Las oficinas vuelven a ser el producto estrella del inmobiliario en Barcelona

La oficina vuelve a ser el producto estrella del sector inmobiliario. El sector vuelve a estar de moda incluso más allá del 22@. Redveco y el fondo Ares compran la antigua Can Jorba, en pleno Portal de l’Àngel por 200 millones, para hacer oficinas. Ahora hay un Corte Inglés. Bain Capital y Freo vuelven a apostar por el edifico Estel, que regresará a las oficinas —su uso original hace doce años—, en Avenida de Roma, por otros 120 millones. Y también los alemanes de Freo están negociando comprar la sede de Novartis por 40 millones en la Gran Vía para sacar una parte al mercado.

Son solo los últimos ejemplos, pero hay muchos más. La primera pregunta es por qué una supuesta Cataluña en decadencia genera tanto interés, entre los inversores, en su capital; tanto que están apostando por lo contrario: porque cada año se van a llenar más de 300.000 m² de oficinas con empresas para operar en una supuesta economía que languidece. La inversión este año en oficinas, según el informe de Savills, superará los 1.000 millones en la capital catalana. Y eso con un entorno de tipos al alza que hace que los ahora propietarios estén aceptando rebajas de precio de hasta un 10%, ya que los compradores quieren una mayor rentabilidad. La segunda pregunta es si el modelo de éxito del distrito tecnológico del 22@ se está extendiendo a otras partes de la ciudad, como parece por los ejemplos de estas últimas semanas.

TE PUEDE INTERESAR

Ni centros comerciales ni oficinas, ¿cuál fue la mayor operación inmobiliaria de 2020?

E. Sanz

Como explica Òscar Recoder de la firma Cobble Condal, "al final, la oficina se ha convertido en el producto estrella un poco por Ada Colau, que al limitar los hoteles con la moratoria y al obligar a los promotores de vivienda a hacer el 30% de VPO, ha convertido a las oficinas en el único sector el inmobiliario que puede operar con relativa libertad en la ciudad".

Recoder pone el ejemplo de la VPO que hay que hacer al norte de la Diagonal, en la zona del 22@ recientemente intervenida por el Ayuntamiento: "los promotores han de gastar 300 euros por metro cuadrado de techo construido para hacer VPO, más costes de construcción y pueden repercutir 300 euros. Margen cero. Eso quiere decir que la mayoría de los proyectos se paralizarán".

Pero mientras la alcaldesa va a la suya, los inversores también y Barcelona lleva dos años atrayendo más de 1.000 millones de capital en inmobiliario para el sector terciario de la ciudad.

Las tecnológicas como motor

El motor son las tecnológicas. A su personal, muchas veces venido de todo el mundo, le encanta vivir en Barcelona. Y los precios de los alquileres son mucho más asequibles que plazas similares como París o Londres. Barcelona se ha convertido en la referencia porque son las tecnológicas, las empresas que están demandando esos espacios, oficinas modernas, con certificados ecológicos.

En estos términos, la operación de referencia es la de la socimi de la familia Montoro y el fondo de Singapur GIC, la firma GMP, que compraron la nueva sede Glovo en el 22@ por 220 millones de euros a la gestora alemana Freo. Cuando se realizó la operación en julio, Glovo aún no se había instalado. Pero la garantía de tener un unicornio tecnológico como inquilino fue suficiente.

La Barcelona deprimida por su pérdida de peso económico mantiene atractivo inversor

Mientras que la Barcelona económica de siempre se debate entre la depresión y la melancolía por los tiempos pasados, hay un dinero inversor, extranjero, que sigue viendo en la capital catalana muchas oportunidades. Así contrasta la visión internacional y el dinero extranjero. Freo y Glovo son dos empresas en este momento de capital alemán. Los inversores locales y operadores de raíz catalana casi han desaparecido. Es dinero global actuando de manera local. Pero los activos, la actividad y el personal, en su mayoría proveniente de universidades catalanas, sigue en Barcelona.

Rentabilidad al alza

Con la subida de tipos, la rentabilidad de antaño ya no será posible. En este sentido, un ejemplo es el de la aseguradora Generali, que a través del fondo Generali Europe Income Holding, ha cerrado la compra de un edificio de oficinas en el 22@ a los promotores belgas de Codic por 35 millones de euros. Aquí la rentabilidad fue del 3,5%, según explican fuentes del sector. Ahora los inversores ya están pidiendo más de un 4% o incluso un 4,2%. Eso presiona los precios y el valor de los activos a la baja.

Por ahora el ritmo de absorción de la oferta está acompasado con el ritmo inversor y no hay problemas de burbuja. Aquí, los grupos de la vieja economía, también tiran, como es el caso de Cellnex, que estrenó el año con 8.500 m² en la Zona Franca de Barcelona, junto a la Fira, en un edificio de Iberdrola Inmobiliaria.

Pero de nuevo es el sector tecnológico el que hace de locomotora. Es el caso de Travelperk, otro unicornio, que después de diversas ubicaciones por la ciudad volverá a finales de año al 22@, a un edificio de 9.400 m² donde piensa ubicar la parte de su plantilla que trabaja en Barcelona, más de 400 personas. La oficina en Barcelona como activo inversor. Habrá que ver si la subida de tipos no tiene un efecto inesperado, dificultando las rondas de financiación de sector de las start-ups y provocando una caída de la demanda de oficinas que tan lucrativa está resultando hasta ahora.