Los Capriles regresan a la vivienda en venta: un edificio de oficinas para 20 pisos en Madrid

La familia venezolana de los Capriles regresa al build to sell (BTS), lo que en la jerga inmobiliaria se refiere a la construcción de viviendas para su venta. En 2018, Gran Roque, el vehículo de inversión inmobiliaria de los empresarios venezolanos Axel y Miguel Ángel Capriles, decidió retirarse del mercado ante el acelerón alcista de los precios y ante la perspectiva de que estos estuvieran cerca de tocar techo. Terminaron los proyectos en marcha, vendieron todas las viviendas y Axel y Miguel Ángel decidieron seguir caminos separados.

Axel se centró, junto a Edric Capriles, como managing director, en Orinoquia Capital, una gestora de inversiones inmobiliarias con la que promovieron Orinoquia Real Estate Socimi, un vehículo focalizado en alquileres flexibles de corta y media estancia, mientras Miguel Ángel optó por espacios de coworking a través de otra socimi, Agartha Real Estate.

Una veintena de 20 viviendas de entre 70 y 100 m2 y precios entre 550.000 y 800.000 euros

Y han sido, precisamente, Axel y Edric quienes han decidido retomar la actividad promotora que los trajo a España hace casi una década. Lo harán, en este caso, bajo la sociedad Ocamo Promociones, en el barrio de Arturo Soria (Madrid), en un edificio de oficinas que transformarán en 20 viviendas —tres unidades por planta— de entre 70 y 100 metros cuadrados y precios en torno a los 7.500 euros el metro cuadrado, es decir, entre 550.000 y 800.000 euros (plaza de garaje y trastero incluidos), en línea con el proyecto de Gran Roque junto a la famosa Operación Calderón —de hecho, es el mismo estudio de arquitectura, Olalquiaga—, alejado de los proyectos de superlujo de Gran Roque en las zonas más prime del centro de Madrid.

El edificio en cuestión se sitúa en José Silva 17, y fue adquirido este mismo verano a una promotora local. Ocamo prevé invertir 11,5 millones de euros, aproximadamente, para reconvertirlo en un edificio de viviendas, tal y como explica a El Confidencial el propio Edric Capriles.

Una tendencia, la de transformar edificios de oficinas sin demanda o con escaso potencial tras la pandemia en activos mucho más demandados, como son las viviendas, que empieza a concretarse en las primeras operaciones inmobiliarias en la capital, como la venta del parque empresarial Ática XIX, un complejo de oficinas en Pozuelo de Alarcón, propiedad de Merlin Properties, un inmueble que el futuro comprador podrá transformar en viviendas, o la reciente compra, por parte de Acciona, de un parque de oficinas a Mapfre e Iberdrola para convertirlo, también, en viviendas.

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Edificios, todos ellos, que han visto mermado su atractivo como oficinas, pero que por su ubicación y su calificación urbanística están llamados a tener una nueva vida inmobiliaria, en este caso, residencial.

En el caso concreto de José Silva 17, según Edric Capriles, el suelo cuenta con un uso cualificado de residencial, por lo que no sería necesario pasar por la tramitación de un plan especial para el cambio de uso, una gestión urbanística que genera incertidumbre, podría dilatar la puesta en marcha de la promoción y acabar afectando, por tanto, a la rentabilidad del proyecto.

El edificio en cuestión consta de 3.300 metros cuadrados —ocupa, aproximadamente, la mitad de una parcela de 1.000 metros cuadrados—, distribuidos en seis plantas, incluyendo dos plantas bajo rasante. Ocamo no tirará abajo el edificio, sino que lo rehabilitará, acondicionará la fachada para darle un aspecto residencial y lo reconvertirá en una veintena de viviendas de dos y tres dormitorios, acordes con la demanda residencial de la zona. Las dos plantas bajo rasante se destinarán a plazas de garaje (36), trasteros e instalaciones, mientras que se adecuará la parcela exterior para un gran jardín y una piscina exterior comunitarios, si bien alguna de las unidades podría contar con su propio jardín y piscina.

La licencia de obras, calculan, llegará en seis u ocho meses, cuando arrancará oficialmente la comercialización de las viviendas, si bien se realizará un primer sondeo del mercado con la precomercialización y reserva de algunas unidades entre una lista inicial de compradores interesados de los que Orinoquia ya dispone.

Un club 'deal' con inversores españoles

Su ubicación —situado fuera de la M-30, pero apenas a unos minutos del Santiago Bernabéu y junto al metro de Arturo Soria— y su uso de oficinas han permitido, según las fuentes consultadas, un precio de la operación muy competitivo.

En el proyecto, además de la familia Capriles, participan un conjunto de inversores españoles bajo formado de club deal, con una participación importante en el proyecto pero con una posición minoritaria. Una fórmula que, según las fuentes consultadas, no se descarta para futuras operaciones similares, para las que Orinoquia Capital planea invertir unos 40 millones en tres o cuatro proyectos más durante el próximo año y medio. Una operativa que, por otra parte, se basa en comprar el activo con capital propio y una vez conseguida la aprobación definitiva del proyecto, se da entrada a otros inversores, delegando en Orinoquia toda la gestión del proyecto.

Tal y como explican desde la compañía, "José Silva 17 es un activo que encaja en nuestra estrategia de identificar propiedades con usos que han perdido valor a raíz de la pandemia, como oficinas o edificios industriales, fuera del centro de negocios (CBD) de la ciudad, y que permite un reposicionamiento sin necesidad de largos trámites urbanísticos. Al igual que ha sucedido con el reposicionamiento de activos turísticos, planteamos operaciones cuyos principales drivers de rentabilidad no se basan en apuestas a incrementos en los precios de mercado, sino en el alto valor agregado que conseguimos al reposicionar y recuperar activos destinándolos a sus usos más valorados. Con la estrategia de alojamientos alternativos, un modelo muy diferente al hotelero tradicional, vimos que se podían ganar unos puntos adicionales a la yield del arrendamiento convencional. Apostamos por ellos en 2018, cuando pensamos que los precios del residencial en venta no iban a subir mucho más, aunque finalmente no ha sido así, y ahora hemos identificado en los cambios de usos una estrategia de inversión que se desmarca de la continua necesidad de incremento en los precios".

Participa un club 'deal' de inversores españoles y capital de la familia Capriles

De hecho, llegado el momento, tener la posibilidad del cambio de uso de alguno de los activos de alquiler flexible a residencial en venta está sobre la mesa de Orinoquia. Una estrategia en dos fases, como explican desde la socimi. "Una primera fase, que supone la puesta en marcha del negocio de alquileres turísticos y, una vez operativo, generando rentabilidad a los inversores, comenzar la tramitación de la licencia para su cambio de uso a residencial".

Una opción que, por ejemplo, han concebido desde su inicio para el proyecto de la calle Lérida, en el distrito de Tetuán. Un edificio en obras de uso hospedaje que se operará como 31 pisos turísticos, que también cumple con la normativa residencial, previendo que pueda ser vendido como viviendas.

En línea con estas nuevas estrategias de inversión, Orinoquia ya cuenta con experiencia previa en dar una nueva vida a algunos edificios obsoletos y adecuarlos a las tendencias y demandas actuales. Por ejemplo, el Hotel Trafalgar, que sufrió los estragos de la pandemia, ya que estaba muy orientado al cliente corporativo —que tardó muchos meses en volver a Madrid—, se ha transformado en un edificio de apartamentos turísticos con espacios de coliving como gimnasio, lavandería, zona de coworking, cocina comunitaria, espacios para proyecciones y otras zonas comunes y amenities.