"Quien busca una vivienda inversa es una persona de 60 años para cuidar a su padre de 83"

Enrique Isidro (Valladolid, 1965) inició su carrera profesional en KPMG y en la agencia de valores ODDO como analista financiero. En 1996 se incorporó al grupo familiar Papeles y Cartones de Europa, Europac, historia de éxito de una empresa industrial española que, casi un cuarto de siglo después, fue vendida a la multinacional DS Smith por 1.700 millones de euros. Gran parte de esa fortuna ha sido invertida en las socimis Ibervalles, donde es presidente ejecutivo, e Inversa Prime, en la que ocupa la vicepresidencia.

Emprendedor por naturaleza, cree firmemente en el futuro de las oficinas, a pesar del complejo momento que atraviesan, y de la vivienda inversa, a la que analiza con los ojos del director financiero de un grupo de infraestructuras y la sensibilidad de quien ve al otro lado a dos personas: el anciano que quiere seguir en su casa hasta el final de sus días, y que invirtió el grueso de sus ahorros en un activo ilíquido, y el accionista de la socimi que, sin especular, busca una rentabilidad honrada.

Un complejo equilibrio para una industria incipiente, pero que Isidro considera crítica para poder abordar uno de los grandes problemas sociales a los que se enfrenta España: el envejecimiento de la población, con unas pensiones menguantes y unos ahorros familiares concentrados en ladrillo.

PREGUNTA. Ibervalles es un grupo familiar, pero usted insiste en que no son una empresa familiar, ¿por qué?

RESPUESTA. No lo somos, por lo menos, en la connotación que se da a las empresas familiares. Hay una expresión para mí terrible: esto era una empresa familiar y se está profesionalizando. ¿Eso significa que los anteriores no eran profesionales? Nosotros no somos una empresa familiar, somos una empresa donde una familia tiene una inversión importante y nos consideramos absolutamente profesionales. La connotación de empresa familiar parece que lleva una falta de profesionalización y se confunde profesionalización con que los gestores no pertenezcan a la familia inversora. Entonces, este es un punto de partida para nuestra conversación.

P. Vendieron Europac y ahora están volcados en el mundo inmobiliario, con Ibervalles en oficinas y con Inversa Prime en vivienda. ¿Por qué ese giro, por qué el inmobiliario y por qué ese tipo de inmobiliario?

R. Nosotros desarrollamos un proyecto industrial durante muchos años en Papeles y Cartones de Europa, Europac, que fue vendida en 2019, y teníamos Ibervalles, una empresa en la que teníamos inversiones que no tenían nada que ver con la industria, ni el embalaje. Y, bueno, somos emprendedores y pusimos en marcha dos proyectos. El primero es inmobiliario y, partiendo de todas las inversiones inmobiliarias de Ibervalles, sacamos del balance lo que no es inmobiliario e hicimos un plan estratégico de desarrollo. ¿En qué sector? Primera reflexión estratégica. Queremos estar en inmobiliario. ¿En qué parte del inmobiliario? Segunda reflexión, porque el inmobiliario es enormemente ancho. Hicimos la reflexión y llegamos a la conclusión de que nos gustaba inmobiliario y nos gusta oficinas value add.

P. ¿Les siguen gustando las oficinas?

R. Nos siguen gustando y profundizamos en eso cuando quieras. Pero hay otra cosa que nos gusta, que son los nuevos proyectos, en estado incipiente, donde podemos aportar, porque creemos en el negocio, en la idea, en el modelo. Y ahí encontramos Inversa Prime. Dentro del segmento inmobiliario, pertenece al residencial; dentro del residencial, a las personas mayores; dentro de las personas mayores, a las principales capitales. No me vale toda España.

P. ¿Por qué solo las principales capitales?

R. Consideramos importante la liquidez de los activos. Al ser importante, tenemos que irnos a mercados líquidos. Entre Madrid y Barcelona hacen el 25% de las operaciones inmobiliarias del país. Todos sabemos que el sector inmobiliario, y prácticamente todos los sectores, tienen un punto de ciclicidad importante y debemos estar preparados para gestionar cada momento de ciclo. ¿Qué es un activo prime? No todos los activos de los mejores barrios son prime, ni dejan de serlo por no pertenecer al barrio de Salamanca. Para nosotros, el activo debe tener calidad intrínseca: buena distribución, tamaño adecuado, luz... Hoy, un piso de 400 metros cuadrados en el centro de Madrid sería magnífico, pero no líquido. Debemos tener un plan para hacerlo líquido, por eso no vamos a cualquier provincia. Y con lo amplísimo que es el mercado, tampoco tengo necesidad. Hoy por hoy tenemos más de 240 pisos.

"¿Qué es un activo 'prime'? Ni todos los activos de los mejores barrios son 'prime', ni dejan de serlo por no estar en el barrio de Salamanca"

P. ¿Qué es tamaño adecuado? Las familias de hoy poco tienen que ver con hace 50 años. ¿Cómo va hacer líquidas esas viviendas, dividiéndolas?

R. Esa es una posibilidad real que trabajamos. Actualmente, el 67% de nuestra cartera está entre 50 y 149 metros cuadrados. Eso no significa que no tengamos pisos en los que tengamos pensado hacer una segregación o que sea necesario invertir en él para ponerlo en condiciones de mercado. Te hablaba de los pisos premium. Calidad intrínseca es ubicación, por supuesto, pero no tiene que ser exactamente el centro de la ciudad. En Madrid, prácticamente dentro de la M-30, casi todo son zonas buenas.

P. En Barcelona, ¿cuál sería ese anillo?

R. Estamos, principalmente, dentro de las rondas, lo que no significa que no tengamos alguna excepción, pero debe ser justificada. Los pisos prime son resilentes: en la parte baja del ciclo, los precios de estos activos bajan menos, y cuando el ciclo sube, se recuperan antes. Tienen mucha más estabilidad y es lo que vamos buscando. Nosotros no somos patrimonialistas. Compramos activos, estamos en alquiler y cuando se nos entregan, los ponemos en el mercado. De ahí que sea tan importante que sean resilientes al ciclo.

P. ¿Cuál es el ciclo de una vivienda inversa, de los pisos de Inversa Prime?

R. Tiene un periodo de permanencia en balance superior siempre a tres años, para acogernos a la normativa socimi. Transcurrido ese plazo, la colocamos en el mercado si se nos ha quedado libre. Eso significa que cuando adquirimos necesitamos un plazo de maduración del modelo de negocio. Ese plazo de maduración nos llevó a hacer la primera desinversión de un solo piso en 2021; en 2022 fueron cinco; y a fecha de hoy, entre vendidos y arras, tenemos 29 pisos. Desde que se pone a la venta hasta que se vende, tenemos un periodo de entre dos y tres meses. Para mí es una venta ágil. Con el paso del tiempo, esa cartera va madurando y a final de este año el 60% de los pisos ya va a haber estado tres años. ¿Eso significa que los vamos a colocar en el mercado? No. Eso significa que cuando se queden libres, los podemos colocar inmediatamente en el mercado.

P. Ustedes venden una vivienda con una persona mayor que vive dentro y que ha recurrido a Inversa Prime, fundamentalmente, buscando un complemento a su pensión, y cuando fallece...

R. Te voy a interrumpir. Cuando fallece o cuando se quiere ir. Nuestra operación es un contrato de compra junto con un contrato de alquiler vitalicio y durante la esperanza de vida está pagando una renta. Después de la esperanza de vida, ya no paga renta. Pero, si antes de llegar a su esperanza de vida se quiere ir, se va y ya no paga más renta. Esa es una flexibilidad importantísima que lo diferencia de otros productos que son rígidos y que en el momento de hacer la operación ya has pagado la renta de toda tu vida, como la nuda propiedad. Te voy a poner un ejemplo. Tienes un piso tasado en medio millón de euros. Llego yo, Inversa Prime, y te pregunto qué renta quieres pagar. No sé cuáles son tus circunstancias, tú vas a escoger esa renta, que en un flujo de caja de tu esperanza de vida, a mí me tiene que dar una rentabilidad mínima.

"La vivienda inversa es un contrato de compra con alquiler vitalicio hasta la esperanza de vida pactada. Si vives más, sigues en tu casa sin pagar"

Entonces, yo te voy a poner un precio que, normalmente, lleva incorporado un descuento, porque las rentas son bajas. Eso significa que en el notario, cuando compre, recibes tu dinero de la venta y después estás pagando un alquiler que has decidido que encaja en tu economía durante el tiempo que consideres oportuno. Estás viviendo en la casa hasta cumplir ese periodo que hemos pactado de esperanza vida. A partir de entonces, ya no vas a pagar renta. Es decir, si eres una persona longeva, no te vas a ver penalizado por ello. Pero, si por cualquier circunstancia, decides marcharte antes, tampoco debes seguir pagando el alquiler. El 27% de las llaves que se nos han entregado hasta la fecha han sido prematuras voluntarias, no están pagando un alquiler que con otros productos se lo han incluido en el precio de compra a lo largo de toda la esperanza de vida.

P. ¿Qué otros productos?

R. La nuda propiedad. Te está calculando cuánto tiempo vas a utilizar la casa, qué renta deberías pagar, traídas a valor presente te lo descuenta del precio. Es una lotería: si vivo más, la he hecho buena, si vivo menos, la ha hecho mala. Nosotros tenemos la flexibilidad: si vives menos o vives mucho pero tienes la casa del pueblo o te quieres ir con tu hija o necesitas ir a una residencia, no te voy a cobrar un alquiler que no estás usando. Se nos entregan las llaves y ponemos la casa en el mercado.

"La nuda propiedad es una lotería: si vivo más, la he hecho buena, si vivo menos, la ha hecho mala. Nosotros tenemos flexibilidad"

P. Entonces, asume más riesgo que la nuda propiedad, lógico que necesite poder hacer la vivienda rápidamente líquida.

R. Inversa Prime tiene dos vertientes. La primera es que en España hay nueve millones de personas con más de 65 años. El 65%, con un único ingreso mensual del Sistema Nacional de Pensiones inferior a 1.300 euros. El 85%, con vivienda en propiedad, y el 90% de los ahorros generados por todo este colectivo está en ese piso. En el año 2040, vamos a ser 14 millones de españoles con más de 65 años que, tras la jubilación, han visto en la mayoría de los casos sus ingresos enormemente mermados. ¿Socialmente nos podemos permitir que nuestros mayores tengan dificultades, cuando tienen todos los ahorros que han hecho a lo largo de 40 años invertidos en un activo ilíquido que además necesitan? Parece que la licuación de la vivienda es una necesidad social enorme. La segunda vertiente es que nosotros somos una empresa que invertimos para obtener una rentabilidad honrada. Por lo tanto, debemos jugar con nuestros parámetros de inversión, que están focalizados en la definición del activo en el que invertimos y en una rentabilidad mínima que exigimos, que es una rentabilidad honrada.

P. ¿Qué es una rentabilidad honrada?

R. Un 6% de TIR.

P. No es especulativo.

P. No lo es. Es todo lo contrario.

P. Pero los tipos están ya al 4,5%.

R. En septiembre del año pasado, empezamos a exigir un poquito más, porque nos debemos a nuestros accionistas también. Los tipos no están subiendo, se están recuperando. Lo que no era normal era el cero. Mi opinión es que han venido para quedarse y si un día empiezan a bajar, fluctuarán en una banda más o menos lógica, pero creo y espero no volverlos a ver a cero. Con la recuperación de tipos, evidentemente, a los accionistas les tenemos que ofrecer algo que encaje con sus expectativas. Cuando te he hablado de un 6% es sin apalancamiento. Para mí la deuda es un instrumento de gestión que debes utilizar en la medida en que sea interesante y el riesgo esté medido. Antes te hablaba de 29 activos que o bien hemos vendido o están firmadas las arras. Estos activos tienen una TIR media en torno al 12%, con su deuda, apalancamiento y todo. Ese 6% inicial lo hemos transformado en un 12%, cerca de 225 puntos básicos por encima de la expectativa de rentabilidad cuando invertimos.

"Con los tipos al 4,5%, estamos vendiendo los activos con una TIR media del entorno del 12%"

Nosotros, para calcular una TIR, debemos tener en cuenta a qué precio se va a desinvertir y ahí no caben especulaciones. Tenemos un criterio: desinvertimos, en el análisis, al precio que se tasó el día que invertimos. Que los pisos suben, va a favor, que los pisos bajan, tengo capacidad de gestión. Nuestra vocación no es patrimonialista, pero eso no significa que estemos obligados a vender. Somos gestores, no especuladores. Nuestro fin último es poner en venta los activos, pero los ponemos en venta cuando consideramos que estamos optimizando la rentabilidad. Ahora, con los tipos caros, con una caída en las hipotecas enorme, con una desincentivación en el sector residencial, los pisos siguen subiendo en la zonas buenas. Algo menos, pero siguen subiendo.

P. ¿Le asusta el contexto actual?

R. Cero. Las dos grandes variables de las que más se ha hablado en el sector inmobiliario en las últimas fechas es tipos de interés e inflación. Según todos los expertos, si no hemos llegado al tope de subida de tipos, estamos muy cerca. Según esos mismos expertos, nos queda un periodo de inflación por delante. El efecto de los tipos de interés es muy rápido: te llega una renovación y te viene con los tipos nuevos. La inflación y los efectos sobre la inflación es más lenta y, además, va a durar más tiempo. Es decir, si por el lado de los costes creemos que estamos llegando a ese límite, por el lado de los ingresos, que vienen motivados por la inflación, nos queda recorrido. ¿Y las valoraciones? Los tipos de descuento han subido y en este semestre muchísimas socimis van a presentar crecimientos negativos de NAV, el Net Asset Value, el valor de mis activos. Van a venir todos afectados directamente por los nuevos tipos de descuento, pero no todos llevan incorporados los incrementos de renta. Y te recuerdo que llevamos no sé cuántísimos años con IPC prácticamente al cero, sin subir rentas. Ahora que se están subiendo, hay facilidad entre comillas para subir esas rentas.

P. ¿Y si entra una legislación que limite las rentas?

R. Me estás hablando de residencial, yo estoy hablando de inmobiliario, pero ahora te voy a residencial. Por lo tanto, esas rentas que me quedan por incrementar me van más que a compensar esa subida del tipo de descuento. Por lo tanto, estamos en una situación de completo desacompañamiento en los tiempos entre los factores que te restan valor, como es la subida de tipos, y los que te aportan valor, como es la subida de rentas. Me hablas de residencial y del tope de rentas. Francamente lo que más me importa en residencial es Inversa Prime, que es mi negocio. Cuando nosotros firmamos en el notario, hemos fijado una renta, normalmente baja. Esa renta no se va a inflacionar. El flujo ya lo he cerrado, está fija durante un periodo máximo de tiempo, que es la esperanza de vida. No se revisa nada. Esta es tu renta. Todo eso es imprescindible para dar la confianza que una persona mayor necesita. Todas son temerosas, porque es algo de lo que no han oído hablar. Y cuando hablas de vender la vivienda para seguir viviendo dentro, lo único que viene a su cabeza es la nuda propiedad. La vivienda inversa tiene todas las ventajas de la nuda propiedad, acompañada de flexibilidad, que no aporta la nuda propiedad. Nosotros tenemos nuestros flujo, no queremos más de nuestro flujo, y lo que sí queremos es que si el mercado nos acompaña, entre comillas nos va a regalar una TIR adicional, y si no nos acompaña, estamos obligados a hacer una gestión inmobiliaria después de que se nos haya entregado el piso, para recuperar esa resta.

P. Sostiene que no le afecta el tope de renta, ¿tampoco se beneficia de la inflación?

R. En la valoración de los activos cuando los venda, exclusivamente.

P. ¿Y si decide ponerlo en alquiler?

R. Ya no estoy hablando de una persona mayor, ya me han entregado el piso y busco mi mejor modelo de gestión del activo. Y te digo más, esa ley de la vivienda contra los pisos vacíos.... Contra los pisos vacíos el primero soy yo, porque es una pérdida de rentabilidad cada día que un piso está vacío. Cuando se me entregan las llaves, lo primero que quiero hacer es ponerla en el mercado o ponerla en rentabilidad. Por lo tanto, tampoco me afecta. No vamos a desahuciar jamás porque no forma parte de nuestro modelo de negocio. No vamos a tener un piso desocupado de forma especulativa jamás. De hecho, el 93% de nuestros activos están alquilados, porque el 7% o está en venta o está en reforma para ser vendido, si no te hablaría del 100%. En las rentas no tenemos ningún problema. Esta ley de la vivienda no nos afecta en absoluto.

P. ¿Cuál es la edad media de su, cómo lo llama, cliente?

R. Nuestro inquilino. Creo que estamos en 83 años y pico.

P. Se están desarrollando muchos negocios en torno al envejecimiento de la sociedad española, fenómeno al que se suman unas pensiones menguantes y una cultura que ya no se plantea llevarse a los padres a casa cuando llegan a mayores. ¿En qué momento se da cuenta uno que se le han roto los esquemas, que necesita disponer de su casa para vivir?

R. Nuestro contacto típico es una persona de 60 o 65 años, con los hijos trabajando, independizados, piso en propiedad, perfectamente estabilizado, pero que no puede ayudar a sus padres. Ese es el que busca.

P. ¿Le buscan porque no pueden ayudar a sus padres nonagenarios?

R. Exacto, o de 80. Ese es el que busca la solución para sus padres. Ya tiene su vida hecha, no quiere el piso de su padre, lo que quiere es que su padre viva bien hasta el último de sus días. No es políticamente correcto, pero estamos hablando de dinero. No estamos hablando de que una persona de 65 años no tenga ya edad para cuidar a sus padres. Estamos hablando de dinero, estamos hablando de que hay que pagar esos servicios para que sus padres no salgan de su casa, porque el 56% de las personas mayores no quiere abandonar su casa de ninguna manera. Entonces hay que cuidarlas en su casa. Tenemos infinidad de ejemplos de casos que nos han llegado…, tomando un cafelito un día te puedo preparar un anecdotario de la sociedad española. No te puedes ni imaginar los casos que hay.

"El 56% de las personas mayores no quiere abandonar su casa de ninguna manera. Entonces hay que cuidarlas en su casa"

P. Dígame que seguimos siendo humanos.

R. Sí, sí, absolutamente. Hay un gran número de casos que es porque estas personas mayores han ayudado a terceros y ahora tienen que hacer frente a esas ayudas. Otra parte es porque necesitan ayudas y no tienen los recursos. Te puedes encontrar infinidad de motivos. Pero estamos hablando de dinero. Estamos hablando del dinero que es suyo y que tomaron la decisión de invertirlo durante 45 años en un piso. Y ahora ese piso no lo pueden realizar: necesitan esos ahorros, pero también necesitan vivir dentro. ¿Cómo podemos darle forma a esto? Nos encontramos con que siendo un producto con una rentabilidad honrada, con una necesidad social, con una lógica aplastante, no se ha desarrollado nunca en España. En España tenemos nuda propiedad e hipoteca inversa y nunca se ha desarrollado la licuación de la vivienda.

P. ¿Cuál es la diferencia entre nuda propiedad, hipoteca inversa y licuación de la vivienda?

R. La licuación de la vivienda es el paraguas: cómo saco liquidez de mi vivienda. La hipoteca inversa es una financiación, no estás utilizando tus ahorros, te estás endeudando contra tus ahorros a un tipo de interés determinado durante un plazo determinado en el que no vas a pagar ni intereses, ni cuota y a vencimiento del contrato, que normalmente es el fallecimiento, son los herederos los que deben hacer frente de esa deuda. Ahora, te voy a ser sincero, si eres una persona de 60 años, no te interesa hacer una vivienda inversa. Tienes una esperanza de vida muy larga, un flujo de caja muy largo, y no eres un perfil interesante para la vivienda inversa, porque te voy a valorar muy poco tu piso, son muchísimos años. Puedes hacer una hipoteca inversa, que da igual la edad que tengas, te dan el 30% del valor de tu piso, porque el 70% es lo que se guardan de garantía para cubrir esa capitalización de intereses futura, y yo lo que no esperaría es mucho tiempo. Llegados los 70 años o 75 años, cancelo la hipoteca y hago una vivienda inversa. La hipoteca inversa y la vivienda inversa son dos productos complementarios para segmentos diferentes de población.

"Si eres una persona de 60 años, no te interesa hacer una vivienda inversa. Tienes una esperanza de vida muy larga"

Nuestro objetivo es que la vivienda inversa sea un modelo de negocio absolutamente seguro para el inquilino y muy seguro para nuestro accionista. Pero el inquilino necesita tener total paz y tranquilidad. Todos tenemos personas mayores en nuestro entorno: les cuesta mucho tomar decisiones, cualquier decisión tomada de debe ejecutar de inmediato, porque si no le da vueltas en la cabeza, son brutalmente desconfiados, porque la vida les ha enseñado a serlo y no quieren complicaciones, porque han tenido ya muchas. Quieren tranquilidad. Si yo tengo mi casa, quiero seguir sintiéndome en mi casa, y no quiero tener mañana ningún imprevisto. ¿Cómo me garantizas eso? No te preocupes, yo te lo garantizo. A partir de esta fecha que hemos pactado, tú ya no pagas rentas, pero sigues teniendo todo el derecho en la escritura a permanecer de forma vitalicia. Les tenemos que trasladar esa paz, esa seguridad, que las personas mayores necesitan de forma absoluta.

P. Ha dicho que para final de año podrá vender más del 60% de su cartera.

R. Sí, pero no lo vamos a hacer.

P. ¿Cuáles son sus planes de futuro?

R. No tengo ni idea. Ni la más remota idea. Esto no es especulativo. Esto es un negocio estadístico a largo plazo. Eso significa: creo mucho en la vivienda inversa, creo mucho en cómo lo estamos gestionando, jamás te podría aconsejar que tú hicieses una vivienda inversa. Sería una lotería auténtica. Pero si tú has hecho 250 viviendas inversas, estás jugando ya a las estadísticas. Estás diciendo que va a haber personas prematuras, las va a haber longevas, y esto se me va a compensar, porque al final, insisto, tú te debes a tus accionistas y debemos tener un modelo financiero coherente. Y eso nos lo da la masa crítica. Yo creo que hemos alcanzado la masa crítica para que funcionen las estadísticas. Lo que sí sé es que el 100% de la cartera que tenemos en el balance, hoy, tiene una esperanza de permanencia en balance de 4,4 años. Eso es lo que me dicen las estadísticas. Alguno va a estar dos meses y otros más de esos cuatro años. Pero la media de todos ellos me va a dar esa TIR que voy buscando.

"No tengo ni idea de previsiones a futuro. Ni la más remota idea. Esto no es especulativo. Esto es un negocio estadístico a largo plazo"

P. ¿Cuál sería para usted la media ideal de permanencia?

R. No existe. Para mí, lo único que es ideal es una TIR. Entonces, para conseguir esa TIR existe un producto y un modelo de negocio, que es lo que respeto. Pero si la permanencia es mayor o menor, no me influye en que la TIR tiene que ser una determinada, que es la que me monta el flujo de caja por el cual se hace la oferta por el inmueble.

P. Oyéndole hablar, parece el director financiero de una empresa de infraestructuras. Casi le diría que esto es como un bono, pero con mucha más gestión.

R. La gestión es brutal, porque el negocio es granular. Son pisos independientes. No hemos comprado un inmueble con 150 pisos. Cada uno tiene sus contratos, sus condiciones. El modelo de gestión que hemos desarrollado es fantástico, para poder crecer en escala sin incremento de costes. Me dices que hablo como un financiero y además me apellidas de infraestructuras, es que me estás hablando de un negocio a largo plazo con una rentabilidad muy asegurada y relativamente bajo riesgo.

P. Le comparo con una autopista.

R. Una vivienda inversa es lo mismo. El subyacente cambia, ya no es una autopista, es un piso. El plazo te cambia en cada uno de los contratos, pero la media se va a cumplir. Me has definido un poco el espíritu de Inversa Prime.

P. ¿Pero tiene pensado crecer?

R. Tenemos espíritu de crecimiento. Indudablemente. Hemos crecido mucho en los años anteriores, hasta 2022. En este 2023, la inversión nueva es bastante inferior, pero atiende al mercado. Me da la impresión de que estamos en la parte final de ese proceso en el que te cambian las circunstancias de valoración de los activos, te suben los tipos de interés, hay una inflación, hay una incertidumbre. Los que quieren vender tienen la referencia de ayer. Los que quieren comprar tienen las expectativas de mañana. Hay muchas operaciones en el mercado, nuestro pipeline ha crecido mucho, eso significa que hay muchas oportunidades. Y ahora te hablo de vivienda, de oficinas, me da igual, lo que sea. Me da la impresión de que se está empezando a reducir ese diferencial entre expectativas compradoras y vendedoras. Estamos empezando a asumir las circunstancias actuales. Pero eso nos ha llevado a un año 2023 donde ha habido poca actividad inmobiliaria.

P. Cuando dice que ha crecido el pipeline, ¿quiere decir que cada vez le ofrecen más oportunidades porque se están ajustando los precios?

R. No, mi pipeline es el número de oportunidades de potenciales clientes que tenemos en el listado para analizar. Dicho de otra forma, gente que ha llegado a la conclusión de que necesita licuar su vivienda. Luego está el segundo componente: con las diferentes herramientas que hay en el mercado, se está naturalizando este producto y eso hace que llegue a más gente.

P. El hecho de que un gigante como Santander haya decidido hacer bandera de la hipoteca inversa, ¿cómo le afecta?

R. Para mí es fantástico. Está hablándose de estas necesidades y, sin embargo, no es mi competencia. Es otro producto. Nosotros compramos el activo y te damos plena certeza de tu futuro, donde tienes plena flexibilidad.

"Para mí es fantástico que Santander apueste por la hipoteca inversa, porque está hablándose de esta necesidad y no es mi competencia"

P. ¿Cuáles son sus objetivos de crecimiento?

R. Tenemos un plan estratégico 2021-2023 y hay dos parámetros que nos hemos quedado por debajo por decisión de gestión. Uno es el nivel de endeudamiento y otro es un volumen de inversión. El endeudamiento, porque tiene un componente de riesgo y de coste que debes evaluar y adecuar a cada una de las circunstancias, y no hemos querido apurar nuestro objetivo. En cuanto a la inversión, lo mismo: en el momento en que incremento la rentabilidad que pido a los activos, inmediatamente, la inversión se va a ver reducida. Pero jamás voy a sacrificar la rentabilidad para tener volumen. Dicho lo cual, quiero la rentabilidad y el volumen.

P. Estoy intentando que me diga previsiones concretas y no quiere.

R. Si yo fuese una industria como lo fui durante muchos años, te puedo hablar no solo de las previsiones de este año, sino de las de dentro de cinco años. Y te voy a decir qué evolución va a tener la empresa o qué evolución quiero que tenga la empresa, porque tengo los medios, sé cómo hacerlo, he analizado y sé todos los días qué voy a producir y a vender. En esto tengo una contrapartida que es una persona de 80 años, que puede tardar meses en tomar una decisión, que una vez tomada, necesita ejecutar en días y me puedo encontrar con que no invierto absolutamente nada en tres meses, y resulta que en un mes invierto todo lo que debía haber invertido en un año, porque son operaciones granulares, no hay ninguna vinculación entre ellas, ni una rutina. Lo que sí tengo que estar es preparado para afrontar cualquier crecimiento que me pueda venir y que estoy dispuesto a cometer. Es decir, debo tener capacidad financiera en mi balance para acometer el crecimiento y la tengo. El año pasado firmamos una póliza de 50 millones, que junto con las tres desinversiones de este año y lo que podría llegar a suceder, tenemos para, en el mejor de los casos, hacer una gran inversión de aquí a finales-mediados del año que viene.

"Si fuera una industria, podría dar previsiones, pero aquí tengo una persona de 80 años, que puede tardar meses en tomar una decisión"

P. ¿Qué es una gran inversión?

R. Me estás buscando para que te dé una cifra, pero es que no te la puedo dar.

P. No me la quiere dar.

R. No te la quiero dar porque podría inventarme una cualquiera, pero no lo voy a hacer, porque es imposible. Yo te puedo hablar de cuáles son nuestros objetivos de gestión, nuestras características de empresa, ánimo de crecimiento sin sacrificar rentabilidad, no nos da miedo cuan grande sea el crecimiento. Pero, ¿se van a dar las circunstancias para que podamos crecer de esta manera? No lo sé. Hay demasiados factores exógenos a la gestión.

P. Antes ha hablado de Madrid y Barcelona. ¿Qué otras grandes capitales le interesan?

R. Madrid y Barcelona es donde tenemos el 93% de nuestra inversión. En Sevilla, Málaga, Valencia, País Vasco y Asturias tenemos una huella. Tenemos una capacidad de crecimiento brutal en estas provincias como para plantearnos abrir nuevas.

"En este negocio, con tanto factor exógeno, debo tener capacidad financiera en mi balance para acometer el crecimiento. Y la tengo"

P. Es un convencido de la vivienda inversa. ¿Del resto de activos inmobiliarios?

R. Soy un convencido de las oficinas.

P. ¿De todas?

R. Soy un convencido del sector de las oficinas. También soy un convencido de la vivienda inversa y no por eso todas las viviendas valen para Inversa Prime. Soy un convencido de las oficinas y no todas las oficinas valen para Ibervalles.

P. Pero sí ha dicho que en vivienda inversa solo quiere dentro de la M-30 o de las rondas. ¿Se puede extrapolar este razonamiento a oficinas?

R. Ahora te hago una línea: Barcelona, Madrid, Lisboa. Nuestros tres focos. En Barcelona, a fecha de hoy, no tenemos ninguna inversión, pero no nos importa estar presentes. En Madrid tenemos una inversión importante y en Lisboa tenemos una y estamos estudiando alguna otra. Creo firmemente en las oficinas de calidad, en zonas consolidadas de oficinas, y sobre todo, en las oficinas en Madrid. Y ahora vamos al titular: el teletrabajo ha terminado con el sector de las oficinas. El teletrabajo ha venido y ha venido para quedarse. ¿A los niveles de 2020? Imposible, porque estábamos todos en casa. Ya me ha comentado algún empresario que sigue buscando empleados que no sabe dónde están trabajando. Digamos que el teletrabajo es una flexibilidad laboral para algo que es el gran fondo de la cuestión: atraer talento. Y no solo lo puedes atraer con dinero, porque es un elemento competitivo muy fácil de igualar por tu competencia. Para atraer talento, necesitas dar un entorno. Entorno es que puedes teletrabajar algo cuando lo necesites. Cuando vengas a la oficina vas a tener un work café, un gimnasio en el sótano, vas a estar más amplio, porque los metros cuadrados por empleado suben y al final, cuando hablas de oficina estás hablando de eso: el número de empleados con el teletrabajo se reduce, los metros cuadrados que se necesitan de oficina por empleado están subiendo. Entonces, yo creo firmemente que las oficinas de calidad tienen un futuro garantizado por delante y por eso estamos apostando en Ibervalles. Nuestro foco, donde más cómodos nos sentimos, es en oficinas para rehabilitar y crear este tipo de espacios que son lo que cada vez más se está demandando, precisamente por la dificultad ya no solo de atraer, sino de retener el talento.

P. El inmobiliario es muy ubicación, ubicación, ubicación. Usted ha hablado de tres ubicaciones y ha destacado Madrid. Pero Madrid es muy grande y se están poniendo en entredicho zonas como esta, avenida de Bruselas, en Alcobendas.

R. Avenida de Bruselas es una calle entera de oficinas con servicios para oficinas, consolidada en el sector de las oficinas, que no está en el centro de Madrid, pero está muy bien comunicado para llegar a Madrid. Hay empresas que no se vendrían aquí. Hay empresas que quieren estar en el centro de Madrid y esas empresas van a pagar sus 40 o 42 euros metro cuadrado. Por ubicación exclusivamente, porque esa misma calidad de oficina en otra zona consolidada, con servicios que no tienen nada que envidiar a ninguna otra zona, es sensiblemente más barato. No todas las empresas quieren o se pueden permitir tener la oficina en la Plaza Colón. Lo que sí quieren es que, esté donde esté la oficina, sus empleados lleguen con una boca de metro al lado, que estén cómodos, tengan espacio, haya servicios alrededor, a un precio que encaje con su negocio. Te puedo hablar de oficinas que en una terraza montan sus barbacoas. O de oficinas que tienen unos chill out... Tuve una reunión en una oficina, en un chill out que tenían en la terraza, y me dicen si quería un café, ¡casi prefiero un gintónic!

P. Jajaja. Última pregunta. ¿Le interesa alguna otra clase de activo o con oficinas y vivienda inversa tiene bastante?

R. Con esto tenemos bastante. Pero al igual que en Inversa Prime, en Ibervalles estamos terminando también nuestro primer periodo y este último trimestre estamos en un proceso de reflexión estratégica, bien para ratificar la línea actual o bien adaptarnos a las nuevas tendencias. Es un proceso que se acaba de abrir y que no sé cómo va a terminar, pero no hay verdades absolutas en el tiempo. Siempre la tenemos abierta, siempre que sea interesante para nuestros accionistas. Luego, hay activos que tienes que ser especialista, con una gestión mucho más complicada. Los data centers, me encantan, pero no vamos a entrar, no estamos preparados. Ya te lo puedo anticipar y es un activo en el que creo firmemente.

P. ¿Life sciences, que está más próximo a oficinas?

R. Eso entra dentro del elenco de subsectores. Se habla de residencial, retail, oficinas y alternativos. Hay 52 subsectores y creo que puede haber cosas muy interesantes.