El alquiler toca techo

Por Elena Sanz

Los ingresos de los hogares han provocado que los precios hayan tocado techo en las grandes ciudades y los expertos no descartan que puedan producirse bajadas puntuales

2020 no deparará grandes sobresaltos para miles de inquilinos que viven de alquiler. De hecho, tras varios ejercicios de fuertes subidas de los precios, el nuevo año estará marcado por la normalización y estabilización en las rentas. Los ingresos de los hogares han provocado que los precios hayan tocado techo en buena parte de las grandes ciudades y los expertos no descartan que incluso puedan producirse bajadas puntuales. No obstante, la escasez de oferta de pisos en alquiler, unido a la fuerte demanda que aún sigue existiendo, impedirán una caída abrupta y generalizada.

A grandes rasgos y en la mayoría de los mercados, los precios apenas sufrirán modificaciones. No seguirán subiendo con tanta fuerza e incluso en algunas localizaciones podrían registrarse descensos. Barcelona, de hecho, está en punto de mira y ya ha mostrado las primeras bajadas. Y puede que no sean las únicas.

Al menos esta es la opinión que comparten los seis expertos consultados por El Confidencial -Ismael Kardoudi (Fotocasa), Sandra Daza (Gesvalt), Gonzalo Bernardos (economista), Antonio Carroza (Alquiler Seguro), Ana Sacristán (WIRES) y Joaquín López-Chicheri (Vitruvio)-. Todos ellos abogan por incrementar el parque de viviendas en alquiler como la principal medida para evitar tensiones de precios y alertan de los efectos negativos que podría traer consigo la puesta en marcha de medidas destinadas a limitar las rentas de los alquileres.

"En 2019 se ha seguido con la tónica de estabilización de los alquileres que ya se inició en 2018. De hecho, durante este 2019, han tenido leves incrementos interanuales e incluso el pasado mes de enero se registró el primer descenso del 0,7%, después de casi cuatro años de incrementos ininterrumpidos", explica Ismael Kardoudi, director de estudios y formación de Fotocasa.com. Este experto calcula que cerraremos 2019 con una subida entre el 1% y el 2%, muy en la línea del 1,8% que se registró a cierre de 2018, aunque en contraste claro con el 9% de 2017, un porcentaje que supuso el mayor incremento de precio de todo el histórico de Fotocasa, que data del año 2006.

Los datos de este portal muestran cómo durante 2019, las variaciones interanuales han sido leves en todas las comunidades autónomas. Si bien, al igual que sucede en el mercado de la compraventa, hay muchas diferencias entre zonas. “En Madrid o la Comunidad Valenciana todavía se registran fuertes incrementos en el precio de la vivienda en alquiler, en muchos casos cercanos al 10%”, comenta este experto.

Por el contrario, Cataluña y en concreto Barcelona, es la primera región que está empezando a dar síntomas de agotamiento. Y es que en 2017, el alquiler se disparó un 20% para posteriormente moderar su ritmo de crecimiento. "En febrero de 2018, el aumento interanual fue del 1,2%. Además, en el caso de Barcelona, desde marzo de 2018, los alquileres no crecen por encima del 10% y en 2019 las variaciones se han movido entre el 1% y el 5%. El camino de contracción de precios que ha empezado Cataluña y más concretamente Barcelona es posible que lo veamos en otras ciudades y comunidades durante 2020”, advierte Kardoudi.

Para Joaquín López-Chicheri, presidente y consejero delegado de la socimi Vitruvio, "el mercado del alquiler en 2019 ha continuado creciendo, pero lo ha hecho a menor ritmo y velocidad que en años anteriores, debido también al menor crecimiento económico. Percibimos una ralentización en las rentas ya que en el alquiler tiene mucho que ver la tasa de esfuerzo que realizan los hogares para pagar el alquiler, y esta tasa de esfuerzo ha subido significativamente en algunas ciudades".

"A nivel informativo hemos notado que el tema del alquiler, especialmente cuando se producían fuertes subidas, era muy llamativo, pero lo cierto es que el problema está concentrado en los núcleos urbanos y en las grandes ciudades. Hay muchas ciudades en España que no están en esa situación de fuertes subidas de precios", matiza Sandra Daza, directora general de la tasadora Gesvalt.

Primeras caídas de precios

Kardoudi prevé, para este 2020, que los precios sigan moderando las subidas, tal y como ha sucedido durante 2019, aunque insiste en que habrá diferentes velocidades. “Los mercados que ya están empezando a dar señales de agotamiento, como el mercado catalán, empezarán un camino de moderación de los precios aunque en algunas grandes ciudades como Madrid continuarán las tensiones en los precios”, asegura.

Una opinión que comparte Antonio Carroza, consejero delegado de Alquiler Seguro. "Hay zonas donde se ha tocado techo y otras donde los alquileres podrían seguir subiendo si se produce una poco probable mejora económica a nivel local". En su opinión, "una situación de mejora económica en algunos mercados podría mantener el recorrido al alza. Por el contrario, si hay expectativas de aumento del desempleo o ralentización económica, lo más probable es que se produzca cierta corrección de los alquileres, especialmente en el centro de Madrid y Barcelona, dos mercados que han subido con mucha fuerza en los últimos años", añade Carroza.

"El alquiler ha tocado máximos y difícilmente seguirá creciendo. No olvidemos que en Madrid y Barcelona los precios están por encima de los niveles de 2007, y lo mismo sucede en Palma de Mallorca. La gente piensa que cuando la economía se ralentiza, el mercado del alquiler bajará con fuerza, pero en realidad no es así. Y es que el problema no está en los alquileres altos, sino en los bajos ya que cuando un alquiler es muy elevado, aumentan los incentivos a la compra. A igual renta o hipoteca, son muchos los que se decantan por la compra", explica Gonzalo Bernardos, analista y consultor económico e inmobiliario, así como profesor titular del Departamento de Teoría Económica de la Universidad de Barcelona.

"Por el contrario, los alquileres más bajos, siempre encuentra quien los alquile y, el gran problema es que suelen estar en un estado de conservación horroroso ya que los propietarios invierten poco en ellos para que sean rentables. Piensan que el alquiler no compensa el coste o la inversión que supone una reforma", asegura Bernardos.

"La gran duda es si quienes tenían previsto comprar decidirán finalmente hacerlo por el miedo a una posible crisis o preferirán quedarse en el mercado del alquiler, aumentando o manteniendo la presión sobre la escasa oferta existente", añade.

Por otra parte, no hay que olvidar que no toda la demanda que quiere comprar casa puede finalmente materializar la operación. "No todas las familias o jóvenes tienen opciones reales de acceder a una vivienda en propiedad", insiste este economista. "En 2019 hemos visto mucha demanda de inversión y también a muchos jóvenes independizándose, y actualmente buena parte de los que están en el mercado del alquiler aspiran a comprar. Pero para ello necesitan ahorros o ayuda, porque no hay financiación. Y si no consiguen ninguna de las dos cosas, se quedarán en el alquiler", reconoce este experto. De hecho, los últimos informes de Fotocasa apuntan hacia un efecto rebote que ha provocado que la demanda que salió del alquiler para adquirir una vivienda, ha regresado, precisamente, ante la imposibilidad de comprar.

Más oferta para evitar tensiones de precios

Para evitar la presión de la demanda sobre la oferta, todos los expertos consultados por El Confidencial coinciden en la necesidad de aumentar el parque de vivienda en alquiler a precios asequibles. Pero, ¿cómo lograr que haya más inmuebles disponibles para su arrendamiento? "Esta pregunta no tiene una única respuesta", reflexiona Kardoudi.

"Falta stock disponible de viviendas en alquiler y el que hay es de poca calidad", afirma Sandra Daza. "Es necesario construir obra nueva destinada al alquiler. En la actualidad, en España, el porcentaje de personas viviendo en alquiler se sitúa en torno al 22%, un porcentaje que aunque se ha incrementado aún está lejos de los niveles de la Unión Europea que se sitúan en torno al 33%, de media". Daza considera que "la demanda de vivienda en alquiler irá en aumento porque aunque la tasa de ahorro ha aumentado en los últimos meses, aún sigue siendo muy baja, una de las más bajas de la Unión Europea, lo que dificulta su acceso a una vivienda en propiedad".

En este sentido, Ana Sacristán, secretario de la junta directiva de Wires (Women in real estate) considera necesario "fomentar medidas que pongan esas viviendas en alquiler. Y para ello, la modernización de la justicia es necesaria, de tal manera que si un inquilino no paga, el casero pueda recuperar el piso lo antes posible y en las mejores condiciones posibles. Para eso están, por ejemplo, los seguros de rentas o de caución que garantizan al casero que va a recuperar el dinero y el piso en las mejores condiciones".

En su opinión, "ninguna administración ha tratado o tocado el tema legislativo en este sentido y es necesaria la modernización de la justicia. Sobre el papel, los plazos para instar un lanzamiento se han reducido a 20 días, pero si no se dota de los medios necesarios a la justicia, una justicia del siglo XIX, no sirve de nada. Y no hay que olvidar que en el 96% de los casos estamos hablando de una vivienda que es el producto de ahorro o el complemento de los ingresos de un particular o una familia".

Ana Sacristán señala varias medidas más que podrían fomentar una mayor oferta, algunas de las cuales fueron impulsadas en el pasado por las administraciones locales como seguros de daños, seguros de caución de rentas, incentivos fiscales como bonificaciones en el IBI para los arrendadores, la promoción de vivienda en alquiler o los cambios de usos de determinados edificios. "Hay una gran demanda de vivienda en alquiler en Madrid, especialmente entre la M-30, por lo que se podría estudiar flexibilizar los cambios de uso para poner en marcha vivienda asequible y fórmulas alternativas como el coliving".

En este sentido, López-Chicheri apuesta también por "intensificar los usos de los edificios en el centro de las ciudades. Es decir, transformar viviendas de 100 o 120 metros cuadrados en pisos de 60-70 metros que encajan mejor en la demanda existente".

Asimismo, los expertos apuestan por la colaboración público-privada. "Se trata de una cuestión que prácticamente todos los partidos políticos han recogido en sus programas electorales. En este sentido, la búsqueda de sinergias con el sector privado debería ser una opción preferente para crear un parque público de vivienda en alquiler que respondiera a las necesidades habitacionales existentes", señala Ismael Kardoudi quien considera que es "necesario actuar también de forma inmediata sobre la vivienda ya existente que está en manos privadas y que no sale al mercado del alquiler".

Al igual que Ana Sacristán, este experto apuesta por incentivar a estos propietarios. "El nuevo gobierno puede apoyarse en herramientas fiscales como desgravaciones para los ingresos procedentes del alquiler, al menos cuando los inquilinos sean menores de 35 años o con reducciones en impuestos municipales como el IBI. Y, además, proporcionando respaldo y seguridad ante situaciones de impagos o posibles daños en los inmuebles".

Miedo ante un posible límite de los alquileres

Respecto a las medidas puestas en marcha para frenar el boom de precios, todos los expertos coinciden en señalar el fracaso del real decreto del alquiler aprobado del pasado mes de marzo, y los efectos negativos sobre el mercado que podría tener la posible limitación de los precios.

"El real decreto, lo único que ha generado ha sido incertidumbre y, junto con la ley hipotecaria, han provocado cierto parón en el mercado", afirma Antonio Carroza. "Ha conseguido el efecto contrario al esperado, ya que se ha contraído la oferta. Es necesario aumentar el parque de viviendas en alquiler, y para ello hay que liberar suelo, incluir ventajas fiscales al alquiler. No obstante", insiste, "no se trata de una sola medida, sino de una conjunto de medidas que, en su conjunto, permitan aumentar la oferta. Aunque lo que está claro es que estas medidas no se ponen en marcha de la noche a la mañana, por lo que hay que comenzar a actuar".

En opinión de Sandra Daza, "el espíritu o la intención del decreto es buena, pero está muy pensado para las grandes ciudades y para atajar el problema de una parte del mercado. Los ciudadanos tienen derecho a una vivienda digna, pero también hay que proteger la propiedad privada. En general, creo que el impacto ha sido más bien negativo ya que ha generado mayor inseguridad jurídica".

Respecto al posible límite de los precios del alquiler, una medida que siempre ha estado sobre la mesa de Unidas Podemos, también hay consenso de opiniones, aunque todos los expertos no creen que llegue a ponerse en marcha. "Es el mayor peligro al que se enfrenta el mercado ya que crearía mayor escasez de oferta y desincentivaría al arrendador. Además, generaría economía sumergida e inseguridad jurídica", afirma de manera contundente Antonio Carroza.

"La limitación de los alquileres depende de la aprobación de un real decreto ley que veo muy difícil que salga adelante. Especialmente si tenemos en cuenta la situación de dispersión política en la que nos encontramos. Pero además, ya no nos encontramos ante situaciones de extrema necesidad que pudieran justificarlo", asegura el directivo de Alquiler Seguro quien insiste que no cree que vayamos a llegar a esta situación.

Y los hechos así parecen corroborarlo. Según adelantaba a mediados de diciembre Cinco Días, el Gobierno habría dejado el control del precio del alquiler fuera del Plan Estadístico 2020, ya que no incluye el real decreto que habría permitido establecer un límite a los precios de los alquileres tal y como lleva meses pidiendo Unidas Podemos.

Para Joaquín López-Chicheri, "todavía es pronto para analizar los efectos del real decreto. Lo que sí que sabemos es que las medidas que son positivas para el mercado son las que ayudan a poner mayor cantidad de oferta en alquiler. Por el contrario, las que van destinadas a subvencionar a la demanda, es decir al inquilino, acaban beneficiando al propietario. La última medida que ha estado sobre la mesa en el pasado, y no sabemos si finalmente ahora se acabará implantando o no, es la limitación de la renta del alquiler. No es algo nuevo. Ya se ha hecho en Nueva York, San Francisco, Toronto o Estocolmo y la evidencia científica ha demostrado que no ha ayudado en el medio y largo plazo a relajar el precio del alquiler y tampoco ha conseguido que mejores las tasas de esfuerzo". En opinión de este experto, "aunque a corto plazo esas medidas pueden fijar un precio del alquiler, no consiguen el objetivo último que es mejorar el acceso a la vivienda de los ciudadanos".

También duda de su efectividad Gonzalo Bernardos. "La limitación de los alquileres es la línea roja de Podemos, pero lo único que puede conseguir una medida así es retrotraer la inversión en vivienda en alquiler y que algunos propietarios decidan vender parte de su cartera de pisos en alquiler o que se genere un mercado negro". Por otro lado, expertos como Ana Sacristán dudan de su legalidad. "Habría que plantearse si la limitación de rentas es viable jurídicamente hablando, ya que atenta contra el principio de igualdad y la propiedad privada. Además, en otros países como en Alemania, los tribunales han dicho que no es constitucional".

Hacia un mercado más profesional

Según Antonio Carroza, lo único que puede provocar una medida así es "el particular tenga miedo a alquilar". Y hay recordar que solo el 5% de la vivienda en alquiler está en mano de grandes empresas y fondos de inversión. De tal manera que la estabilización de precios también pasaría por una mayor profesionalización del mercado del alquiler en España.

"Tener un casero profesional tiene sus ventajas", sostiene Sandra Daza. "A los grandes propietarios nos les interesa romper el mercado del alquiler. Les interesa tener inquilinos fijos con poca rotación. En realidad, no les interesa si el alquiler se aleja mucho del precio de mercado. El particular, por el contrario, es en general más cortoplacista, frente al fondo que piensa más en su plan de negocio y es más profesional en la gestión del activo".

En este sentido destaca el reciente boom del 'built to rent'. Promociones completas destinadas al alquiler. "Las promotoras están vendiendo a fondos proyectos 'built to rent', están vendiendo más barato que si vendieran una a una las viviendas y lo están haciendo por precaución y miedo. Se están poniendo nerviosas y podrían estar equivocándose de estrategia. Están vendiendo promociones enteras con descuento porque se han dado cuenta de que ya no les quitan las viviendas de las manos, como sucedía hace unos meses y temen que les pase lo que en 2008. Se están quitando la cartera de viviendas acabadas".

Sin embargo, asegura Gonzalo Bernardos, "no es que haya crisis, es que les cuesta más vender y se ha generado cierta psicosis y miedo dentro el sector promotor. Y, sin embargo, no va a haber una nueva burbuja inmobiliaria, aunque en el fondo algunos teman que pueda ser así". Y añade, "quien se está quitando las promociones de golpe con descuentos importantes, está eliminando riesgo, pero creo que se está equivocando. Se necesita obra nueva, porque hay demanda, los tipos de interés no van a subir ni estamos ante una recesión".

En opinión de Carroza, "hasta ahora, los promotores no habían enfrentado el tema de alquiler porque nunca han pensado realmente en alquilar ya que no les resultaba rentable, a lo que se suma, por otra parte, que hay zonas que sirven para vender casas pero no para alquilar. Por otro lado, no debemos perder de vista que el alquiler no se comporta igual que la compraventa. No es el mismo perfil el que compra en el centro Madrid y Barcelona, que el que alquila, que suele ser gente joven".

Boom del built to rent

En los últimos meses hemos sido testigos de una auténtica avalancha de fondos, inversores y promotores hacia proyectos 'built to rent' que en el futuro permitirán poner en el mercado miles de viviendas en alquiler. Además, desde hace un par de años, también las socimis han apostado por este segmento del mercado inmobiliario en renta.

"Las socimis, así como el resto de agentes económicos, necesitan de seguridad jurídica para poder desarrollar su actividad. No es tanto una cuestión política, en relación a si se quiere primar un tipo de desarrollo con mayores peajes fiscales o de corte más liberal, tanto como la importancia de evitar que las reglas del juego cambien constantemente", explica Joaquín López-Chicheri, de Vitruvio.

En su opinión, "hay una gran interés inversor en el mercado residencial por parte aseguradoras y fondos de pensiones a quienes les puede interesar un negocio como el del residencial en alquiler, ya que su negocio recurrente no es especulativo y los flujos que se generan en alquiler residencial son constantes, aunque las rentabilidades no son elevadas". Tal y como explica el presidente de Vitruvio, "los inversores especulativos, generalmente, buscan otro tipo de inversión". Y añade, que "la inversión orientada al alquiler residencial es una inversión a largo plazo y estable y es el aliado ideal para las administraciones públicas para desarrollar políticas que favorezcan la accesibilidad a la vivienda. Hay un futuro prometedor si no se legisla contra ello porque se piensa que es negativo cuándo es exactamente al revés".

"Eso es lo que preocupa. Y esa es la discusión importante, debiéndonos alejar del debate político más acalorado y partidista", insiste Joaquín López-Chicheri. La inversión que ha arrastrado la regulación socimi ha sido muy positiva y es importante fomentar iniciativas de este tipo, en lugar de perseguirlas como si fueran negativas. Cosa distinta es la lógica regulación que debe acompañar a la actividad económica, pero que tendrá más que ver con proteger a sectores sociales que lo requieran, fomentar la vivienda accesible y desarrollar, en definitiva, el estado del bienestar. Ni el mundo se acaba con la natural alternancia de diversos partidos políticos en el poder, ni esa alternancia debe ir encaminada a destruir las iniciativas positivas de gobiernos anteriores".

En opinión de este experto, "más allá del apetito inversor, cuyo ciclo es similar al propio ciclo económico, se abre un horizonte de fuerte inversión para construir ciudades y comunidades sostenibles como reivindican los Objetivos de Desarrollo Sostenible de la ONU. La inversión necesaria para ello se sitúa en torno a los 2,1 billones de dólares anuales, según el estudio de Pictet Asset Management. Y España, por su clima y su conocimiento específico del mercado de energías renovables, puede jugar un papel líder en este desarrollo e inversión".

En opinión de López-Chicheri, las grandes ciudades, como Madrid o Barcelona, son el centro de atracción de la población en todos los países. "Lo han sido y lo seguirán siendo porque hay más oportunidades de ascenso social y económico, además, y no menos importante, de los lugares donde vitalmente los ciudadanos tienen más oportunidades de realización personal, sentimental y artística. Las ciudades son motores de crecimiento, ya que representan casi el 80% del PIB mundial, según datos del Banco Mundial). Es un hecho contra el que se puede postular la bondad de la vida en el campo o en pequeños núcleos urbanos, pero la realidad se impone y no va en esa dirección. Por eso es tan importante el urbanismo y cómo compatibilizar que la inversión en hacer ciudad sea rentable, con el irrenunciable objetivo de una planificación urbanística que aspire a ofrecer calidad de vida a los ciudadanos", concluye.