Llega un polémico modelo de vivienda: "Es el término medio entre la compra y el alquiler"

Este es el negocio. Usted elige una zona de su ciudad, pone 30.000 euros para la construcción de un edificio y se convierte en cooperativista. Después, la cooperativa se encargará de buscar un suelo público que se ofrezca en concesión o en derecho de superficie por 75 años. Una vez construido, usted puede vivir allí por una cuota que responderá a la devolución del préstamo del banco, o alquilarlo a precio de mercado, lo que le generará una importante rentabilidad en ciudades como Madrid o Barcelona.

¿Demasiado bueno para ser cierto? El mercado así lo cree, pero no Javier de Osma, de la Federación de Cooperativas de Viviendas de la Comunidad de Madrid, que sostiene haber encontrado una fórmula inmobiliaria que sería el término medio entre la compra y el alquiler. "Es un producto innovador que llevo años consensuando con entidades financieras, demandantes de vivienda y demás actores del mercado. Hemos ido calibrándolo hasta encontrar el equilibrio perfecto que tiene los beneficios de la compra y del alquiler, pero con una inversión menor y sin estar expuesto a los incrementos de los alquileres en lugares como Madrid", dice a este periódico.

"La cooperativa podría convertirse en socimi para disfrutar de ventajas fiscales"

La clave, con respecto a una cooperativa tradicional, es que no se compra el suelo, sino que se explota a través de una concesión municipal o de la comunidad autónoma. "Al no comprar el terreno, conseguimos que los cooperativistas, en especial los jóvenes, encuentren una barrera de acceso más baja. Además, la cuota que van a tener que pagar a 25 años, que es el crédito que se ha solicitado para la construcción del edificio, siempre va a ser estable y menor que lo que se pagaría con un alquiler", continúa De Osma.

Con este sistema, bautizado como Cooperalquila, también se evitan los gastos de la promotora, que oscilan entre un 20% y un 35% del total. Según un cuadro comparativo que han publicado los impulsores de la idea, hablaríamos de un ahorro de en torno al 40% con respecto a una cooperativa tradicional. La cuestión es que los cooperativistas no serían dueños de su piso, sino accionistas de la cooperativa con derecho a utilizar una de las viviendas durante el tiempo que dure la concesión pública. Alcanzado ese plazo, tanto el terreno como el edificio pasarían a ser controlados por la administración... en teoría. "Lo que estamos viendo es que los ayuntamientos no ejercen nunca el derecho de reversión. Lo normal es que se amplíe el plazo durante otros 75 años o se intente vender el terreno a los cooperativistas. Un terreno que estaría amortizadísimo para la Administración, no lo olvidemos", indica De Osma.

El experto cooperativista cree que este es el momento óptimo para lanzar su idea, ya que la capital se encuentra en un momento de furor constructivo. "Ahora mismo en Madrid hay falta de vivienda, pero se está construyendo en muchos sitios. Berrocales, Ahijones, Valdecarros, Cerro del Baile, Retamar de la Huerta... nos vamos a encontrar, en un plazo de cuatro o cinco años, con 120.000 nuevas viviendas en el mercado. Los precios bajarán y habrá terrenos sin desarrollar por falta de demanda. Es ahí donde nuestro modelo cobra todo el sentido, porque somos capaces de construir vivienda social sin generar gasto alguno a los ayuntamientos".

Alquiler libre en suelo público

Hasta este punto, las distintas fuentes del mercado inmobiliario consultadas consideran que es una operación factible. El lío llega cuando se habla de alquilar a terceros a precio de mercado: "Aunque no es la idea, en un momento dado un cooperativista que se mude a otra ciudad, puede sacar su piso en alquiler a precio de mercado y así recuperar su inversión", dice De Osma. "Incluso la propia cooperativa podría convertirse en una socimi y valerse así de sus grandes ventajas fiscales".

"¿Estamos hablando de que un ayuntamiento te cede un suelo para que construyas y alquiles al precio que te dé la gana? Puede que exista, pero yo no lo he visto", afirma Andrés Horcajada, CEO de Tectum Real Estate. Horcajada, que tiene más de 3.000 viviendas en régimen de vivienda protegida, no ve el encaje en la actual coyuntura: "Los suelos con derecho de superficie históricamente se establecen con precios máximos, establecidos en el pliego. No digo que en un futuro esto no pueda cambiar, pero iría en contra del espíritu de la idea, que es que se cede el terreno público para que acceda a la vivienda gente que no puede hacerlo en el mercado libre".

"Parece que se está empleando la figura de la cooperativa para crear un nuevo vehículo de inversión con difícil encaje jurídico", dice Horcajada, una opinión extendida en el sector.

También hay dudas acerca de la viabilidad del invento. No creen que los bancos estén dispuestos a financiar la construcción de un edificio a un grupo de cooperativistas que ni siquiera tienen el suelo en propiedad como aval. Al respecto, De Osma afirma haberse entrevistado con entidades como BBVA, CaixaBank e Ibercaja con resultado positivo. "No le ven ningún problema a esta nueva forma de construir", explica.

"Parece que se está empleando la figura de la cooperativa para crear un nuevo vehículo de inversión con difícil encaje jurídico"

Las cooperativas destinadas al alquiler no son nuevas. Sin ir más lejos, el Ayuntamiento de El Prat, en Barcelona, está promoviendo algunas iniciativas piloto. Salvo la parte del alquiler libre, el modelo propugnado por De Osma ya se ha llevado a cabo en otros países, como Uruguay y Países Bajos, y en Barcelona hay un par de viviendas Lo explica Javier Burón, ex responsable de Vivienda en el Ayuntamiento de Barcelona. "Son proyectos liderados por el ayuntamiento, que da subvenciones e incluso se involucra en la obtención de créditos ICO", dice Burón.

"Incluso se modificó la ley para que las viviendas protegidas nunca pudieran salir al mercado libre. Es verdad que en Madrid la protección es menor, de hecho algunas se liberan a los nueve años, pero hay que recordar que son proyectos enfocados al, digamos, autoconsumo, no al alquiler. Esta nueva idea me parece una copia del modelo barcelonés, pero un poco a la madrileña", zanja el experto.