La residencia de ancianos de la Hermandad del Refugio en Malasaña será un hotel urbano

Cerró sus puertas a principios de 2016 y, desde entonces, se especuló con la venta o el alquiler del edificio. Hoy, casi siete años después, se desvela la gran incógnita. La antigua residencia de ancianos de la Hermandad del Refugio, situada en la calle Pez 1, en pleno corazón de Malasaña, se transformará en un nuevo hotel de 59 habitaciones.

El edificio en cuestión es propiedad de La Santa Pontificia y Real Hermandad del Refugio y Piedad de Madrid, que compró el edificio en 1993 a la sociedad José Cortizo, para destinarlo a un centro de día y de atención a los más necesitados, aunque acabó convirtiéndose en una residencia de ancianos, la única de la zona.

En enero de 2016, la Hermandad del Refugio, como recogieron eldiario.es y El Mundo, comunicó a los ancianos y a sus familiares que debía cerrar la residencia por falta de fondos y antes de que acabara el verano de ese mismo año, el edificio quedó completamente vacío. Y vacío sigue en la actualidad.

El edificio ha sido alquilado a una empresa que está tramitando el cambio de uso

Desde entonces, los rumores en torno al futuro del edificio fueron constantes. Se especuló sobre la venta del mismo o su alquiler. Finalmente, en julio de 2020, el inmueble fue alquilado —durante 20 años, prorrogables— a una empresa, Asistencia y Ayuda Yadisema, que es quien ha tramitado un plan especial para cambiar el uso urbanístico actual del edificio —dotacional bienestar social privado (DCBP) correspondiente a Centro de Atenciones Sociales y Hogar residencia desde 2010— a uso terciario de hospedaje, en este caso concreto, un hotel.

Un cambio de uso que, como el aprobado esta misma semana en Goya 89 y Conde de Peñalver, 3, el futuro hotel de El Corte Inglés, es posible tras la aprobación en marzo de 2019, por parte del Ayuntamiento de Madrid, entonces con Manuela Carmena en la alcaldía, del Plan Especial de Regulación del Uso de Servicios Terciarios en la clase de Hospedaje (P.E.H.), con el objeto de preservar el uso residencial en las áreas centrales de la ciudad, limitando la proliferación de apartamentos turísticos en el centro de la ciudad, así como la expulsión del uso residencial.

A pesar de ello, lo cierto es que es, al igual que sucedió con la aprobación definitiva del futuro hotel de El Corte Inglés, es previsible el rechazo de buena parte de la oposición, ya que tanto PSOE como Más Madrid, consideran que este tipo de proyectos —en concreto el de los grandes almacenes— ahondan en el problema de "turistificación" de la almendra central madrileña.

De hecho, si el plan especial se aprueba definitivamente -ya ha sido admitido a trámite y aprobado inicialmente- supondrá sumar este edificio a la oferta de hospedaje del barrio: Hotel Abalu Design (calle del Pez, 19), Hotel Life Gran Vía 2* (calle Pizarro, 16), Hotel Petit Palace Santa Bárbara 4* (plaza de Santa Bárbara, 10), Room 007 Hostel (calle Hortaleza, 74), B&B Hotel Madrid 3* Centro (calle Fuencarral, 52), Hotel Urso 5* (calle Mejía Lequerica, 8), Hotel Eurostars Central 4* (calle Mejía Lequerica, 10) o Madrid Suites San Mateo Hostel (calle San Mateo, 20).

Un hotel de 59 habitaciones

Según la información consultada por El Confidencial, el futuro hotel constaría de 59 habitaciones, y supondrá una inversión de 4,5 millones de euros que acometerá el arrendatario. El precio medio será 170 euros la noche —un RevPar de 122 euros—, con unos ingresos de 2,66 millones de euros el primer año, y de 3,15 en el quinto año, mientras que se estima unos gastos —personal, suministro, marketing...— de casi 1,5 millones el primer año y de 1,6 el quinto año. Y un EBITDA estimado de 1,17 millones de euros.

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Una inversión que, teniendo en cuenta una tasa de interés del 5%, permitirá recuperar la inversión en cinco años de explotación, mientras que la tasa interna de retorno (TIR) se estima en un 28,03% en el año 10 de explotación del establecimiento, según la información consultada por El Confidencial.

Según el contrato de arrendamiento entre Asistencia y Ayuda Yadisema y la Hermandad del Refugio, la renta anual fijada —cuyo importe se desconoce— no se pagará hasta conseguir la certificación de final de obra, mientras que la arrendataria podría ceder o subarrendar el local a un tercero, siempre con la autorización de la Hermandad del Refugio, que, a su vez, tendría derecho a elevar la renta en un 20%.

Un hotel de 59 habitaciones y un precio medio de 170 euros la noche

El edificio en cuestión —con una superficie construida de 3.537 metros cuadrados, distribuidos en cinco plantas— está incluido en el catálogo de edificios protegidos, con un grado de protección estructural, de tal manera que es necesario mantener tanto la volumetría como los elementos arquitectónicos más destacados, pero al mismo tiempo "mejorando sus condiciones higiénicas y de habitabilidad".

No en vano, el edificio se encuentra abandonado, como ha sucedido con tantos otros inmuebles de la zona. De hecho, su situación recuerda a la de su vecino, en la calle Pez 3, que salió a subasta judicial a finales de 2017 por seis millones de euros, como publicó El Confidencial, y fue adquirido por 6,1 millones por los Cortina Koplowitz, según publicó el diario.es con la idea de acometer una reforma integral para transformar los pisos en viviendas de lujo.

Un edificio con siglo y medio de historia

Como tantos otros edificios del centro de Madrid, el inmueble ubicado en la calle Pez 1 tiene una historia a sus espaldas. Por ejemplo, la primera referencia al mismo, con la actual configuración, figura en 1862, cuando se solicitó licencia “para demolición de la casa sita en calle del Pez, número 1 y 3, con vuelta a la Corredera Baja de San Pablo, número 29, con el objeto de reedificar de nueva planta y a fin de que se puedan formar los diseños de las nuevas fachadas y que se han de someter a la aprobación del Excmo. Ayuntamiento” (sic), según recoge el plan especial.

Casi un siglo más tarde, en 1954, se construyó la cubierta y se reformó la vivienda de la portera, con el objetivo de "dar una mayor altura a dicha vivienda [...], perdiendo su carácter abuhardillado”. Esto supuso la construcción de un cuerpo edificatorio diferenciado por encima del nivel de la cubierta existente en esa fecha.

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En 1993, cuando la Hermandad del Refugio lo adquiere, el inmueble —debido a su antigüedad y la falta de conservación—, se encontraba en una situación muy deficiente, con numerosas filtraciones y humedades. La cubierta tenía parte de su estructura dañada y la escalera y el portal se encontraban en condiciones aceptables pero muy sucios. Las instalaciones del inmueble estaban desfasadas, algunas fuera de servicio por la casi total situación de deshabitado, y no se acomodaban a las normas vigentes.

Todo ello llevó a la Hermandad a acometer la restructuración parcial del inmueble para convertirlo, principalmente, en una residencia de ancianos -planta segunda, tercera y cuarta- si bien, también ofrecía servicios como centro de día, atención a la lactancia y entrega de ropas y enseres.

Ahora, más de dos décadas después, el edificio acometerá un nuevo lavado de cara, si bien, por su protección, se realizarán obras de restauración, conservación (limpieza de fachadas, reposición de canalones y bajantes, reparación de cubiertas, sustitución de solados), exteriores y, dentro de las obras de rehabilitación, fundamentalmente, de acondicionamiento general, mediante la introducción de nuevas instalaciones, la modernización de las existentes y la redistribución de su espacio interior. De hecho, se contempla una redistribución de la tabiquería para adaptarlo al nuevo uso.