Las fortunas familiares se convierten en motor inmobiliario en plena sequía inversora

Se han convertido en los grandes protagonistas del mercado inmobiliario en España en los últimos meses. En un entorno marcado por el fuerte incremento de la inflación, los elevados costes de financiación y las incertidumbres macro, los patrimonios privados o family offices han tomado el testigo de los inversores institucionales en el real estate cerrando algunas de las operaciones más llamativas del sector.

Aunque los volúmenes de inversión que manejan se encuentran a años luz de aquellos, se han convertido en el motor del mercado en un momento de sequía inmobiliaria y han sabido aprovechar la gran ventana de oportunidad que se ha abierto ante ellos.

El inversor inmobiliario institucional estará prácticamente desaparecido hasta 2024

Según datos de la consultora BNP Paribas Real Estate, desde el año 2015 hasta el primer trimestre de 2022 se han alcanzado los 5.919 millones de euros sobre un total de inversión en este periodo de 73.110 millones. Un volumen medio de 860 millones de euros en los últimos seis años —un 10% sobre el volumen total de inversión en España—, cifra que ha ido en aumento desde 2019, sin contar el frenazo de 2020. De hecho, hasta 2018, el número de operaciones de los patrimonios privados se mantenía estable en torno a las 20 operaciones anuales, mientras que desde 2019 la cifra se ha incrementado hasta el entorno de las 40 operaciones cada año.

El inversor institucional estará prácticamente desaparecido hasta 2024, coinciden en señalar los expertos, dado que el comparativo entre el bono y la yield que arroja el sector inmobiliario no tiene, a día de hoy, el gap suficiente como para soportar el riesgo de un producto inmobiliario para el institucional. Llega, pues, el momento del inversor privado, ya que, los expertos aseguran que habrá muchas oportunidades en segmentos de operaciones entre 5 y 30 millones de euros.

El cierre del grifo de liquidez ha puesto en valor, más que nunca, a los compradores que pueden afrontar sus operaciones solo con capital o sin apenas financiación. Un elemento que marca la diferencia, especialmente, en momentos como el actual, donde al cierre crediticio y de las inyecciones de los bancos centrales se ha unido un alza de tipos de una velocidad y con una intensidad nunca vistos hasta ahora.

Como señala Borja Ortega, consejero delegado de BNP Paribas Real Estate España, "el perfil del comprador de activos va a ser compradores que puedan hacer sus operaciones con capital, sin tener unas grandes necesidades de financiación. Es un buen momento para la inversión privada, los inversores privados o family offices que igual se vieron un poquito desplazados o no podían llegar a los precios que el mercado llegó a alcanzar".

Gonzalo Zulueta partner-head of Residential & Land de Catella está convencido del protagonismo de los patrimonios privados a lo largo de este año. "A pesar del gran volumen de liquidez existente y aunque la inversión durante el año 2023 se prevé algo más contenida, los family offices van a liderar buena parte de la actividad inversora este año. De hecho, prevemos que el capital privado sea predominante, al igual que cualquier inversor institucional que no tenga necesidad de financiación".

Los patrimonios privados están reorganizando sus carteras y diversificando hacia sectores donde su 'portfolio' tenía menos peso

En su opinión, "un family office con visión a largo plazo que compre sin financiación se puede aprovechar de un momento de mercado donde en otras circunstancias más estables lo compraría un fondo institucional. Al fin y al cabo, las subidas de tipos penalizan especialmente a los fondos de inversión, ya que los patrimonios privados van a tener opciones de colocar su ahorro en opciones con menor riesgo que otros instrumentos de inversión".

"Los family offices son sociedades familiares cuyo objetivo es preservar e incrementar su patrimonio a través de la inversión y actualmente se están adaptando a los tiempos cambiantes que vivimos hoy día. De la misma forma que a nivel particular, todos hemos tenido que reajustar nuestros gastos en un escenario de inflación disparada e incertidumbre generalizada, las familias con altos patrimonios están reorganizando sus carteras y diversificando hacia sectores donde su portfolio tenía menos peso", señala Carlos González, fundador de Inversión Madrid.

El nuevo escenario ha echado del tablero a muchos inversores institucionales y fondos, que ahora necesitan rehacer sus números debido, fundamentalmente, a dos motivos. Por un lado, muchos ellos están atrapados en algunas inversiones al haber realizado en los últimos años adquisiciones a unas rentabilidades que, ahora, son inferiores a la financiación existente tras el alza de tipos, mientras que, por otro lado, este mismo alza de tipos hace que el peso de las inversiones inmobiliarias sea superior al que tiene asignado como máximo en la cartera de estos grandes inversores, que van a realizar ventas concretas de activos para rebajar el peso, y tampoco están compitiendo por adquirir más, al no poder seguir elevando su exposición.

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"En general, sigue existiendo mucho dinero en manos de inversores privados e institucionales, pero han cambiado las situaciones micro y macro del mercado. Además, cuando hablamos de family office, hablamos desde los grandes patrimonios nacionales hasta el cliente privado que compra un local de un millón de euros, por lo que existe mucha heterogeneidad, diferentes estrategias y diferentes tipologías a la hora de invertir", desataca Mikel Marco-Gardoqui, socio fundador de Elcano IM, firma independiente de servicios de inversión y gestión patrimonial en activos inmobiliarios.

Tal y como explica este experto, "el inversor privado analiza las inversiones desde todas las vertientes. No se fija solo en la TIR, no tiene que rendir cuentas ante un comité de inversión… Obviamente, el objetivo principal es ganar dinero con las inversiones. En sus decisiones de inversión también entran variables subjetivas, incluso románticas, pero durante los últimos años se han profesionalizado cada vez más y sus análisis financieros son muy detallados".

Vende quien tiene necesidad de vender

Sin embargo, en un contexto como el actual, no todos los vendedores deciden vender. "A día de hoy, el gap entre las ofertas que presentan los compradores y las expectativas de los vendedores es amplio. Con la subida de los costes de financiación, un inversor privado que plantea comprar con 100% equity va a exigir una rentabilidad mayor que hace unos meses. Depende de cada activo, pero si antes pedía un 3-3,5%, ahora pide un 4-4,5%, y a mayor rentabilidad, baja el precio. Sin embargo, a la hora de llevar la teoría a la práctica, ese gap de 50-100 puntos básicos no se traslada de manera inmediata, porque el vendedor, ya sea privado o institucional, si no tiene necesidad de vender, no vendería con esa corrección y mantiene el activo en cartera. Tiene que haber un evento externo que detone su decisión para vender, por ejemplo, una refinanciación, la liquidación del vehículo o fondo y tener que devolver el dinero a sus inversores", asegura Marco-Gardoqui quien cifra esa diferencia de expectativas entre un 5% y un 15%.

La caída de la valoración de los activos presiona a muchas compañías del sector a vender

Otro de los detonantes de la venta de un activo puede ser la caída de las valoraciones. El motivo es que la ratio de endeudamiento que los bancos financiadores les obligan a cumplir puede saltar por los aires con el ajuste de las valoraciones, escenario al que tratan de anticiparse con la desinversión en inmuebles que, en otro momento, quizá no se habrían planteado vender.

Un ejemplo de compañía que está activamente vendiendo es Colonial, que al otro lado se ha encontrado con family offices nacionales interesados en cerrar las operaciones rápidamente. Como adelantó El Confidencial, Prallariz, sociedad de Rafael González-Vallinas, un empresario con intereses en energías renovables, ganadería o fabricación de piensos para mascotas, ha adquirido recientemente a Colonial tres edificios en el eje de Castellana por 300 millones de euros.

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Sigue así los pasos de la familia Isidro, que el pasado mayo, cuando el mercado estaba empezando a pararse, compró a Colonial dos edificios de oficinas en Madrid: Josefa Valcárcel 24 y Alcalá 506. Los dueños de Ibervallés también supieron aprovechar el momento para, el pasado diciembre, adquirir a Kennedy Wilson el edificio Arbor, un complejo de oficinas ubicado en la zona de Arturo Soria, sede de Wizink y Vía Célere, que el fondo apenas ha tenido en cartera un año este activo y que ha vendido por el mismo precio que pagó.

A diferencia de muchos fondos, los family offices son inversores con vocación a largo plazo y que se mueven con rentabilidades más conservadores, ya que su objetivo es salvaguardar el capital. Con esta máxima, el empresario Antonio Revilla volvió a la pasarela de las inversiones la pasada primavera, con la compra de la tienda estrella de Chanel en Madrid y de la nueva sede de Azora en la calle Villanueva, a pocos metros de la plaza de Colón, al final del paseo del Prado.

Los patrimonios privados se mueven en rentabilidades en el entorno del 3,5%-4,5%

Como explica Ortega, con este tipo de inversores, "puede darse el caso de que además no haya un proceso, sino que llegue un comprador directamente y lo adquiera", precisamente por esa vocación que tienen de salvaguardar el capital.

El proceso que sí fue abierto, pero donde también se alzó con el triunfo un capital privado, fue la venta de Torre Bizkaia la pasada primavera a Beraunberri, el grupo inversor de José Galíndez, y Onchena, vehículo inversor de la familia Ybarra Careaga.

¿Qué rentabilidades piden y dónde invierten?

Según datos de BNP Paribas Real Estate, las rentabilidades en las que estos inversores suelen moverse en el entorno del 3,5%–4,5%. Además, es esencial para ellos la solvencia como empresa del potencial inquilino, se encuentran cómodos en contratos de larga duración, entre 5 y 10 años con 5 de obligado cumplimiento.

Por otro lado, este tipo de inversores se mueven en volúmenes de inversión desde cinco millones y hasta un máximo de 15-20 millones de euros, aunque en los últimos años han sido frecuentes tickets por encima de los 20 millones de euros por algunos perfiles concretos, según esta consultora. El caso de González-Vallinas es un claro ejemplo.

Este tipo de inversores se mueven en volúmenes de inversión desde cinco millones y hasta un máximo de 15-20 millones de euros

Hace tres o cuatro años, las operaciones realizadas por parte de los patrimonios privados tenían ticket tipo para sus inversiones en inmobiliario. Este volumen oscilaba entre tres y 15 millones de euros aproximadamente. Actualmente, según el último informe sobre patrimonios privados de BNP Paribas Real Estate, se empieza observar que el tique medio de estos inversores va aumentando paulatinamente y comienzan a competir en otro tipo de operaciones que hasta el momento estaban reservadas para los fondos institucionales.

Y es aquí donde la banca privada ha jugado un papel muy importante, "Junto con la profesionalización que ha ido sufriendo el sector inmobiliario tras salir de la crisis de 2008, la banca privada se ha interesado cada vez más en productos inmobiliarios diferentes al histórico mercado de segunda mano residencial o de las oficinas. Esto ha provocado que los capitales privados comiencen entrar en procesos de mayor envergadura", añade el informe.

¿Qué tipo de activos buscan a la hora de invertir? El producto inmobiliario más demandado históricamente es la oficina, pero también el residencial de segunda mano ha estado siempre muy ligado a este tipo de patrimonios.

"Sectores como el inmobiliario, el private equity o el tecnológico, están ganando peso en las carteras de los family offices en detrimento de las tradicionales acciones y renta fija. Prueba de ello ha sido la actividad que han tenido en 2022 en el real estate, protagonizando operaciones de cierto volumen en el segmento logístico y retail. Y todo apunta a que en este 2023, mientras algunos fondos e inversores institucionales han paralizado sus decisiones de compra, adoptando una posición de wait and see, a la espera de una menor agitación internacional y de cierta corrección en los precios de los activos, los family offices podrían aprovechar esta circunstancia para seguir aumentando el peso del sector inmobiliario en sus portfolios, beneficiándose de la posición de espera de los habituales players inmobiliarios", destaca Carlos González, fundador de Inversión Madrid.

Según datos de BNP Paribas Real Estate, logístico y residencial han sido los sectores con mayor crecimiento desde 2018. No obstante, si desglosamos por tipología de activo, oficinas ha sido el sector predilecto con un 47% del capital privado invertido, seguido de hoteles y retail, concretamente en modalidad high street con un 18% cada uno.

Históricamente, según el último estudio de esta compañía, el sector que más capital privado ha movido sobre el total de la inversión han sido las oficinas con un 15% sobre el total de la inversión en España y más de 60 operaciones. Además, teniendo en cuenta que para los patrimonios privados es clave la confidencialidad de sus operaciones, estima que el 30% del volumen transaccionado en inmobiliario procede de este tipo de inversores. Otros productos inmobiliarios donde muestran gran interés como supermercados, clínicas —dentro del sector sanitario—, residencias de estudiantes y sénior.

Buenas perspectivas para 2023

A pesar de que distintos informes apuntan hacia una deducción de la inversión inmobiliaria en 2023 —CBRE calcula una caída del 20%—, lo cierto es que se respira optimismo dentro del sector. Según Marco-Gardoqui, "las posiciones de compra serán menos agresivas a medida que la inflación y los costes de financiación se estabilicen, y siempre que la evolución macroeconómica de 2023 sea positiva. Somos optimistas, pensamos que viene un año bueno".

Una opinión que comparte Carlos González. "En los primeros meses de este año, aún notaremos el efecto de la incertidumbre, pero a medida que avance el año, veremos cómo los inversores recuperan la confianza y en el segundo semestre percibiremos cómo se va restableciendo la normalidad".

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Según este experto, "con la actual inestabilidad global y la inflación disparada, hay menos confianza para proteger sus carteras a través de la renta fija, y el sector inmobiliario se ha convertido en un perfecto sustituto para los family offices. Un sector inmobiliario en el que la gestión del riesgo se puede llevar de manera más activa y un sector, que ahora sí, presenta buenos fundamentales, que encara 2023 estando muy saneado, con optimismo en sus perspectivas y en el que en momentos de gran incertidumbre y de tensiones inflacionistas, se ha convertido en valor refugio", concluye.