"Hemos perdido una oportunidad de oro para haber hecho vivienda social con tipos al cero"

Manel Rodríguez (Barcelona, 1971), socio director de Grupo Salas y expresidente de la Fundación Salas, ha sido la gran sorpresa de la tercera fase del plan VIVE de la Comunidad de Madrid. A pesar de llevar tres décadas haciendo vivienda social y asequible en Cataluña, su promotora era prácticamente una desconocida en la capital, donde acaba de entrar por la puerta grande al haber sido la empresa que ha concurrido a más lotes del plan de colaboración público-privada de Isabel Díaz Ayuso.

Arquitecto de formación, Rodríguez quiere impulsar desde Grupo Salas lo que los anglosajones llaman una housing association, una plataforma de alcance nacional volcada en vivienda asequible y centrada en inversión de impacto social. Para llevarlo a cabo, parte con las credenciales de haber promovido ya 3.500 hogares protegidos en Cataluña y de destinar todos los años el 5% de los beneficios de su compañía a la Fundación Salas, volcada en levantar hogares sociales. Su convicción es tal que, en alguna entrevista, ha llegado a decir que cuando promueve viviendas sociales lo hace a coste, sin margen.

PREGUNTA. La primera pregunta es obligada, ¿quién es el Grupo Salas y cómo puede promover a coste?

RESPUESTA. En quiénes somos está el cómo trabajamos. Somos una promotora técnica, no financiera. La propiedad está en manos de dos personas al 50%, que somos técnicos: mi socio, Pere Esteve, que fundó Salas en 1992, y yo, que soy arquitecto urbanista y, por lo tanto, también técnico. Salas se constituyó con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda.

P. ¿Ya en los orígenes, hace 30 años?

R. Sí, Salas empezó gestionando cooperativas de viviendas, comunidades de viviendas y también promociones libres. Pero en el origen de la empresa y en su misión está la promoción de viviendas per sé. A partir de ahí, como todo negocio, necesitas generar márgenes y beneficios económicos. Pero, en nuestro caso, mantenemos siempre ese criterio: el objetivo primero es crear vivienda y a partir de ahí buscamos cómo hacerlo.

P. ¿Promover vivienda o vivienda social?

R. Promover vivienda. Es que la vivienda no debería tener dos apellidos. Cuando yo hablo de vivienda son viviendas para vivir. A partir de ahí hay viviendas para realizar actividades turísticas, inversiones financieras, o inversiones patrimoniales, pero el objetivo de la vivienda es vivienda para vivir y ése era nuestro objetivo. El mercado con los años ha ido ampliando y ha ido generando variables.

P. ¿La vivienda, entonces, es un derecho?

R. Para mí es un derecho. Todo ciudadano necesita una vivienda para vivir. A partir de ahí, también es un derecho la propiedad privada y el mercado libre permite invertir en patrimonio. Han de convivir todos los derechos. Únicamente, lo explicaba como origen de la empresa. Nosotros conservamos la marca Salas, con independencia de que en ocasiones, tengamos asociaciones con fondos o family offices para promoción libre. Pero estos grupos participan en promociones concretas, no en la marca. Eso nos permite tomar decisiones sobre qué queremos hacer con nuestra empresa. Y eso, en ocasiones, nos lleva a tomar decisiones de promoción sin lucro económico. Ahí es cuando digo que en promoción social muchas veces promovemos a coste. Mi socio, que tiene 70 y pico años, tomó la decisión de dedicar lo que le quedaba de tiempo a promover vivienda sin ánimo de lucro. Considera que, a los que nos ha ido bien con la vivienda, tenemos el deber, entre comillas, de colaborar en la promoción social, de favorecer a aquellos que no han tenido tanta suerte en la vida o tantas oportunidades. Pere creó la Fundación Salas en 2004, tiene 19 años.

"La vivienda es un derecho. También es un derecho la propiedad privada, y los dos derechos deben convivir"

P. Mucho antes de estallar la burbuja.

R. Sí. Pere tiene un track record de trabajar por temas sociales: fue presidente de la Federación de Cooperativas de Cataluña, vicepresidente de La Española, impulsó todo lo que hoy llamamos accesibilidad a la vivienda para personas con movilidad reducida; en 2008 creó la Fundación Nou Lloc, destinada exclusivamente a promover y gestionar viviendas asequibles, y hoy en día preside Cohabitac, que es la agrupación de fundaciones que tenemos en Cataluña. Por ejemplo, el primer acuerdo que tiene Salas con el Ayuntamiento de Barcelona es del año 2008; tenemos un edificio de colaboración público privada, con 50 y tantas familias, desde el año 2012. O sea que llevamos más de diez años haciendo esto y hay otras fundaciones en Cataluña que tienen ejemplos anteriores. Hay edificios con 20 años, no es algo nuevo. También, a diferencia de otras promotoras, Salas no es solo una promotora. Dentro de la casa hay técnicos, arquitectos, aparejadores, ingenieros, interioristas, servicios jurídicos, financieros, administración, contabilidad, equipo comercial… Esa integración vertical nos permite que, aunque no generemos beneficio promotor, generamos actividad e ingresos para todo el grupo. En muchas ocasiones, estamos satisfechos con generar actividad para todo nuestro grupo y eso, en ocasiones como ahora, que se cierne, no diré una crisis, pero sí un cambio en los parámetros.

P. ¿Por qué no dice crisis?

R. Para mí, hay un cambio de parámetros, simplemente, antes teníamos euríbor a tipo cero y ahora lo tenemos al cuatro y medio. Para mí crisis es sinónimo de cambio y lo que las empresas debemos hacer es adaptarnos al cambio. Cuando no te adaptas es cuando viene la crisis. Viene un cambio e intentaré que no sea una crisis en Salas. Para ello, nos sirve todo el trabajo que estamos haciendo para la obra social. ¿No tiene beneficios? No, pero tengo actividad para toda la casa para los tres próximos años. Estamos ahora mismo creciendo a ritmos del 30% y el 40% en cifra de negocio, en producción, para 2024, 2025 y 2026. ¿En beneficios? No, pero como somos dos socios a repartir, me da igual.

"Crisis es sinónimo de cambio y lo que las empresas debemos hacer es adaptarnos al cambio. Cuando no te adaptas viene la crisis"

P. ¿Salas gana dinero?

R. Sí, nosotros seguiremos manteniendo beneficios. Esa integración vertical nos da un ámbito productivo, casi industrial. Nosotros somos productores de viviendas, donde tenemos nuestro margen industrial. Nuestra constructora gana lo mismo que las otras construcciones del mercado, pero al final, con el simple hecho de asegurarnos actividad, también es un beneficio que se genera. Y aún te añadiría un beneficio más, que también hay que saber leer: a nosotros, la vivienda asequible nos ha dado un gran volumen, Salas está promoviendo ahora mismo por encima de las 3.000 viviendas. Entregamos este año, 500 viviendas, el año que viene, 500 viviendas; en 2025, 800 y pico, y para 2026, donde entra en carga todo lo que estamos haciendo vinculado a los Next Generation, tenemos que entregar más de 1.500 viviendas. Eso nos coloca al nivel, detrás de las grandes promotoras del país.

P. Quizás en 2026 alguna de las grandes ya no esté entregando viviendas con su marca.

R. No sé lo que harán las grandes, nosotros seguiremos entregando y la previsión de esas 1.500 viviendas también nos da volumen, y en los volúmenes hay sinergias y beneficios. Con lo cual, cuando digo que no generamos beneficio en la promoción social, me refiero a que la promoción en sí no tiene beneficio financiero, pero nos genera beneficios a nivel industrial al grupo y nos genera actividad. En épocas como la que viene, tener asegurada mi producción los tres próximos años es un beneficio indirecto: no voy a tener que cerrar ni despedir, al revés. Nuestra mentalidad es empresarial, es productiva, es industrial, no es financiera. Los financieros no tienen ningún problema en decir: voy a dejar de invertir en el país y me voy a otro sitio. ¡Que por el medio había arquitectos subcontratados, empresas constructoras trabajando! Me da igual. Nosotros nos vamos a quedar aquí. La promoción social nos permite asegurar la actividad de todo nuestro equipo. Estamos en 270 personas, ahí sí somos como las grandes, porque como subcontratan todo, no tienen volumen de gente. Para mí hay que poner en la balanza el beneficio social que genera nuestra actividad.

"Nuestra mentalidad es empresarial, productiva, industrial, no es financiera. Yo no me voy a ir a otro país, yo me voy a quedar aquí"

P. ¿Esas 1.500 viviendas en 2026 contemplan las que se adjudique de VIVE 3?

R. Sí. Nos adjudicaremos un par de lotes por lo menos [son los únicos ofertantes], entonces ya estamos preparándonos para toda esa producción.

P. ¿Necesita reforzar plantilla?

R. Sí, desde hoy y hasta 2026 tenemos que multiplicar por tres nuestra producción, con lo cual, estamos contando con una ampliación fuerte. Por ejemplo, hace dos años que estamos en Madrid y prevemos un incremento de plantilla importante.

P. Insiste mucho en que no son financieros. La promoción no siempre ha sido tan financiera, la foto actual del mercado es derivada del anterior contexto económica.

R. Correcto, por eso yo recalco lo de nuestros 30 años, porque pertenecemos a otro estilo de promotoras, que todavía existen en el mercado. Son empresas más productivas, industriales, no están pendientes de la TIR [tasa de rentabilidad] todos los días, no están pendientes de los resultados a corto plazo o de un año un concreto, porque no tienen una obligación casi estatutaria de generar unos resultados o de cumplir un business plan a cinco años.

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P. ¿Para cada promoción tiene un socio financiero diferente?

R. En las promociones de built to sell [obra nueva para venta a particulares], un 30% es promoción a la venta libre y se hacen con socios financieros. Vamos repitiendo socios, obviamente, pero cada promoción se estructura en sí misma. Ahí seríamos lo más parecido a otras promotoras: la marca comercial es Salas, el 100% de la actividad la hace Salas, los recursos provienen del mundo financiero y lo retribuyo igual que el resto del mundo financiero. El otro 30% es promoción a la venta de VPO y las hacemos normalmente con cooperativas. Gestionamos cooperativas tanto en Baleares como en Cataluña y ya hemos creado una en Madrid. Llevamos 30 años haciendo cooperativas de vivienda en Cataluña y también ahora, desde hace tres o cuatro años, la Fundación Salas promueve viviendas de protección oficial en venta. El tercer 30% sería promoción social en derechos de superficie, en nuestro caso promovido con entidades sin ánimo de lucro o con un entorno patrimonial de impacto social, donde sí hay un ánimo de lucro, sin el objetivo de retribución que tienen los fondos. Es la promoción de la que ahora todo el mundo está hablando.

P. ¿Están gestionando ya viviendas sociales bajo esa tercera pata?

R. Sí, tenemos 500 viviendas en gestión, con 500 familias viviendo. Son derechos de superficie o concesión, depende del origen de los suelos. No hemos inventado la rueda. La crisis de 2008 nos dejó fuera de juego a todos y luego hemos tardado en convencer a los ayuntamientos que surgieron a partir de 2015. Se ha tardado en poner en marcha esta maquinaria y, sinceramente, hemos perdido una oportunidad de oro, porque en aquella época teníamos tipos cero y estuvimos discutiendo sobre el sexo de los Ángeles. De 2015 a 2020, nos lo hemos pasado explicando modelos de colaboración público-privada, con mucha gente del entorno de las fundaciones picando en el desierto. Se perdió una oportunidad de oro, pero es igual, no miremos hacia atrás.

"Si queremos volumen de vivienda social, se requiere un ánimo de lucro limitado, con fondos de impacto social y regulación estable"

P. ¿Por qué se perdió?

R. La colaboración público-privada requiere entender que las dos partes, como en cualquier acuerdo, han de ceder. El Ayuntamiento no puede pretender que las empresas privadas realicen una labor como la Administración la haría, porque la Administración es obvio que se debería dedicar a la emergencia habitacional. En el modelo que participa una empresa, debe tener una manera de actuar autónoma, que le permita aprovechar sus sinergias y, en muchos de los casos, si queremos dotar todo este modelo de un cierto volumen, se requiere que haya un ánimo de lucro, desde mi punto de vista, limitado, con fondos de impacto social, con una regulación estable. Y estas empresas entrarán si hay un marco jurídico estable a largo plazo. Son negocios que dan resultado a 25 y 50 años. Lo que no se puede pretender es que las normas estén abiertas o cada dos por tres se cambie.

P. ¿Quiénes son esas empresas y cuál es ese límite?

R. En ese mundo de colaboración público privado, el público debe asegurar que hay una función social al final del recorrido y que el ánimo de lucro que se genera es limitado y no pasa por encima de los derechos de los usuarios. Y las empresas deben procurar generar volumen y desarrollar su actividad. Las empresas son todas las que quieran participar en una pública concurrencia. Ahora bien, ya vemos que los beneficios que da este negocio no van a ser atractivos para un fondo con un gran ánimo de lucro. El modelo que esos fondos trajeron a nuestro país en un momento determinado, de 2013 a 2015, estaba basado en la oportunidad de poder adquirir grandes paquetes de suelo a un precio muy económico y desarrollar viviendas en un momento en que la demanda se había acumulado. ¡Hicieron muy bien en aprovecharla, yo también lo intenté! Eso generó un lucro muy alto.

"En la colaboración público-privada, el público debe asegurar que hay una función social"

P. ¿De qué dígitos?

R. Todo el mundo hizo lo que pudo. Desde mi punto de vista, ese modelo no es sostenible. Creo que no van a encontrar el atractivo en la promoción social. Seguramente, no les toca a ellos. Tenemos que ser capaces de generar un modelo suficientemente eficaz, grande y seguro como para ir a otros fondos, que también los hay, que no buscan ese resultado y que no tienen esos objetivos. Fondos que trabajan a largo plazo, con márgenes mucho más ajustados, que quieren poner dinero en circulación, asegurar que ese dinero tiene un retorno y que esa inversión está protegida contra inflaciones y contra vaivenes, desde políticos hasta financieros.

P. ¿De qué márgenes estamos hablando?

R. Ahí sí que hay opiniones y posiciones contrastadas. La promoción asequible hoy día, tal y como la estamos desarrollando nosotros, no da márgenes por encima del 3%-5%. El problema es que nos hemos puesto a mirar esto en un momento donde el euríbor se nos ha disparado el 4,5% y podemos encontrar elementos financieros que ya están dando esa rentabilidad en productos estáticos mucho más sencillas. Seguramente, en momentos como el actual habrá que elevar la rentabilidad a cifras del 6% o 7% para conseguir atraer grandes volúmenes de capitales. Al final, este negocio tiene una serie de riesgos: el promotor y luego de la explotación.

"La promoción asequible da márgenes del 3%-5%. El problema es que nos hemos puesto cuando el euríbor se nos ha disparado al 4,5%"

P. Pero se supone que va a haber demanda por derribo.

R. La demanda sí, pero, por ejemplo, con la ley actual no están garantizados los cobros. No podemos poner el derecho de la propiedad privada en juego en estos momentos, si lo que queremos es generar gran cantidad de volumen. Somos el primero en estar aquí intentando hacer promoción social, pero hay que entender que una vez que yo haga esa promoción, debo cobrar esas rentas, que me van a permitir cubrir mis costes financieros. Lo que no puede pedirse a estas empresas, ni siquiera a nosotros como entidades sin ánimo de lucro cuando trabajo con la fundación, es que sustituyan la función de la Administración. Soy el primero en preocuparme cuando una familia no puede pagar la renta, pero es la Administración quien debe hacerse cargo.

P. ¿Garantizando el cobro de las rentas, por ejemplo?

R. La Administración tiene dos opciones. Si decide no proteger a una familia, en caso de impago del alquiler, tenemos que volver a disponer de la vivienda libre. Si la Administración decide proteger a esa familia por los motivos equis que considere, es la Administración la que debe proteger. Lo que no puede en ningún caso es subrogar su obligación de proteger y asistir a los ciudadanos en empresas privadas.

"No podemos poner el derecho de la propiedad privada en juego en estos momentos si queremos generar gran cantidad de vivienda social"

P. ¿Se refiere a todas las trabas que pone la ley de vivienda para desahuciar a un vulnerable que impaga la renta?

R. Todo eso se puede agilizar y ahí tenemos que ser serios y poner mecanismos.

P. En los pliegos, ¿las administraciones no están asumiendo ningún tipo de responsabilidad?

R. Ahora mismo no. Ninguna Administración. Voy incluso un tema más allá. No se puede permitir la flexibilidad o la impunidad que está habiendo en algunos momentos con temas de ocupación. Una familia que tiene un contrato de alquiler y que por los motivos que sea, no puede atender ese alquiler, hay que buscarle soluciones entre todos. Una familia, o en muchos casos no son familia, sino mafias, que ocupan directamente una vivienda y que todos sabemos que eso es una ocupación, en 24 horas tiene que estar libre. Para eso pagamos en un Estado de derecho condiciones de seguridad. Necesitamos que todos los propietarios, grandes tenedores y pequeños tenedores, se sientan seguros respecto al derecho de la propiedad privada, y la Administración que cumpla su función respecto al derecho de la vivienda.

"Por sobreproteger los casos de tres familias, que deberían atenderse desde la Administración, estamos permitiendo que proliferen mafias"

No nos equivoquemos, no pongamos en duda el derecho a la propiedad privada y no pongamos en duda el derecho que tiene un propietario, cualquiera que sea, a disponer de su vivienda, en el caso de que sea claramente ocupada. Por sobreproteger los casos de tres familias que, insisto, deberían atenderse directamente desde la Administración, estamos permitiendo que proliferen mafias que se dedican a un negocio muy peligroso. Y lo digo en primera persona, porque hemos sufrido asaltos de edificios cuando los estamos acabando. Y me gusta ser yo el que lo diga, porque estoy defendiendo todo el proyecto social. Pero no nos tenemos que equivocar. Y ya que estoy haciendo esta parte de la explicación, añado que es una vergüenza que a fecha de hoy haya ayuntamientos que tarden más de un año en conceder licencias. Es una vergüenza que una tramitación urbanística tarde tres, cuatro o cinco años. Hemos de entender que agilizar todo esto lo que haría sería producir más viviendas y a mayor producción de vivienda, menor conflicto en la parte asequible.

P. Construir más viviendas no garantiza que los precios bajen. En este país, se llegó a construir un millón más de viviendas de las necesarias y se creó una burbuja.

R. Viviendas construidas con los criterios que se han implantado desde 2015 sí que significan bajar o ajustar el precio.

P. Entonces, desde el principio habrá que poner los cimientos para evitar especular con el precio.

R. No. Es que hablamos del periodo 2003-2008 como si eso hubiera sido así en toda la historia de España. Ese periodo, el problema no fue promotor, el problema fue financiero. Se concedían hipotecas al 100% y al 110% de su valor. Ese fue el problema que generó la burbuja. Lo que pasa es que, evidentemente, detrás de esa concesión de hipotecas los promotores nos dedicamos a promover. Si se vendían 600.000, promovíamos 600.000. Pero el error no estaba en promoverlas, el error estaba en financiarlas con alegría. Eso no se ha vuelto a producir desde 2015. Además, estaban en sitios donde no correspondía. Si tú pones en Madrid o en Barcelona cada año 30.000 viviendas más a la venta, que es donde hay demanda, el precio bajará, como cualquier oferta y demanda.

P. ¿La promoción asequible solo debe ser en alquiler?

R. Esa vuelve a ser otra pregunta más política que técnica.

P. Se la hago como técnico.

R. Como técnico, deberían existir las dos. La compra de vivienda ha sido un medio de ahorro muy eficaz para toda una clase social española que en los setenta no era clase media. Muchos emigrantes llegaron a Cataluña o a Madrid procedentes del resto del país y no tenían mucha cosa. Eran emigrantes, como los que llegan hoy en patera, sólo que llegaban en trenes y eran de nuestra misma raza y religión. Pero eran inmigrantes que llegaban sin nada, a los cuatro o cinco años compraban una vivienda, iban pagando esa hipoteca y a los 15 o 20 años tenían la vivienda en propiedad. No tengo tan claro que podamos decidir ahora entre todos que las nuevas generaciones ya no van a ser propietarios de vivienda, que solo van a tener viviendas en alquiler. Si promovemos viviendas a precio tasado, a precio de VPO con calificación indefinida, se convierten en un modelo de ahorro patrimonial para jóvenes que acceden a ellas. En vez de pagar un alquiler, pagan una hipoteca y dentro de 20 o 25 años tendrán ese piso pagado, podrán venderlo, tendrán un ahorro. Además yo defiendo que políticamente la vivienda asequible debe ser una infraestructura de país. ¿Cómo puede ser que nos hayamos dedicado a invertir en trenes, autopistas, túneles, puentes y, en cambio, en algo que preocupa mucho más a la población como es la vivienda, los presupuestos del Estado hayan pasado de puntillas?

"No tengo claro que podamos decidir que las nuevas generaciones ya no van a ser propietarios, que solo van a tener viviendas en alquiler"

P. Igual porque es una competencia cedida.

R. Pero es una competencia cedida sin presupuesto. Me da igual que sea cedida o no, lo que debe tener es un paquete de presupuesto gordo. En este país, como el mercado privado funcionó más o menos bien hasta los años noventa, nadie se preocupó del tema. Luego vivimos la época del crédito a tipo cero, hipotecas al 100% que nos desvirtuó el periodo donde se tenían que haber puesto los cimientos. Todos sabemos lo que pasó luego, durante la crisis, y en el periodo 2015-2018, volvimos a arrancar un sector desde cero. Se ha generado un ciclo muy rápido, basado en el gran lucro que generó haber comprado suelos a precio de derribo en 2013, 2014, 2015 y 2016, y que ha permitido un ciclo donde la vivienda ha dado dos dígitos de resultado. Ese ciclo toca a su fin.

P. ¿Qué nuevo marco hace falta?

R. El mercado se va a partir en dos paquetes, más alguna excepción que pueda haber. Por un lado, la promoción libre de viviendas va a continuar con el modelo que hemos venido haciendo desde 2015, cambiando algunos actores o las estructuras de algunos de los actores. Aquí necesitamos un esfuerzo de todos por generar suelo finalista, que la Administración sea eficaz en la gestión de licencias y con eso y la alta demanda que habrá, se generará vivienda libre para un mercado normal de clase media y media alta. Un mercado que debería ser estable. En el otro lado, necesitamos generar un marco suficientemente atractivo para hacer que se produzca vivienda asequible a gran escala. Lo que pide el sector privado es que el marco sea estable, estable incluye que sea aproximadamente el mismo para todo el país, que no dependa del color político que gobierne en cada momento. Que no entremos en discusiones entre ayuntamientos y comunidades, comunidades y Estado, leyes y contra leyes, que el marco fiscal no depende del gobierno de turno, porque el negocio del alquiler es un negocio a 20 o 25 años.

"Un marco estable incluye que sea más o menos el mismo para todo el país, que no dependa del color político que gobierne en cada momento"

P. ¿Cómo se hace eso, cuando hablamos de una competencia cedida que da tanto rédito político?

R. Tendría que haber un pacto de Estado para la vivienda y sacarla de la lucha política. La vivienda no es un arma arrojadiza entre los partidos políticos, es una necesidad de los ciudadanos, igual que la seguridad, la educación y la sanidad. Son los pilares del estado de bienestar. Un pacto de Estado, unas normas estables fiscales, urbanísticas y a producir viviendas. Eso generaría vivienda asequible en grandes volúmenes de alquiler con fondos muy estables que no vienen a especular.

P. ¿De qué fondos estamos hablando?

R. Fondos de inversión que llamamos core capital, muy estables que trabajan a largo plazo y que buscan rendimientos muy, muy asequibles, fuera de esta idea que se ha extendido de fondos buitre. Estamos hablando de grandes masas de dinero que buscan colocarse en el mundo. Nuestro país podría ser receptor y eso generaría lo que le llamamos la vivienda asequible. Y luego, en proyectos de colaboración público privada, podríamos generar una vivienda más social. Siempre nos quedará la vivienda de emergencia social, porque hay personas que por las circunstancias que sean no pueden pagar nada, eso se debe resolver desde la Administración o la Administración con entidades muy sociales. Si tenemos un mercado de la vivienda libre sano, y eso requiere suelo y agilidad de la Administración, los bancos estarán ahí, porque el negocio de las hipotecas es estar ahí. Luego tenemos un mercado de vivienda asequible, con unos fondos que trabajan a largo plazo, grandes proyectos que darán solución habitacional a partes importantes de nuestra sociedad. A continuación, proyectos de colaboración público privada, donde la Administración dé el suelo, como es el caso del plan VIVE o Barcelona Metrópolis, y con ayudas que han de provenir de los presupuestos del Estado o de los fondos Next Generation, podrían generar viviendas por debajo de las asequibles, lo que nosotros llamamos sociales, en un entorno de los siete euros el metro cuadrado. En Cataluña, en Tarragona, estamos haciendo en 5,75 euros el metro cuadrado útil. Eso son viviendas de dos habitaciones a 300 euros, 400 euros con gastos.

Tendría que haber un pacto de Estado para la vivienda y sacarla de la lucha política

P. En Madrid, para ser realistas, ¿qué alquiler podría llegar a ponerse?

R. En los programas del plan VIVE 3 estábamos moviendo alquileres entre siete y ocho euros por metro cuadrado. En una vivienda de 50 metros, estaríamos hablando de 350 euros. Las que luego tengan parking o trastero, más gastos de comunidad, estaremos en 450 euros para una vivienda de dos habitaciones y las de tres habitaciones, con 70 metros, estaremos en 500 y pico 650 euros el coste total. Eso es lo que pretendemos hacer. Ahí, no hay que olvidarlo, recibimos ayuda a fondo perdido de Next Generation. Esas ayudas, si se estructuran a través de los presupuestos del Estado y se mantienen a lo largo del tiempo. Permitirán generar un parque de vivienda semi pública, con lo cual, ese modelo completa la foto de todo el programa.

P. ¿No sería mejor quitar las ayudas que se dan a los ciudadanos y darlas directamente a la promoción, para que se quede en ese patrimonio público?

R. Correcto. Las ayudas, si se dan a los ciudadanos, lo que hacen es que se encarezca el precio del alquiler y no se mejora el parque. Destinando las ayudas a generar parque de viviendas, aumenta el volumen de viviendas existentes.

P. ¿Qué falla para que un privado como usted haga más viviendas sociales que cualquier Administración?

R. La Ley de Contratos del Estado y otras leyes que rigen la actuación de los organismos públicos, limitan mucho la capacidad de obrar. Pedimos que la Administración actúe y promueva y, a la vez, limitamos su actuación. La libertad que yo tengo para contratar y mover personal no la tiene la Administración. La Administración nunca puede actuar de esa manera tan eficaz como podemos los privados. Se trata de combinar los diferentes modelos, no de competir. La Administración que haga las de emergencia social. En convenios, con las entidades más sociales y sin ánimo de lucro, podemos hacer las del plan VIVE y estos modelos que llamamos sociales. Los fondos built to rent, si se les da un marco estable, pueden hacer vivienda asequible y, luego, los promotores pueden hacer vivienda libre. Hay para todos. Las metrópolis de Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia, estas grandes ciudades, necesitan viviendas. Otro parámetro es que ha cambiado el modelo de familia. En los setenta, estaban papá, mamá y los niños, y el 80% de los españoles cumplíamos ese patrón. Hoy día, ¿cuántos modelos de familia hay? Tenemos mayores, familias con hijos, monoparentales, sin hijos... Tenemos 25 tipologías de familia, pero con un criterio fundamental: se ha reducido el número de personas por familia. Mi madre vive en un piso donde fuimos siete y hoy es ella sola. ¿Eso computa como una vivienda? Sí, sigue siendo una vivienda. ¿Eso qué quiere decir? Que en los años setenta, para 40 millones de personas, si teníamos una media de cuatro personas por vivienda o cinco, necesitábamos un número determinado de viviendas. Ahora, para la misma población necesitamos el doble de viviendas. Ha cambiado la sociedad y, por lo tanto, las viviendas que necesitamos son diferentes. Las normas también deberían adecuarse a ello.

"Ha cambiado la sociedad y, por lo tanto, las viviendas que necesitamos son diferentes. Las normas también deberían adecuarse a ello"

P. ¿Cómo se pueden adecuar?

R. Las densidades en los planeamientos se siguen fijando por viviendas y debería fijarse por número de personas de una vivienda. Al final, yo puedo hacer una vivienda para cuatro personas o dos viviendas para dos personas. La demanda la tengo en viviendas para dos personas. Pero las dotaciones no te las exige la vivienda, sino las personas que están en ella. Entonces la densidad debería transformarse en un patrón de personas. Debería doblarse el número de viviendas, eso permitiría hacer viviendas mucho más pequeñas, pero que se adecuaría a buena parte de la realidad. Yo siempre recuerdo que la vivienda de protección oficial se vende por metro cuadrado útil. Si hago una vivienda de 80 metros cuadrados o dos viviendas de 40 metros cuadrados, ingreso lo mismo. Mis ingresos son los mismos. Es más, el coste de construir dos viviendas de 40 metros cuadrados es mayor que el de construir una de 80, porque tengo dos puertas de entrada, más instalaciones, más cocinas. Que nadie se equivoque. Cuando pido que las viviendas sean más pequeñas es porque considero que ésa es la demanda que tenemos de la población. ¿Por qué seguimos haciendo viviendas de 80 metros cuadrados si la gente ya no tiene dos hijos?

P. ¿Dónde debe estar esa vivienda? Todos queremos vivir en el barrio de Salamanca, pero el dinero público no está para subvencionar pisos en Salamanca o la Diagonal a 300 euros.

R. Es cierto que tienen sus razones aquellos discursos que consideran que debe haber vivienda social en todos los barrios y repartida de manera homogénea. La teoría me parece correcta, pero la práctica hace que desperdiciemos la oportunidad que ahora mismo es mucho más necesaria de aumentar el volumen. Generar 10 o 20 viviendas en ubicaciones céntricas de Madrid o de Barcelona permitiría generar 40 viviendas en otra ubicación de Madrid o Barcelona. Sí que haya medios de transporte eficaces y tiene que haber mixtura de usos, que no solo se haga la vivienda, se tienen que hacer los servicios, los equipamientos, oficinas, se tienen que hacer todo. No podemos hacer ciudades estratificadas por uso, con un centro de oficinas donde vivan los ricos, y el resto de la clase trabajadora que viva en una periferia que colapsa el transporte a diario. Debemos de buscar ciudades multicéntricas.

"Generar 10 o 20 viviendas en zonas céntricas de Madrid o de Barcelona permitiría hacer 40 pisos en otra ubicación de Madrid o Barcelona"

P. Las fundaciones tienen beneficios fiscales. ¿Debería crearse alguna figura societaria, tipo socimi, a medida de la vivienda asequible?

R. Con la fundación, nos centramos en el desarrollo de la vivienda más social y nosotros lo que defendemos es que, si se mantienen ayudas públicas y se mantienen préstamos blandos canalizados a través del ICO, o del Institut Català de Finanzas, en el caso de Cataluña, podemos generar promociones con entidades sin ánimo de lucro que no necesitan grandes aportaciones de capital. Estas entidades tienen una ventaja añadida al modelo. Los 25 o 30 primeros años nos dedicamos a pagar el préstamo hipotecario, pero a partir del año 30, en el caso de una fundación, ese alquiler se destina íntegramente a generar nueva vivienda social. Si esa misma promoción la ha hecho una empresa privada o un fondo, el dinero lo destina a retribuir a sus accionistas. El ejemplo son las houssing associations británicas, holandesas y nórdicas, que se crearon en los setenta y ochenta, entidades sin ánimo de lucro que se crearon con ayudas del Estado y hoy son uno de los instrumentos principales de la promoción de vivienda en esos países, porque tienen un músculo enorme. Nosotros pretendemos implantar aquí ese modelo.

P. Los planes de colaboración público-privada se están lanzado con concesiones a 75 años. Encaja bien que a partir del año 30 se reinviertan las rentas.

R. ¡Claro! Si esa concesión se concede a una entidad sin ánimo de lucro, esa entidad retornará a la sociedad ese beneficio que se genera. Si esa concesión se concede a un fondo o una empresa privada, el retorno que se genere se lo quedarán los accionistas. Entendamos la diferencia a largo plazo que tienen esos modelos. ¿Qué ocurre? Las fundaciones, para impulsar el modelo, necesitamos ayuda hoy. Los fondos privados tienen sus recursos propios. Entonces, el modelo que se está implantando en Cataluña nos permite actuar con la fundación exclusivamente. El plan VIVE y algunos otros proyectos donde los suelos salen a concursos y tienen una serie de requisitos económicos, obligan a que la fundación vaya acompañada de entidades privadas.

P. ¿Cómo se explica que existiendo la necesidad y el interés tanto público como empresarial, la mitad del plan VIVE 3 haya quedado desierta?

R. El fallo no ha sido interno de los diferentes actores, ha estado en el momento en el que se ha sacado. Tenemos el euríbor por encima del cuatro y la línea del ICO no está asegurada. Eso ha hecho que pocas empresas se atrevieran a asumir el riesgo. El plan VIVE ha salido en un mal momento.

P. Pues cada vez hay mayor convencimiento de que tenemos una década por delante de tipos entre el 3%-5%.

R. La subida de tipos va a provocar un frenazo en la economía muy fuerte. Lo que está claro es que si se quiere generar vivienda asequible o social, va a haber que generar líneas a tipo fijo por debajo del 4%. Por ejemplo, la Generalitat ha estructurado un paquete donde tendremos financiación por debajo del 3% al 2,95%.

"Todo lo que tenga el apellido 'asequible' requiere tipos al 4% y 3%. ¿Cómo se consigue? Con los presupuestos y los préstamos UE"

P. ¿Esos préstamos blandos tienen que venir de los presupuestos?

R. Tenemos que conseguir que de Europa nos de dinero lo más económico posible, si es al 4%, al 4%, que ese dinero se ponga en el mercado. Pero el ICO no puede actuar de gestor de esos fondos, no tiene infraestructura. Necesitaremos que la banca se ponga a colaborar con el ICO. El dinero no nos puede llegar por encima del 4%. Si llega por encima del 4% los proyectos no caminarán. Estamos hablando de un objetivo público y hay que poner dinero de los presupuestos, igual que se pone dinero para hacer carreteras y puentes. Todo lo que tenga el apellido asequible requiere tipos al 4%, y 3% si queremos social. ¿Cómo se consigue eso? Tenemos los presupuestos y los préstamos de la Unión Europea y tenemos que vehiculizar a través del ICO y con presupuesto del Estado si hace falta, para subvencionar esos tipos hasta el 2,95% o 2,85%. Si queremos bajar de la vivienda asequible a la social, necesitamos subvenciones, ya lo hacían los planes de la vivienda. Y lo tercero que necesitamos son promotores.

P. ¿Promotores nacionales?

R. Los fondos value add, los fondos de capital riesgo que buscan TIR de dos dígitos, no van a estar porque no es su negocio, pero no los necesitamos para esto. Si se dan estas condiciones, los promotores nacionales históricos vamos a estar ahí promoviendo. En función del marco que se ponga, lo haremos asequible, lo haremos social, lo haremos vivienda libre. Y llegarán los fondos core capital, vinculados a planes de pensiones o a fondos de inversión estables, que también participarán.

P. ¿Cuáles son sus planes de crecimiento en Madrid?

R. Nuestra llegada a Madrid es un movimiento natural. En Madrid va a haber mucha demanda de vivienda asequible y social en los próximos años. Y queremos ser un actor en ese proceso de desarrollo. La Fundación Salas tendrá ámbito nacional y, además, queremos crear una nueva fundación en Madrid para atraer tanto a capital humano y a personas interesadas en participar en un proyecto que no se rige por la rentabilidad financiera, sino por la rentabilidad social del proyecto, como para atraer a fondos de impacto social, tanto nacionales como extranjeros, que por voluntad o por requisitos que tengan internos, no buscan solo la rentabilidad financiera.

P. ¿Por qué quieren crear una fundación nueva en vez de seguir con Salas?

R. Entendemos que la Fundación Salas participa en el proceso de promoción de la vivienda, pero una vez la vivienda está acabada, las cedemos o las vendemos a otras entidades, porque necesitan un patronato estable a largo plazo. Entonces queremos crear una fundación en Madrid para generar esos recursos, atraer el capital humano, porque hacen falta cabezas pensantes y voluntad, que nos ayuden luego a traer esos fondos sociales con los que adquirir estas viviendas y asegurar su destino a la promoción social a muy largo plazo y a ser una agente importante de la actividad social aquí en la capital. Aquí estamos abiertos a que todo aquel que quiera participar en proyectos sociales sin ánimo de lucro, o con ánimo de lucro limitado, estamos encantados de sentarnos y explicar el proyecto. Nosotros no estamos pidiendo donaciones, lo que buscamos son inversiones o préstamos con impacto social, no donaciones exclusivamente.