El futuro de la vivienda en España

Esta semana, el mundo de la arquitectura y la vivienda ha estado muy revolucionado. En el Colegio de Arquitectos de Madrid pudimos disfrutar de unas jornadas sobre iniciativas de innovación inmobiliaria. El Colegio de Economistas también participó con una interesante mesa redonda sobre vivienda asequible, y el Gobierno aportó su granito de arena recuperando el Ministerio de la Vivienda desaparecido en 2011.

En estos foros se han dicho muchas cosas, unas más interesantes que otras, como suele pasar. Yo me quedo con dos que creo que merecen ser trasladadas del debate técnico al debate público: la primera se refiere al problema de la demanda y la segunda es una aparente solución.

De entre los muchos datos que se han dado, me voy a hacer eco de uno en concreto. En el marco del Plan Vive de la Comunidad de Madrid, un solo lote de unas doscientas y pico viviendas en alquiler regulado ha recibido, en pocas semanas, más de 10.000 solicitudes de acceso. Y no estamos hablando de Madrid capital, hablamos de Alcorcón. Los datos así en números gordos sirven para ilustrar una situación que más o menos se viene repitiendo en Madrid y en otras ciudades españolas donde hace falta vivienda, piensen en Málaga, Palma de Mallorca, Barcelona, etc. 10.000 para 200. Ese número por sí solo justifica la recuperación del Ministerio de Vivienda, cuyas funciones han pasado los últimos 13 años alternándose entre direcciones y secretarías generales. Al fin y al cabo, no había ley nacional de vivienda que desarrollase el artículo 47 de la Constitución, y se trata de una competencia transferida que sí que ha tenido un lugar protagonista en la política autonómica.

Ahora hablemos de una de las soluciones que más interés ha suscitado. Según parece, considerar la vivienda como una "infraestructura" puede ser la forma de superar muchos de los escollos para su desarrollo masivo, especialmente la financiación, tanto en dinero contante como en avales para construirla y gestionarla.

Se enfrentan dos mundos, el que defiende que hay que poder tener una casa y el que dice que lo importante es poder "disfrutarla"

En resumen: hace falta dinero y para conseguirlo hay que buscarlo en los mercados financieros y en los presupuestos generales del Estado. Pero nadie da duros a pesetas, y ni el Estado ni los fondos de inversión pueden permitirse pagar por la vivienda que falta sin que cambien ciertas cosas; en concreto, sin que cambien los regímenes de propiedad y de responsabilidad ante quiebra.

¿Qué quiere decir que la vivienda sea una infraestructura? Pues que se enfrentan dos mundos: por un lado, el que defiende que hay que poder tener una casa, el del "reparto de la propiedad", y por otro el que dice que lo importante es poder "disfrutar" de una casa, el del "acceso a derechos". Este último es el mundo que se nos abre ahora como una autopista hacia la felicidad y la justicia social… y pasa inexorablemente por la concentración de la propiedad. Porque, no se equivoquen, la propiedad no desaparece, solo se concentra en unos pocos actores. Uno de ellos el Estado o, mejor dicho, los municipios y las comunidades autónomas.

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También en estos casos seguimos hablando de propiedad, aunque ahora lo queramos llamar dominio público y digamos que 10.000 viviendas o un polideportivo son lo mismo: equipamientos autonómicos y municipales de carácter inenajenable. De todas formas, habrá que esperar a ver qué exigen las empresas y fondos de inversión que necesitamos para construir esas casas sobre suelos públicos que las administraciones no pueden pagar. Quizá nos sirva de pista lo que hemos aprendido últimamente: que las grandes seguridades con las que contábamos (como lo es el dominio público inenajenable) solo requieren de siete diputados para cambiarse.

Pero, bueno, quedémonos con este concepto de la provisión del derecho de vivienda en calidad de infraestructura pública, como si fuera una autopista o una vía de tren de alta velocidad. Si alguien piensa que eso se hará de forma monopolística por parte del Estado, que le dé una vuelta a esa idea, porque vivimos en una Unión Europea obcecada por destruir monopolios estatales de infraestructuras, como acaba de hacer precisamente con la alta velocidad.

El sistema que se implantará en España es el de las "asociaciones de vivienda" que dominan en Europa del norte desde hace décadas y que Tony Blair se llevó al Reino Unido cuando todavía era un izquierdista popular.

De hecho, entre los ponentes de las reuniones de estos días estaba una de las principales asociaciones de vivienda del Reino Unido, dicha organización gestiona en su país 260.000 viviendas. A tres personas por vivienda (cálculo habitual del sector), estamos hablando de 780.000 personas con un único casero: Valencia entera con un solo propietario. En Reino Unido hay cientos de asociaciones pequeñas de este tipo, pero al menos dos tienen semejante tamaño, y no es el único país en estas circunstancias, Holanda, Dinamarca, Alemania… Cada uno a su manera, pero todos están en la misma situación. A eso vamos nosotros, se llama armonización europea, armonización bancaria, armonización fiscal, armonización social.

La promoción de vivienda española​ es hoy un producto financiero extranjero, y como tal es un mecanismo de drenaje de rentas

De acuerdo con la Ley de Contratos del Estado, que nos redactó en 2014 el Parlamento Europeo, las infraestructuras se construyen en concesiones de obras a explotar. Estas pueden acceder a financiación favorable por parte del Estado y pueden contar con avales públicos en caso de quiebra… De hecho, lo hacen, recuerden las autopistas radiales de Madrid. Pues, bien, en Europa tenemos el caso holandés, donde es tan grande la cantidad de población que vive en este modelo que el Estado es avalista final de todo un sistema que se financia en los mercados bursátiles mediante la emisión de bonos. Recientemente, los niveles enormes de deuda privada que tiene ese país llevaron a la quiebra a muchas de estas asociaciones… y el Estado avaló. Para poder hacer esto, Holanda es una sociedad obsesionada con una única cosa: mantener las cuentas públicas saneadas. En eso se basa su modelo social, y por ello pelean en Europa por no participar de la mutualización de la deuda sureña. Hay quien incluso diría que es el principal concepto teológico de su Iglesia nacional reformada. Todos sabemos que ese no es el caso de España, pero también que, si queremos seguir siendo más europeos que nadie, tendrá que serlo.

Vale, entremos ya en faena: si de verdad queremos apostar por que la vivienda sea una "infraestructura pública", tendremos que apostar también por su forma de financiación, y eso significa "ahorro personal a base de productos financieros". Es decir, apostar por un modelo de pensiones que invierta en los bonos garantizados por el Estado que financian a las asociaciones de vivienda. Y eso significa olvidarnos del modelo de reparto y solidaridad intergeneracional.

El otro modelo, el nuestro, el del reparto de la propiedad, también depende de la financiación privada, también es un producto financiero. Los fondos internacionales son hoy la única fuente sólida de promoción de vivienda con la excepción de unos pocos hobbits que se dedican a la gestión y promoción de cooperativas de vivienda. La promoción de vivienda española es hoy un producto financiero extranjero, y como tal es un mecanismo de drenaje de rentas, pues al final del negocio sacan más dinero del que meten. Aunque al menos quedan la propiedad y las hipotecas. Que no es poco. Pero es lo que es: capitalismo financiero.

Son muchos, y muy buenos, los que ponen el foco de los problemas del sistema capitalista en la liberalización financiera de los años 90-2000. Una financierización de la economía que se debió al acuerdo entre neoconservadores y socialdemócratas de tercera vía y que sirvió para evitar que se repitieran los problemas derivados de la crisis del petróleo del 73. En concreto: excesiva deuda pública e inflación. Ese boom del sector financiero a nivel global se benefició mucho de dos casos particulares: la Ley Gramm-Leach-Bliley de Modernización de los servicios financieros que sancionó Bill Clinton en 1999 y la libre circulación de capitales dentro y fuera de la UE que entró en vigor con plenitud en 1990 y que desde el Tratado de Maastricht es uno de los pilares fundamentales de la Unión Europea. Por eso, no se entiende que quienes dicen que el problema es la financierización de la economía apuesten por una solución que financieriza la sociedad. Pero en eso están. Por la mañana critican a los mercados y a los fondos buitre y por la tarde les abren las puertas de par en par, fomentando la concentración de la propiedad en pocas manos. Nada es lo que parece y hasta en el país con el "Gobierno más progresista" las rentas del trabajo se gravan más que las rentas del capital. Esa es la verdadera corriente de fondo.

Los países que viven en el sistema de "asociaciones de vivienda" tienen problemas tan graves como los nuestros o incluso peores

En este artículo no busco dar la solución a los problemas del mundo, aunque sí pretendo contarles que estos días me he quedado con la sensación de que nos han presentado un modelo de éxito que en realidad no es tal, porque todos los países que viven en él tienen problemas de vivienda tan graves como los nuestros o incluso peores. Y no creo que transformar nuestro modelo para parecernos a algo que no es solución de nada sea una forma inteligente de actuar. Las soluciones no son mágicas por el mero hecho de venir de Europa. Los modelos de asociaciones y grandes empresas que profesionalizan el mercado del alquiler tienen también "sus muertos en el armario" y legiones de economistas y abogados que trabajan para ellos.

Pero seamos benévolos, porque hay espacio para ello. Mal nos pese a quienes lo defendemos, nuestro sistema, centrado en la propiedad y la producción de vivienda libre y protegida para la venta, también hace aguas, por algo tenemos más de 10.000 solicitudes para 200 viviendas, así que quizá quepa una tercera pata para el sistema. Quizás haya lugar para que operen las asociaciones de vivienda y "dinamicen la cosa". Quizá venga bien que el volumen del ahorro privado, de pensiones privadas y de planes de empresa aumente, y quizá para eso venga bien aceptar que la vivienda pueda ser un producto financiero y al mismo tiempo parte de los equipamientos públicos. Pero no confundamos lo que es una ayuda con lo que puede ser un enorme problema si se convierte en el grueso el sistema, un problema mayor incluso que el que ya tenemos.