La tormenta financiera rompe las costuras de los planes público-privados de alquiler social

Este martes, se ha cerrado el plazo para presentar ofertas por la tercera fase del Plan VIVE, la gran apuesta de la Comunidad de Madrid para promover vivienda de alquiler social, y el resultado no solo ha sido bastante agridulce, sino que arroja una sombra de duda sobre todos los planes de alquiler social de las comunidades autónomas.

En el caso madrileño, apenas cuatro compañías habrían presentado ofertas y ninguna lo habría hecho por los 10 lotes que han salido a concurso, sino solo por algunas parcelas concretas, según han asegurado varias fuentes a El Confidencial. Desde el Gobierno regional, han declinado hacer comentarios hasta que haya un acta de la mesa de contratación.

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Este revés llega apenas dos semanas después de que quedara desierta la licitación lanzada por la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA), el plan estrella del Gobierno de Juanma Moreno para construir 1.039 pisos de alquiler asequible por toda la comunidad.

La tormenta financiera desatada por la política de subidas de tipos de interés ha roto las costuras de estos planes, que para intentar cuadrar los números se habían encomendado al maná de los fondos Next Generation, una ayuda que también se ha demostrado insuficiente.

Probablemente, el caso que mejor explica la encrucijada en que se encuentran estos desarrollos sea Madrid. Con sus luces y sus sombras, el Gobierno de Isabel Díaz Ayuso es el que más viviendas de alquiler social ha echado a rodar en toda España y el único que las tiene ya en construcción. Este rodaje, precisamente, convierte al VIVE en el programa más perfeccionado del país y, sin embargo, apenas ha tenido concurrencia en su nueva convocatoria.

Esta tercera fase, además, ha contado con una dotación de 73 millones de euros de fondos europeos, a diferencia de las dos anteriores, lo que a priori se consideraba una garantía para conseguir una elevada concurrencia, porque ayudaba a cuadrar los números. Pero la profunda y rápida subida de tipos ha terminado pesando más.

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A la espera de conocerse el acta de la mesa de contratación, las fuentes consultadas aseguran que solo han presentado oferta la Fundación Salas, promotora social catalana sin ánimo de lucro que ha pujado por cinco lotes, asesorada por Arenhos; Grupo Ferrocarril, como promotor delegado de un nuevo vehículo creado por DeA Capital y Kajima, que han concurrido a dos suelos; Avintia, que también ha ido con su propuesta de construcción industrializada, y la constructora Pecsa.

Todas ellas, no obstante, tendrían condicionadas sus ofertas a una serie de hitos. Entre los más relevantes, está la promesa que sotto voce está haciendo el Gobierno regional a las promotoras de que va a revisar el precio del módulo, incremento que se repercutiría en el precio de los futuros alquileres, mejorando así un poco la rentabilidad de los proyectos.

Grupo Ferrocarril con DeA Capital, Fundación Salas, Avintia y Pecsa son las únicas empresas que habrían concurrido al VIVE III

Pero, aun así, los números seguirían siendo muy ajustados debido al encarecimiento de la financiación, un escollo que se ha intentado salvar con 1.000 millones procedentes de Europa y que el Ejecutivo de Pedro Sánchez ha dicho que canalizará como préstamos ICO.

El problema es que todavía ha de firmarse la adenda con la Comisión, lo que genera incertidumbre, y que el tipo final de esta financiación dependerá de cómo pueda financiarse Europa, más el diferencial que le aplique España, lo que ha llevado a las compañías a situar en el entorno del 4% esta financiación del ICO.

Para las promotoras y fondos cuyo negocio consista en adjudicarse la obra, levantar las viviendas y, una vez en operación, venderlas a un inversor más conservador y con vocación de largo plazo, este tipo hace casi imposible llegar a las rentabilidades que persiguen, en el entorno de los dos dígitos. Razón de fondo que explicaría el plantón de las grandes promotoras del país al VIVE III, a pesar de haberlo estudiado.

La tercera gran incertidumbre que ha desinflado el interés por estos planes es el plazo. Para garantizarse el cobro de los fondos europeos, estas viviendas deberán estar terminadas en junio de 2026, según las condiciones pactadas con la Comisión, un horizonte muy corto, ya que deberían adjudicarse y levantarse las viviendas en apenas dos años y medio, todo un ejercicio de fe ciega cuando por el camino se necesita que cada ayuntamiento sea diligente en la concesión de licencias.