"No sé qué es peor, que el precio de la vivienda sea alto o los sueldos precarios"

Es la mujer que ha sido capaz de romper el techo de cristal en el sector de la tasación en España. Sandra Daza (Madrid, 1973) es, desde 2015, directora general de Gesvalt, una de las grandes tasadoras de España.

Firme defensora de la existencia de un gran parque de vivienda social en alquiler frente a la propiedad, Daza pide a la Administración Pública que pase de una vez por todas a la acción para adoptar medidas estructurales y globales que permitan paliar los grandes problemas de acceso a la vivienda en España, cuyo culpable no son solo los precios, asegura, sino la enorme precariedad laboral, especialmente entre los jóvenes, quienes formarán los hogares del futuro y son incapaces de tener un proyecto de vida con los precios tanto de compra como de alquiler disparados.

Sandra Daza reconoce el cambio de ciclo que comienza a atisbarse en el mercado inmobiliario, con ajustes de precios en determinadas ubicaciones, caídas de transacciones, hipotecas e inversión inmobiliaria, pero asegura que las evidencias del mercado aún no muestran caídas generalizadas y, por lo tanto, tampoco las tasaciones, que no comenzarán a reflejar este cambio de tendencia al menos hasta dentro de seis meses.

PREGUNTA. En el momento en que estamos, la primera pregunta de esta entrevista parece obligada, ¿qué pasa con las tasaciones? La teoría es que la subida de tipos o la amenaza de una recesión se deberían reconocer inmediatamente en el valor del activo, pero apenas se están viendo ajustes de valoraciones y de precios. ¿Por qué?

RESPUESTA. La pregunta debería ser, quizá, ¿qué está pasando con los precios? Yo creo que esto ya lo hemos vivido. No en lo que se refiere a los tipos de interés, ya que desde 2008 no vivíamos un pico de tipos como el actual, pero sí en el acompasamiento del traslado al mercado en los precios de las subidas y bajadas, y, por ende, después a la tasación, que tiene un cierto decalaje de tiempo. Y no estoy hablando de un trimestre. Por su propia idiosincrasia, la tasación, tanto en momentos de subidas de precios y de gran expansión del mercado como en aquellos en los que hay cierta contracción, suele ir por detrás en el tiempo.

P. ¿Por qué?

R. Fundamentalmente, porque la normativa de tasación que regula todo el sector de sociedades de tasación [Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras], una normativa del Banco de España, lo que te dice es que tienes que aportar un valor hipotecario que debe ser sostenible en el tiempo y debe eliminar todo aspecto especulativo del mercado. Es decir, si aquí mañana se vende ese ático por tres millones de euros, no nos serviría de comparable, porque todo lo demás se está vendiendo a 300.000. Quien vende a tres millones puede pensar que es una evidencia de mercado porque lo acaba de vender, pero, en realidad, tiene que haber suficiente masa crítica, tanto en subida como en bajada, para que eso se traslade después de una manera homogénea a la valoración, porque buscas un valor más estable y al final un valor hipotecario es aquel que sirve como garantía a la entidad que presta el dinero y en caso de impago poder quedarse con el inmueble. Por lo tanto, es lógico que todos esos elementos de muchas subidas o bajadas de precios tarden en trasladarse de manera masiva a las transacciones.

"La tasación debe ser sostenible en el tiempo y eliminar todo aspecto especulativo del mercado"

P. El problema, entonces, es que no está habiendo operaciones, se ha desplomado el mercado.

R. No se ha desplomado, lo que pasa es que veníamos de dos años muy buenos como fueron 2021 y 2022.

P. Pero podemos estar hablando de un 60% de caída del volumen de operaciones al cierre del año. Si eso no es desplomarse...

R. Claro. En relación con 2021 y a 2022, que han sido dos años excepcionales, pero excepcionalmente, también para mi gusto, un poco atípicos, sinceramente.

P. Si comparamos las cifras respecto a 2019, la caída puede rondar el 50%.

R. No sé si tanto como un 50%, pero sí, efectivamente, han bajado muchísimo, pero las evidencias del mercado, que son los comparables, tampoco han bajado tanto, al menos de manera generalizada. Según nuestro informe trimestral sobre residencial, ha bajado un poco el precio en algunas capitales de provincia, en unas más que en otras, pero en las grandes ciudades todavía no se está viendo una gran revisión de precios. Entonces, tampoco se le puede pedir a la tasación que sea la que tire para abajo los precios cuando las evidencias y comparables del mercado tampoco lo están dando.

"No se le puede pedir a la tasación que sea la que tire para abajo los precios cuando las evidencias del mercado no lo están mostrando"

Y luego tenemos una situación en grandes núcleos urbanos, donde la presión de la demanda sigue siendo muy potente. Me parece sorprendente que prácticamente el 50% del volumen de compraventas se haga sin financiación. ¿Cuánta liquidez hay en el mercado todavía, no? Hay muchas menos compraventas, claro, y sobre todo el último trimestre va a ser duro porque seguramente va a haber, incluso, alguna revisión de tipos todavía. No sé si va a ser en diciembre o va a ser en enero o febrero, pero se atisba. Y eso, claro, va a impactar sin ninguna duda en la decisión de compra. De hecho, ya se empezó a notar en el último trimestre de 2022, cuando se empezaron a ralentizar las compraventas y se empezó a acusar la subida de los tipos de interés.

P. Pero las tasadoras tienen el pulso en tiempo real del mercado. Del que compra, del que vende, del banco... ¿Qué está sucediendo realmente en el mercado?

R. Hay una cosa que sí vemos, que es el decalaje de tiempo. Hay compañías especializadas cuyo modelo de negocio es compro, reformo y vendo, un modelo de negocio que ha crecido muchísimo, sobre todo en Madrid y Barcelona. Estas compañías lo que sí ven, y nosotros lo vemos también, es que el proceso y el decalaje de tiempo ha crecido mucho, antes se hacían operaciones en prácticamente dos meses y ahora se están yendo casi a seis, siete y ocho. Y a cualquiera de nosotros o a un inversor privado, si hacemos mañana una adquisición para tener un activo en rentabilidad, nos va a pasar un poco lo mismo. Es decir, el proceso entre la compra, la reforma y la venta vender va a ser más lento. Claramente, sí, lo estamos notando y ése es un dato bastante relevante. También lo vemos con clientes patrimonialistas, les pasa lo mismo, hay un decalaje importante y antes se hacían operaciones en mucho menos tiempo.

"En el negocio de comprar, reformar y vender, antes se hacían operaciones en dos meses y ahora se están yendo casi a seis, siete y ocho"

P. Respecto a la última crisis, en esta ocasión, lo diferente y único es la fuerte subida de los tipos de interés, tanto en términos de velocidad como en términos de intensidad. Desde un punto de vista puramente financiero, hipotecario, bancario... ese gap de casi cinco puntos porcentuales respecto a cómo estaba el euríbor hace un año se tiene que recoger en el valor. Y, sin embargo, nadie reconoce que, como mínimo, las valoraciones han caído un 5%.

R. Siempre cuesta admitir un ajuste de valores porque, lógicamente, hay muchos elementos dentro de una compañía que están ligados al valor de sus activos. Por ejemplo, en las compañías de seguros, realizar la valoración de sus activos de manera periódica es una actividad fundamental. De hecho, este tipo de compañías nos requieren la valoración con carácter anual de su cartera a efectos de presentar ante la Dirección General de Seguros los informes de valoración para cubrir los requisitos mínimos de reservas técnicas. Sin embargo, la revisión de los valores de los activos inmobiliarios no solo aplica a las aseguradoras, sino importante también a las compañías cotizadas, las socimis, fondos de inversión etc. Por este motivo, nuestro trabajo en Gesvalt es, siendo siempre fieles a la dinámica del mercado, revisar de manera periódica las posibles variaciones en los valores de las carteras inmobiliarias de nuestros clientes, tanto privados como institucionales.

P. ¿Nos cuesta más que a otros países reconocer bajadas de precios?

R. No te sabría decir por qué nos cuesta tanto, la verdad. En el tema de la vivienda, es verdad que se visualiza, básicamente, como un plan de pensiones. Yo he vivido muchos años en Alemania, por ejemplo, y es un país en el que mucha gente, hasta una determinada edad, no se plantea comprar vivienda hasta el final de su vida profesional, cuando ya tiene una mejor posición económica, una estabilidad geográfica, porque normalmente allí sales de tu casa con 17 o 18 y vives en siete ciudades diferentes hasta que te estableces definitivamente, y la movilidad juega, por tanto, un papel muy importante como para que la propiedad no sea tan relevante como en España, porque se ven anclados a esa propiedad. Nosotros no, y eso es un tema absolutamente cultural.

"Cuesta admitir ajuste de valores porque al final hay mucha parte de la compañía que está ligada al valor de los activos inmobiliarios"

Nosotros somos un país en el que la vivienda forma parte de nuestro plan de pensiones o, al menos, se visualiza como tal. Por lo tanto, es difícil asumir que tu plan de pensiones baja, no te gusta que baje. Yo creo que hay un tema muy cultural, pero creo que también está motivado por lo que representa para nosotros la vivienda. También es verdad que, en los últimos años, ha ido creciendo el inversor en vivienda, tanto privado como institucional, cuando hace 15 años era más un país de reposición de propietarios privados. No había tantos inversores con el foco en la vivienda. Después de nuestra gran crisis económica, financiera e inmobiliaria, se empezó a mirar a la vivienda como un activo de inversión que no era tan habitual entonces, al menos no entre el capital institucional. Y yo creo que eso también ha tenido varios efectos, ya que ha abierto unas posibilidades en el mercado del alquiler que no existían, no había alquiler profesional como tal, al menos en un volumen suficiente, eso no existía y eso se ha abierto gracias a que, efectivamente, el capital institucional empezó a entrar en activos residenciales.

P. ¿El mercado del alquiler se ha abierto gracias a los fondos?

R. Sí. Yo creo que los fondos han ayudado mucho. No sé si se ha abierto, pero desde luego el mercado del alquiler ha empezado a tener el volumen, y aunque no tiene todavía el volumen que se necesita, sí se empieza a aproximar. Realmente el volumen de activos en alquiler era ínfimo, muy escaso y de poca calidad, porque la inversión en reposicionar el activo y mantenerlo era muy escaso porque estaba en manos de propietarios individuales que como no tenían problemas en alquilarlos pues no invertían. Y luego, ¿cuántos proyectos dedicados al alquiler de origen había? Los famosos build to rent no existían.

P. Antes de la crisis, Banif, BBVA Patrimonio... lo hacían.

R. Sí, también Catalunya Caixa, sí, pero eran cuatro promociones. Había muy poco.

P. Porque los bancos preferían financiar para comprar.

R. Supongo que porque el producto era más rentable, y porque al final, donde los bancos tenían más negocio era en la compra que en alquiler. Yo creo que el mercado del alquiler ha crecido, no exclusivamente por los fondos, porque al final los fondos llegan cuando hay una demanda. Yo creo que los fondos, los institucionales y el capital, en general, su objetivo no es crear demanda, es dar respuesta a una demanda que ya existe. Y esa demanda vino provocada por una crisis de financiación muy importante, donde había mucha restricción de crédito y se seguían creando hogares. Había necesidad de vivienda, pero no se podía acceder a la compra. Por lo tanto, existía una bolsa de demanda muy latente y muy necesaria y había que dar respuesta a eso. El alquiler, en su momento, presentaba una diferencia importante de precio, por lo que era una buena solución.

"En España, la vivienda se visualiza como un plan de pensiones y es difícil asumir que baje"

P. Frente a la compra.

R. Sí, frente a la compra. Y era mucho más fácil el acceso. Eso unido a una oferta limitada, yo creo que efectivamente al entrar los fondos y poder crear activos de cero, dedicados y destinados al alquiler, eso ha sido lo que ha abierto un poco ese acceso y lo ha expandido. ¿Qué ocurre? Que la oferta, sobre todo en las grandes ciudades, todavía no está en los niveles que necesitamos.

P. Ustedes participan en la socimi Hogar Sí.

R. Sí. Yo personalmente soy miembro del Patronato de Hogar Sí desde 2020. No es exactamente vivienda social, sino que fruto de la colaboración entre Hogar Sí y Asocimi, se crea Primero H, que es la primera socimi de impacto social. Y me explico, no dedicada a la vivienda social como tal, sino que el foco es nutrir esa socimi de activos de vivienda residenciales para dar respuesta a las necesidades de vivienda de distintas organizaciones, en el caso de Hogar Sí es el sinhogarismo, pero hay otras causas parecidas de gente en exclusión social, con serias dificultades de acceso a un alquiler. Estas organizaciones, Hogar Sí entre ellas, se encontraban con la dificultad, primero, de unos alquileres extremadamente altos y segundo, con la dificultad de encontrar activos adecuados para esta población, porque no les valen todos los tipos de activos. La respuesta ha sido la creación de Primero H, que es la primera socimi de impacto social, que estoy segura que va a ser pionera, pero desde luego no va a ser la última, van a surgir más y por lo tanto ahí se conjuga, por una parte, la respuesta a esa necesidad de dar acceso a la vivienda a estos colectivos que lo tenían muy complicado, realizar la gestión de ese parque de viviendas y, por otra parte, dar un retorno a sus accionistas, que evidentemente no será el retorno más alto del mercado, pero sí es un retorno que por supuesto, está ahí, está en el plan de negocio. No es algo a fondo perdido, ni un donativo, ni mucho menos.

P. Pero sí colaboran con el tercer sector.

R. Sí. Realmente el foco de Hogar Sí es trabajar por la inclusión de las personas que literalmente viven en la calle en España. Se hizo un informe hace un año y en España, aproximadamente, más de 37.000 personas viven en la calle a diario, una dinámica de la que es muy difícil salir. Normalmente, el método tradicional de inclusión de estas personas es el albergue, un sistema en el que a la persona sin hogar se le dice que cuando deje las drogas, por ejemplo, o cuando tenga un trabajo, se le busca una casa o se le da un sitio en un hogar protegido. Pero es imposible salir del alcohol o salir de la droga o tener un trabajo cuando no te puedes ni empadronar. En cambio, la metodología que utiliza Hogar Sí viene del norte de Europa, se llama Housing First, y consiste en empezar a trabajar con estas personas desde sus problemas. Hay un programa de salud, uno de empleo, otro de capacitación, y lo primero que se hace es darles una casa.

¿Qué problemática tenía Hogar Sí? Se dieron cuenta de que su mayor complicación era poder acceder a alquilar viviendas. No es fácil alquilar este tipo de viviendas, los precios eran altos, el público al que va dirigido no siempre te lo admiten todos los propietarios... no era sencillo y tenían muchas necesidades de vivienda. Esto fue una manera, junto con Asocimi, de tener un poco más de masa. Luego se han dado cuenta de que a través de este vehículo pueden también dar respuesta a otras fundaciones o a otras ONG con necesidades parecidas. Hay otras iniciativas que quizá no han dado el salto de pasar a cotizar, pero porque al final si sales a cotizar es porque quieres capital y más inversión para poder hacer más adquisiciones. Hay otras iniciativas privadas en la misma dirección.

P. ¿Dónde están esas viviendas?, ¿quién o quiénes son los propietarios?

R. Si son para Primero H, las viviendas se compran y entran en el vehículo a formar parte de la socimi.

P. ¿Todas las viviendas de la socimi van dedicadas a personas sin hogar?

R. Sí.

P. ¿Y ellos no pagan nada por vivir en ellas?

R. Ellos no pagan nada, al principio y a medida que van insertándose laboralmente empiezan a pagar un pequeño porcentaje de ese alquiler. Es un tránsito. Primero pagan un 5%, un 10% y a medida que va pasando el tiempo y van siendo más independientes, pagan un poquito más.

P. ¿Cómo se financian?, ¿con donaciones?, ¿subvenciones?

R. Fundamentalmente hay donaciones privadas, subvenciones y también ha entrado dinero de los Fondos Next Generation, bastante relevante. Para mí es un honor y ha sido un regalo entrar en el patronato. Yo entré porque estaban en génesis de creación de Primero H y buscaban un perfil inmobiliario, fundamentalmente, para entender un poco el mercado o, por ejemplo, todo el proceso de la selección de los activos, por eso estuve los ocho meses de trabajo previo y luego ya ha tomado su rumbo y ya tiene su estructura.

"La vivienda social tiene sentido en alquiler, no en propiedad, porque su objetivo es que sea un tránsito para la persona que la necesita"

P. ¿A cuánta gente da hogar?

R. Hogar Sí es un proyecto que cuenta con 25 años de vida. En total, suma 1.159 plazas, en España, lo que supone un 4,3% de la red de alojamientos existente en el país. Esta cifra se ha alcanzado sumando un total de 559 plazas de alojamiento en Housing First (viviendas individuales), HL (viviendas compartidas) y Espacio Salud, con otras 500 en diferentes alternativas residenciales para personas provenientes de albergues o personas recién llegadas al sistema (viviendas individuales y compartidas y habitaciones alquiladas por los clientes con nuestra ayuda) y otras 100 plazas para jóvenes. Con respecto a Primero H, tenemos actualmente nueve viviendas que ofrecen 12 plazas.

P. Desde el punto de vista de capacidad de acceso a la vivienda, no solo en España, sino en otros países europeos existe la misma problemática.

R. Creo que en España, y lo he dicho cientos de veces, la Administración está haciendo dejación de funciones. No concibo que haya un parque de vivienda social que lidere la administración y que eso no sea, en exclusiva, para dar respuesta rápida e inmediata y a un volumen importante de personas con problemas para acceder a una vivienda. Y aquí, cualquier cosa que no sea en alquiler no creo que tenga ningún sentido, porque acceder a una vivienda no significa que tenga que ser en propiedad. Un parque de vivienda social en alquiler aliviaría mucho una situación por la que estamos todos ahora mismo llevándonos las manos a la cabeza. Que haga su trabajo.

P. Entonces, ¿habría que eliminar las VPPL, VPPT... Los módulos protegidos?

R. No, porque entonces no puedo optar a que me hagan ministra de Vivienda [risas]. No te voy a decir eso. A mí me parece que la vivienda social es una vivienda que tiene sentido en un mecanismo de alquiler, porque el objetivo de la vivienda social es que sea un tránsito. No es un fin en sí mismo. No debería y yo no lo concibo como tal, y esto es una opinión mía, personal. Es decir, para mí debería ser un tránsito que te ayude a poder después acceder a una vivienda en propiedad, que puede ser una vivienda asequible, no digo que no y puede estar parcialmente subvencionada, también. La vivienda subvencionada, ¿por qué va a desaparecer?, sería terrible, ¿no? No. Pero creo que la vivienda social debería estar dedicada, en mi opinión, a personas que verdaderamente lo necesitan como un paso para poder después acceder a otro tipo de vivienda. ¿Tiene que ser en propiedad? En mi opinión, no. Hay situaciones complicadas y creo que la vivienda social responde a situaciones, por ejemplo, como las que cubre Hogar Sí, pero no necesitas estar en la calle para estar en una situación comprometida económicamente. Estamos hablando también de situaciones complejas, familiares, muy comprometidas, económicamente. Y, uno, estas personas tienen serias dificultades de acceso a cualquier alquiler del mercado libre y, dos, el acceso a una propiedad no se lo pueden ni plantear. Por lo tanto, habrá que dar respuesta a eso y no se puede tampoco mirar a otro lado.

P. Si realmente en España hay una brecha de acceso a la vivienda, incluso en el mercado del alquiler, y todos lo reconocemos, ¿por qué no se reconoce también que el precio está inflado? Si es una cuestión de oferta y demanda y la gente no puede pagarse ni siquiera un alquiler, entonces, ¿no tendrán que bajar los precios?

R. Sí. Claramente hay una subida del alquiler que se ha convertido en inaccesible para muchas personas. También hay unos precios de la vivienda que se han convertido en inaccesibles en algunos sitios, no en todos. ¿Es culpa de los precios? Yo creo que no exclusivamente. Y me explico. A mí me gustaría que también se abriese otro melón que es el del empleo. Porque no sé qué es peor, que el precio sea alto o que yo no me lo pueda permitir. A mí me parece que en todo este marasmo de información sobre la vivienda, sobre el acceso, sobre la dificultad, sobre los precios, sobre el tope, sobre los incentivos y sobre las leyes, hay un elemento que es el de la capacidad adquisitiva de cada uno de nosotros. ¿Por qué en ningún momento entra en juego ese elemento?, ¿por qué no hablamos de la precariedad del empleo?

"No sé qué es peor, que el precio de la vivienda sea alto o que no me lo pueda permitir"

R. El SMI se ha subido dos veces durante el periodo de Pedro Sánchez y aunque se dijo desde el mundo empresarial que se iba a quebrar la economía, esta ha aguantado. Se ha hecho una importante subida del 40%...

R. Sí, efectivamente. En mi opinión, en nuestra situación de empleo en nuestro país pasan varias cosas que, al menos en mi opinión, no se atajan de manera estructural. Efectivamente, esa medida ha venido a aliviar situaciones, seguramente de personas que estaban muy por debajo de lo normal, y que obviamente eso ha sido una buena medida. Pero el empleo en España sigue siendo precario. Las condiciones siguen siendo algo precarias, la robustez del empleo y el dinamismo del mercado de trabajo es escaso. A mí, por ejemplo, lo de los fijos discontinuos me tiene preocupada porque qué quieres que te diga, en todas las estadísticas funcionan fenomenal, pero empiezas a rascar un poquito y a lo mejor la cosa cambia un poco. Trabajar cinco, seis, siete u ocho días al mes no me parece que pueda ser contabilizado como un empleo como dios manda. Opinión mía, personal. Ése es un tema. Pero luego hay otro, el del desempleo juvenil. Lideramos el desempleo juvenil en la Unión Europea y esto es un drama, esto es un drama como país, como sociedad, como futuro. Ahora hablamos de qué pobrecillos los jóvenes que no pueden acceder a una vivienda, pero ¿cómo van a acceder? Vamos a ver, si no tienen empleo y los empleos que tienen son muy precarios e inestables. Es difícil hacer un proyecto de futuro así.

P. Imposible.

R. Es imposible tener un proyecto de futuro así. Por lo tanto, en mi opinión, esto también forma parte de la coctelera del problema de la vivienda. Y por eso creo que es algo mucho más estructural. Y luego hay algo que tampoco juega a favor para nosotros como país y es que son competencias tan disgregadas y tan poco centralizadas que es muy difícil hacer una política. Atajar con medidas más globales o estructurales o a nivel nacional es muy complicado porque si hay 8.000 ayuntamientos, hay 8.000 políticas de vivienda y es muy complicado atajar un problema con tanta dispersión.

"Lideramos el desempleo juvenil en la Unión Europea y esto es un drama, esto es un drama como país, como sociedad, como futuro"

P. Y que da tanto rédito político.

R. Y que da lugar a tanta demagogia, porque al final yo echo en falta en el debate voces un poco más técnicas. A mí se me queda un poco corto y me parece un poco pobre anunciar miles de millones de viviendas cada legislatura. ¿Usted sabe lo que se tarda en construir una vivienda de una promoción? Echo en falta un poco menos espuma y voces un poquito más técnicas que junto con la iniciativa política, que es básica, porque sin ella no hacemos nada, haya un poquito más de sensatez en las medidas e instrumentos que se ponen encima de la mesa para conseguir mejorar esta situación. Ahora mismo me da un poco la sensación de que se matan moscas a cañonazos. Porque no hay medidas más globales o más estructurales. Es un problema que tiene distintos ángulos y el del empleo, para mí, es muy relevante.

P. Además del empleo, ¿quedan más melones por abrir?

R. Otro melón que también me parece interesante y sobre el que me gustaría también que en algún momento se hable es el de los incentivos fiscales a los propietarios. Todos estamos de acuerdo en que, evidentemente no en Tomelloso, pero sí en Madrid y en Barcelona, la oferta disponible es menor que la demanda y existe necesidad de poner más activos en el parque de vivienda tanto en alquiler como en propiedad. ¿Cómo consigues movilizar la oferta? O te pones a inyectar capital y a construir vivienda donde la gente quiera vivir... Y luego está toda esa vivienda que no se ha movilizado todavía o que se ha retirado del mercado del alquiler o se ha retirado del mercado de la compraventa, o que está vacía y no está movilizada. Aquí hay otro melón importante que es la rehabilitación, el patito feo del sector, pero hay todavía activos dentro de la trama urbana que son susceptibles de convertirse en oferta de vivienda. De alguna manera habrá que incentivar al propietario a que lo haga.

"Con el problema de acceso a la vivienda, da la sensación de que se matan moscas a cañonazos. No hay medidas globales o estructurales"

P. Para eso están los Fondos Next Generation. Están creados con ese objetivo, el de fomentar la rehabilitación.

R. Claro. Pero tendrían que llegar. Europa nos los manda y nos invita a que los traslademos a la economía real.

P. Algunos ayuntamientos tienen planes para hacer barrios enteros con esos fondos de rehabilitación.

R. ¿Cuántos has visto? Yo he visto uno o ninguno. Si está fenomenal, están pensados para eso. Pero claro, ahora mismo, las condiciones en las que se está planteando esa subvención es acudir a la junta de vecinos a quienes se les dice que si se realizan toda esa inversión van a lograr una subvención del 80%, no sé exactamente. Primero la tienen que hacer y luego ya recibirán la subvención. Así, como concepto, qué quieres que te diga, si es una subvención, pues deme la subvención. O sea, tienes que poner de acuerdo a 100 personas para que algunos puedan, otros no puedan, otros quieran, otros no... y cuando ya dicen que sí, tienen que hacer una derrama de 80.000 euros que cuesta la envolvente, los cerramientos... para mejorar la eficiencia energética que sí, les va a generar unos ahorros de consumo, pero primero tienen que poner los 80.000 euros y luego ya les llegará la subvención. A mí no me parece. Los Fondos Next Generation, sinceramente, son una maravilla, pero ya nos están diciendo que a ver cuándo llegan. Los mecanismos de llegada de esa liquidez y de esa subvención no están lo suficientemente bien engrasados. Por lo menos hasta ahora no ha sido así.

"Los Fondos Next Generation, sinceramente, son una maravilla, pero ya nos están diciendo que a ver cuándo llegan"

P. Volviendo a las tasaciones. La demanda no tiene capacidad adquisitiva, los sueldos son bajos, hay un enorme paro juvenil, la financiación es mucho más cara... Todo eso hay que meterlo en la coctelera a la hora de realizar una valoración. ¿En qué momento todas esas X de la ecuación van a reflejar un ajuste de precios?

R. La revisión de precios a la baja ya ha llegado en algunos sitios.

P. ¿Ya ha empezado a producirse ese ajuste?

R. Sí, sí, claro. Nuestro último informe de vivienda lo traslada súper claro, y además, por zonas, es bastante quirúrgico. Eso ya se ha dado. Pero ni Madrid es España, ni Barcelona es España, ni el barrio de Salamanca es España. Va a llegar, tiene que llegar. Es evidente. A medida que las decisiones de compra se vayan ralentizando en el tiempo y un propietario tarde más tiempo en vender, eso va a suponer, claramente, que los precios se vayan revisando y van a ir y tendrán que ir a la baja. A mí me sigue sorprendiendo que el 50% de las compraventas se hagan sin financiación. Liquidez, de momento, parece que sí que hay. Cuánto tiempo va a existir esa situación, la verdad, no lo sé. Eso va a llegar, seguro. ¿Va a ser en seis meses, en nueve o en un año? Yo, sinceramente, creo que va a ser de seis meses en adelante. Pero porque el decalaje, y ya llevo unos años en esto, nunca baja de seis meses. Como comentaba antes, cuando hay pocas evidencias no las puedes tomar como una tendencia del mercado. Cuando eso se produzca de manera un poco más masiva, eso se traslada después a las tasaciones, que no dejan de ser las que recogen la evidencia del mercado y la dinámica del mercado en la zona donde está el inmueble que estás tasando. Eso va a pasar claramente y a medida que los propietarios vayan viendo que se tarda más en vender, irán tocando el precio.

P. ¿Cómo puede afectar al mercado que desaparezcan los inversores, debido a la fuerte subida de tipos, y que se pueda resentir el empleo?

R. Esto es una intuición, no tengo evidencias, pero en mi opinión es más posible que se resienta el inversor, aunque todavía tiene la vía del alquiler. Si el alquiler sigue funcionando, el inversor seguirá comprando para alquilar. El inversor todavía va a seguir en el mercado a ralentí mientras el mercado del alquiler siga pujante, pero también tiene un tope y ese perfil ¿dónde invierte? en tres, cuatro o cinco ciudades. Invierte en Madrid y en sitios muy concretos, en Barcelona, en Valencia, en Málaga y poco más, porque la demanda sigue siendo importante en esos mercados. Ese perfil, si el alquiler empieza a mostrar signos de ralentización, posiblemente pare la inversión. Respecto al empleo, no sé cuándo se puede cambiar la situación.

"La revisión de precios a la baja de la vivienda ya ha llegado en algunos sitios"

P. Por tipología de activos, dentro de ese ajuste que está llegando y si dejamos a un lado el residencial, ¿qué están viendo en el mercado de oficinas, centros comerciales, logística, hoteles...?

R. Hemos vivido en los últimos tres años como en una especie de tiovivo en algunos tipos de activos. Yo recuerdo que en 2019, prácticamente no había inversores para hoteles vacacionales. Nadie quería mirar vacacional. Llega la pandemia y de repente el hotel de negocios, se acabó y ahora todo el mundo se va al vacacional y el vacacional ha vivido dos años espectaculares, operaciones tras operaciones de todo tipo: reposicionamiento de activos, compraventa de activos en operativa, cambios de operador... ha habido de todo. El hotelero ha sido uno de los grandísimos ganadores. Este primer semestre se cerró una inversión total inmobiliaria de 5.194 millones de euros, que significa un 47% de caída respecto al mismo periodo del año anterior y en el hotelero han sido 1.383 millones de euros de inversión, este año ya se ve la ralentización, pero los últimos dos años han sido espectaculares. ¿Logístico? Está viviendo un poco la resaca de 2020, 2021 y 2022, porque ha sido un activo que es verdad que el volumen de operaciones es muy pequeño, pero en términos económicos es muy alto y tiene mucho peso. Por ejemplo, este año solamente se han hecho 809 millones de inversión hasta junio. Es verdad que ya ha habido mucha rotación de activos, nueva inversión, proyectos nuevos y por lo tanto digamos que ya está un poco en resaca, bajando el nivel pero porque ha habido muchísima actividad en los últimos tres años. La gran incógnita es el retail, el centro comercial, el retail de calle, con dinámicas totalmente distintas.

P. ¿Ya nadie quiere comprar centros comerciales?

R. Esto ya lo vivimos en 2014. Los centros comerciales eran el activo que nadie miraba. Yo creo que nos vemos perjudicados un poco por dinámicas que vienen de los inversores fuera de España. Al final, el inversor en centros comerciales suele ser un inversor internacional. Y yo creo que está muy influenciados por dinámicas en otros países. No puedes mirar España con ojos de Texas o de Estados Unidos, donde los centros comerciales han sufrido muchísimo... En España, los centros comerciales han sufrido un reposicionamiento, una modernización, una concentración... pero los grandes centros comerciales siguen funcionando y los resultados son buenos. Creo que es un sector en el que sigue habiendo operaciones, en el que hay grandes especialistas, pero es un tipo de activo que sufre un poquito decisiones del país de donde viene el capital y si la dinámica de donde viene el capital sufre, creo que se traslada a nuestro país, a pesar de que los números no sean malos.

P. ¿Y oficinas? Porque si hablamos de la dinámica de fuera, entonces empezamos a temblar.

R. 750 millones de euros invertidos en los primeros seis meses, que es bastante discreto para ser oficinas. Los grandes tenedores de oficinas, muchos de ellos compañías de seguros, son perfiles de poca rotación de activos, no tienen necesidad de rotar.

"Vemos zonas tradicionalmente muy buenas de oficinas que ahora mismo todavía están intentando cubrir el 100%"

P. O no tenían.

R. O no tenían, efectivamente, y a lo mejor ahora cambia la dinámica y pueden empezar a rotar activos. Pero es verdad que no han sido tradicionalmente grandes rotadores de activos porque tienen muy buenos activos. En muchas ocasiones, deshacerse de ellos no tiene muchos alicientes. También tenemos a las socimis, con buenos activos y luego a los Colonial... propietarios que son muy sensibles al recorrido de las rentas y todavía estamos por debajo de otras capitales europeas. O sea que todavía tenemos ahí un poco de recorrido teórico, aunque tampoco creo que el recorrido que hay sea exponencial. Yo creo que oficinas ahora mismo está en un impasse, no van a salir grandes paquetes de oficinas a la venta. El tema del alquiler también está encima de la mesa. Vemos zonas tradicionalmente muy buenas de oficinas que ahora mismo todavía están intentando cubrir el 100%.

P. ¿Cómo valoran ustedes o cómo se puede llegar a incluir en una tasación el impacto de factores como el teletrabajo?

R. Es una cuestión de la disponibilidad y de la desocupación. Realmente si hay una dinámica de más disponibilidad, de más desocupación de oficinas eso se traslada directamente al valor y a la tendencia del mercado. No es una cuestión filosófica, ¿va a haber teletrabajo? O sí o no. Al final el tema es si las decisiones llevan a la concentración de superficies o a disminuir superficies de oficinas, entonces claramente sí, aumenta la disponibilidad.

P. Hay compañías que han anunciado que van hacia políticas de dos días de teletrabajo, eso es evidente y eso se está multiplicando. ¿Eso no afecta a la valoración del activo?

R. Si al propietario le siguen pagando la renta, a nuestros efectos, ese activo sigue generando esa renta.

P. Entonces tendrán que esperar a que esas políticas puedan tener un impacto en las rentas, la normativa no les permite anticiparse.

R. No. De hecho, hay ejemplos de compañías que tienen oficinas prácticamente vacías pero siguen pagando la renta. ¿Ese activo tiene desocupación? No. A efectos de valoración, ese activo sigue generando rentas. Otra cosa es que en un momento dado dé lugar a una rescisión del contrato o el inquilino decida quedarse con la mitad de superficie.

P. En pleno boom de la inteligencia artificial, ¿puede ayudar a las tasadoras?

R. Mucho. De hecho nos ayuda, yo creo que ahí hemos ganado muchísimo, el mercado, en general, también en visibilidad, en transparencia. Básicamente, nosotros, hemos ganado mucho en la parte digitalización, en procesos, claramente ha sido un cambio radical, mucha automatización de procesos que eran absolutamente manuales y que llevaban mucho tiempo con la consiguiente falta de trazabilidad. Hay una automatización de procesos que se ha llevado a cabo muy importante en todo el sector, nosotros, en particular. Y luego el tema de los datos, toda la parte de estudios demanda, de tendencias de consumo... todo muy ligado a los nuevos barrios o nuevas actuaciones urbanísticas. ¿Aquí va a tener sentido dentro de cinco años un residencial en alquiler, un comercial o un dotacional sanitario? Cada vez más, el promotor y el inversor se apoyan más en compañías de consultoría para monitorizar de una manera mucho más directa todos los datos agregados para que cuando salgan a construir unos años después y plantean el proyecto, tengan muy cercana la demanda y la situación del mercado. Al final es conseguir que el producto que van a hacer en una determinada zona o en un determinado desarrollo sea lo que se necesita en ese momento y salir a los precios adecuados.

P. ¿Trabajan con herramientas propias?

R. Tenemos un mix. Tenemos fuentes de información propias, contrastes de mercado que son externos, colaboramos mucho con startups... Hay gente haciendo cosas espectaculares. Es brutal. Yo me acuerdo de las primeras veces que empezamos a hablar con startups y contaban lo que hacían en tratamiento de datos, de oferta, de compraventas, también de información urbanística... cuando empezamos a hablar con ellos a mí me parecieron una amenaza. Y luego me he dado cuenta de que no dejan de ser un acelerador para nosotros y creo que el mundo más corporativo a ellos también les sirve de acelerador como prueba de laboratorio de muchos proyectos. Es una simbiosis y una colaboración muy buena para ambas partes. Nosotros ayudamos a testar el producto y ellos nos ayudan a mejorar nuestro servicio. Por lo tanto, es una relación de win-win para las dos partes. Confieso mi miopía inicial porque yo no lo vi así al principio.