WP Carey vende la mayor cartera de edificios públicos de España y sale del negocio de oficinas

Terremoto en el mercado de oficinas. El gigante estadounidense WP Carey ha tomado la decisión estratégica de salir del mercado de oficinas y, además, de hacerlo de manera acelerada, para lo cual ha diseñado un plan de acción en dos frentes. Por una parte, va a crear una nueva socimi (REIT para los anglosajones) a la que traspasará toda su cartera de oficinas, operación que se conoce en la jerga financiera como un spin off, y por otra, va a vender una serie de edificios que tiene en su balance.

Este segundo frente tiene marcado acento español, ya que el grueso de este programa lo constituyen las 70 sedes que adquirió en diciembre de 2014, hace casi nueve años, a la Junta de Andalucía. Se trata de la mayor cartera de edificios públicos de España, valorada en más de 300 millones de euros, cifras que convierten esta desinversión en una de las más importantes del momento en nuestro país.

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Los planes del fondo pasan por tener completada esta venta a principios del próximo ejercicio, una operación que tiene como principales caramelos los 30 millones de euros de rentas que paga cada año el Ejecutivo andaluz y los más de 10 años de obligado cumplimiento que todavía tiene por delante, un tipo de inquilino que siempre es visto con buenos ojos por los inversores inmobiliarios.

Los inmuebles en venta se reparten por las ocho provincias andaluzas y, además, entre todos suman 949 plazas de aparcamiento. En concreto, son 25 edificios en Sevilla, otros nueve que están en Huelva, ocho en Cádiz y en Córdoba, respectivamente, siete en Jaén, cinco en Almería y en Málaga, y tres en Granada. Ninguno está catalogado como bien de interés cultural (BIC).

Además, WP Carey ha puesto en venta otros 17 inmuebles repartidos por diferentes geografías europeas, que generan unos ingresos anuales por rentas de 42 millones de euros. Al spin off le traspasará 59 edificios de oficinas que se encuentran casi en su totalidad en Estados Unidos y que ofrecen unos cobros por alquileres de 131 millones de euros, escisión que prevé tener lista para el próximo 1 de noviembre.

La decisión del gigante estadounidense de salir aceleradamente del mercado de oficinas es todo un aviso a navegantes, ya que, con este movimiento, WP Carey está cubriéndose contra un activo que vive sus horas más bajas, un movimiento que gana enteros cuando se recuerda que este grupo es uno de los inversores inmobiliarios más reconocidos del planeta.

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WP Carey es una firma cotizada, con una capitalización bursátil de 12.570 millones de dólares (11.758 millones de euros), y está considerada uno de los grandes especialistas del mundo inmobiliario de operación de compraventa de activos manteniendo dentro como inquilino al vendedor, lo que se conoce como sale & leaseback.

De hecho, fue bajo esta fórmula bajo la que cerró la compra de las oficinas de la Junta de Andalucía, movimiento crítico para el Gobierno entonces liderado por la socialista Susana Díaz, que necesitaba imperiosamente desinvertir activos para tener liquidez con que seguir pagando todo el engranaje de la maquinaria pública tras el descalabro económico del país por el estallido de la burbuja inmobiliaria y la crisis financiera.

Venta de patrimonio

Casi tres años tardó la Junta en conseguir encontrar un comprador para esta cartera, que se sumó a las desinversiones de grandes portfolios que pusieron entonces en el mercados administraciones de todo signo y color, como Madrid con las viviendas públicas del Ivima y la EMVS o la Generalitat de Cataluña con la venta de 13 inmuebles a AXA.

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En todos los casos, los ejecutivos fueron acusados de malvender patrimonio público, unos ataques contra los que se tuvo que defender la entonces consejera de Hacienda andaluza y ahora vicepresidenta del Gobierno central, María Jesús Montero, que siempre defendió esta venta de patrimonio público a un fondo estadounidense para poder cumplir con las exigencias presupuestarias.

Tres años después, el Gobierno socialista se encontró con un tirón de orejas de la Cámara de Cuentas que, en 2017, advirtió de que esta operación iba a terminar generando un quebranto de 131 millones a las arcas públicas regionales.

Una estimación que hizo calculando los flujos de caja netos hasta 2034, que según sus números exigirían haber vendido la cartera en 377 millones, en vez de por 300 millones; y tomando también en consideración la pérdida de valor residual de los terrenos en términos de costes de oportunidad.