Alquilar es de pobres: la caída de la renta disponible dinamita el régimen de tenencia

En 1950, casi la mitad de los hogares españoles (el 49%) vivía en régimen de alquiler, mientras que el otro 51% eran propietarios. Medio siglo después, en 2001, el 82% de las familias españolas vivía en una vivienda de su propiedad y apenas el 18% en régimen de arrendamiento. Es decir, una diferencia de 33 puntos en favor de la propiedad en apenas 50 años.

El vuelco no ha tenido nada que ver con cambios culturales o con la aparición de nuevos hábitos de vida laboral, lo que de verdad explica la transformación del régimen de tenencia, por el contrario, es mucho más simple y diáfano: el nivel de renta disponible de las familias, lo que hay que vincular, como es lógico, a la evolución del PIB. Y aunque la correlación de hechos no implica necesariamente causalidad, como suelen repetir los economistas, lo cierto es que entre 1950 (y en particular desde 1959) y principios de este siglo, con altibajos, la economía española vivió cinco décadas de crecimiento sostenido que favoreció el acceso a la propiedad.

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El economista Leandro Prados de la Escosura ha estimado, en concreto, que entre 1950 y 1974, durante la llamada edad de oro de la economía española —otra cosa es la naturaleza del régimen político—, el ritmo de crecimiento anual medio del PIB fue del 5,3%, de tal manera que a la muerte del dictador la renta per cápita era 3,6 veces superior a la que había en 1950. Aunque el crecimiento se desaceleró posteriormente hasta el 2,5% anual, fruto de los dos choques petrolíferos y de la crisis posterior, el PIB per cápita a precios constantes era en 2007 algo más del doble que en 1974.

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E. Sanz

La crisis financiera iniciada en 2008, que redujo la renta per cápita un 10%, liquidó medio siglo de crecimiento casi ininterrumpido con unas consecuencias inapelables sobre el mercado de la vivienda. Desde principios de este siglo, el régimen de propiedad no ha dejado de bajar, mientras que, por el contrario, el alquiler no ha dejado de crecer. Hoy, según la Encuesta de condiciones de vida, que elabora Estadística, uno de cada cuatro hogares vive en régimen de alquiler, y la gran mayoría paga la renta a precios de mercado (el resto son cesiones gratuitas o precios por debajo de lo real). Es verdad que el porcentaje es todavía inferior al de la media de la Unión Europea, pero la tendencia a la convergencia es imparable.

El auge del alquiler

Es probable que en ello tengan algo que ver, pero solo algo, las nuevas realidades del trabajo o, incluso, ciertos cambios culturales, pero no hay ninguna duda estadística de que la pérdida de poder adquisitivo de los salarios coincide en el tiempo con el auge del alquiler, en particular entre los jóvenes, aunque sobre todo entre quienes están en condiciones (por razones laborales y de edad) de crear una familia.

Antes de la Gran Recesión, el 25% de las personas con una edad comprendida entre 30 y 44 años, el rango más frecuente para formar un hogar, vivía en régimen de alquiler, pero en 2021 ese porcentaje ha crecido hasta el 42% (un punto más cada año). Obviamente, en esto tiene mucho que ver la relación entre el precio de la vivienda en propiedad y la renta bruta disponible de los hogares, que no ha dejado de deteriorarse desde entonces. Sobre todo, en los últimos años, a consecuencia de la pandemia, primero, y en la actualidad debido a la inflación.

Comprar una casa en 2017, hace apenas media docena de años, costaba 6,7 años de renta total de los hogares, pero hoy se necesitan 7,8 años, y al alza. ¿Qué significa esto? Pues ni más ni menos que el alquiler se ha convertido no en una preferencia al calor de nuevos hábitos laborales o culturales, sino en la única opción habitacional, con la consecuencia que tiene sobre la demanda, que crece más que la oferta, lo que produce un aumento de precios que empobrece a las familias. Sobre todo en algunas zonas. En Baleares y Canarias, por razones de su estructura productiva, volcada al turismo, y en Madrid y Barcelona, porque no hay otro remedio ante los elevados precios.

El hecho de que la causa última del auge del arrendamiento tenga que ver con la renta disponible no es un asunto cualquiera. Es, de hecho, la madre del cordero, toda vez que existe un evidente desajuste entre las viviendas ya construidas que potencialmente pueden destinarse al alquiler y las nuevas promociones, claramente insuficientes, principalmente en las grandes ciudades, en las que el suelo es además más caro. Y es precisamente en las grandes ciudades donde la demanda de vivienda en alquiler es más alta. Mientras que en las ciudades con menos de 50.000 habitantes el 19% de las viviendas son arrendadas, en las de más de 500.000 ese porcentaje sube al 27%, con un añadido.

Economías de aglomeración

En las grandes ciudades, aunque los salarios son más elevados, también lo es el coste de la vida, lo que significa que hay menos recursos disponibles para pagar la vivienda. ¿Cuál es el problema? Ni más ni menos que, debido a las llamadas economías de aglomeración, las grandes ciudades —en particular Madrid y Barcelona— reciben jóvenes profesionales en busca de un empleo, y que chocan con una doble realidad.

Por un lado, sus salarios han perdido poder adquisitivo y, en paralelo, el alquiler (la compra es imposible salvo que haya ayudas familiares) es más alto. Y si a esto se suma que el gasto público en vivienda por cada 100 habitantes en términos de paridad de poder de compra ha pasado de ser equivalente a 18.500 unidades de 1995 a 12.100 en 2020, el resultado no puede ser más estremecedor. No hay vivienda, ni en propiedad, ni en alquiler, porque el poder adquisitivo de los salarios no ha subido como los precios. O lo que es lo mismo, no solo es un problema de desajuste entre oferta y demanda, sino también del poder de compra de los salarios. El nivel de ingresos, de hecho, es lo que determina la preferencia por el alquiler o la propiedad.

Un dato que no deja lugar a dudas lo corrobora. El porcentaje de población en hogares con renta inferior al 60% de la renta media que vive en régimen de alquiler ha pasado del 36% en 2010 al 44% en 2021; es decir, se ha incrementado con fuerza a lo largo de los últimos 10 años. Es verdad que en el conjunto de la UE también lo ha hecho, pero muy por debajo. Ha pasado del 47% que representaron los hogares en alquiler en 2010, al 48,2% en 2021.

Hogares no familiares

Por el contrario, como sostiene un reciente informe del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, si se analiza el régimen de tenencia de los hogares con rentas superiores al 60% de la renta media, se observa que en 2021 el 81,3% de la población que conforma este tipo de hogares reside en una vivienda en propiedad; cifra superior a la de la población que dispone de una vivienda en propiedad en la UE, del 73,6% en 2021. Es decir, es la renta el factor diferencial. Los más ricos encuentran casa y los pobres no.

¿Cuál está siendo la respuesta ante esta situación? Pues un aumento exponencial de nuevos hogares formados por personas que carecen de relaciones familiares entre sí. Es decir, pisos en los que sus inquilinos no forman ningún núcleo familiar. En este caso, el porcentaje de hogares en régimen de alquiler sube hasta el 44%, mientras que en el caso de núcleos familiares que cohabitan con otras personas que no forman parte de la familia, el porcentaje de alquileres se sitúa en el 33%.

Hay que tener en cuenta otro factor no menor. La caída de la renta disponible de los hogares ha hecho que alquilar sea cada vez menos rentable. O lo que es lo mismo, para mantener los pisos ocupados los propietarios han tenido que sacrificar el beneficio. En los últimos cinco años, en concreto, se observa una progresiva caída de la rentabilidad, desde el máximo registrado a comienzos de 2017, cuando se situó en el 4,29%, hasta el último dato proporcionado por el Banco de España, el cual sitúa dicha rentabilidad en el 3,56%. Y si es menos rentable construir, lógicamente la oferta se encoge y suben los precios, pero no los salarios.