La vivienda se encomienda al empleo en su arranque de curso más difícil desde 2008

El mercado de la vivienda en España arranca su curso más incierto de los últimos 15 años. La venta de casas y la concesión de hipotecas han virado a la baja, mientras que los precios pierden intensidad en las subidas.

El fuerte repunte de los tipos de interés ha provocado el cambio de ciclo en un sector que quedó en suspenso durante la pandemia y que salió fortalecido de ella. Ahora, 15 años después del estallido de la burbuja, la vivienda afronta su primer punto de inflexión desde entonces. Un nuevo escenario de incierta duración y que estará marcado por la contracción de las ventas y una ligera subida de precios, una fase de desaceleración, en la jerga inmobiliaria.

El nuevo curso estará marcado por la contracción de las ventas y una ligera subida de precios

Precisamente, la fortaleza de los precios sigue marcando la principal diferencia respecto a lo sucedido en 2008, un escenario que el sector inmobiliario, al unísono, lleva descartando desde hace meses. Los precios caerán, pero no lo harán con la intensidad de entonces, insisten, y es que la fortaleza del empleo y la falta de stock disponible de obra nueva siguen siendo los principales sostenes de un mercado que se prepara para capear y adaptarse a una nueva fase que ya anticipan las estadísticas oficiales.

"Tras un 2022 que estuvo marcado por una sobreaceleración de la demanda [ver gráfico superior], en respuesta a las necesidades que habían surgido durante la pandemia en torno a la vivienda e incentivada por un momento en el que conseguir financiación era mucho más accesible que en la actualidad, en 2023, y de manera generalizada por toda España, se viene detectando una tendencia descendente en el número de compraventas de vivienda. Así, entre enero y junio, se han contabilizado en España un total de 315.783 transacciones de vivienda según los datos del INE, lo que supone un 4,5% menos que el año anterior", destaca a El Confidencial Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas en Sociedad de Tasación.

El mercado laboral y la demanda extranjera mantendrán el pulso del mercado residencial

Una opinión que comparte Javier Kindelan, head of Living de CBRE. "Tras un 2022 récord para el mercado de compraventa, nuestra previsión apuntaba a una ralentización de las transacciones y una reducción en el ritmo de crecimiento de la vivienda en 2023 a consecuencia del incremento de los tipos de interés".

Sin embargo, apunta Kindelan, "el mercado residencial se ha comportado mejor de lo esperado durante el primer trimestre, con 158.000 viviendas vendidas (14,5% por parte de extranjeros), un crecimiento interanual del precio del 3,5% (6% obra nueva) y más de 28.000 visados de obra nueva. En conjunto, el aumento de los costes de financiación ha provocado una ralentización del mercado y una reducción en el ritmo de crecimiento de la vivienda, pero los fundamentales positivos de demanda (mercado laboral y demanda extranjera), junto a una oferta reducida, mantendrán el pulso del mercado residencial".

No obstante, como vienen advirtiendo desde hace meses los expertos, no todos los segmentos —obra nueva y segunda mano— se están comportando de forma homogénea, como recoge el gráfico superior.

"Mientras que en vivienda nueva la cifra de operaciones durante el citado periodo de tiempo se ha mantenido estable, con un leve descenso interanual del 0,3%, hasta las 60.426 operaciones; en vivienda usada, que representa el 80% de lo transaccionado, se están detectando mayores ajustes, con un descenso en los primeros seis meses del año del 5,4% interanual hasta las 255.357 transacciones", señala Villanueva. Un descenso que arrastra el conjunto de las cifras del sector.

De hecho, a pesar de que el residencial en compraventa se ha comportado mejor de lo esperado durante el inicio de 2023, se prevé que el incremento de los tipos de interés siga lastrando la evolución de los indicadores en los próximos trimestres hacia "una fase de desaceleración", según CBRE, que prevé una reducción del total de compraventas cercano al 24% a cierre de año (en torno a 540.000 viviendas vendidas en el conjunto de 2023, en línea con la caída del 30% que prevé BBVA o el 25 de CaixaBank), si bien, "debemos tener en cuenta que el número del año pasado fue la cifra más alta desde 2008, con más de 718.000 compraventas de vivienda", recuerda Kindelan.

Otra de las variables que también está perdiendo impulso es la concesión de hipotecas, en este caso afectadas directamente por el encarecimiento de los costes de financiación. Hipotecarse para comprar casa cada vez es más caro.

El euríbor ha subido de manera imparable durante el último año y medio al compás del incremento de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) cuyo objetivo es mantener la inflación bajo control. Una inflación, por otro lado, disparada desde hace meses y ahora amortiguada gracias, precisamente, a las sucesivas subidas de tipos.

"La inflación que padecemos actualmente tiene un impacto muy desfavorable sobre el mercado inmobiliario porque deteriora los niveles de ahorro necesarios para afrontar el proceso de compra de una vivienda. De hecho, del 14,8% de ahorro de 2020 a raíz de los confinamientos, hemos pasado al 7,4% actual", destaca el último informe de OBS Business School, perteneciente a Planeta Formación y Universidades, un estudio sobre los desequilibrios del mercado inmobiliario español dirigido por el profesor y director de Eurocofin Carlos Balado.

Un enemigo inesperado: la inflación

"La inflación está impactando de forma negativa", coincide en señalar Villanueva, "no solo por el efecto que está teniendo sobre los tipos de interés, como medida para intentar controlarla —repercutiendo en un encarecimiento de la financiación—, sino también por la merma del ahorro, imprescindible para adentrarse en un proceso de compra de vivienda".

En su opinión, un segmento de la población ha visto limitada su accesibilidad a la compra de una vivienda bien por el endurecimiento de las condiciones financieras, bien por una demanda que pospone sus decisiones de compra para más adelante, pero también, por un perfil solvente que sí compra vivienda pero que, en este caso, destina un mayor porcentaje de sus ahorros al pago de la vivienda en detrimento de la financiación bancaria.

De enero a junio de 2023, la concesión de hipotecas ha descendido casi 14%, según datos el INE, alcanzando las 203.446 hipotecas, frente a las más de 235.000 registradas el año anterior.

"Estos resultados continúan en línea con el actual escenario de volatilidad macroeconómica descrito, marcado por las todavía persistentes presiones inflacionistas a nivel europeo y de una política monetaria restrictiva que es esperable que continúe en el corto-medio plazo", añade Villanueva.

Un entorno —descenso de ventas y de hipotecas— que ha provocado el deterioro de la confianza del sector. El Índice de confianza inmobiliario, que publica Sociedad de Tasación, se ha situado en 47,5 puntos sobre 100 al cierre del segundo trimestre de 2023, lo que supone el cuarto descenso consecutivo de este indicador, manteniéndose así por debajo del punto de equilibrio (50). La cifra de este último trimestre ha experimentado una leve reducción de tres décimas respecto al primer trimestre de 2023 (47,8 puntos).

No obstante, la encuesta del Índice de confianza revela que a nivel de expectativas para los próximos tres meses es esperable unos resultados ligeramente más favorables a nivel de compraventas (para primera residencia, vacacional y a nivel de suelo) y de mantenimiento por el lado de precios de vivienda y de proyección de la economía.

Es decir, a diferencia de lo que sucedió a partir de 2008, los precios no van a bajar. O si lo hacen, el descenso será muy suave y dependerá de la tipología (obra nueva o segunda mano), como ya empiezan a mostrar las estadísticas. De hecho, Bankinter estima un descenso de precios para este año del 3,2% y de otro 2% adicional en 2024, para subir en torno al 1%en 2025.

Las previsiones de CBRE, por su parte, sitúan el crecimiento anual del precio en torno al 1,1%, incrementándose el gap entre la vivienda nueva (+5,2% anual) y usada (+0,6% anual). La escasez de oferta y la traslación de parte de los costes de construcción explicarían este mejor comportamiento de la vivienda de obra nueva, según la consultora.

"La vivienda ha subido un 7,9% interanual en agosto en España, la subida más moderada de este año", comenta María Matos, directora de Estudios y Portavoz de Fotocasa.

“Históricamente el mes de agosto suele mostrar moderación, debido a la temporada estival en la que la demanda se ralentiza. Sin embargo, podríamos estar al principio de una tendencia de ralentización que se torne más estable a lo largo del último cuatrimestre y que se materialice en las comunidades con demanda menos intensa", señala Matos.

De momento, prosigue, "el precio de la vivienda sigue mostrando subidas significativas a nivel nacional y todavía más preocupantes en las autonomías más tensionadas como Canarias, Baleares, Navarra o Valencia. Es relevante recordar que sigue habiendo escasez de stock de vivienda en el mercado acrecentada por la paralización y retraso de las promociones de obra nueva”.

Además, al igual que ocurre con las transacciones, el comportamiento de los precios difiere en función del segmento al que nos refiramos.

"Desde Sociedad de Tasación observamos cómo la vivienda nueva refleja presiones al alza en su precio más pronunciadas que la vivienda usada, llegando a alcanzar en junio los 2.809 euros el metro cuadrado (lo que supuso un incremento interanual del 6,4% frente al 7,1% registrado en diciembre de 2022), según los últimos datos que hemos publicado. Este comportamiento se debe principalmente a la escasez de oferta que sigue imperando, insuficiente para hacer frente a la demanda actual; una tendencia que se ve más acentuada en aquellas ciudades que actúan como polos de atracción económicos, turísticos y de población, como es el caso de las ciudades de Madrid o Barcelona", según Villanueva.

No obstante, el techo de los precios no es infinito, sino que se encuentra limitado por la capacidad adquisitiva de la demanda. Y, en este sentido, algunas variables muestran las cada vez mayores dificultades para comprar una vivienda. El esfuerzo que los futuros compradores deben realizar, se deteriora, como muestra el gráfico inferior.

"El esfuerzo para comprar vivienda escaló hasta el 38,3% en el primer trimestre, cerca de 7 puntos más que en el mismo trimestre del año anterior. La Unión Europa fija el 40% de la renta disponible como umbral para la sobrecarga presupuestaria de los hogares y, el coste destinado a la vivienda ha superado ese umbral en Europa tanto en compra (56%) como en alquiler (40%)", recuerda Kindelan.

"Ante esta incapacidad financiera para la compra de una vivienda, agravada por la inflación y la subida de tipos, existe una evidente transición de demanda desde la venta hacia el alquiler. En España, el porcentaje de hogares en régimen de alquiler pasará de representar el 24,1% actual al 25,9% del total de hogares en 2027", recuerda el directivo de CBRE.

Además, si en 2021 la cuota hipotecaria pagada por un hogar solía representar de media en España en torno a un 30% de los ingresos familiares, actualmente el incremento de los tipos de interés ha situado esta cifra en el 45%, un nivel muy superior a la media de la Unión Europea. Esta vertiginosa subida del coste de los préstamos es la razón de que el número de compraventas de vivienda este año se esté ralentizando sensiblemente. Una subida que no se ha visto neutralizada por el aumento de los salarios.

El gran aliado de la vivienda: el empleo

A favor del sector no juega solamente la escasez de oferta frente a una creciente demanda, también el empleo. Tras el ligero repute de 2019, el porcentaje de parados no ha dejado de disminuir en los dos últimos años, otro factor que difiere de lo sucedido tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, cuando el paro saltó por los aires.

"Si hay un factor que impacta de manera directa en el desarrollo de este sector es el empleo, porque de él depende la capacidad de acceso a una vivienda", recoge el informe de OBS Business School. "Según datos de la EPA, en el segundo trimestre de 2023 el empleo en España alcanzó cifras récord, lo que es una buena noticia".

A corto plazo, sin embargo, el sector deberá seguir lidiando con la inflación.

"En los próximos trimestres, es previsible que esta situación continúe, puesto que el BCE sigue contemplando que los tipos se mantengan en niveles elevados hasta controlar la inflación. Sin embargo, todavía no se ha producido el traslado completo de dichos incrementos a los tipos de interés de contratación de los nuevos créditos hipotecarios, por lo que cabría esperar nuevos impactos a la baja en el mercado inmobiliario e hipotecario en términos de actividad, no así tanto en los precios de vivienda, que, como hemos visto, gozan de mayor resistencia", insisten desde Sociedad de Tasación.