendas alrededor.

P. ¿Y funciona?

R. Sí, evidentemente, hay muchas cosas que se hacen mal, incluso si el mecanismo es correcto. California, por ejemplo, está hiper regulada, es decir, no sé si el 40% o el 50% del coste de la vivienda es por la regulación del terreno. Se tardan dos o tres años en dar un permiso de construcción. Es decir, también se hacen las cosas muy mal. En Nueva York o San Francisco, por ejemplo, también tienen control de rentas... Pero quizá sí que son valientes en sacar unos programas como los que he mencionado, que de alguna forma involucran a la Administración pública, involucran dinero público o a través de impuestos, pero se canaliza de una forma consistente al mercado. Y cuando hablo de mercado no hablo como de libre mercado de los capitalistas, hablo de que haya suficiente competencia para que nadie se aproveche de una oportunidad, que no haya un monopolio, una persona que tenga esa información del alcalde de una ciudad sobre un terreno. No. Sino muchísimos promotores que compiten unos con otros de tal manera que haces el mecanismo funcional.