Las socimis convierten la ley en papel mojado: logran ventajas fiscales sin liquidez

Hecha la ley, hecha la trampa, que dice el clásico. La mayoría de las socimis no solo tienen un elevado coste para las arcas públicas: más de 260 millones de euros, según la última memoria de beneficios fiscales, sino que, de forma casi general, han convertido en papel mojado la normativa sobre condiciones de cotización en alguno de los mercados bursátiles. En particular, el MAB (Mercado Alternativo Bursátil), donde cotizan hasta la fecha 51 socimis. Varias decenas, igualmente, esperan turno.

Para obtener las ventajas fiscales, la normativa vigente obliga a que las acciones de las socimis estén admitidas a negociación en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación de cualquier país o territorio con el que exista efectivo intercambio de información tributaria, pero “de forma ininterrumpida durante todo el periodo impositivo”.

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Un estudio realizado por World Office Forum (WOF), una plataforma tecnológica inmobiliaria, estima, sin embargo, que de las 47 socimis que cotizaron en 2017 en el MAB (cuatro se han incorporado a lo largo de este año), 11 no registraron ni un solo movimiento en todo el ejercicio, mientras que otras 19 tuvieron un volumen de contratación inferior al 1% de su capitalización. Es más, únicamente una decena tuvieron contratación por encima del 5% de los títulos.

Un par de cifras reflejan, por último, la escasa liquidez de las socimis, que nacieron, precisamente, para fortalecer los mercados organizados y fomentar el crecimiento de la inversión inmobiliaria en unos momentos especialmente duros para el sector y, en general, para la economía española. En 2017, frente a una capitalización bursátil de las socimis de 7.919 millones de euros, el volumen contratado (la negociación de acciones) apenas alcanzó los 67,3 millones, lo que representa solo el 0,85%. Es decir, que, como dice el informe, las socimis son en la práctica totalmente ilíquidas.

No se trata de un fenómeno general de las socimis, sino de las que cotizan en el MAB. Las de mayor tamaño, como se sabe, cotizan en el mercado continuo de forma completamente normal.

La valoración de sus activos está inflada porque están desconectadas del flujo de rentas de alquiler y son muy sensibles a la evolución de los tipos

De hecho, como sostiene el trabajo de WOF, las 13 socimis que cotizan en el mercando continuo tienen un volumen de negociación (la liquidez) muy elevado. Como media, un 86%, multiplicando la contratación entre enero y marzo de 2018 por la capitalización registrada en marzo de este año. Es decir, que se trata de un problema específico de las que cotizan en el MAB con unas reglas tan flexibles que convierten en papel mojado la letra y el espíritu de la ley.

Por si esto fuera poco, la valoración de sus activos está inflada porque están desconectadas del flujo de rentas por el alquiler, lo que significa que son extremadamente sensibles a la evolución de los tipos de interés. En palabras de Mónica Sentieri, directora general de elworking, las socimis, amparadas por la normativa contable internacional, están revalorizando los activos inmobiliarios con unas tasas de capitalización que, si bien se corresponden con la realidad, podrían verse modificadas bruscamente en cualquier momento. En particular, asegura, “si los tipos de interés empiezan a subir, las tasas de capitalización serán mayores, y las valoraciones de los activos inmobiliarios disminuirán, ya que la realidad es que las rentas de alquileres no están subiendo en proporción a lo que han aumentado las valoraciones de dichos activos”.

Reparto de dividendos

Sentieri recuerda que el reparto obligatorio de dividendos del 80% de los beneficios obtenidos en cada ejercicio que fija la ley es un “gran atractivo” para los accionistas por el alto retorno que percibirán, pero “puede tener trampa si la socimi tiene un nivel de endeudamiento alto, ya que en ese caso podría sufrir un déficit de caja en un corto plazo de tiempo”.

La razón es clara: si se tiene que repartir un 80% de lo que se genera, lo que queda de caja puede ser insuficiente para atender los pagos del principal de la deuda (amortización de capital prestado) de la sociedad. Y hay que recordar que las socimis no tienen límite a su endeudamiento. Esta descapitalización es la que preocupa a los analistas, sobre todo teniendo en cuenta que la ausencia de liquidez es un freno a la entrada de dinero fresco en el capital de la empresa.

La normativa pretendía "dar liquidez a las inversiones inmobiliarias", pero la realidad es que se han convertido en una suerte de sicavs

La normativa aprobada pretendía “proporcionar liquidez a las inversiones inmobiliarias”, pero habida cuenta de la falta de control (el MAB es un mercado mucho menos exigente que el mercado continuo), la realidad es que esas sociedades se han convertido en una suerte de sicavs, las sociedades de inversión que gestionan el patrimonio de las grandes fortunas. Lo que dice la ley, en concreto, es que, “con el objeto de garantizar la liquidez del inversor, se exige que estas sociedades coticen en mercados regulados, siendo este requisito esencial para la aplicación del régimen fiscal especial”. Es decir, el caramelo son las ventajas fiscales para una liquidez que no existe.

Las socimis nacieron en el año 2009 con la finalidad de crear un nuevo instrumento de inversión destinado al mercado inmobiliario del arrendamiento, no solo de viviendas, sino de cualquier inmueble urbano. Como se sabe, no están obligadas a tener un mínimo de accionistas, pero tienen la obligación de repartir como mínimo vía dividendos el 80% del beneficio derivado de la actividad de alquiler, así como de tener como mínimo el 80% del valor de su activo en inmuebles urbanos destinados al arrendamiento. Igualmente, la última reforma del ministro Montoro redujo el capital social mínimo hasta los cinco millones de euros (antes eran 15 millones), con la posibilidad de invertir en un único inmueble.

La principal ventaja de las socimis, a las que se les permite tener su patrimonio en un solo activo inmobiliario, respecto de otros instrumentos de inversión es su reducida tributación. En concreto, las sociedades tributan al tipo 0% sobre los beneficios obtenidos, siempre y cuando los accionistas que posean una participación igual o superior al 5% en el capital social de las mismas tributen sobre los dividendos distribuidos a un tipo igual o superior al 10%. En caso contrario, la sociedad estará sometida a un gravamen especial del 19%. En todo caso, este gravamen del 19% recaerá sobre la socimi que distribuye los dividendos (el tipo general en sociedades es del 25%).

La presencia de socimis en el MAB es, en todo caso, un buen negocio para el mercado alternativo. La tarifa aplicada por tramitación del expediente asciende a una cantidad fija de 1.160 euros, pero una vez que la socimi comienza a operar (otra cosa es negociar), el MAB cobra una tarifa fija de 6.000 euros más una variable de 0,1 por 1.000 sobre la capitalización de los valores a incorporar que resulte de su primer precio en el mercado.