Los gestores independientes toman el mando ante el cambio de ciclo inmobiliario

Muchas cosas están cambiando en el mercado inmobiliario español, pero hay una que parece haber llegado para quedarse: la creciente tendencia a sellar matrimonios de conveniencia entre inversores institucionales y gestoras independientes nacionales, que actúan como socio operativo de estos grandes fondos, muchos de ellos, internacionales.

La razón de fondo hay que buscarla en el nuevo contexto dibujado por el cambio de las políticas monetarias de los bancos centrales. Tras una década de dinero barato, e incluso regalado, el alza de los tipos de interés ha hecho que vuelva a ponerse en valor la figura del gestor experto, que conoce en profundidad el mercado. "Ahora que el dinero vuelve a costar, se pone en valor el conocimiento local y el track record del sector. Se requiere conocimiento para tener claro qué es una oportunidad y cuál es el momento de entrar", señala Xavier Novell, fundador de BeLog, gestora especializada en inversiones logísticas.

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Junto a Alejandro Rumallor y Pau Llorca, Novell formaba la cúpula de Logicor en España. Hace un año, los tres decidieron que había llegado el momento de dejar este gigante participado por Blackstone, aunque ha sido ahora, tras una salida ordenada, cuando han soltado definitivamente los mandos. "Vimos que era el momento. Al final, para comprar logística al 3,5% en Getafe, no necesitas a BeLog", dice. Pero con los tipos en el 4,5%, el escenario cambia radicalmente.

Logística, junto a hoteles y las diferentes versiones de residencial o living son los sectores estrella del momento, los que están atrayendo mayor inversión, mientras que el futuro de las oficinas y comercial está bajo revisión, por el impacto del teletrabajo y el comercio electrónico, entre otros grandes cambios.

Estos desafíos, precisamente, son vistos como una oportunidad por gestores locales con experiencia, que conocen el terreno y que, apoyándose en los API (agentes de la propiedad inmobiliaria), pueden conseguir gran capilaridad y cerrar operaciones en localidades que nunca aparecerán en el mapa de una estrategia diseñada desde Londres o Nueva York.

Sobre esta base, Juan Olivié, antiguo director de Inversiones de Corpfin, y Javier Fernández, ex responsable del grupo alemán Ten Brinke en España, crearon OMO Retail hace tres años, justo unos meses antes de que estallara la pandemia. Lejos de perjudicarles, el cambio de tercio que supuso el covid puso en valor su papel de especialistas y, de hecho, están levantando su tercer vehículo, tras haber completado el ciclo de vida del primero y tener comprometidas inversiones por 160 millones del segundo.

"Ahora que el dinero vuelve a costar, se pone en valor el conocimiento local y el 'track record"

Aunque arrancaron con capitales privados y family offices, en su segundo vehículo ya entró un gran inversor institucional y, para este tercero, están hablando con otros dos fondos. "Nosotros vemos que hay un hueco en las operaciones entre los dos y los 20 millones de euros, que se quedan pequeñas para un gran fondo", explica Olivié.

Otra consecuencia del giro de a política monetaria es que el mercado se ha secado. Según diferentes estudios, el volumen de inversión inmobiliaria se ha cercenado a menos de la mitad en 2023, debido a que el alza de tipos tiene un impacto directo en la valoración de las carteras y en la capacidad de financiación de las compras. Esto dibuja un escenario en el que los grandes jugadores están paralizados: ni venden, porque se resisten a bajar precio, ni tienen capacidad financiera para afrontar nuevas adquisiciones. Tierra abonada para el gestor que conoce el mercado y decide arrancar su propia firma.

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Este es el caso de Bastiaan Grijpink, hasta el pasado verano máximo responsable para la Península Ibérica del gigante belga de las residencias de estudiantes Xior, que ha lanzado Argali Equity Partners. "El mercado ha experimentado una disminución significativa en el volumen de transacciones y un cambio en las condiciones del mercado, con la mayoría de los actores en modo de esperar y ver qué pasa. Esto nos ofrece una oportunidad", dice.

Convencido de que en los próximos 12-24 meses van a surgir muchas oportunidades, sostiene que es el momento de posicionarse, con operaciones cuidadosamente seleccionadas, antes de pensar en grandes carteras. "En el mercado actual es importante contar con una experiencia sólida y probada, sin verse obstaculizado por activos heredados. Como resultado, los inversores con capital buscan una combinación de dicha experiencia, sin activos heredados y la capacidad de estar preparados para desplegar una cartera importante. Por tanto, los gestores independientes reciben mucha atención".

Lecciones del pasado

El mejor espejo en el que mirarse para todas estas nuevas gestoras sea, probablemente, Magic Real Estate, la firma que hace una década crearon Ismael Clemente, Miguel Ollero, Luis Lázaro, Francisco Rivas, Enrique Fonseca y Miguel Oñate. Entonces, como ahora, el mercado estaba en pleno cambio de ciclo y estos seis amigos, que habían trabajado juntos en el fondo inmobiliario de Deutsche Bank, convencieron a Blackstone de la oportunidad de invertir en España, compraron a BBVA su cartera de oficinas y fusionaron intereses con Santander en un triple salto mortal con Testa, Metrovacesa y su propia socimi, Merlin Properties. El resultado es una de las historias de mayor éxito del mercado inmobiliario europeo.

Un signo diferencial de Magic, cuando creó Merlin, fue que apostó por ciclo país y huyó de especialización por clase de activo, como dictaban los cánones. Una visión que, ahora, comparte Mikel Marco-Gardoqui, socio fundador de Elcano junto a Miguel Fuster. Tras una dilata experiencia en CBRE al frente de transacciones e inversiones, los dos gestores lanzaron el año pasado su propio vehículo, respaldos por capital de familias mexicanas.

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"Veíamos que había una situación insostenible, que venía un cambio de ciclo, y dimos el paso. Vimos que era el momento de poner en valor nuestro proyecto personal. Nosotros somos jugadores oportunistas, si vemos una oportunidad que tiene sentido, vamos a por ella. Pero hay espacio para todos, otros están más especializados. Son diferentes estrategias que conviven muy bien", explica Marco-Gardoqui. En su opinión, "viene un periodo interesante: la financiación se ha encarecido y la expectativa es que en 2023-2024 haya parón y, después, vengan oportunidades de gente que necesite vender".

En este contexto, también están proliferando asesores independientes que, como los gestores, están poniendo en valor sus años de experiencia y conocimiento del mercado. "Asesoramos muy a medida del cliente, con mucha experiencia acumulada y total disponibilidad de ambos socios fundadores", explica Samuel Población, quien tras casi dos décadas en CBRE creó este verano su propia boutique junto al promotor Teo Arranz. "Tenemos acceso a producto off market y a capital privado de family offices, que es menos dependiente de financiación ajena", explica.

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También Jorge Rosillo cerró hace un año dos décadas en Savills (antes Aguirre Newman) para lanzar su propia firma centrada en el sector hotelero. En este breve plazo de tiempo, ha participado en una de las operaciones más importantes del año, la compra de Marina D'Or por parte de Grupo Fuerte y Hoteles Magic, y desde hace tres meses dirige la expansión de Yotel en España y Portugal. "El mercado español es un mercado con grandes gestores y creo que el modelo de franquicia debería ganar terreno en un mercado con tanto gestor independiente", señala.

Además de estas nuevas gestoras, también grandes jugadores está apostando por este perfil de poner en valor su experiencia gestionando inversiones para terceros. Un modelo que está siendo especialmente relevante en el sector promotor, con jugadores como Neinor o Vía Ágora apostando por la coinversión junto a fondos como AXA y Orion, en el caso del primero, o Bankinter, en el segundo.

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Esta fórmula les permite mantener la actividad de la plantilla en un momento en el que sus accionistas, lejos de querer invertir más, están pidiendo retornos a su inversión, unas exigencias imposibles de conseguir con el modelo tradicional cuando el alza de tipos ha hecho saltar por los aires todos los cálculos que se habían hecho en los últimos años.

En alquiler, también se espera una proliferación de este tipo de gestoras, que tienen ya un referente en Elix Residencial, firma con dos décadas de trayectoria, que se ha ganado la confianza de grandes inversores institucionales, como KKR y Altamar en el pasado, o Pimco y CBRE GI en la actualidad, para los que detecta oportunidades de inversión y las gestiona.