Dime cuánto ganas y te diré qué casa podrás comprarte con el aval del 20% del Estado
Teniendo en cuenta los rangos de ingresos fijados para acceder a estos avales, ¿a qué tipo de vivienda podrán acceder los hogares en función de dichos ingresos?
El Consejo de Ministros aprobaba este martes la concesión de avales del 20% de la hipoteca para la compra de la primera vivienda habitual para jóvenes y familias con menores a su cargo.
Es decir, la entrada o los ahorros necesarios para poder comprar una vivienda, sin incluir el 10% de impuestos que van asociados a este tipo de transacciones (IVA en el caso de primeras transmisiones, ITP en el caso de segundas y ulteriores transmisiones, gastos de notarios, registro...).
Una importante ayuda para acceder a una vivienda en propiedad para hogares sin los ahorros suficientes para afrontar esa entrada inicial y conseguir una hipoteca, ya que la banca solamente concede préstamos con un máximo del 80% sobre el valor de tasación. Sin embargo, aún son muchas las preguntas que están en el aire, por ejemplo, qué tipo de viviendas se podrá comprar en función de los ingresos o el lugar de residencia.
Se establecerán límites al precio de la vivienda que se podrá comprar según ubicación
Raquel Sánchez, ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana en Madrid, anunciaba la semana pasada que se establecerán límites al precio de la vivienda que se podrá comprar. Un límite que dependerá de la ubicación de la vivienda, si bien, aún no se han establecido dichos topes, como aseguran fuentes del ministerio.
"Vamos a establecer un límite máximo de precio de venta o de tasación de la vivienda, un precio que no será igual para todas las comunidades autónomas, sino que se definirá en función del ámbito territorial, porque es evidente que no es el mismo precio de venta aquí, en Madrid que en Zamora o en cualquier otro sitio de España", fueron las palabras de Raquel Sánchez el pasado martes.
Éste será un punto clave de la nueva propuesta del Gobierno de Pedro Sánchez, propuesta que, por otro lado, ha provocado numerosas críticas por parte de sus socios de Gobierno, Podemos, quienes consideran que alimentará una nueva burbuja inmobiliaria, así como del Partido Popular, que acusa a los socialistas de haberles copiado la idea.
A la espera de conocer la letra pequeña y teniendo en cuenta los rangos de ingresos fijados para acceder a estos avales, ¿a qué tipo de vivienda podrán acceder los hogares en función de dichos ingresos?
¿Qué ingresos hay que tener?
En primer lugar, los avales se dirigirán a jóvenes de hasta 35 años y familias con menores a su cargo sin límite de edad con ingresos individuales de hasta 37.800 euros brutos al año (4,5 veces el IPREM).
En el caso de que la vivienda sea adquirida por dos personas, el límite de ingresos se elevará al doble. Es decir, los ingresos de los dos adquirientes no podrán superar, en conjunto, la suma del límite establecido para cada uno: 75.600 euros brutos anuales.
En este punto, la medida cuenta con factores de mejora en función del número de hijos y de si familia es monoparental. Así, dicho límite se incrementará en 0,3 veces el IPREM (2.520 euros brutos anuales) por cada menor a cargo. Es decir, una pareja con un hijo, deberá ganar menos de 78.120 euros al año, menos de 80.640 si tiene dos hijos. Si la pareja está separada o divorciada, por ejemplo, la horquilla de los ingresos brutos anuales se moverá entre 40.000 y 45.000 euros, en función del número de hijos.
Además, los avales también están contemplados para el caso de familias monoparentales. En estos casos, el límite se podrá incrementar en un 70% adicional y estaríamos hablando de un límite de hasta 68.544 euros en el caso de familias monoparentales con un hijo y 72.828 si hay dos hijos.
¿Qué casa podrías comprar?
Teniendo en cuenta la nueva medida del Gobierno, desde iAhorro han realizado los cálculos para saber el precio máximo de la vivienda que podría comprar cada uno de estos hogares. Los cálculos que se muestran a continuación se han calculado en base a una hipoteca fija al 4% TIN y un plazo de amortización de 30 años.
En el caso de los jóvenes menores de 35 años que cobren 37.800 euros brutos al año (unos 28.300 euros netos) gracias a la nueva ayuda y sin que tengan que endeudarse por encima de lo recomendado por el Banco de España, es decir, sin destinar más del 35% de sus ingresos al pago de una hipoteca, el precio límite de esa vivienda estaría en los 172.896 euros.
En este caso, el hipotecado pagaría 825,42 euros de cuota mensual, lo que supondría exactamente el 35% de su sueldo neto mensual si se divide el anual en 12 pagas.
Los 37.800 euros brutos anuales que fija el Gobierno se convertirían en unos 28.300 euros netos anuales, cifra que está muy por encima del sueldo medio que, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), cobran los jóvenes de entre 16 y 35 años en nuestro país.
"Concretamente, los datos del INE muestran que los jóvenes entre 16 y 29 años cobraban de media en 2022 (último año del que aporta cifras) un total de 18.019 euros brutos anuales, una cifra que aumentaba tan solo hasta los 19.343 euros netos entre los de 30 y 44 años. Así, el límite para los menores de 29 años estaría en el pago de una cuota de 525,55 mensuales y el precio máximo de la vivienda que podrían permitirse, con una hipoteca fija del 4% TIN a 30 años, sería de 110.085 euros. En el caso de los ciudadanos de 30 a 44 años (aunque la ayuda solo se concedería hasta los 35 años) la cuota mensual máxima sería de 564,17 euros y el precio límite de la vivienda estaría en torno a los 133.800 euros", explica Simone Colombelli, director de hipotecas de iAhorro.
Teniendo en cuenta los ingresos medios de los hogares las viviendas que se pueden comprar se mueven entre 110.000 y 350.000 euros
En opinión de Colombelli, “si realmente el Gobierno va a aplicar esta medida a quienes cobren como máximo 37.8000 euros brutos anuales o, en caso de que compren en pareja sumen unas ganancias de 75.600 euros brutos al año, está poniendo el tope muy elevado porque aproximadamente al 95% de los jóvenes españoles podrían salir beneficiados. En estos casos, de quienes compren en pareja podrían optar a viviendas de unos 345.000 euros”.
El Gobierno calcula que en torno a 50.000 jóvenes y familias podrán beneficiarse de la creación de estos avales del ICO, cuya dotación ascenderá a 2.500 millones de euros, si bien, Raquel Sánchez dijo la semana pasada que ningún solicitante "se va a quedar fuera".
Familias con hijos y hogares monoparentales
Los avales también se dirigen a familias con menores a su cargo, incluyendo los hogares monoparentales. En estos casos, desde iAhorro realizan los cálculos para una hipoteca a 30 años, con tipo fijo al 4% TIN, calculada con un endeudamiento máximo (cuota) del 35%.
La elección de datos busca mostrar la capacidad de hipotecarse al 100%, a añadir el aval del 20%, en los casos máximos permitidos y en la renta media de los jóvenes en términos brutos sin aplicar los diferentes tipos de rentenciones, que varían de unas comunidades a otras. Es decir, en términos netos estaríamos hablando de cifras más bajas.
Así, teniendo en cuenta los ingresos brutos, estaríamos hablando que, por ejemplo, una familia con un hijo podría acceder a una vivienda de casi 500.00 euros, mientras que una con dos o más hijos podría acceder a una casa de más de medio millón de euros, siempre y cuando cumpla los requisitos económicos. Por su parte, una pareja divorciada con hijos, podría optar a casas de hasta 250.000 euros, mientras que en el caso de un hogar monoparental, la vivienda podría llegar a superar los 400.000 euros, dependiendo del número de hijos.
No obstante, habrá que esperar a conocer la letra pequeña para conocer qué límites se establecen a las viviendas que se podrán comprar. Límites que, como adelantó la ministra, variarán en función de la ubicación del inmueble.
¿Hasta cuándo?
Además de todo esto, el Gobierno anunció la semana pasada que, aunque el aval será inicialmente del 20%, si la vivienda a adquirir dispone de una calificación energética mínima D o superior, podrá avalar hasta el 25% del principal del préstamo.
Por otro lado, el periodo para formalizar las hipotecas que se acojan a esta línea de avales finalizará el 31 de diciembre de 2025, si bien existirá la posibilidad de prorrogar dos años el plazo en función de la demanda y las circunstancias económicas. Además, el plazo del aval otorgado por Mitma será por un máximo de 10 años con independencia del plazo de amortización del préstamo y de la existencia o no de periodo de carencia.
El Consejo de Ministros aprobaba este martes la concesión de avales del 20% de la hipoteca para la compra de la primera vivienda habitual para jóvenes y familias con menores a su cargo.