Cómo financiar la jubilación con tu casa (y sin salir de ella)

El actual sistema público de pensiones vio por primera vez la luz en España hace más de un siglo. Fue en 1919 cuando el Gobierno de Antonio Maura llevó al Congreso el Proyecto de Ley del Retiro Obrero Obligatorio. La edad de jubilación se consolidaba entonces en los 65 años. Hoy, permanece prácticamente intacta a pesar de que el telón de fondo es muy diferente. Si en 1920 la esperanza de vida al nacer se situaba en los 41 años, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE); actualmente ya alcanza los 83.

Si ponemos el foco en la esperanza de vida a los 65 años, también nos percatamos de este gran cambio de escenario: cuando se aprobó la Ley, las personas que alcanzaban esta edad vivían, de media, diez años más (hasta los 75); hoy, este periodo se alarga hasta 20 años extra. La gran paradoja por tanto es que, a pesar de este cambio de tendencia, seguimos con el mismo plan de ahorro de cara a una etapa que ahora dura mucho más tiempo. ¿Qué ocurre si vivimos más de lo esperado o si sufrimos una dependencia y no hemos incluido esta posibilidad en nuestro plan de futuro?

“Si mantenemos la edad de jubilación actual, tendremos que financiar un periodo mucho más largo, mientras que la etapa laboral, la que nos permite ahorrar, no se incrementa. Esto hace que cada vez más personas necesiten liquidez extra en algún momento”, afirma Belén Alarcón, socia directora de Asesoramiento patrimonial de Abante.

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En este contexto, existen varias fórmulas para financiar la longevidad con la propia vivienda, incluso sin salir de ella. Hablamos de la nuda propiedad, la hipoteca inversa y el alquiler inverso; tres recursos que, como prevé Alarcón, veremos cada vez más: "Se trata de iniciativas enfocadas en la primera vivienda que están despegando en nuestro país, por eso de momento lo vemos sobre todo en capitales de provincia. Muchas personas que necesitan liquidez extra tras la jubilación están recurriendo a ellas porque, en realidad, la riqueza de los españoles está en los inmuebles”, destaca la experta.

Los datos así lo avalan: según un informe de Fotocasa, el 60% de los españoles vive en una casa de su propiedad y, de ellos, el 80% es propietario de solo un inmueble; un 16% tiene dos viviendas y un 4% cuenta con tres o más. No obstante, cada fórmula tiene unas características e implicaciones distintas, por eso, según Alarcón, "antes de tomar cualquier decisión es imprescindible recibir un buen asesoramiento y realizar un análisis muy profundo de la situación personal, las necesidades y los objetivos concretos de la persona".

Nuda propiedad, hipoteca inversa y alquiler inverso

Con las tres fórmulas se puede obtener liquidez, pero hay diferencias. En la hipoteca inversa, el banco concede un préstamo al propietario avalado con la propia vivienda que asumirán sus herederos si quieren conservar la propiedad cuando fallezca la persona; aunque también tendrán la opción de no asumirlo y renunciar a ella. El importe del préstamo dependerá, entre otros, de factores como la edad y los tipos de interés. Es la única en la que no se pierde la propiedad, pero hay que tener en cuenta que mantenerla conlleva el pago de los gastos asociados a la misma y decidir, además, si se quiere recibir la cantidad en forma de capital o de renta vitalicia.

En la nuda propiedad, el propietario vende la nuda propiedad de su casa y se queda con el usufructo, es decir, el derecho de uso y disfrute en ella hasta su fallecimiento. A cambio de este derecho, la persona que realiza la operación no recibe el valor de mercado porque hay que descontar el valor económico del usufructo, que depende de la edad y de la esperanza de vida de la persona en el momento de hacer la transacción, entre otras cuestiones.

"El 60% de los españoles vive en una vivienda de su propiedad y, de ellos, el 80% es propietario de solo un inmueble"

Por último, en el alquiler inverso, la persona también vende su vivienda, pero puede permanecer en ella como inquilino hasta su fallecimiento si lo desea. En este caso, se le realiza una oferta al propietario. Sobre ese precio, la entidad resta la cantidad que costaría el alquiler en esa vivienda durante el tiempo correspondiente a la esperanza de vida de esa persona. Si vive menos de lo que se estimó, el alquiler no consumido se devuelve a los herederos (aunque si decide dejar de vivir en el inmueble, también tiene esa opción). Si vive más de lo previsto, no pagará nada extra, por eso, cuando se hace el cálculo de la oferta, también se contempla en el precio el riesgo de longevidad.

En ninguno de los tres casos el propietario recibirá el 100% del valor del inmueble porque en el cálculo de la oferta influyen varios factores. En cualquier caso, es importante comparar todas ellas, porque puede haber diferencias importantes entre la recibida por una u otra entidad en cada una de las fórmulas. El usuario, además, podrá quedarse con la cantidad en forma de capital o constituir -con esa o con otra entidad- una renta vitalicia (por ejemplo, con una aseguradora). En este sentido, para Alarcón, "es muy importante comparar, porque en algunos casos pueden estimar un porcentaje para cubrir el riesgo de longevidad mayor, pero un precio de alquiler inferior, o al revés. Y conviene hacer unos números para valorarlo correctamente, tanto en el caso del alquiler inverso como en la nuda propiedad o la hipoteca inversa".

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Por ejemplo, una persona de 80 años a la que han diagnosticado una enfermedad que va a conllevar una situación de dependencia y que no lo había previsto en su plan financiero, ¿cómo cubre ese gasto extra si su familia no puede asumirlo o si no tiene familia? "Lo primero que debe determinar es cuánto dinero necesitará y, a partir de ahí, valorar qué representa el inmueble para ella y su familia, si lo quieren conservar o no, si va a seguir viviendo en él o se va a ir a una residencia, etc. Una vez que ya haya respondido a todas las preguntas y tenga claro las necesidades y los pros y contras de cada opción, podrá determinar cuál le encaja mejor", aclara la experta.

Hay tantos ejemplos como personas, según la socia de Abante, pero "lo que tenemos claro es que tiene sentido incluir la vivienda cuando analizamos las opciones para cubrir determinados gastos en la vejez. Lo realmente importante es definir bien todos estos parámetros y, por supuesto, valorar las opciones que nos ofrecen los diferentes jugadores del mercado. Cada opción tiene un coste y unos pros y contras, de ahí la necesidad de un buen asesoramiento y de entender todas las implicaciones de las decisiones que podemos tomar".