"Es de un cinismo altísimo usar la vivienda como herramienta electoral en un país como España"

Juan Velayos (Barcelona, 1973) es como un surfista que está siempre dentro del agua, mirando al horizonte, atento para coger la ola. Sabe lo que es estar en la cresta de la ola y ser engullido por ella. Pero una y otra vez, vuelve a abrazar su tabla y se mete al mar. Antes de cumplir los 40, había sido socio del bufete Uría y Menéndez, de PwC y consejero delegado de Renta Corporación. En 2014, el fondo Lone Star lo eligió para liderar la creación y salida a bolsa de Neinor. Cinco años después, y tras un doloroso profit warning, dejó la compañía al ver cómo el consejo de administración rechazaba su propuesta de apostar todo al alquiler.

Convencido de que, en 10 o 15 años, la mitad del mercado español será en alquiler, disfruta al frente de su propia firma JV20, donde combina el asesoramiento con la emprendeduría y la inversión. Además, continúa peleando por devolver el seny a su Cataluña natal, donde piensa seguir organizando el congreso The District, que grupos antisistema intentaron boicotear en la primera edición, y advierte de que las tres grandes amenazas para esta industria son la ley del suelo, la okupación y el uso de la vivienda como arma electoral.

PREGUNTA. Hace cuatro meses, organizó The District para intentar dar respuestas ante el cambio de ciclo. ¿Hemos sacado algo en claro?

RESPUESTA. Yo creo que muchas cosas, ¿no? Fue una primera edición, fue muy bonito el foco que le queremos dar, porque va a tener continuidad, y la segunda edición va a ser en septiembre de este año en L´Hospitalet. El matiz es relevante, porque una de las grandes reflexiones que hemos tenido que hacer de la... no sé cómo llamarlo, no acogida o mala cogida o triste acogida del Ayuntamiento de Barcelona, es llevarlo a Hospitalet, con lo cual seguimos manteniendo el espíritu de gran evento internacional que le queremos dar.

P. ¿El Ayuntamiento de Hospitalet ha dicho que sí?

R. Sí, sí. Obviamente, están encantados de tener un evento como The District, faltaría más. Lo raro es lo que pasa en Barcelona, que paradójicamente, para que algún marciano lo pueda entender, no les parece bien. Pero bueno, en ese evento se habló mucho de capital. Era un momento muy muy incierto, con el cambio de las reglas de partido vinculados a la deuda y a la inflación, y vivimos The District como un momento muy bonito intelectualmente, que era intentar visualizar qué iba a pasar. ¿Cómo estoy viéndolo hoy? Un poquito distinto. Por una parte, hay preferencia por la deuda por delante del equity [capital]. Veníamos de un mercado en el que el dinero no se retribuía y, por tanto, el todo el peso de la inversión tenía que mirar más al equity para encontrar retornos atractivos porque la deuda no los estaba dando. Hoy vivimos un mercado en el que la deuda vuelve a tener protagonismo, se ve con mejores ojos la deuda, y eso va en detrimento del equity.

P. ¿Hace cuatro meses no se anticipaba ya interés por la deuda?

R. La respuesta posiblemente es que sí, pero todavía se estaba entendiendo. Hoy es una realidad. Aquí hay un primer viento de cara para el sector, que es que dentro de las asignaciones del dinero, una parte va a estar más cómoda en la que la deuda. El conservador, sin duda, tirará hacia la deuda, pero inclusive el más agresivo, a lo mejor, encuentra perfiles de riesgo-retornos muy atractivos. Por lo tanto, en todo el capital hoy hay predilección por la deuda versus el equity, porque puede haber muy buenas operaciones a unos retornos superatractivos. La financiación alternativa te la pagan al 12% o al 14% y tienes una posición de primer rango con hipoteca, ¿qué prefieres, deuda de primer rango al 14% o equity? Los grandes fondos, los sospechosos habituales, hoy tienen predilección por operaciones de deuda que las de equity

"En todo el capital, desde el conservador hasta el oportunista, hoy hay predilección por la deuda frente al 'equity"

P. Más cambios.

R. Segundo tema es el famoso efecto denominador. Traducido de forma muy simplista es que como los mercados de capitales han bajado valoraciones sensiblemente, el gran capital, cuando tiene sus allocations, sus asignaciones, dice: te asigno un 15% a inmobiliario, un 20% a mercados, un 10% a deuda privada... Todo el mundo hace sus portfolios y sus diversificaciones. ¿Qué ha pasado? Que el real estate [inmobiliario] se ha sobreponderado. Cómo ha bajado el peso de los equities, el peso en las carteras del real estate se ha sobreponderado. Por lo tanto, mucho dinero dice: yo ya estoy sobreexpuesto al real estate, por lo tanto, este año tengo que invertir menos, porque ya tengo un 18% de mi cartera y en los planes estratégicos le dedico el 15%.

P ¿Y no tendrá que vender?

R. En alguna ocasión va a tener que vender, según el perfil de carteras. O dice: "Oye, ya estoy sobreexpuesto, pero lo que no voy a hacer es sobreexponerme más".

P. ¿Los fondos tienen capacidad de aguantar la sobreexposición?

R. Sí. Lo que puede hacer es revisitar su perfil de diversificación, revisitar la estrategia, pero sí que en estos compases de incertidumbre, en muchas ocasiones lo que está pasando es que están sobreponderados. Y el tercer viento de cara es la corrección de los mercados de capitales. Lo que está pasando es que hay un gap muy grande entre el mercado público y el privado. Por lo tanto, hay una parte del capital que está diciendo: si puedo comprar un edificio de oficinas a 100 y ahí tengo acciones de la cotizada a 50, pues me voy a los mercados públicos.

"Estamos viendo cerca el final de la subida de tipos agresiva, al Banco Central Europeo le quedarán tres o cuatro subidas y ahí se quedará"

P. ¿Estamos ya en ese punto, la caída de las inmobiliarias en bolsa ha tocado suelo?

R. Yo entiendo que sí, porque por lo menos ya tenemos reglas del juego. Hace cuatro meses no sabíamos dónde iban a estar los tipos de interés, era una absoluta bola de cristal. Hoy, todos empezamos a tener una opinión formada de hasta dónde se van a subir los tipos de interés, creo que ya estamos viendo cerca el final de la subida de tipos agresiva, los 25 puntos básicos, los 50 puntos básicos del Banco Central Europeo, le quedarán tres o cuatro subidas y ahí se quedará.

P. ¿Dónde cree que va a estar la nueva normalidad?

R. Yo creo que la vamos a tener muy pronto en los treses y medios, cuatros. Ya están ahí. La duda que tengo, y no tengo respuesta, es cuánto tiempo van a estar ahí. Si van a estar 12 meses, 14 meses. Yo apuesto a que en algún momento nos estabilizaremos en el dos y medio. No creo que volvamos nunca a los ceros y los unos. Y posiblemente es una buena noticia. Pero hay una cierta percepción de que la inflación ya se está empezando a controlar, o a vislumbrar, el final de la inflación descontrolada. Por lo menos, una visión de la inflación estabilizada.

P. ¿Estabilizada en torno a qué?

R. ¿Seis?... La percepción que estamos viendo más macro es que la inflación se va a estabilizar. Hace cuatro meses no teníamos ni idea. Hoy a lo mejor nos equivocamos, pero por lo menos podemos tener una cierta opinión formada, que para nuestro negocio es clave, porque lo peor en el negocio nuestro es la incertidumbre. Entonces, para mí, el viento de cara de nuestro sector viene por esa predominancia de la deuda versus el equity, por el efecto denominador, y por un entorno inflacionario que inevitablemente va a afectar a la demanda. Y la demanda, al final, es el driver de todo el mercado y ese sí que se va a ver afectado. Y el que diga lo contrario, yo no lo entiendo.

"La inflación, inevitablemente, va a afectar a la demanda, que es el 'driver' de todo el mercado. Y el que diga lo contrario, yo no lo entiendo"

P. ¿Y los vientos de cola?

R. Tengo una clara sensación de que los gestores de capital vuelven a tener presión de inversión. Al final, el gestor de capital se dedica a invertir y tiene fondos para invertirlos. Hace cuatro meses, la decisión más disciplinada, más inteligente, era no invertir, porque la incertidumbre era tan grande que como diligente gestor, y este mundo cada vez está más profesionalizado, era decirte: no sé qué asunciones tomar. Un diligente gestor hoy ya puede tomar asunciones. En la medida en que ya puede tomar asunciones, su capital, lo que le está diciendo, es: señor, que yo le pago para invertir. Eso, desde que el mundo es mundo, para mí es el primer dinamizador de que el mercado va a volver, de que el gestor va a tener presión inversora.

P. ¿Se atreve a decir cuándo?

R. Vamos a tener un año de volúmenes de inversión inferiores al anterior, un primer semestre bastante más débil y un segundo semestre con actividad inversora relevante.

P. ¿Le puede poner números?

R. Un 25% menos de inversión me lo creo seguro. Entre la mitad y el 75% va ser la inversión de 2023 versus 2022, y muy diferenciada la primera parte del año de la segunda. Pero se va a invertir. Yo creo que las ofertas van a empezar a llegar ya. El problema que va a haber una temporada va a ser que el vendedor acepte.

P. ¿Y cuándo va a reconocer la realidad?

R. Lo primero es que haya ofertas, lo segundo es reconocer la realidad. Yo creo que nadie está con una sobreexposición a la deuda, pero seguro que muchos están con una deuda con un coste infinitamente inferior al que tenían previsto. En la medida en que tu endeudamiento es razonable, 50%-60%, lo primero que sabes es que el activo cubre holgadamente tu deuda. Por lo tanto, la posición de venta no es la que vivimos en tiempos anteriores, que vendo el activo y no solo no me queda equity, es que a lo mejor no cubro la deuda. Hay muchísimas deudas que están estructuradas en función de los cash flow [flujo de caja] del activo, y los cash flow del activo no están sufriendo, ni van a sufrir dramáticamente.

P. Pero tampoco dan para pagar el principal.

R. Según. Los naturales activos a la venta van a ser los que los cash flow no den para cubrir el coste de la deuda. Lo razonable es que ahí, con una posición vendedora no estresada, van a salir operaciones al mercado, clarísimamente. Y el activo que dices que le vence la deuda, esa deuda es reestructurable. No vamos a ver un caos. También es verdad que muchísimos activos institucionales están concertados para venderse, pero esa decisión se tomó con unas asunciones de coste de la deuda del 2% y ahora es un 5%. ¿Qué hago, vendo o no lo vendo? Va a haber muchas decisiones de venta, pero decisiones de mercado de venta. Por lo tanto, va a ser un mercado bajista, pero no un mercado desastroso, un ciclo simplemente de corrección bajista, en el que España está respondiendo muchísimo mejor. España, a fecha de hoy, no está destruyendo empleo, y mientras no destruya empleo, obviamente, la demanda se va a ver afectada, pero vamos a estar en un crecimiento positivo.

"Va a ser un mercado bajista, pero no desastroso, un ciclo de corrección bajista en el que España está respondiendo muchísimo mejor"

P. España no va a destruir empleo, ¿por qué?

R. No lo sé y además sería frívolo de mi parte. Si escucho lo que me dicen los que en teoría saben, todavía una cierta convicción de que España va a ser capaz de no destruir empleo masivamente. Vengo de dos o tres charlas con los megagurús de aquí y de allá, y hay una visión razonablemente positiva de cómo va a ser capaz España de vivir estos próximos dos años, en esta corrección de tipos e inflacionaria. Si destruye empleo, todo cambia.

P. A los españoles nos cuesta llamar a las cosas por su nombre. ¿Hablaría de crisis, recesión, cambio de ciclo, nueva normalidad?

R. Los que lamentablemente ya empezamos a tener algún año estamos demasiado marcados por la crisis de 2008. No va a ser eso, ni nada que se le parezca. Este negocio es cíclico, la economía es cíclica y hasta es bueno que haya ciclos. Los ciclos son consustanciales a la economía y sobre todo al inmobiliario. Por lo tanto, ahora nos toca un ciclo bajista. Hemos llegado al pico de un ciclo alcista que ha durado mucho, con la mega pandemia en medio, no ha faltado nada. Teníamos dopada la economía, que no cueste el dinero, no es bueno, no es sano. Posiblemente, como siempre, tendremos que pasarnos el péndulo hacia el otro lado, para que luego se estabilice. Pero no suena irracional ni malo que la economía tenga un coste y que el dinero cueste un 2,5%, un 3%. Pero crisis no hay, es un momento de corrección de ciclo. Posiblemente, este cambio de ciclo va a ser un poquito más anglosajón que en ciclos pasados.

"Ahora nos toca un ciclo bajista. Posiblemente, tendremos que pasarnos el péndulo hacia el otro lado, para que luego se estabilice"

P. Hablando de la anterior crisis, han pasado 10 años desde que empezó a levantarse vuelo y los fondos, salvo Lone Star en Neinor, no han conseguido el exit. ¿En qué fallaron los cálculos?

R. Las promotoras inmobiliarias que tenemos hoy en España son pedazos de compañías, que están facturando cientos de millones, casi miles, dando márgenes del veintitantos por cien y que están a unos beneficios netos muy, muy, muy sanos. Y no es flor de un día, lo vienen haciendo repetidamente durante los últimos cuatro o cinco o seis años. Por lo tanto, tienen capacidad probada de entregar viviendas a las familias españolas. Eso es incuestionable. ¡Que eso se cuestionó en su momento! Son compañías con muchísimo menos riesgo que cuando nosotros las iniciamos y la sacamos a bolsa. En aquel momento estaba por probar su capacidad de entregar viviendas, hoy está probado. Pero, por el motivo que sea, el mercado de capitales no ha sido capaz de creerse la recurrencia de las entregas

P. ¿Cuál cree que es el motivo?

R. El drama de la ley del suelo en España. España hoy es un país en el que tienes promotores muy profesionalizados, sin acceso a materia prima cierta. No hay certidumbre sobre el acceso a materia prima, porque el urbanismo, gestión de suelo y otorgamiento de licencias en este país es una pesadilla. Es una absoluta ineficiencia del mercado español.

"El drama del mercado es la ley del suelo. España tiene promotores muy profesionalizados, sin acceso a materia prima cierta"

P. Llevamos como 10 años diciendo que el mercado natural español son 150.000 viviendas de obra nueva al año y nunca se ha llegado. ¿Puede ser que no haya tanta demanda?

R. Pon la cifra que quieras. ¿Cuánto quieres poner 100.000, 75.000, 50.000? Sea la que sea, España es un país que debería tener entre cinco y diez grandes promotoras, y el mercado de capitales, por lo que sea, no les ha reconocido la estabilidad. Pero en España hay una necesidad muy real de oferta y se está demostrando con el alquiler. Cualquier producto de oferta en alquiler bueno que salga al mercado se va a llenar, porque hay mucha demanda de alquiler. Ese es el otro gran debate, la propiedad contra el contra alquiler, porque obviamente cada vez va a haber menos vivienda en propiedad y algo más en alquiler. ¿Dónde se va a estabilizar? No sé si será 50%-50% en no demasiado tiempo. Yo apuesto que sí, pero España sigue teniendo una cultura...

P. ¿Apuesta por que vamos a un mercado de 50%-50%?

R. Yo creo que en 10, 15 años, España tendrá un mercado 50%-50% de alquiler y propiedad.

P. Corríjame si fue falso todo lo que se publicó, pero usted propuso al consejo de Neinor, hace cuatro años, dar un giro radical hacia el alquiler que los accionistas no compartieron. ¿Se anticipó a la realidad?

R. Tampoco quiero ir de gran gurú, pero sí creo en eso. Tú dices, ¿por qué no han salido lo fondos? Porque la visión que tenían de cómo iban a salir del capital de estas compañías era reemplazándolo por un capital de más largo plazo, que estuviera cómodo en una compañía que estaba entregando permanentemente dividendo. El flujo del dinero oportunista es clarísimo: generas, el activo, lo estabiliza y cuando lo estabilizas, cambias a un capital de más bajo coste, que te tiene que reemplazar en la bolsa. Eso lo hizo con éxito Lone Star. Desde entonces, estas compañías no están siendo capaces de que entre en su accionariado capital de largo plazo. Ese es el gran problema de las grandes cotizadas.

P. Y si vamos a un modelo 50-50, las promotoras que conocemos actualmente, ¿deberían transformarse en patrimonialistas en alquiler o podemos ir a modelos mixtos? Que parece una revolución, pero en el pasado han existido.

R. Como todo, habrá diferentes modelos. ¿Veremos modelos mixtos? Por qué no. Hoy, podría ser un Neinor. ¿Cómo quedará? No lo sé. Venderán la parte del build to rent [BTR], seguirán creciendo como modelo mixto... Ya lo veremos. Tendrás otro modelo promotor, que puede vender un build to sell [BTS], promover un llave en mano a alguien que luego es operador patrimonialista. Modelo Aedas, promuevo para vender. Y habrá compañías patrimonialistas, habrá socimis que lo único que hagan es alquiler residencial. Modelo Testa, modelo Témpore. Entonces, veremos cómo conviven los tres modelos. Y luego, veremos un montón de modelos operativos especializados en cortes vitales: el senior living, corporate living, el coliving. El más evidente que hemos vivido es el student housing, hay un montón de plataformas que son un BTR pero para estudiantes, solo.

P. ¿Hemos cometido un error al tratar de convertir en BTR promociones diseñadas inicialmente para venta al particular?

R. El BTR, como ha empezado a crearse, es: se identifica una gran necesidad, que es el alquiler, y en el momento en que se ha entendido que esa demanda va a estar ahí, la oferta se está reposicionando. Obviamente, los primeros visionarios en el reposicionamiento, que pudimos ser nosotros cuando estábamos en Neinor, efectivamente, en algunos casos, algún producto ha ido del BTS al BTR. Por lo tanto, la respuesta a tu pregunta es sí, pero como todas las necesidades. Hoy ya no. El gran cambio transformador que vamos a vivir con el BTR es que tenga el menor coste posible de operación. Los que lo saben todo de eso son los hoteleros, porque han entendido que esto va de operar eficientemente el hotel. Y ahora, lo que lo va a cambiar todo es el ESG. El capital no va a invertir en activos que no sean realmente así.

"En BTR debemos seguir el ejemplo de los hoteleros, porque han entendido que esto va de operar eficientemente"

P. ¿Cuál va a ser la letra, el certificado mínimo?

R. Vamos a alucinar. Hoy todo el ESG [environmental, social, governance] va de certificados, que en el fondo no deja de ser cumplir con el expediente. Le queda muy poco a esto. El mercado se va a ir sofisticando y va a decir: ¿Tú cuánto estás emitiendo, cuánto gastas? ¿Este edificio realmente cubre necesidades reales de la población? Eso sería la S.

P. Y el governance quizá sería el precio del alquiler.

R. No, yo eso lo pongo más en la S, pero la S va a estar. Vamos a pasar del ESG para cumplir al ESG real, y eso se llama cuánto emite tu edificio en la producción y en la operación.

P. Para que se desarrolle el alquiler, ¿tiene que bajar el precio?

R. Sería fantástico que bajara el precio de alquiler, pero hay una realidad absoluta, y es que al final del día el coste de producir una vivienda, la rentabilidad que le están ofreciendo al inversor y las estructuras optimizadas que estás viendo en los planes VIVE, ya que no da más de sí. Estás pidiéndole riesgo promotor. Entonces, si quieres cubrirlo con dinero privado, no hay recorrido para bajar los alquileres. Es una falacia. La única opción de que a corto y medio plazo se estabilice los alquileres es que hubiera muchísima más oferta, pero estamos hablando ya a medio y largo plazo. O abaratas el coste del suelo o el coste de la construcción, o nunca podrás bajar los alquileres.

"Es una falacia pensar que pueden bajar los precios del alquiler si quieres cubrirlo con dinero privado, no hay recorrido"

P. ¿Y con políticas fiscales que solo beneficien a quienes saquen al mercado alquileres más bajos?

R. El reto del alquiler es hacer un negocio predecible que admita coste de capital muy bajo. Para mí, todo lo que sean medidas públicas, bienvenidas serán, y la fiscalidad sería una superimportante. Pero el gran reto de este país es generar oferta.

P. Okupación. Otro de los factores que más pueden espantar a los inversores.

R. Para los inversores, hay dos o tres factores dramáticos, que son herramientas políticas, frívolamente utilizadas. Uno es el suelo. No tener una normativa simple, transparente, que genere tanto suelo como sea necesario, es un fracaso de país enorme y entre las cosas que me entristecen, es que no haya sido capaz de aportar más al sector, dentro de lo que es mi vida profesional, que no hayamos sido capaces entre todos de solucionar un problema endémico tan evidente. El segundo tema es la utilización de la vivienda como herramienta electoral. Una política de vivienda cortoplacista, sometida a ciclos electorales, es un fracaso garantizado. Entonces, que un país como el nuestro siga utilizando la vivienda como herramienta electoral creo que es de un cinismo altísimo. Y es una herramienta electoral.

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P. De todos.

R. De todos, de todos. Cada uno que viene la cambia. Como tantos otros cinismos, como puede ser la educación. Entender que la generación de vivienda no son plazos de cuatro años es muy evidente. Mientras siga siendo una herramienta electoral, nunca vamos a tener una política de vivienda estable, de largo plazo. Ojalá no lo fuera, pero es ser demasiado ingenuo pensar que algún tendríamos unos políticos con la capacidad de no estar marketeando con la vivienda. Ese es el segundo gran problema. Y el tercero, que ya me parece alucinante, es el de la ocupación. Alucinante. ¡Que la ocupación pueda entenderse como algo que no es perseguible! Diferenciando las situaciones de vulnerabilidad, que deberían cuidarse no escrupulosamente, lo siguiente.

P. ¿Y quién debería cuidarlo?

R. Todos. Se debe tratar con total sensibilidad en el sector privado y en el público. Ahora, todos aquellos casos de ocupación ilegal vinculados a negocio o a que prefiero no pagar, no es razonable tampoco. Por lo menos, que tengas las herramientas para que se certifique que si no es un caso de extrema vulnerabilidad social, se desocupe inmediatamente. Nunca tendrás coste de capital barato si no tienes un sistema cierto, riguroso y estable. ¿Cómo pretendes tener alquileres baratos a base de meterle todas las trabas que puedas al capital? Lo que consigues es que el capital, aburrido, huya de este sector y el único que se va a atrever a entrar es el capital de mucho riesgo. Eso es de primero de sensatez. La otra es decir: oye, pues nada, prescinde del capital privado, volvemos al comunismo, no sé quién lo pagará.

"¿Cómo pretendes tener alquileres baratos a base de meter todas las trabas que puedas al capital?"

P. Si las administraciones ponen tantas trabas para evitar pelotazos, ¿por qué no lo hacen ellas?

R. Porque no saben, porque no pueden y porque se requiere muchísimo capital. Y por este orden. Esto del pelotazo, que tuvo su razón de ser, porque es un hecho que ocurrió en este país. Pero estamos tan lejos de esa cultura del pelotazo. Los números de todas las cotizadas se pueden ver. Lo que se va a ganar en BTR hoy en España, que me explique alguien a quien le parece un pelotazo. ¿A quién le salen los números para hacer BTR en España, cuando mañana te saldrá la ley de vivienda que te dirá cualquier barbaridad?

P. Ahora voy a partir una lanza en favor del otro lado. Siempre se ha dicho que el alquiler residencial es un negocio de pequeño margen y se está intentando conseguir rentabilidades de dos dígitos. Igual todas las partes deben aceptar perder un poco.

R. Pero el BTR se está viendo a 4% de yield. Habrá alguno que pida 4,5% y compra muy poco o hará muy poco. Algunos más valientes serán 3,75% y 3,5%. ¡Si es que te lo dan los bonos! ¿Qué haces? ¿Te pones a hacer vivienda en España al 3% o te compras los bonos del tesoro americano? Entonces, señores políticos, ¿queremos vivienda en España? ¿Y cómo? Las rentabilidades que se están dando son muy lógicas. Pretender que haya dinero para hacerlo a menor coste capital, no habrá.

"A quién le salen los números para hacer BTR en España, cuando mañana te saldrá la ley de vivienda que te dirá cualquier barbaridad"

P. ¿Tiene solución Cataluña?

R. Espero que sí. Cataluña es imprescindible para España. Es una tierra que lo tiene todo: grandísimos profesionales, grandísimos industriales, muchísimo emprendedor, es muy cosmopolita. A pesar de lo provincianos que nos hemos vuelto en los últimos años, hemos sido muy cosmopolitas y hemos sido, somos y tenemos que ser uno de los grandes motores de este país, por la cuenta que le trae a España. Estamos viviendo un momento muy oscuro de nuestra historia, que se han combinado todas las cosas malas que podían pasar. Pero todo es cíclico. Hay que entender que Cataluña es superdiversa y es una de sus riquezas.

P. ¿Qué ha hecho más daño a Cataluña: el independentismo o los movimientos antisistema?

R. La combinación de los dos, no sé decirte cuál es peor. Cataluña siempre ha sido muy anarquista, pero ha sabido sacar lo bueno de lo reivindicativo. Lo había sabido redireccionar en positivo. Como siempre ha existido un porcentaje de nacionalistas independentistas. Entonces, yo creo que los dos se habían gestionado con naturalidad. Y ahora estamos en un momento de nuestra historia en que los dos han cogido un peso excesivo que, realmente, es una losa para Cataluña y para España.

P. Ahora, se ha reinventado con muchas caras. ¿Dónde ve cada uno de sus negocios en los próximos años?

R. Creo que la vida me tenía que traer aquí. Tengo un gran proyecto, que es JV20, que tiene tres caras distintas, pero absolutamente interrelacionadas. Una parte es la división de advisory; una división de equity, donde somos gestor de capital. Estaremos gestionando ya más de 100 millones de euros de capital, en formatos muy distintos, y luego tenemos un venture capital, solo dinero propio, donde estamos invertidos en 14 proptech. Me lo paso bien, hago lo que quiero y a todos los proyectos les quiero ver un ángulo un poquito trascendental, si no, no me llena. Obviamente, todo tiene un retorno económico, evidente y claro. Y luego tengo una gran apuesta por el CLT, que son edificios de madera. Creo que el mundo va hacia los edificios de madera, clarísimamente. Y ahí tengo, te diría, mi faceta más visionaria.

P. ¿En qué consiste?

R. Soy cofundador de una compañía, donde mis socios son los fundadores de Privalia, que se llama 011h, que es una constructora con un futuro brutal. Tenemos la promotora, que es un 50%-50% con Renta Corporación, que estamos promoviendo en madera y estamos ya haciendo la primera de Málaga, en distrito Z. Y ahora estamos haciendo un negocio industrial, una fábrica de CLT en Andorra, Teruel. Estamos superilusionados y estamos en un proyecto maravilloso. Esto lo hemos hecho con capital de familias, somos proyecto estratégico de Aragón y sí que espero que tengamos mucho apoyo.