Guerrero (Gestilar): “El 'living' y las 'proptech' serán los protagonistas del sector inmobiliario en 2023”

El mercado inmobiliario sigue viviendo cambios. En un sector cada día más heterogéneo, con grandes diferencias de oferta y demanda entre territorios y por tipo de vivienda (nueva o usada), Gestilar se ha abierto recientemente a nuevos modelos de negocio como el house flipping con el lanzamiento de su proptech Homes by Gestilar. Además, la promotora se ha consolidado en el segmento living con una cartera BTR de más de 2.000 viviendas; ha puesto en marcha una nueva división de cooperativas bajo la marca Cooper by Gestilar y desembarca en nuevos territorios como Andalucía con proyectos BTS, su negocio core.

Para hablar de sus previsiones para este 2023, su acercamiento al segmento juvenil y de las nuevas promociones que tienen sobre la mesa, desde El Confidencial hablamos con Raúl Guerrero Juanes, Consejero Delegado de Gestilar.

PREGUNTA. El Build to Sell (BTS) sigue siendo vuestro segmento core, aunque estáis creciendo y abriéndoos a otros nuevos servicios inmobiliarios, ¿por qué?

RESPUESTA. Efectivamente, nuestro core como promotora es y seguirá siendo el BTS, pero la realidad del sector inmobiliario es muy heterogénea y nosotros, gracias a nuestra capacidad de innovación, podemos ofrecer soluciones en otros ámbitos del mercado donde haya oportunidad, manteniendo siempre la esencia de Gestilar con productos caracterizados por tener buenas ubicaciones y que destacan por su arquitectura, diseño, cuidado de los detalles y sostenibilidad. Estamos convencidos que el living y las proptech serán protagonistas del sector inmobiliario en 2023 y Gestilar va a tener una presencia destacada en ambos segmentos aportando valor.

Estamos abordando un importante plan de crecimiento por el cual hemos pasado de ser una empresa promotora inmobiliaria a configurarnos como un grupo de empresas bajo el paraguas de la marca Gestilar, y este plan continuará desarrollándose a lo largo de este año.

Acabamos de dar el salto al segmento proptech con Homes by Gestilar, basada en el negocio del house flipping, una fórmula de transacción inmobiliaria que consiste en la compra, renovación y venta de viviendas ya construidas en un plazo muy breve de tiempo. Además, nos hemos consolidado ya como uno de los principales actores del mercado BTR gracias a una cartera de más de 2.000 viviendas mediante las que pretendemos facilitar el acceso a la vivienda nueva, sostenible y de calidad a través del alquiler. Por último, para favorecer el acceso a la primera vivienda en propiedad, también lanzamos Cooper by Gestilar.

P. Respecto al BTR, el año pasado iniciasteis la obra del desarrollo Build to Rent (BTR) más grande de España, en Getafe. Antes hicisteis lo propio en Vallecas. También habéis completado otros tres proyectos que suman casi 600 viviendas y están ubicados en Palma de Mallorca y Cataluña, ¿con qué cartera cerrasteis 2022 y qué previsiones nos puedes dar para 2023?

R. Sí, de la mano de Gestilar Construcciones ya hemos iniciado las obras de ambos proyectos, que forman parte de la operación firmada en 2021 con el fondo DWS. Este acuerdo fue todo un precedente en este segmento del negocio inmobiliario, pues se vendían en bloque más de 1.000 viviendas. Antes de firmar esta operación, ya contábamos con otros proyectos BTR en marcha. En algunos de ellos la construcción está por finalizar y entregaremos muy pronto las primeras viviendas en Badalona y Pozuelo de Alarcón.

Nuestra cartera de BTR se enfoca en Madrid, Cataluña y Baleares como principales zonas de actuación. Gracias a esta apuesta, contribuimos a equilibrar un mercado del alquiler donde la oferta de vivienda, principalmente en manos de inversores individuales, no se corresponde con una demanda que sigue creciendo año tras año. Adicionalmente, también queremos reafirmar nuestro acercamiento al segmento juvenil, con problemas de acceso a la vivienda de calidad en toda España, pero especialmente en estas regiones -Madrid, Cataluña y Baleares- donde los precios de la vivienda son los más elevados de España.

P. ¿Es el segmento juvenil el que más prevés que crecerá en los próximos años?

R. Sin duda es uno de los segmentos que encuentra mayores dificultades de acceso a vivienda de calidad. Por este motivo, estamos trabajando en la línea de ofrecer soluciones a este perfil de cliente promoviendo a través del modelo de cooperativas, con Cooper by Gestilar, para facilitar el primer acceso a la vivienda; o bien por la vía del alquiler a través del desarrollo de proyectos BTR en las ciudades españolas donde la vivienda es más cara.

Lo que sí apuntan las previsiones es un gran crecimiento del denominado sector del living, que además del BTR, integra nuevas fórmulas residenciales como el coliving o cohousing, que están teniendo muy buena acogida entre el público joven.

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P. Cooper by Gestilar, la nueva marca que nos avanzabas, es una línea de negocio complementaria a la promoción directa BTS y bajo la que promoveréis proyectos para facilitar el primer acceso a la vivienda en propiedad a través de un producto asequible y/o en régimen de protección. Teniendo en cuenta que la promoción de cooperativas de vivienda conlleva un menor margen de beneficio, ¿qué resultados esperáis en el corto y largo plazo, y qué promociones nos podéis avanzar de cara a este año?

R. Sí, sin duda ha sido uno de los hitos más importantes de este ejercicio. Ya iniciamos en 2019 una estrategia dirigida a un cliente de primer acceso a vivienda asequible y de calidad cuando firmamos nuestros primeros proyectos BTR. En 2022 iniciamos las obras de dos de nuestros desarrollos en Getafe y Vallecas -con más de 1.000 viviendas-, y consolidamos nuestra apuesta por este tipo de cliente con el lanzamiento de Cooper by Gestilar, un modelo de negocio -el de cooperativas de viviendas-, en el que ya tenemos una amplia experiencia tras haber promovido en el pasado más de 500 unidades residenciales.

Con esta nueva marca promoveremos bajo el modelo de cooperativa para facilitar el acceso a la vivienda en propiedad. En este momento tenemos varios suelos en estudio muy avanzado en los principales desarrollos urbanísticos de la Comunidad de Madrid, especialmente en el sureste y corredor del Henares, y en otras regiones como Andalucía. En estos territorios estamos especialmente activos con proyectos que esperamos se materialicen en 2023.

P. Háblenos de Homes by Gestilar, vuestra nueva proptech.

R. Es una nueva división especializada en lo que se conoce en Estados Unidos como House flipping, es decir, la compra de viviendas ya construidas y ubicadas en las zonas de más alta demanda; el rediseño y renovación completa de las mismas incluyendo altísimas calidades y todos los acabados que se dan en nuestros proyectos de obra nueva; y la venta de este exclusivo producto en un plazo de tiempo muy corto.

Este modelo de negocio integra grandes ventajas. En primer lugar, es un negocio anticíclico, menos sujeto a las fluctuaciones del mercado y más seguro porque reduce los ciclos de exposición del capital a solo 120 días -el tiempo que permanece en balance una vivienda, desde su compra hasta su venta-, ofreciendo posibilidad de adaptación del producto al momento concreto. La vivienda ya construida es una materia prima mucho más líquida y disponible para su habitabilidad inmediata, no está expuesta a un proceso de ordenación dependiente de terceros y permite acceder a zonas donde la escasez de suelo finalista está impidiendo que los promotores puedan entrar.

P. ¿Qué margen de crecimiento le ves al house flipping?

R. Le vemos mucho potencial pues es un negocio innovador, relativamente nuevo en España y, como apuntaba, con una materia prima -las viviendas ya construidas- mucho menos escasa que la de la obra nueva. En el año 2021 la venta de viviendas libres terminó con unas 650.000 transacciones de las cuales solo el 10% fueron de obra nueva, frente al 90% restante que fue vivienda usada.

P. Entráis en un mercado en auge y bastante competitivo... ¿Qué tiene Gestilar que no tengan otros?

R. Hay muchas diferencias pero, sobre todo, sobresale la excelente calidad del producto final. Las viviendas Homes están ubicadas en las mejores localizaciones de las ciudades y son rediseñadas y renovadas completamente atendiendo a los mismos estándares que nuestro sello de calidad exige para cualquiera de nuestros proyectos de obra nueva.

Gracias a nuestra experiencia de más de 15 años como promotores podemos ofrecer con Homes un producto ubicado en cualquier zona de la ciudad e igual de exclusivo que las viviendas Gestilar, con los mismos acabados y calidades de obra nueva y las ventajas y garantías que ello comporta, entre ellas la de postventa. Además, la excelencia de un producto como el de Homes by Gestilar, cuyo proceso de compra, renovación y venta dura solo 120 días, se consigue gracias a la potente infraestructura IT de diseño propio que hemos configurado para nuestra proptech, la más puntera del mercado.

Detectamos antes que nadie inmuebles que son grandes oportunidades gracias a una plataforma big data configurada exclusivamente para nosotros con un algoritmo que rastrea todas las fuentes de información inmobiliaria disponibles a través de 90 campos diferentes. Es capaz de identificar la liquidez del producto, su potencial revalorización tras haber realizado una renovación y otras variables como los posibles flujos de población entre municipios, barrios y zonas colindantes.

"Este año prevemos entregar más de 900 viviendas en la Comunidad de Madrid, Cataluña, Baleares y Portugal"

P. ¿Cuántos proyectos tenéis ya en cartera?

R. La potente tecnología nos dota de una gran agilidad. Ya tenemos centenares de activos en nuestro pipeline que se ubican en los principales polos de transacción inmobiliaria de España donde ya estamos comprando y actuando vivienda a vivienda. Un ejemplo de ello es Madrid, donde contamos con un nutrido stock de inmuebles a la venta en algunas de sus zonas más emblemáticas como Atocha, Barrio de las Letras o Chamberí, porque son un perfecto escenario de referencia para los estándares de producto que perseguimos. Estamos muy contentos por la buena acogida por parte del público que están teniendo las viviendas que ponemos en el mercado, pues se están vendiendo de forma también muy rápida. Igualmente estamos en las zonas más demandadas de Barcelona o Palma, y muy pronto estaremos en otras ubicaciones como Málaga, Barcelona, Sevilla, Valencia o Coruña.

P. Comentabas que esta nueva división comparte las características del producto Gestilar y del de obra nueva, ¿a qué tipo de clientes va dirigido?

R. El espectro de clientes es muy amplio. En primer lugar, nos dirigimos al cliente particular que se resiste a abandonar las zonas más céntricas de la ciudad o que no quiere deslocalizarse por buscar una vivienda nueva que cumpla con sus requisitos. Pero también nos dirigimos a todo tipo de inversores -familias, pequeño, mediano y gran inversor- que ven en la vivienda un valor refugio.

Nuestra experiencia en el sector inmobiliario y un profundo conocimiento de las plazas nos permite analizar todo tipo de inversiones, macro y micro, para ofrecer planes de inversión ad hoc a sus diferentes criterios de riesgo y rentabilidad. También podemos ofrecer nuestros servicios a grandes tenedores que busquen sacarle el máximo partido a sus inmuebles en cartera. Se avecina un buen momento para invertir y nosotros somos especialistas en canalizar inversión extranjera en España.

P. El año pasado, Gestilar entregó 450 viviendas en España, lo que supone un 50% más que en 2021. ¿Qué previsiones tiene para 2023?

R. Estamos muy satisfechos con la progresión de nuestro grupo, en 2022 incrementamos notablemente el número de viviendas entregadas y para este año los números son igualmente buenos: entregaremos más de 900 viviendas en la Comunidad de Madrid, Cataluña, Baleares y Portugal, entre ellas las primeras viviendas en Lisboa y las de nuestros proyectos BTR y BTS en Madrid Río.

P. Disteis el salto a Andalucía con un proyecto en Córdoba, ¿barajáis nuevas ubicaciones? ¿Dónde y cuándo? ¿Qué otras plazas estratégicas tenéis pensado reforzar?

R. Nuestros proyectos inmobiliarios tradicionalmente se han ubicado en la Comunidad de Madrid, Galicia, Cataluña, Baleares y Lisboa pero estamos abordando una importante estrategia de expansión para abrir nuestro negocio de promoción inmobiliaria a nuevos territorios. Fruto de este trabajo de apertura es la compra del primer suelo de Gestilar en Andalucía. En concreto, la parcela está ubicada en Córdoba, en el barrio Huerta de Santa Isabel, una zona de expansión ubicada al noroeste de la ciudad de la famosa mezquita y que se ha convertido en uno de los nuevos barrios de referencia en la ciudad contando con una gran demanda por parte de los cordobeses.

Asimismo, estamos en constante búsqueda de nuevos suelos en otras provincias andaluzas y otras ubicaciones, nuevas para Gestilar, como Comunidad Valenciana o Cornisa Cantábrica.