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Los alcaldes calientan el mercado inmobiliario vía impuestos
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EL 50% DE SUS INGRESOS PROCEDE DE INMUEBLES

Los alcaldes calientan el mercado inmobiliario vía impuestos

La autonomía financiera de los ayuntamientos tiene un nombre: vivienda. Casi la mitad de sus ingresos procede ya del valor del mercado inmobiliario, sin contar sus propias actuaciones urbanísticas

Foto: La vivienda, fuente principal de ingresos de los ayuntamientos. (iStock)
La vivienda, fuente principal de ingresos de los ayuntamientos. (iStock)
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El esfuerzo económico necesario para adquirir una vivienda —ya se requieren 7,8 años de renta bruta disponible para comprar un piso— no para de subir. También el precio de los alquileres, en particular en las grandes ciudades, no deja de encarecerse. Pero hay una Administración que se beneficia de ello, y no es otra que la Administración local, cada vez más dependiente del valor del patrimonio inmobiliario.

Un dato lo pone negro sobre blanco. Desde 2008, cuando se pinchó la burbuja inmobiliaria y los precios de mercado cayeron más de un 25%, la recaudación por el impuesto de bienes inmuebles (IBI), el principal instrumento de ingresos de los ayuntamientos, ha crecido un 72%. Es decir, más del doble de lo que ha subido el IPC en los últimos 15 años, un 30%. La recaudación total por este concepto, en concreto, se disparó hasta los 13.632 millones de euros en 2021, lo que supone la tercera parte de los ingresos totales de las corporaciones locales vía impuestos (39.801 millones).

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A esta cantidad hay que sumar el IBI que se paga por las viviendas desocupadas, cuya recaudación no deja de incrementarse desde que los ayuntamiento pudieron utilizar esta herramienta para aumentar la oferta de vivienda en alquiler. En este caso, el crecimiento de la recaudación ha sido también de un 72%, hasta los 824 millones.

Hay más fuentes de financiación relacionadas con las viviendas o con el suelo público, lo que en última instancia influye en el precio final. El llamado impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, las plusvalías, recauda 2.141 millones de euros; otros 1.120 millones proceden del impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (ICIO), además de 327 millones de euros que derivan de la concesión de licencias urbanísticas. Sin contar los 103 millones que recauda el impuesto por aprovechamiento urbanístico, los 68 millones por las llamadas cuotas de urbanización o los 223 millones que les corresponden por el impuesto de transmisiones patrimoniales, la mayoría viviendas.

En total, de una forma u otra, las corporaciones locales recaudan cada año 18.438 millones procedentes del mercado inmobiliario, lo que supone prácticamente la mitad de sus recursos. La otra mitad procede, fundamentalmente, de su participación en los ingresos del Estado, lo que da idea de la importancia que tiene para los municipios el valor del patrimonio inmobiliario. Sin contar, en estos cálculos, los ingresos procedentes de la enajenación de suelo público, cuya relevancia fue determinante en el origen de la última burbuja inmobiliaria, aunque ahora está bajo mínimos. En 2021, en concreto, la enajenación de terrenos aportó 164,5 millones a las arcas municipales. Incluyendo todas las partidas asociadas a la actividad urbanística, los ayuntamientos obtienen unos ingresos adicionales equivalentes a los 620 millones, a los que hay que sumar la imposición que se aplica sobre el valor de los inmuebles.

Presión fiscal

Esta enorme exposición financiera de los ayuntamientos al mercado inmobiliario ya fue puesta de manifiesto por la comisión de expertos que reunió el exministro Montoro en 2017, que observó que el peso relativo de los impuestos en la financiación de las corporaciones locales (un 52,9% de sus ingresos) es más importante que la media europea (38,1%). La parte positiva es que eso les otorga mayor autonomía fiscal, la negativa es su dependencia del valor del ladrillo.

El aumento de la presión fiscal sobre el mercado inmobiliario, como afirmaron los expertos, ha sido de mayor intensidad, precisamente, en Madrid y Barcelona, dos de las tres ciudades, junto a San Sebastián, con mayor presión de la demanda. En ambas capitales, las bases imponibles crecieron, entre 2008 y 2016, nada menos que un 67%. O expresado de otra manera, la cuota media por recibo del IBI pasó en ese periodo en los municipios más pequeños de una media de 240 a 326 euros (36% de aumento), mientras que en las grandes ciudades pasó de 383 a 583 euros (un 52% más).

Lo que ha sucedido, simplemente, es que las transferencias del Estado, vía impuestos, se han reducido durante muchos años, lo que ha obligado a los ayuntamientos, para mantener los servicios públicos, a subir la presión fiscal sobre lo que tienen más cerca y no suele suscitar tanto revuelo político, la vivienda, cuyo valor catastral se actualiza (siempre hacia arriba, aunque caiga el valor de los inmuebles) periódicamente. Las transferencias corrientes de la Administración central, de hecho, apenas suponen ya la quinta parte (el 22%) del total de ingresos de las corporaciones locales.

Foto: Imagen: EC Diseño.

Esto significa, con lo que ello supone desde el punto de vista político, que la llamada autonomía financiera de los municipios ha ido creciendo con los años, engordando sus propios ingresos, ya sea a través de tributos propios, como los mencionados anteriormente, o los ingresos patrimoniales, que son aquellos procedentes de la explotación o enajenación del patrimonio público. Su autonomía financiera alcanza ya, de hecho, el 59% de sus recursos totales. En el caso de los municipios con mayor población, su autonomía, ya que tienen mayor margen para aumentar las bases imponibles, es todavía más importante.

Eso es, precisamente, lo que los hace muy dependientes del IBI, aunque con alguna diferencia en función de las singularidades de cada territorio. El mayor peso del IBI se observa en los municipios de Extremadura (68,3%) y la Comunidad Valenciana (67,7%).

El esfuerzo económico necesario para adquirir una vivienda —ya se requieren 7,8 años de renta bruta disponible para comprar un piso— no para de subir. También el precio de los alquileres, en particular en las grandes ciudades, no deja de encarecerse. Pero hay una Administración que se beneficia de ello, y no es otra que la Administración local, cada vez más dependiente del valor del patrimonio inmobiliario.

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