TODAVÍA HAY QUE ASENTAR LOS CIMIENTOS

Hipotecas inversas para completar las pensiones... aunque sin banco que las venda

Los partidarios de este préstamo alegan que es una alternativa al problema de las pensiones en España. Sin embargo, los bancos no las comercializan y la regulación sigue siendo laxa

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Los españoles tienen un especial apego por su casa, siendo este su principal activo de ahorro e inversión. El 90% de la población de más de 65 años tiene una vivienda en propiedad. Sin embargo, la pensión media en España se sitúa en los 985 euros —un dato, que, dada la situación demográfica del país, no parece que vaya a ir a mejor—. Ante esta situación, ya son varias las voces que apuntan a las hipotecas inversas como un producto estrella para paliar la austeridad de las jubilaciones futuras. Con todo, el mercado todavía está muy verde: ningún banco español las comercializa y las hipotecas inversas ni siquiera forman parte de la nueva ley hipotecaria.

El Banco de España ya les tiene el ojo echado. Así lo dio a entender hace un par de meses el director general de Economía y Estadística, Óscar Arce, cuando recordó que "España es un país de viudos con pisos muy grandes y rentas muy pequeñas". Arce señaló que veía un margen "elevadísimo" en el desarrollo de productos de innovación financiera como es el caso de la hipoteca inversa, y así aumentar la liquidez y capacidad de consumo de las personas mayores.

En España solo hay una oferta de hipotecas inversas, que aterrizó el año pasado de la mano de BNI Europe y la consultora especializada Óptima Mayores. Algunas cajas de ahorro ya extintas y bancos como CaixaBank o BBVA ofrecieron hipotecas inversas en su día, pero para 2013 ya había desaparecido la última. Su "muerte" se asocia con el perfil social del producto, muy vinculado por tanto a las cajas de ahorro, así como a su carácter complejo, en un momento en el que productos como las preferentes plagaban los juzgados.

La oferta impulsada por el banco luso consiste en una hipoteca inversa que oscila entre el 26% del total de la tasación cuando el titular es de 65 años y hasta el 46% si el titular tiene 85 años. Los asesores recomiendan que cuanto más tiempo falte para la expiración del préstamo, menos sea este porcentaje —aunque por ley no hay un límite impuesto—. Los tipos de interés, a su vez, se sitúan entre el 5% y el 6% y recae sobre los herederos. En el momento del fallecimiento, los descendientes tienen tres opciones: pagar en el momento la hipoteca y quedarse la vivienda, venderla para asumir el préstamo o, en última instancia, convertir la hipoteca inversa en una normal para afrontar el pago.

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Según datos de Óptima Mayores a cierre de 2018, la hipoteca inversa solo está alcanzando al 0,001% de su mercado potencial —un mercado en el que 8 millones de españoles dan el perfil de jubilado con vivienda en propiedad y que, por tanto, podrían beneficiarse del producto—. No obstante, el año pasado solo se firmaron 50 de estos préstamos; en comparación con las 47.081 hipotecas que se cerraron en Reino Unido. Todo esto, explican desde Óptima, con España siendo el único país de la Unión Europea en el que las hipotecas inversas están exentas de la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados, además de gozar de la reducción del 90% de los aranceles registrales y tratamiento de "documento sin cuantía" en el caso de los aranceles notariales.

Ángel Cominges, consejero delegado de Óptima Mayores, cree que esto está cambiando. Según explicó esta semana en un encuentro con medios, ve esperanza en las informaciones de que Bankinter y Caser estén ultimando acuerdos para comercializar este tipo de productos en España. Con todo, asegura que la asesora está contactando con bancos y demás entidades financieras para animar a que estos entren en el mercado de las hipotecas inversas. "Tenemos lista de espera para contratar este producto, por lo que resulta crucial aumentar los acuerdos con bancos y aseguradoras", considera Cominges.

Desde la auditoria Cominges percibe cierto prejuicio por parte de la gente. "Las personas creen que con este producto les van a quitar sus casas; pero no es verdad, con una hipoteca inversa el cliente continúa siendo propietario de su hogar y viviendo en ella hasta su fallecimiento, pudiendo amortizar la deuda cuando quiera", explica el directivo. "La sencillez del producto junto a la intervención obligatoria de un asesor independiente diluye el riesgo reputacional, abriendo un horizonte muy próspero y esperanzador para la Hipoteca Inversa", matiza Óptima Mayores en el libro blanco distribuido esta semana.

Faltan los cimientos

Pero antes hay que asentar los cimientos. Pau A. Montserrat, economista y profesor asociado de la UIB, cree que la hipoteca inversa se potenciará en España más adelante pero no todavía. "Es un producto que tiene sentido como solución al problema de las pensiones y seguro que en el futuro, cuando la falta de liquidez de los mayores se intensifique, el mercado crezca", explica. Sin embargo, el experto cree que aún falta.

Y es que Montserrat ve varios argumentos en contra. "Ahora mismo, tiene tantos condicionantes que lo veo difícil", matiza. Por ejemplo, considera que la regulación actual es demasiado imprecisa y recalca como una oportunidad perdida que las hipotecas inversas no se hayan incluido en la nueva ley hipotecaria.

"En la práctica, la banca busca sacar un beneficio de la venta de los productos, y el cliente tiene que estar mejor protegido de esta picaresca". Para Montserrat es crucial que estos productos, especialmente complejos y desconocidos —según un estudio de la Fundación de Estudios Financieros, solo el 12% de los mayores de 65 años han escuchado hablar de hipotecas inversas—, gocen de una legislación que asegure al cliente transparencia, asesoramiento independiente certificado y límites a, por ejemplo, la tasación de la vivienda, las condiciones de los seguros a contratar o las cláusulas a firmar por los herederos. La legislación de la hipoteca inversa obliga al asesoramiento independiente, pero Montserrat cree que se debería ir más allá, forzando que esté bien certificado y demostrado, como se ha recogido para otras hipotecas en la nueva ley.

"En la práctica, la banca busca sacar un beneficio de la venta de los productos, y el cliente tiene que estar mejor protegido de esta picaresca"

Por otro lado, Montserrat también avisa de que "a menor oferta, menor competencia y peores son las condiciones ofrecidas al cliente". Y es que el economista no cree que, a priori, este producto sea ahora mismo de interés para la banca, que tendría que lidiar con el desconocimiento y prejuicio que rodea las hipotecas inversas o complicaciones como que los herederos renunciasen a la vivienda hipotecada. Además, el especialista siente que la banca estaría más interesada en el producto según el ciclo en el que se encuentre el mercado inmobiliario y no necesariamente de forma sostenida y pensando en el bienestar del cliente.

Asimismo, con estas dos condiciones y la falta de cultura financiera que el experto percibe en España, Montserrat cree que ahora mismo este producto está muy expuesto a cláusulas abusivas ante la falta de conocimiento, regulación y competencia en la oferta. Si acaso, el economista considera que la forma de romper el ciclo sería que se impulsase desde el sector público —una consideración que explica por qué este producto estaba tan asociado en el pasado con las cajas de ahorro—.

(iStock)
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"Con todas las críticas que le pueda tener yo a la banca pública, este es un préstamo de índole social y creo que la banca privada jugaría ahora mismo en un marco regulatorio demasiado laxo, se necesitan más límites", matiza. "Un banco puede recoger sus beneficios con la venta y gestión del producto, pero otra cosa es lucrarse con ello".

De momento, las iniciativas por parte del Estado se reducen a ejemplos como el de la guía del Banco de España y la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones, elaborada para ayudar a la clientela a navegar el universo de la hipoteca inversa y recomendar bajo qué límites se puede entender este producto.

"Creo que en el futuro sí se impulsará más y creo que es una solución necesaria para completar las pensiones en un país en el que la gran base del ahorro es la casa", explica. "Pero con la actual regulación y los bancos que tenemos, por ahora lo veo difícil".

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