¿Hay vida fuera de Madrid y Barcelona? Así se expande por España la inversión inmobiliaria

Barcelona y Madrid son los grandes focos de atracción inmobiliaria en España, pero cada vez hay más deals fuera de ambas ciudades. Si bien es cierto que la inversión en determinados sectores, como oficinas, por ejemplo, sigue centrándose en las grandes ciudades, otros segmentos de inversión inmobiliaria, como logística o living (que comprende desde proyectos build to rent, pasando por residencias de estudiantes o de la tercera edad), están protagonizando importantes operaciones fuera de los mercados tradicionales.

Según un informe de la consultora JLL, durante el primer trimestre de 2023 se cerraron 19 operaciones en ciudades secundarias, es decir, fuera de Madrid y Barcelona, por importe de 97 millones de euros.

Un ejemplo: entre 2017 y el tercer trimestre de 2022, la mitad de las operaciones relacionadas con residencias de ancianos, se concentraron fuera de Madrid y Barcelona (Tier 1), en concreto en provincias como Sevilla, Valencia, Zaragoza, Vizcaya y Pontevedra (Tier 2) —donde se produjeron el 8% de las transacciones—, pero principalmente en lo que la consultora llama provincias Tier 3, como Navarra, A Coruña, Cádiz, Burgos, Málaga, Ourense, Granada, Alicante y Albacete, donde se concentraron el 43% de las operaciones, como se puede apreciar en el gráfico inferior:

Una situación muy parecida se vive con las residencias de estudiantes, un sector en pleno boom. Las provincias Tier 2 y Tier 3 han acaparado el 50% de las operaciones, casi el mismo porcentaje que las grandes ciudades de Madrid y Barcelona.

El aumento del interés en el sector living ha hecho que gane peso sobre el total de operaciones de inversión, pasando del 16% del total de operaciones en 2018 al 34% en el primer trimestre de 2023. Sin embargo, dentro de este segmento, pesar del espectacular incremento de los proyectos residenciales en alquiler (los famosos build to rent), estos siguen concentrándose en Madrid y Barcelona, con más del 80% de las operaciones, como muestra el gráfico superior.

¿Por qué invertir fuera de Madrid y Barcelona?

Según el informe de JLL, tras la pandemia, muchos inversores han buscado diversificar su cartera de activos entre los diferentes sectores inmobiliarios, siendo el living el que ha experimentado un mayor crecimiento, de tal manera que inversores institucionales, tradicionalmente muy presentes en Madrid y Barcelona, están ampliando su foco de inversión, poniendo nuevos mercados secundarios en su punto de mira. Tal es el creciente interés de los inversores por mercados fuera de Madrid y Barcelona, que desde la consultora están explorando ese mercado desde diferentes áreas, como inversión institucional y wealth management.

"Mientras que Madrid y Barcelona siguen manteniendo interés por parte de los inversores como principal foco de la inversión inmobiliaria institucional, se suman ahora las ciudades secundarias españolas, abriendo su abanico de transacciones a nuevas plazas", asegura a El Confidencial Sergio Fernandes, director de capital markets de JLL España.

En su opinión, "en un contexto de mayor precio de la deuda y de escasez de producto prime en las dos grandes ciudades españolas, el dinero institucional está dispuesto a destinar capital, sin perjuicio de la inversión en Madrid y Barcelona, a otras ciudades, productos y sectores más pequeños con rentabilidades mayores. Adicionalmente al interés generado por Madrid y Barcelona, el incremento en el número de deals en las ciudades secundarias se ve impulsado por la facilidad de acceso a financiación para tickets menores, un menor riesgo de inversión e, incluso, la posibilidad de acometer estas inversiones sin necesidad de recurrir a apalancamiento", añade Sergio Fernandes.

Según JLL, el incremento de la inflación durante 2022, que ha llevado a un aumento en las tasas de interés, ha intensificado esta tendencia, generando un mayor interés en invertir en los mercados de Tier 2 y Tier 3, es decir, en ciudades secundarias.

Una tendencia que desde la consultora achacan, en parte, al encarecimiento de la financiación. Los inversores buscan productos que ofrezcan una mayor rentabilidad, la cual pueden encontrar en los mercados de Tier 2 y Tier 3. También debido a la falta de oportunidades en los mercados de Madrid y Barcelona, así como al hecho de que aún no se haya producido el ajuste suficiente en los precios para que la oferta y la demanda se equilibren.

"Los inversores han bajado sus criterios de inversión, por lo que el volumen invertido en cada operación es menor, lo que ha permitido que los mercados de Tier 2 y, especialmente, Tier 3 entren en el abanico de posibilidades de los inversores. El hecho de que las operaciones sean de menor volumen se debe a que es más fácil obtener financiación para importes menores, hay liquidez disponible sin necesidad de financiación para este tipo de operaciones y el riesgo de inversión es menor", añaden desde JLL.

Otro dato: donde más ha aumentado el interés por parte de los inversores ha sido en el Tier 3. Las operaciones en estos mercados han pasado de representar el 17% de las operaciones de inversión al 26% en los últimos dos trimestres.

Otro de los sectores en donde la deslocalización también está siendo especialmente importante es dentro del sector logístico. Según la feria inmobiliaria The District, que se celebrará del 20 al 22 de septiembre en Barcelona, durante el primer semestre de 2023, la inversión en activos logísticos crece más de un 50% en provincias como Cantabria o Vizcaya.

"En ciudades importantes como Barcelona, Bilbao, Valencia y Málaga hay baja disponibilidad de activos logísticos, que hace que se genere una situación de demanda insatisfecha que no parece tener solución a corto plazo y que está impulsando los precios de renta", destaca Gustavo Cardozo, managing director de Panattoni Iberia.

Así, de acuerdo con informes del sector, se han incrementado significativamente las apuestas del capital inmobiliario por otras provincias de España, como Valencia, Sevilla, Vizcaya, Cantabria y Zaragoza, pasando de un 25% del total de las inversiones en los seis meses iniciales de 2022 a un 53% en este 2023.