¿QUÉ ES LA HIPOTECA INVERSA DEL ESTADO?

¿Y si el Estado multiplica tu pensión y a cambio se queda tu casa cuando mueras?

No es una fórmula habitual, pero los altos niveles de vivienda en propiedad en España y el pequeño parque de vivienda pública nos sitúan en una posición privilegiada

Foto: Imagen: EC.
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Algunos datos se entienden mejor juntos, como se dice ahora, así que ahí van cuatro aparentemente no relacionados.

Uno: alrededor de un 14,8% de los mayores de 65 años se encuentra en riesgo de pobreza, una magnitud que ha aumentado desde el año 2015, según señala un informe del CSIC.

Dos: un 89,6% de los españoles mayores de 65 años tiene una vivienda en propiedad, según el INE.

Tres: en España, los jóvenes se independizan a los 29,3 años, mientras que la media europea se encuentra en los 26.

Cuatro: nuestro país es uno de los Estados de nuestro entorno con un parque de vivienda pública más reducido.

Si introduces todos esos fragmentos de nuestra realidad estadística, los agitas y les pasas por el filtro de la imaginación política, puede que obtengas como resultado la propuesta económica realizada por un grupo de economistas de la Universidad de Castilla-La Mancha que, a su juicio, puede matar dos grandes pájaros demográficos de un tiro. Se trata de lo que ellos denominan “hipoteca inversa” proporcionada por el Estado.

Resolvemos dos problemas: la pérdida de ingresos en edades avanzadas y el bajo desarrollo del parque de vivienda pública

La definición gris del Banco de España es la siguiente: es un crédito o préstamo garantizado sobre una hipoteca que recae sobre la vivienda habitual, concedido a una persona mayor de 65 años o con un grado de discapacidad o dependencia, sin que esta pueda exigir su devolución hasta su fallecimiento. En román paladino, se trataría de un ingreso mensual que percibirían las personas mayores o dependientes a cambio de que el Estado pudiese disponer de la propiedad de la vivienda a la muerte de su titular, momento en el que se incorporaría al parque de vivienda pública.

“Nuestra hipótesis de partida es que puede ser una buena fórmula”, responden los investigadores, Francisco Escribano Sotos, Isabel Pardo García y Roberto Martínez Lacoba. “Ofrecemos una herramienta que combate dos claros problemas: la pérdida de ingresos en edades avanzadas y situaciones de dependencia y el bajo desarrollo del parque de vivienda pública en España, en comparación con el resto de los países de nuestro entorno”.

Grúas, en una obra. (Reuters)
Grúas, en una obra. (Reuters)

El factor que provoca que España sea terreno abonado para un hipotético éxito de lo dicho es precisamente lo que de entrada puede parecer un hándicap: el altísimo índice de propiedad privada de la vivienda, especialmente entre los ancianos, que muchas veces se encuentran con que necesitan enfrentarse a nuevos gastos —para sus cuidados o atención, pero también de ocio, porque viven más y mejor tiempo— a los que no pueden hacer frente. La solución propuesta consistiría en 'convertir' sus inmuebles en dinero contante y sonante, que puedan gastar en los últimos años de su vida, mientras siguen haciendo uso de sus viviendas.

En uno de los países con un parque de vivienda protegida y pública más pequeño, este sistema podría contribuir a que en apenas una generación, el sector público dispusiese de muchos más inmuebles para alquiler públicosin tener que recurrir a la construcción.

Las cuentas salen

El trabajo presenta diversos escenarios atendiendo a variables como el porcentaje de población interesada en el producto o tipos de interés, y saca la calculadora. En el primer escenario, el más prudente, alrededor de un 2% de hogares (de entre casi cuatro millones) aceptaría la operación y recibiría una renta de entre 605 y 12.647 euros anuales (según la edad del propietario). El coste para el Estado, unos 1.705 millones en el primer año, en el que se necesitaría una mayor inversión.

En el escenario más conservador, el Estado debería invertir unos 11.880 millones y la renta de los beneficiarios aumentaría alrededor de 7.282 euros

El horizonte planteado por los académicos es de 22 años, momento en el que 78.458 viviendas habrían pasado a formar parte del parque público de vivienda. Aunque no hay datos exactos, la cifra del parque actual ronda las 375.000. Un número aún muy lejano de los 1,5 millones de viviendas que un informe de la Fundación Alternativas sugería que necesitaba España para cubrir necesidades, pero un pequeño paso para satisfacer ambas demandas. El coste total de ese escenario, unos 11.875 millones, y la renta de los beneficiarios aumentaría alrededor de 7.282 euros.

Caben otras posibilidades. Por ejemplo, con un 5% de participación, el coste oscilaría entre los 1.863 millones (a un interés del 0,5%) y 7.673 millones (a un interés del 7%). En el menos prudente, el 8% de los hogares aceptaría la operación a un tipo del 7%, lo que elevaría el gasto a los 8.810 millones anuales.

La gran pregunta es, obviamente, cómo se paga todo eso. Sencillo: a través de los Presupuestos Generales del Estado. Incluso en el caso menos prudente, el gasto representaría un 1,8% sobre los 495.000 millones de gasto público total, un 0,73% sobre el PIB. “En comparación, el nivel de inversión anual en hipoteca inversa por parte de las administraciones no sería demasiado elevado comparado con otras partidas como la educación”.

¿Cómo convences a la gente?

Más allá de las cifras, el gran reto es cambiar una cultura como la española, donde adquirir una vivienda en propiedad ha sido no solo uno de los ritos de paso por excelencia, sino que la herencia familiar ha tomado forma, ante todo, de ese inmueble que pasa de padres a hijos.

“Deben producirse algunos cambios en la mentalidad y la cultura de la herencia material”, responden los investigadores. “La transmisión generacional debería pasar de alguna forma a un segundo plano, y el primer plano deberían ocuparlo la educación, los valores y el afecto”. En otras palabras, deshacerse de la carga emocional que supone la casa y transformarlo en “ocio, viajes, actividades culturales, pero también en cuidados y atención profesional cuando aparezca la dependencia”.

La cultural es una de las principales razones por las que la hipoteca inversa, que ya existe en España en el ámbito comercial, apenas se ha desarrollado. Un informe publicado por la Fundación de Estudios Financieros explicaba por qué la fórmula no ha calado en España, razones entre las que se encontraban la inmadurez del mercado, la complejidad del producto o las posibles reclamaciones que dañarían la reputación de las entidades.

En otras palabras, como señalan los economistas, “las entidades financieras no han creído en este producto y no lo han ofertado a sus clientes”. No es fácil venderle tu casa al banco. Otra cuestión sería, claro, que esta fórmula viniese respaldada por el Estado, que es lo que proponen.

En EEUU o Corea del Sur, existe con entidades privadas y la participación de organizaciones públicas, que respaldan la operación

“Para que funcione esta propuesta, se necesita saber qué queremos para nuestros padres y madres”, añaden. “Si la respuesta es el mejor servicio y que sean atendidos por los mejores profesionales y que nosotros, los hijos e hijas, estaremos acompañando y dando cariño, la respuesta es clara: nuestra propuesta será la que quiera la mayoría de familias”. Por supuesto, siempre y cuando se asegure que el Estado vele por que esas viviendas terminen en buenas manos.

Una medida pionera

Suena demasiado bien, y tal vez sea difícil llevarlo a la realidad. Lo muestra el hecho de que no exista en ningún otro país (que los autores sepan). Sí con instituciones privadas, como ocurre en Corea del Sur o EEUU, aunque con sus matices: “Hay una entidad pública que se encarga de respaldar la operación, aunque no de proveer la financiación. Lo que es un hecho en numerosos países del entorno es que la vivienda es el recurso con mayor peso en el total de la riqueza de las personas mayores”. Otros países como Singapur ofrecen la posibilidad de invertir el dinero de la pensión en comprar vivienda, que al mismo tiempo, puede ser revendida a cuotas para disfrutar de su valor en vida.

Inversión mensual de las administraciones para cada uno de los escenarios planteados (en euros).
Inversión mensual de las administraciones para cada uno de los escenarios planteados (en euros).

Convertir el agua en vino y el piso familiar en dinero contante y sonante, en definitiva. “En los próximos años, el mayor número de personas en edad de jubilación cobrando una pensión, el incremento de personas mayores dependientes que necesitan de servicios cada vez más profesionalizados y la poca disponibilidad de vivienda pública para una demanda cada vez mayor de personas jóvenes y mayores obligarán a tomar medidas valientes y novedosas a los gestores políticos”, concluían Lacoba y compañía en un artículo publicado en 'The Conversation'. Desde luego, a tiempos desesperados, medidas desesperadas. O, al menos, imaginativas.

¿Y la nuda propiedad?

Es fácil confundir la hipoteca inversa con la conocida como nuda propiedad, en la que el mayor vende su vivienda y sigue haciendo uso de ella. En este caso, recuerdan los economistas, “desde que se ejecuta, la titularidad de la vivienda pasa a manos de la persona que la compra, aunque el antiguo titular puede seguir viviendo en ella”.

En el caso propuesto por los economistas manchegos, la propiedad sigue estando en las manos del habitantes hasta el momento de su defunción, y sus herederos tienen la posibilidad de recuperar la casa, pagando la deuda contraída. “Únicamente cuando ellos no quieran recuperarla tras el fallecimiento del propietario, la misma pasará a manos del Estado, comunidades autónomas u organismos locales”.

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