Los precios del ladrillo que sí caen con fuerza: logístico, oficinas y 'retail'

El 'ladrillo' sí cae. Los activos inmobiliarios de logística, oficinas y retail han corregido sus valoraciones en el último año, mientras que el residencial, agrupado bajo la denominación de living - residencial en alquiler o BTR, residencial en compraventa, residencias de estudiantes, coliving y senior living- es el segmento que mejor aguanta el tipo en este contexto de cambio de ciclo y de fuerte incremento de los tipos de interés, si bien, en los últimos doce meses tampoco se libra de las caídas.

En concreto, en los últimos doce meses, la corrección ha sido del 12,15% en logístico (-4,01% durante el primer semestre), del 7,76% en oficinas (-4,76% semestral) y del 7,37% en retail (-2,97% en los primeros seis meses), mientras que las valoraciones de los activos de living han sufrido un pequeño ajuste del 0,95% respecto al primer semestre de 2022, mientras que semestralmente, han subido un ligero 0,22%.

"El fuerte ajuste coincide con un contexto macroeconómico y geopolítico incierto"

Son datos del el Índice_CBRE, desarrollado por el área de Valuation & Advisory Services de la consultora inmobiliaria, que muestra la evolución de las valoraciones de los activos pertenecientes a sociedades cotizadas, socimis y fondo de inversión internacionales valorados regularmente por CBRE. Una herramienta digital dinámica, para cuyo cálculo se han tenido en cuenta un total de 163 activos, con una superficie agregada superior a los 2,8 millones de metros cuadrados y un valor agregado de 7.592 millones de euros.

“El fuerte ajuste interanual experimentado en las valoraciones de los activos inmobiliarios analizados en nuestro índice coincide con un contexto macroeconómico y geopolítico incierto que ha ralentizado la actividad transaccional. En términos de rentabilidades, la situación macroeconómica ha provocado ajustes al alza en todos los productos con la consecuente corrección en valor”, destaca Fernando Fuente, presidente de CBRE Valuation & Advisory Services (VAS) en España.

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Desde la consultora también destacan cómo el efecto de la pandemia, primero, y el impacto de la subida de tipos de interés sobre el valor de los activos han presionado a la baja el retorno de las inversiones inmobiliarias en los últimos años. De hecho, las inversiones realizadas entre 2018 y 2022, medidas como los ingresos por rentas futuras y la evolución del precio de los activos, obtuvieron un retorno negativo en un horizonte de cinco años vista, según CBRE, que considera que la estabilización de los tipos de interés y la ralentización de la actividad moderada provocará que el periodo de depreciación de los activos llegue a su fin y la situación registrada en los últimos años empiece a revertirse en 2023.

“Estamos en un punto de inflexión en términos de transformación del mercado inmobiliario. Venimos de una década de tipos de intereses bajos y un crecimiento de la actividad sostenido, donde el coste del dinero ha permitido el crecimiento del sector inmobiliario. Ahora entramos en una nueva etapa, donde habrá más competencia por el capital, pero también más oportunidades para transformar y crear valor a través del real estate”, ha asegurado el presidente de CBRE España y Latam, Adolfo Ramírez-Escudero en la sesión ‘Real Estate reinvented: Insights from the best experts in the business’ celebrada este miércoles en el congreso The District.

El residencial alquiler consolida su fuerza

De los sectores patrimonialistas tradicionales analizados, las valoraciones de los activos del sector living son las que menor ajuste interanual han experimentado. Desde junio de 2022, han vivido un pequeño ajuste (-0,95%), alcanzando una revalorización del 0,22% en la primera mitad de 2023 siendo, por otra parte, el sector que ha liderado la inversión inmobiliaria en España durante en el primer semestre, con cerca de 1.629 millones de euros y concentrando el 31% del total transaccionado (frente al 25% del primer semestre de 2022).

La inversión en living ha estado muy condicionada por cuatro grandes transacciones por encima de los 80 millones de euros, que aunaron más de la mitad del volumen total y tuvieron lugar durante el primer trimestre. La venta a Greystar por parte de Vía Célere del 55% de su cartera residencial en alquiler, la compra por parte de DWS del paquete de 1.763 viviendas de Culmia en el Plan Vive, la compra a Sacresa por parte de Hines de una torre en Porta Diagonal en Barcelona y la alianza de Harrison Street con ColivINN para invertir 300 millones en ‘colivings’ deportivos.

La inversión en 'living' ha acaparado el 30% del total con 1.629 millones hasta junio

"El segmento de inversión residencial se posiciona como producto estrella por volumen transaccionado, con el 72% del total invertido en living a través de 1.174 millones de euros, de los cuales 1.033 millones se correspondieron a BTR y 140 millones a residencial en rentabilidad (PRS). Durante el primer semestre fue de gran impacto la mayor confianza por parte de los inversores y traslación de la demanda hacia el segmento affordable, que supuso el 42% del total invertido en multifamily", destacan desde CBRE.

En lo relativo a las rentabilidades prime en este segmento, a finales de 2022 se ajustaron hasta alcanzar 3,50% y 4,00% para Madrid y Barcelona respectivamente, y durante este primer semestre de 2023 han vuelto a sufrir un ajuste hasta alcanzar el 3,80% en Madrid mientras que Barcelona permanece en el 4,00%. Sin embargo, la actividad inversora se está centrando en ubicaciones secundarias y producto affordable, donde la rentabilidad media se sitúa por encima del 4,00% neto.

El logístico, el más castigado

En términos interanuales, los activos logísticos son los que mayor ajuste han vivido (-12,25%). El sector logístico español alcanzó hasta junio de 2023 una contratación de 994.057 metros cuadrados, un 30% menos que la registrada en el mismo periodo de 2022 (1.433.096 metros cuadrados), que fue récord absoluto de contratación de la historia. Atendiendo a la zona centro, la contratación en el primer semestre ha sido de 383.926 metros, cifra por debajo de la registrada en los dos últimos años, aunque por encima de prepandemia. Por su parte, Cataluña alcanzó una contratación logística de casi 327.000 metros cuadrados.

La renta prime se mantiene estable en la zona centro en torno a los 6,25 euros el metro cuadrado al mes después de la subida reflejada a finales del año pasado. La escasez de oferta acompañada de la entrada de activos de última generación continúa elevando la renta prime en Cataluña hasta los 8,25 euros el metro cuadrado al mes, un 3,1% más que el trimestre pasado y un 10% más respecto al mismo periodo de 2022. En ambos mercados se espera que continúe esta tendencia al alza de las rentas a lo largo del año.

La inversión en logística se ha desplomado un 50% hasta 450 millones en el primer semestre

Por su parte, la disponibilidad se sitúa en niveles muy bajos en el segundo trimestre del año. Mientras en zona centro es del 6,82%, en Cataluña se sitúa en el 2,99%. Por la parte de inversión, en este periodo se ha alcanzado un volumen superior a los 450 millones de euros, lo que supone un descenso del 50% respecto a la cifra alcanzada en el primer semestre de 2022, con 1.175 millones de euros (la tercera más alta alcanzada hasta la fecha en la serie histórica). En el segundo trimestre el volumen de inversión ha sido de 164 millones de euros, lo que supone un descenso del 42% respecto de 2022.

En términos de rentabilidad, las continuas subidas de tipos han presionado al alza las yields en el mercado español, alcanzando niveles del 5,00% a cierre de junio, esto supone un incremento de 100 puntos básicos en un año. Las previsiones apuntan a que hasta cierre de año se puedan realizar ajustes, llegando a máximos en el entorno del 5,2%.

Oficinas, marcadas por la polarización

El primer semestre en Madrid cierra con 225.000 metros cuadrados contratados en espacio de oficinas. Un descenso de un 15% comparado con el mismo periodo del año anterior, aunque en línea con la media del primer semestre de los últimos 10 años. El CBD por su parte sigue mostrando un fuerte dinamismo, registrando unas cifras de contratación en el primer semestre (100.000 metros cuadrados) que superan al conjunto de mercados situados fuera de la M-30.

En Barcelona, el primer semestre cerró con una contratación de 110.000 metros cuadrados, un descenso del 37% respecto al mismo periodo del año anterior. El mercado de centro ciudad muestra una fuerte actividad, en línea con los últimos años, representando el 32% de la contratación. Respecto a las rentabilidades prime, la subida de los tipos de interés y del encarecimiento de la financiación han provocado un aumento desde el 4,00% con el que cerró el pasado año hasta el 4,25%.

Según CBRE, la tasa de disponibilidad varía considerablemente entre el centro y la periferia de las ciudades, una diferencia que también se observa según el tipo de edificios. La disponibilidad de espacios de mayor calidad es escasa. Tomando como referencia Madrid, en aquellos edificios de grado A la tasa de disponibilidad es mínima, situándose en un 2,3% en los diferentes submercados de Madrid. En paralelo, la disponibilidad media se sitúa en el 11,7%. En Barcelona, la tasa de disponibilidad en este segundo trimestre alcanzó el 13,2%.

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E. Sanz

El auge del teletrabajo y la amenaza de la inteligencia artificial para miles de perfiles laborales están llevando a las compañías a replantearse sus necesidades, y las oficinas han pasado de ser el activo estrella de la inversión inmobiliaria a correr el riesgo de estrellarse. De ahí que las compañías hayan comenzado a mover ficha para dar una nueva vida a edificios de oficinas situados en ubicaciones secundarias. La socimi Merlin Properties fue una de las primeras en dar el paso con Parque Empresarial Ática XIX. Un complejo de oficinas que se puede transformar a residencial y cuya venta ha generado gran interés dentro del sector promotor.

En esta misma línea se encuadra la reciente compra, por parte de Acciona, de un parque de oficinas a Mapfre e Iberdrola para convertirlo, también, en viviendas, la adquisición, por parte de Edric y Axel Capriles, de un edificio en Arturo Sorio para transformarlo en 20 viviendas o la más reciente alianza entre Dazia Capital y Aermont Capital para comprar y transformar un edificio de oficinas en Tres Cantos en 176 apartamentos destinados a alquiler flexible.

Intensa actividad transaccional de alquiler en retail

Otro de los sectores afectados por la corrección de las valoraciones es retail, que alcanzó los 538 millones de euros en el primer semestre de 2023, un 42% menos respecto a la cifra del mismo periodo del año anterior -sin contar la recompra por parte de BBVA de 662 sucursales a Merlin Properties-. El segmento de la alimentación está liderando la inversión en 2023, representando un 48% de la inversión total. Por detrás se encuentran los centros comerciales (22%), parques de medianas (16%) y high street (14%).

En cuanto a tipología de inversores, el capital internacional está siendo el que más porcentaje de la inversión aglutina, con un 75% sobre el total. Las rentabilidades prime han aumentado en 100 puntos básicos en todos los segmentos de retail respecto a junio de 2022.

La disponibilidad en ciudades como Madrid se encuentra en cifras inferiores a las de prepandemia y las rentas están creciendo

"Analizando la evolución en el primer semestre, los datos tanto de ventas como de afluencias en el mercado de high street en España son favorables. Como consecuencia, la actividad transaccional de alquiler ha sido muy activa, siendo un 19% superior a la del mismo periodo de 2019 y un 4,5% a la del 2022", destacan desde CBRE, que destaca la fuerte demanda de las marcas internacionales, que suponen -en lo que llevamos de año- el 55% de las nuevas aperturas de los principales ejes comerciales del país. La vacancy en ciudades como Madrid se encuentra en cifras inferiores a las de prepandemia y las rentas están experimentando una presión al alza, sobre todo en calles con más demanda y menos espacios disponibles.

Respecto a las ventas de centros comerciales, siguen registrando cifras muy positivas, situándose ya un 4% por encima de las del primer semestre de 2019. Sin embargo, las afluencias siguen siendo inferiores a los niveles prepandemia, experimentando una lenta recuperación.