"Limitar el precio del alquiler no da solución a corto plazo y puede ser contraproducente"

El sector inmobiliario está viviendo unos meses convulsos. El mercado se mueve a buen ritmo, pero el debate se ha instalado en torno a los precios de las viviendas, sobre todo en lo que se refiere al alquiler, con una nueva normativa que establece que la actualización de las rentas no puede ser superior al IPC. ¿Es una buena medida? ¿Cómo afectará al sector? David Vila, CEO del grupo inmobiliario Renta Corporación, analiza el futuro del mercado y cómo se comportará este 2020.

PREGUNTA. ¿Cómo fue 2019 para el mercado inmobiliario en España? ¿Fue un balance positivo o negativo?

RESPUESTA. La economía española ha funcionado razonablemente bien, si bien es cierto que se ha apreciado una cierta desaceleración. España se ha mantenido con un crecimiento del PIB por encima de la media de la UE. En este contexto, el sector inmobiliario ha cerrado 2019 de forma positiva, creciendo por encima de la media de muchos sectores del resto de la economía. No prevemos una corrección, especialmente si las dudas de los últimos meses en torno a la economía española se van resolviendo.

P. ¿Notan a la competencia más ‘activa’? ¿Está siendo un mercado duro en los dos últimos años?

R. Estamos acostumbrados a desenvolvernos en un sector competitivo, aunque todavía una gran parte de los agentes son particulares, no profesionales.

P. ¿Se ha notado la nueva normativa sobre el alquiler?

R. Ha introducido cierto desequilibrio en la relación entre propietarios e inquilinos, pero todavía es pronto para ver los efectos. Siempre insistiremos en la necesidad de aplicar soluciones que redunden en un incremento de la oferta de vivienda de alquiler en el mercado y no en medidas que puedan resultar contraproducentes y acabar reduciendo el parque de alquiler.

P. ¿Temen que la desaceleración afecte especialmente a su sector?

R. No, sigue siendo un buen momento para invertir en producto inmobiliario y nosotros lo estamos haciendo. A medida que se despejen algunas de las incertidumbres —especialmente geopolíticas— que se mantienen sobre el crecimiento actual, el conjunto de la economía en general y el sector inmobiliario en particular consolidarán esta situación. Por otro lado, el mantenimiento de bajos tipos de interés ha hecho del inmobiliario un sector refugio que ha continuado atrayendo a los inversores.

"El mantenimiento de bajos tipos de interés ha hecho del inmobiliario un sector refugio que ha continuado atrayendo a los inversores"

P. ¿Estamos, de nuevo, en una burbuja de la compraventa de viviendas?

R. Estamos lejos de cualquier situación de burbuja. El crecimiento actual es más robusto y desapalancado, sin una burbuja de crédito que esté alimentando un crecimiento artificial. Lo que ha ocurrido en los últimos años es una recuperación del mercado y de los precios sin que se haya llegado a las cifras máximas del ciclo anterior.

P. ¿Y del alquiler? ¿Existe una burbuja?

R. El incremento del alquiler se ha generado por un gran crecimiento de la demanda en zonas con una oferta limitada, como es el caso de Madrid y Barcelona. Como una mancha de aceite, esta demanda se ha desplazado de estos dos mercados a las ciudades de sus áreas metropolitanas.

P. ¿Ha tocado techo, como aseguran algunos expertos?

R. El precio del alquiler ha tenido un crecimiento desigual en distintas localizaciones. Por ejemplo, en mercados como Barcelona y Madrid, se puede haber llegado a una estabilización de precios.

P. Con el nuevo Gobierno, ¿temen una posible limitación de precios de los alquileres?

R. La vivienda no debería ser un tema de partidos políticos, sino que es un tema de país que debe solucionarse a través de grandes pactos de Estado a largo plazo. No pensamos que la limitación de alquileres aporte soluciones a corto plazo, sino que puede generar un efecto contraproducente. El mercado se regula con oferta y demanda, y para lograr una estabilización de precios, lo necesario es crear más oferta. Además, este tipo de medidas ha sido implementado en otras ciudades, donde no está claro que el resultado haya sido positivo. En un país como España, la participación del capital privado en la generación de mayor oferta de alquiler es necesaria, ya que no se cuenta con grandes presupuestos públicos destinados a este fin.

"El precio del alquiler ha tenido un crecimiento desigual. En Barcelona y Madrid, se puede haber llegado a una estabilización de precios"

P. ¿Hay miedo en el sector tras la retirada de una cartera de 1.000 viviendas de Blackstone?

R. El interés por el mercado de inversión residencial sigue firme. Este caso obedece más al diseño de la operación que al interés por el producto.

P. Según un estudio reciente de Fotocasa, los jóvenes, tras varios años abonados al alquiler, se fueron a la compraventa y ahora vuelven al alquiler. ¿Qué perspectivas cree que habrá en los próximos años?

R. Si nos comparamos con los países de nuestro entorno europeo, en España todavía queda mucho recorrido en lo referente al mercado del alquiler. Creemos que es un mercado que seguirá creciendo durante los próximos años, ya que se está produciendo un cambio cultural entre las generaciones más jóvenes en favor del pago por uso y en detrimento del concepto clásico de propiedad, además de la mayor independencia financiera que ofrece el alquiler en determinados momentos.

"En España, al alquiler le queda mucho recorrido. Hay un cambio cultural entre las generaciones más jóvenes en detrimento de la propiedad"

P. ¿Es lógico que, según los datos de Fotocasa e Infojobs, en Madrid y Cataluña el alquiler se coma la mitad de los ingresos de las familias? ¿Es un panorama esperanzador para dichas familias?

R. El problema del acceso a la vivienda debe ser tratado con políticas a largo plazo que logren consenso y que, como resultado, generen un parque de viviendas en alquiler que se adapte a los diferentes perfiles de demanda.

P. ¿Cómo fue el año 2019 para Renta Corporación y cómo será 2020?

R. Ha sido un buen año, tanto en nuestra actividad transaccional como en nuestro negocio patrimonial, que desarrollamos a través de Vivenio. En el transaccional, el número de operaciones ha ascendido a más de 20, destacando tanto la actividad residencial como la no residencial, que ha estado muy activa. Entre otros proyectos, la rama no residencial nos ha llevado a realizar nuestra primera promoción de oficinas en el 22@.

Respecto a la actividad patrimonial, Vivenio se ha consolidado como una marca que ofrece un producto de valor añadido para el consumidor —dando el máximo de servicios adicionales, como espacios de 'coworking', gimnasios, zonas lúdicas, clases extraescolares, sesiones de yoga, etc.— y como un proyecto a largo plazo. Estas características nos dan una posición competitiva en el mercado, puesto que el consumidor valora mucho estos servicios, y nos garantiza una mayor ocupación y menor rotación de inquilinos. A cierre de 2019, Vivenio contaba con 4.800 viviendas, de las que 3.000 ya están en explotación, además de 1.100 en proyectos llave en mano, y 700 de nuevas promociones para alquiler. Todo ello suma una inversión total de 1.150 millones de euros entre proyectos ejecutados y comprometidos.

P. Acaban de hacerse con el primero de los tres solares que ha puesto en venta el grupo cervecero y que forma parte del ámbito Mahou-Calderón. ¿Qué planean hacer con él?

R. Precisamente en este solar es donde estamos proyectando la construcción y posterior alquiler de 400 nuevas viviendas.