En inmobiliario, lo barato sale caro: así está girando el mercado hacia la máxima calidad

Los directores de patrimonio de cualquier gran compañía que busquen sede en el distrito financiero de París tienen un serio problema. En la ciudad del Sena, apenas está libre el 0,4% de los edificios de oficinas con caché suficiente como para acoger a las mejores corporaciones del planeta. Algo parecido ocurre en Madrid y Barcelona, donde los mejores cuarteles generales de las principales arterias empresariales apenas tienen disponible el 2,2% y el 1,4%, según los datos que maneja Colonial, la mayor socimi española de oficinas.

Estos números contrastan con la crisis que vive el sector, cuyo futuro está en entredicho por el auge del teletrabajo, un fenómeno que ha disparado las tasas de desocupación en Estados Unidos y que amenaza con extenderse por el Viejo Continente. ¿Qué está pasando? Un fenómeno bautizado como polarización, que consiste en que la brecha entre los mejores activos y el resto es cada vez mayor, lo que está concentrando la demanda, tanto de inversores como de inquilinos, en los edificios calificados como A, que se están demostrando mucho más resilientes ante el horizonte de incertidumbres al que se enfrenta el mercado.

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Por ejemplo, en la ciudad estadounidense de San Francisco, donde se esperan subidas de la tasa de disponibilidad del 35%, o incluso el 50% en algunos mercados, la renta efectiva de los 20 mejores edificios de oficinas no solo no ha caído, sino que ha habido incrementos del 15%, con rentas récord en los edificios más icónicos, según los datos de CBRE.

Esta consultora publicó en diciembre un informe sobre la polarización del mercado de oficinas dentro de la M-30, donde concluía que la diferencia entre las rentas medias firmadas en edificios de Grado A y Grado B eran un 50% superiores, récord histórico. Además, la tasa de disponibilidad general en la capital era superior al 11%, cuando en los edificios de más calidad apenas alcanza el 2%. Números que van más allá de nuevas tendencias como el teletrabajo o el coworking y que apuntan a movimientos de placas tectónicas.

En Madrid, la tasa de disponibilidad general de oficinas supera el 11%, pero en los edificios de más calidad apenas alcanza el 2%

Como señaló el consejero delegado de Colonial, Pere Viñolas, este lunes en la presentación de resultados del grupo: "El coworking ha venido para quedarse, pero no es disruptivo. Lo que sí es disruptivo es la polarización. A quien le importaba poco la oficina, ahora le importa menos, y a quién sí le importaba, ahora le importa más. En un tema donde puede haber mil opiniones, hay uno innegable: la tendencia de una parte del mercado a dar la mejor respuesta al reto del futuro de la oficina. Tras cuatro años de teletrabajo, observamos con cierta sorpresa que las empresas siguen manteniendo interés por establecerse a largo plazo en los mejores edificios".

Aunque el mercado de oficinas pueda ser donde más rápida y profundamente se esté viendo esta polarización, se trata de un fenómeno que alcanza a todo tipo de activos y en el que entran en juego elementos de futuro como las crecientes exigencias en materia de sostenibilidad o eficiencia energética, o las restricciones financieras derivadas del alza de tipos, que están llevando a las entidades a concentrarse en los mejores edificios.

"Estamos siendo todos muy selectivos, tanto en ubicaciones como en calidad del activo", reconocen desde una de las mayores entidades españolas. "La eficiencia energética es un elemento cada vez más relevante en los activos inmobiliarios, no solo por una cuestión de responsabilidad social corporativa, sino por los ahorros que pueden suponer en el consumo de energía, mucho más cara que hace unos años. En el residencial ya es un elemento muy relevante que hace que un comprador se decante por uno u otro proyecto", añaden desde otra.

Un ejemplo es Newdock, la filial de activos logísticos de Goldman Sachs, que ha tomado la decisión estratégica de promover todo su portfolio, en el que prevé invertir mil millones de euros, bajo los mayores estándares de certificación energética y de sostenibilidad. Pero, además, está innovando en aspectos como la imagen o el urbanismo, para integrar sus naves de última milla en entornos residenciales.

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Otro gigante de la inversión, Blackstone, también tiene claro que solo quiere que formen parte de su plataforma hotelera HIP los mejores inmuebles, aquellos que por ubicación y calidad del edificio puedan acoger a las mejores cadenas del planeta. La polarización está siendo especialmente destacable en el sector hotelero, donde lujo, por un lado, y los establecimientos más económicos, por otro, están concentrando las inversiones.

De hecho, según datos de CBRE, en hoteles, las categorías ultralujo y económica son las que más han crecido en margen operativo en Europa entre 2019 y 2022. Si miramos solo nuestro país, el 30% de las aperturas previstas en los años 2023 y 2024 se concentran en gama alta, mientras, en paralelo, el segmento con una mayor proporción de establecimientos abiertos es el de menor categoría, con algo más de un 40% del total.

En hoteles, las categorías ultralujo y económica son las que más han crecido en margen operativo en Europa entre 2019 y 2022

En esta tendencia a la polarización, los criterios ESG (eficiencia energética, sostenibilidad y gobernanza) son críticos, ya que van a determinar el futuro de los inmuebles, al estar en marcha diversas normativas dirigidas a mejorar la calidad de los edificios conforme a estos parámetros, lo que tendrá un impacto directo en su valor y en las rentas que puedan llegar a cobrar.

Esta tendencia tendrá un importante impacto en el segmento residencial, donde los expertos de CBRE estiman incrementos de valor de hasta un 8%, con una mejora del 10% del nivel de ocupación y hasta el 20% en capacidad de captar mayores rentas. El propio Gobierno de Pedro Sánchez ha empezado a marcar ya el paso con los avales que dará el ICO (Instituto de Crédito Oficial) a los jóvenes y familias con hijos a cargo que quieran comprarse su primera vivienda.

En principio, esta ayuda estará limitada al 20% del préstamo, pero podrá llegar hasta el 25% si la vivienda que se adquiera tiene una calificación energética D o superior. Un claro ejemplo de que la polarización está llegando a todos los rincones del mercado inmobiliario y lo barato, terminará saliendo caro.