El aval a la compra de viviendas en Londres encareció los precios el doble que las ayudas

"Es ineficaz en áreas en las que la vivienda ya no es asequible y acaba beneficiando a los promotores". La última medida anunciada por el Gobierno de Pedro Sánchez para ayudar, según estima, a unos 50.000 jóvenes menores de 35 y hogares con hijos menores a su cargo a comprar una casa, un aval de hasta el 20% de la hipoteca y una medida que ya ofrece el Partido Popular en las comunidades en las que gobierna, por lo que acusa a Sánchez de haber copiado su iniciativa electoral, fracasó estrepitosamente en Reino Unido.

Allí, el bautizado Help to Buy, puesto en marcha entre 2013 y 2019, provocó un fuerte aumento de los precios de la vivienda, especialmente en las zonas, como Londres, donde más inaccesible era comprar una vivienda y acabó beneficiando a los promotores de esas viviendas.

"Las ayudas parecen haber terminado beneficiando a los propietarios y promotores de suelo"

De hecho, según un estudio publicado en 2019 por Christian Hilber London School of Economics & CEP, Housing Subsidies, Supply Constraints, and Housing Affordability: Evidence from Help to Buy (Subsidios de vivienda, restricciones de suministro y asequibilidad de la vivienda: evidencia de Help to Buy), estos avales provocaron un aumento de los precios de las viviendas de nueva construcción en un 6,2% en la ciudad de Londres y sus municipios, un porcentaje que, según las conclusiones de este estudio, supone casi dos veces el monto del subsidio o ayuda recibida (3,2%). Y no solo eso, sino que, en Londres, no tuvo un efecto significativo sobre los volúmenes de construcción.

Es decir, no favoreció el aumento de la oferta en el mercado, lo que, según el consenso de economistas, promotores y expertos del sector inmobiliario, es lo que realmente ayudaría a reducir las tensiones en el mercado de la vivienda en España, tanto en compra como en alquiler.

Subieron los precios y favoreció a los promotores

El programa Help to Buy ofrecía préstamos gubernamentales del 20% —de hasta el 40% en Londres— del valor de la vivienda de nueva construcción por debajo de 600.000 libras esterlinas. Dado que el loan to value (LTV) máximo ofrecido por los bancos era del 75%, los compradores solo debían aportar un 5% del valor de la propiedad como ahorros. El objetivo de este programa era ayudar a los hogares con menos recursos y sin ahorros a superar la barrera las restricciones crediticias para poder comprar una casa.

Durante sus cinco años de implantación, según otro estudio sobre el impacto del Help to Buy en Reino Unido, elaborado también por Christian Hilber, Felipe Carozzi y Xiaolun Yu, para la Londos School of Economis and Political Science, se compraron más de 195.000 propiedades, se firmaron préstamos por un valor total de 10.700 millones de libras esterlinas, con un valor de las propiedades de un total de 49.900 millones de libras esterlinas, según datos del Ministry of Housing, Communities and Local Government 2019.

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Y, a pesar del enorme desembolso económico, la medida no consiguió los efectos deseados. "El Help to Buy es una política ineficaz en áreas que ya no son asequibles: aumenta los subsidios y no estimula la construcción. Fomenta la construcción en lugares equivocados (donde es fácil construir, pero no donde hay trabajos productivos). Los jóvenes que quieren comprar en áreas poco asequibles, probablemente, no están en mejores condiciones para comprar, mientras que la ayuda parece terminar beneficiando a los propietarios y promotores de suelo. Los responsables políticos en el Reino Unido deberían centrarse en las reformas del lado de la oferta en lugar de apuntalar la demanda".

Un artículo publicado este mismo domingo por The Times alertaba, por ejemplo, de que, "a medida que la demanda se disparó, también lo hizo el precio de las nuevas viviendas. Mientras que los compradores primerizos que compraron sin ayuda tuvieron que pedir prestado 3,5 veces sus ingresos, quienes usaron el esquema Help to Buy pidieron prestado 45 veces, hasta seis veces sus ingresos en el caso de Londres. Durante el boom inmobiliario anterior a la crisis financiera mundial en 2007-2008, el préstamo hipotecario promedio era cuatro veces los ingresos".

Promotores y bancos, a favor de la medida

A pesar de los estudios que muestran la falta de efectividad de este tipo de avales, y a diferencia de lo que sucede con otro tipo de medidas como el límite de los precios de los alquileres, el sector privado se muestra positivo ante este tipo de iniciativas. Tanto desde la banca como desde el sector promotor.

En el caso de España, como avanzó este fin de semana el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, se plantea la creación de una línea de avales del ICO para financiar hasta el 20% de la hipoteca de los menores de 35 años en la compra de su primera vivienda. Una medida condicionada a su nivel de renta —máximo 37.800 euros anuales— y que también se extenderá a familias con menores a su cargo. No obstante, se desconoce el importe máximo de las viviendas a las que podrían acceder estos hogares.

"A falta de conocer los detalles de esta medida, si es que finalmente es aprobada, creemos que la noticia sería positiva para el sector promotor español aunque de impacto difícil de medir", según el departamento de Análisis del Banco Sabadell.

"Reducir el compromiso de pago con recursos propios a gente que ya tiene pocos recursos es un incentivo para impagar y lleva a desahucios"

"Las ayudas facilitarían la adquisición de una vivienda a muchos compradores potenciales que, aun teniendo ingresos recurrentes para cubrir intereses y pago de la hipoteca, no tienen ahorros suficientes para el pago de la entrada". Y añaden los analistas del Sabadell que, "en otros países donde se han adoptado medidas parecidas (como el Help to Buy de Reino Unido), el impacto en las ventas de viviendas nuevas ha sido positivo". Y reconocen que, al existir límites a los ingresos familiares para acceder a las ayudas, la medida "favorecería más a aquellas promotoras con una cartera de menor valor unitario (más baratas)".

Además, hay entidades y comunidades que ya utilizan la figura del aval. Por ejemplo, la Comunidad de Madrid firmaba hace menos un año con Santander, CaixaBank e Ibercaja el convenio de adhesión para desarrollar el programa Mi Primera Vivienda, que permite aumentar la concesión de una hipoteca de hasta el 95% del valor del inmueble a los menores de 35 años.

Por el contrario, la opinión en el mundo académico es mucho más crítica con este tipo de ayudas. "Dar dinero para alquilar o comprar casa puede ser bienintencionado. Son los llamados incentivos a la demanda, pero estos también tienen efectos muy perniciosos. En Reino Unido, esta medida provocó el aumento del precio de las casas y tuvo un efecto cero sobre el acceso a la vivienda. Es decir, el Gobierno británico no solo gastó billones de libras en una medida que no tuvo ningún efecto, sino que el dinero acabó en los bolsillos de los constructores que vendían las nuevas casas, es decir, justamente a los que no querían ayudar", aseguraba recientemente a El Confidencial Jaime P. Luque, profesor asociado en ESCP Business School.

Una opinión compartida por Sergio Nasarre Aznar, catedrático de Derecho civil, fundador de la Cátedra UNESCO de vivienda, URV. "Este tipo de ayudas suele tener al menos dos efectos negativos. Primero, inflacionario de los precios en nuevas construcciones en áreas tensionadas, al quedar avalado 20% su precio con dinero público. Y, segundo, porque todo lo que sea reducir el compromiso de pago con recursos propios de los deudores (lo que requiere antes necesariamente ahorro, como las cuentas ahorro de los años 90 y primeros 2000, y privaciones, y compromiso...), las personas que ya tiene pocos y escasos ahorros, es un incentivo luego para sobreendeudarse (más si suben precios de venta, como hemos visto), impagar y llevar a desahucios".

En opinión de Nasarre, "no es recomendable que se admita al endeudamiento hipotecario a más allá del 80% LTV —indirectamente, es lo que se consigue con este aval público—, sin aportar el resto con recursos propios —o de ahorro— como se vio en las hipotecas subprime de la crisis financiera mundial de 2007. Una alternativa es conseguir un crédito y comprar lo que uno tiene y puede aportar a través de las tenencias intermedias catalanas, como la propiedad compartida y la propiedad temporal".