La revolución del alquiler flexible: de 1.800 a 18.000 €/mes y de Bizarrap a Longoria

Daniel Hermoso y Sandra Cabello trabajaban en Telefónica allá por el año 2000 cuando realizaron su primera pequeña incursión en un negocio, actualmente en pleno boom, pero que entonces era una auténtica novedad en la capital: los alquileres por temporadas o alquileres flexibles.

En aquel momento, apenas contaban con un par de apartamentos, y el alquiler tradicional, de larga duración, era el que se imponía en el mercado residencial de la capital. Sin embargo, ambos vieron el enorme potencial que presentaba un negocio que, con la llegada relativamente reciente de operadores como Airbnb, ha explosionado.

Desde alquileres de 1.800 €/mes, en Valdebebas, hasta 18.000 € por una vivienda en Recoletos

En 2002, Hermoso y Cabello pusieron en marcha Spain Select, rebautizada como Home Select en 2016, que en estos 20 años se ha convertido en una de las principales compañías dedicadas a alquileres flexibles de alta calidad de Madrid, bajo la marca Home Club, no solo por los precios que manejan —la media son 3.800 euros al mes, pero gestionan alquileres de más de 15.000 euros mensuales—, sino porque las propiedades que gestionan se entregan completamente reformadas, amuebladas, decoradas y equipadas, y con todos los servicios incluidos (wifi de alta velocidad, suministros eléctricos, agua...), como si de un hotel se tratara.

De hecho, dentro de su estrategia empresarial, Home Club cuenta con un modelo de gestión 360⁰ que incluye desde la valoración inicial de la vivienda hasta la comercialización y marketing, incluyendo también el servicio de reforma e interiorismo y el property management. Algunas de estas propiedades se encuentran ubicadas en grandes promociones de lujo del centro de Madrid, si bien la compañía ha ampliado su radio de acción para atender a una demanda en ascenso, los llamados nómadas digitales, muchos de ellos con un presupuesto mucho más ajustado.

Así, por ejemplo, entre las propiedades que gestionan, figuran alquileres desde 1.800 euros al mes, como el de un piso en Valdebebas, hasta 18.000 euros por una de las exclusivas viviendas de Recoletos 8. Un amplio abanico de precios para responder a la demanda de distintos perfiles de clientes, entre los que se cuentan algunos tan famosos como Bizarrap, Eva Longoria, Ana de Armas o Carlo Ancelotti o enseñas corporativas del calado de BBVA, Deloitte, Santander, Cepsa, Glovo, Campofrío, Loewe, LVMH o Ferrovial.

Entre sus clientes, se encuentran Bizarrap, Eva Longoria, Ana de Armas o Carlo Ancelotti

En 20 años, el mercado ha dado un vuelco y Home Select, también. La empresa arrancó con tan solo dos apartamentos turísticos en Madrid. Dos décadas después, ya cuenta con más de 1.400 propiedades en gestión y sus fundadores aspiran a alcanzar las 5.000 en dos años.

"Entonces tampoco existía Airbnb y había mucho cliente americano, fundamentalmente corporativo, y decidimos virar del alquiler turístico hacia el alquiler corporativo flexible", explica a El Confidencial Daniel Hermoso, presidente y co-founder de Home Select, en sus oficinas de la calle Hermosilla, una de las calles prime por excelencia de la capital.

"Hace 20 años, en Madrid, el alquiler flexible, que tan de moda se ha puesto a raíz de la pandemia, era prácticamente inexistente. De hecho, yo recuerdo cómo hace 20 años, un directivo de Airbus nos dijo lo complicado que le estaba resultando encontrar un alquiler para él y 12 empleados más por menos de un año. Nadie les alquilaba por menos tiempo. En ese momento, nos dimos cuenta de que ahí había un nicho de mercado por explorar", recuerda Daniel Hermoso.

En sus primeros 16 años de vida, hasta 2019, su cartera de inmuebles ha ido creciendo de manera orgánica, hasta alcanzar las 400 unidades, justo antes de la pandemia. El coronavirus, al igual que para muchas compañías, supuso un punto de inflexión. Y su negocio de alquileres flexibles se disparó, con incrementos anuales del 45% en los últimos años.

"El mercado se paralizó, pero el alquiler por temporadas ha renacido. Nosotros hemos multiplicado por cuatro nuestra oferta y, actualmente, contamos con 1.400 pisos en alquiler, 1.000 dentro de la M-30 y el resto, 400 unidades, en Valdebebas, en un edificio propiedad de Ares", señala el directivo.

'Boom' de alquileres flexibles

Home Select ha experimentado en primera persona el auge de los alquileres flexibles. Ha pasado de 400 unidades en 2019 a incorporar 680 nuevas propiedades a su cartera en 2022, mientras que en 2023 el objetivo es alcanzar los 1.800 apartamentos bajo gestión, una cifra que supondrá pasar de 25 millones de euros gestionados en alquileres a 32 millones este año.

"2022 fue nuestro gran año, ya que conseguimos incorporar casi 700 nuevas propiedades. Solo en septiembre de 2022, se incorporaron las 435 unidades en Valdebebas propiedad de Ares, con una ocupación actual del 98% y una media de 1.200 euros al mes", explica el directivo, que espera alcanzar los 5.000 apartamentos en gestión a finales de 2025 para satisfacer la gran demanda que hay de esta modalidad de alquiler, lo que supondría una tasa de crecimiento del 40%.

Cuenta con más de 1.400 propiedades en gestión y aspira a alcanzar las 5.000 en 2025

"El mercado del alquiler flexible no ha dejado de crecer desde que introdujimos el concepto en España hace ya 20 años. El perfil predominante hasta ahora ha sido el cliente corporativo, pero el mercado se ha multiplicado por cinco con el teletrabajo y la aparición de los nómadas digitales tras la pandemia, una nueva generación de inquilinos que ha emergido tras el covid-19, con los que ha explosionado una modalidad de alquiler hasta entonces desconocida", destaca Sandra Cabello, CEO y co-founder de Home Select.

En su opinión, "los alquileres de larga estancia son muy rígidos y hay clientes a los que no les valen porque no se adaptan a su estilo de vida. Y esa enorme demanda, que está superando la oferta existente, ha provocado el aumento de precios y de las rentas, un hecho que no ha pasado desapercibido a los inversores inmobiliarios más pioneros —que han descubierto en este asset class el nuevo Dorado y están invirtiendo en innovadores proyectos de edificios dirigidos a este tipo de cliente— ni a muchos propietarios particulares, que han visto en el alquiler flexible la manera de sacar una mayor rentabilidad que en el mercado tradicional".

Una tendencia que, según Sandra Cabello, se ha acentuado tras la entrada en vigor de la ley de vivienda. "Se ha producido una avalancha de propietarios en busca de alternativas al alquiler tradicional. Buscan mayor rentabilidad, mayor flexibilidad y un mayor cuidado del activo. Son alquileres que se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), pero escapan a la limitación de las rentas. Son contratos que se realizan ad hoc y con una duración máxima de 11 meses. Por su ubicación y sus estándares de calidad, pueden estar entre un 30% y un 40% por encima de las rentas del mercado tradicional".

Madrid, Barcelona... México y Miami

El grueso de las viviendas gestionadas por Home Select se encuentra en Madrid. En el centro de la ciudad destacan Hermosilla 111, Colomer 9, Barco 19, Barceló 5, Atocha 40 o Almirante 22, mientras que en Barcelona gestiona, en Roselló X, Living Roselló, en el corazón de La Antiga Esquerra de l’Eixample, un residencial de 12 apartamentos que incluye todo tipo de servicios para los inquilinos, tales como coworking, coliving y gimnasio.

Buscan mayor rentabilidad, mayor flexibilidad y un mayor cuidado del activo

Precisamente estos edificios, que en Home Club han bautizado como livings, se han convertido en una pieza angular de su oferta alojativa. "Sin embargo, el desarrollo de este tipo de alojamientos no está exento de complejidad, ya que las autoridades locales no terminan de comprender este concepto y están poniendo palos en las ruedas a un tipo de alojamiento que, sin embargo, avanza a un ritmo imparable", lamenta Daniel Hermoso.

Por otro lado, la compañía acaba de inaugurar cinco nuevos edificios en Madrid. El más importante fue uno en Valdebebas con 435 unidades, propiedad de Avalon (Ares), que se encuentra ya con una ocupación cercana al 100%. Pero entre las últimas incorporaciones, se encuentran también un edificio con 22 unidades en la calle Colomer 9, además de otro edificio, también completo, en la calle General Margallo 21, ambos en Madrid. Además de otro edificio en Barcelona, el mencionado en la calle Roselló. El grueso, el 70% de las viviendas en alquiler, son unidades sueltas, de particulares o family offices, y el resto son edificios completos propiedad de fondos o socimis.

Por su ubicación y sus estándares de calidad, pueden estar entre un 30% y un 40% por encima de las rentas del mercado tradicional

Además de Madrid y Barcelona, Home Select está trabajando en incorporar un edificio en Málaga con 12 unidades, y en su pipeline también figuran otros dos edificios más en Valencia, al tiempo que se está trabajando en Palma de Mallorca, "todas ellas, grandes ciudades con calidad de vida, con fuerte presencia del nómada digital, que busca un lugar muy flexible para vivir".

Además, a nivel internacional, sus dos primeros destinos son Miami y Ciudad de México, 12 unidades en la primera y dos proyectos en la segunda, en Colonia Condesa y Colonia Roma, en ambos casos, de la mano de socios locales.

"Son los que más pagan, los que más demandan y buscan, sobre todo, barrio Salamanca"

No en vano, el cliente latinoamericano supone entre el 50%-60% de sus clientes. Al principio era un mercado muy nicho, reconoce Daniel Hermoso, "pero el cliente latinoamericano cada vez pasa más tiempo en Madrid, debido al éxodo que se está produciendo desde Estados Unidos y Miami hacia la capital española, más económica y europea, si bien, en una primera fase, se dieron cuenta d que el mercado idealista no se ajustaba a su estilo de vida. '¿Por qué debo adaptar mi vida a mi contrato de arrendamiento?, ¿no debería ser al contrario?', se preguntaban".

Eso ha cambiado y ahora, en la capital, ya encuentran la oferta que buscan. "Son los que más pagan, los que más demandan y buscan, sobre todo, barrio Salamanca", explica Cabello, si bien asegura que "también tenemos cliente corporativo, de multinacionales, que prefiere la zona norte, Chamartín, y ha crecido con mucha fuerza el nómada digital, que ha pasado del 19% al 60% y entre los que también hay mucho latinoamericano. El resto es una mezcla entre estudiantes de másteres y demanda interna tipo divorciados que necesitan un alquiler temporal, hogares que necesitan una vivienda para realizar una reforma...".

Home Select ofrece alquileres flexibles desde un mes, mínimo, en destinos urbanos y cuenta con dos líneas de negocio: los apartamentos aislados en edificios residenciales que destacan por su ubicación prime, diseño y exclusividad; y los livings, edificios completos que cuentan con servicios como coworking, espacios de coliving, gimnasios, piscina, cine, etc.

En apenas unos clics, como si de un hotel se tratara, es posible alquilar alguno de los pisos disponibles, todos ellos listos para entrar a vivir, con disponibilidad inmediata. "Se reserva como si fuera una habitación de un hotel y el alquiler se puede extender el tiempo que el cliente quiera, siempre y cuando se avise dentro de los plazos establecidos", indica Daniel Hermoso.

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"Tenemos apartamentos de 1.700 euros todo incluido, amueblados, equipados y decorados de revista. La fianza va en función de la estancia —en torno a un 30% de la mensualidad— y se paga por adelantado. Cuanto más larga la estancia, más elevada es la fianza, si bien para estancias de más de un año existe un 10% de descuento. Además, se pueden encargar servicios de limpieza, de mantenimiento, a través de una aplicación, si bien estos servicios extra se pagan aparte del alquiler".

En los últimos años, especialmente tras la pandemia, hemos asistido a un importante cambio en las necesidades de los nuevos inquilinos que, como por ejemplo los nómadas digitales, eligen la flexibilidad como estilo de vida.

"Los operadores e inversores inmobiliarios que comprendan cómo está evolucionando el mercado estarán un paso por delante de la competencia. Este mercado todavía está en su infancia y la demanda no va a dejar de crecer en las próximas décadas. Nosotros así lo entendemos y queremos convertirnos en la marca referente a nivel global en el alquiler flexible", concluye Sandra Cabello.