España, el verso suelto de Europa, ¿por qué la vivienda se resiste a caer?

La vivienda en España se resiste a caer. Las subidas no son tan intensas como las que se registran en Croacia, Portugal o Bulgaria, pero el descenso de precios que ya se deja sentir con fuerza en países como Alemania, Dinamarca o Suecia no termina de producirse en nuestro país.

La imparable subida de los tipos de interés durante el último año por parte del Banco Central Europeo (BCE) ha castigado al mercado residencial de buena parte de Europa, mientras que España, que tampoco ha sido ajena al impacto de los tipos —las ventas de viviendas y la concesión de hipotecas caen a doble dígito—, se ha apoyado en la buena salud de su economía, el empleo y los compradores extranjeros, para capear el temporal.

En Europa, el precio de la vivienda cae por primera vez desde 2014, pero en España sube

Los últimos datos publicados por Eurostat, recogen la primera caída del precio de la vivienda en Europa en casi una década. En concreto, los precios bajaron un 1,7% en la zona del euro y un 1,1% en la Unión Europea en el segundo trimestre de 2023, en comparación con el mismo trimestre de 2022, la primera caída en tasa interanual desde 2014.

Y, a pesar de ello, en España, los precios han subido casi un 4% en los últimos doce meses, un porcentaje alejado del 13,7% de Croacia, el 10,7% de Bulgaria o el 8,7% de Portugal, pero también a mucha distancia de las fuertes caídas de Alemania (-9,9%), Dinamarca (-7,6%) o Suecia (-6,8%).

En total, son nueve los países de la UE que han registrado precios más bajos que hace un año, mientras que en los otros 17 estados miembros, los precios de la vivienda siguen subiendo. Y España no solo está entre ellos, sino que nada parece indicar un cambio de tendencia.

Opinión

TE PUEDE INTERESAR

¿Puedo comprar cuatro partes de una vivienda y que me donen el resto?

EC

"Los precios de la vivienda en España siguen aumentando, a diferencia de muchos otros países de la eurozona. A pesar del impacto negativo del aumento de los tipos de interés, la demanda inmobiliaria sigue siendo resistente lo que, combinado con una oferta insuficiente que no ha logrado alcanzar una velocidad de crucero, está impulsando los precios al alza", explicaba recientemente en un artículo Wouter Thierie, economista de ING.

Basta con echar un vistazo al número de viviendas que cada año se construyen en España. Los visados en España se desplomaron tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, como se puede apreciar en el gráfico inferior y, a pesar del incipiente despegue registrado a partir de 2015, el sector promotor no ha conseguido batir ampliamente los 100.000 visados anuales ni, mucho menos, acercarse a los 120.000-150.000 que se estiman que son necesarios para satisfacer a la demanda natural derivada de la creación de nuevos hogares.

De hecho, según la Encuesta de Población Activa (EPA), la creación neta de hogares en los últimos cuatro trimestres —hasta el primer trimestre de 2023— fue de 241.000, una cifra muy alejada de esos 100.000 visados anuales y de los 90.000 previstos para este 2023 por parte de CaixaBank Research.

"La oferta de vivienda es insuficiente para cubrir los niveles de creación de nuevos hogares en España. El número de viviendas terminadas en 2021 y 2022 fue de 182.000 unidades, una cifra muy por debajo de los 370.000 nuevos hogares que se crearon en estos dos mismos años", destaca Javier Kindelan Williams, Head de Living de CBRE España.

"En 2021 y 2022 se terminaron 182.000 viviendas, muy por debajo de los 370.000 nuevos hogares"

"El nivel de producción de vivienda de obra nueva de los últimos años ha estado en niveles muy comedidos y a años luz de los niveles que alcanzamos en otros momentos de nuestra historia reciente", recuerda Antonio de la Fuente, managing director-corporate finance de Colliers. "La banca ha tenido una actitud muy prudente financiando únicamente aquellos proyectos que habían demostrado su viabilidad desde el punto de vista comercial con unos niveles de preventas razonables".

"Por lo tanto", prosigue De la Fuente, "la producción se ha concentrado en aquellas zonas de mayor dinamismo económico y que son las que concentran el crecimiento demográfico, atrayendo población del resto de España. Los promotores no tienen la obligación ni necesidad de bajar los precios de las promociones en marcha porque ya están mayormente vendidas", asegura este experto.

La vivienda ha subido menos que en Europa

Por otro lado, la recuperación de la vivienda tras el estallido de la crisis ha sido menos intensa en España que en otros países. "En otras capitales europeas, el precio después de la gran crisis financiera subió mucho más y es normal que ahora corrijan más. El alza de los costes de los materiales y la escasez de suelo finalista, manteniendo los precios en máximos, también están impactando directamente en el precio final. El crecimiento del IPV —índice de precios de la vivienda— en España en relación con otros mercados ha sido muy inferior y, por lo tanto, su recuperación y ajuste postpandemia sigue otra tendencia y ritmo al de otros mercados europeos”, añade Kindelan.

También Antonio de la Fuente considera que en nuestro país, los precios no se han disparado tanto como en otras partes del mundo. "En muchos países de la OCDE, los incrementos del precio de la vivienda han sido muy acuciados en los últimos años y en especial durante la pandemia y esto es algo que no ha pasado en España".

TE PUEDE INTERESAR

Vuelve la disciplina del mercado: gastaremos en intereses cinco veces más que en vivienda

Javier Jorrín

Quizá por ello, la vivienda en España subió un 2,1% intertrimestral —de abril a junio—, muy por encima de la tasa de crecimiento intertrimestral del 0,1% en la zona euro, mientras que el incremento de los últimos doce meses ha sido del 3,7% frente a la caída del 1,7% en Europa, según Eurostat.

A pesar de estos datos, lo cierto es que el residencial español no es totalmente ajeno al cambio de ciclo.

"Diferentes segmentos de comprador de vivienda se están viendo muy afectados por la inflación y la subida de las cuotas hipotecarias derivadas del incremento del euríbor. Por eso ya estamos viendo menores ritmos de venta en aquellas zonas con públicos con mayor sensibilidad al precio", según Antonio de la Fuente. "En estos casos, el ajuste se está produciendo por el lado de la oferta y no del precio. Los promotores están decidiendo no empezar nuevos proyectos y dado que el suelo no se encuentra financiado en el caso de los promotores o se encuentra en manos de particulares, no está bajando el precio".

"Estamos en una recesión inmobiliaria que va a ir a más, los precios están cayendo y van a continuar cayendo"

Como destaca Gonzalo Bernardos, economista y profesor de Economía de la Universidad de Barcelona, "lo que está tirando, principalmente, del mercado es la clase media alta en las grandes ciudades y en los alrededores, personas que tienen un empleo, que tienen ahorros y que acceden a viviendas que pueden estar rondando entre los 150.000 y los 200.000 euros en las periferias",

Bernardos se alza como una de las voces discordantes frente al moderado optimismo imperante. "No estamos en una situación nada boyante" y va más allá. "Estamos en una recesión inmobiliaria que va a ir a más, los precios están cayendo y van a continuar cayendo. Lo que estamos viviendo ahora se reproducirá notablemente a principios del año que viene, cuando veamos que la economía española pasa a crecer muchísimo menos, bordea la recesión y la creación de empleo durante el último trimestre de 2023 y el primero de 2024 será negativa, es decir, habrá una destrucción de empleo".

"La situación, indiscutiblemente, no es como en Alemania, donde la crisis inmobiliaria se va a llevar por delante algunas empresas promotoras. No obstante", en opinión de Bernardos, "yo discrepo mucho del INE, que dice que los precios en el segundo trimestre suben el 2,1%. Esto significaría que suben un 8,4% anualizado, lo que significaría que la vivienda está mucho mejor en el segundo trimestre que en el cuarto del pasado año, cuando los tipos de interés en este último trimestre son bastante superiores a los de entonces".

En opinión de este economista, aunque las estadísticas no lo estén mostrando, los precios sí están bajando. "Según mi perspectiva, ratificada por múltiples agencias inmobiliarias, el precio también está bajando, entre otras cosas, porque nos encontramos con muchas viviendas que ya llevan más de seis meses en el mercado y con propietarios que empiezan a estar bastante desesperados porque les vienen a visitar interesados, pero no consiguen que prácticamente ninguno les formalice una propuesta de compra y quien la formaliza, lo hace con descuentos que a veces son del 15 al 20%".

Una economía y un empleo robustos

Dos de los principales sostenes del mercado residencial en España son la economía y el empleo. En su último informe, ING destaca cómo "la economía española se ha comportado mejor que la media de la eurozona, ayudada por el repunte del turismo, que también ha apoyado el mercado de la vivienda".

Según las previsiones del banco naranja, la economía española crecerá un 2,5% en 2023, frente a solo un 0,5% de crecimiento medio en la eurozona, si bien, prevé cierta ralentización durante los meses de invierno hasta situar el PIB en el 1,4% en 2024.

Según ING, la economía española crecerá un 2,5% en 2023, frente al 0,5% de la eurozona

"La vivienda en España está aguantando el tipo mejor que en el resto de países de Europa porque la economía española crecerá a un ritmo del 2,5% a final de año y se crearán alrededor de 500.000 empleos. Todo esto provoca que buena parte de las familias sigan teniendo posibilidades de comprar una vivienda, seguramente una vivienda más barata que la que desearían y en una ubicación diferente", señala Gonzalo Bernardos.

El empleo ha jugado hasta ahora a favor de España. "Ha reducido la tasa de desempleo más que el resto de países de la eurozona, si bien, sigue estando por encima de la media de la región", destaca Wouter Thierie.

En su opinión, "la combinación de un mayor crecimiento de los salarios nominales y una menor inflación también ha provocado que el crecimiento de los salarios reales vuelva a terreno positivo, y que los hogares españoles ganen poder adquisitivo en la actualidad. Esta situación en el mercado laboral y el repunte del crecimiento de los salarios mejoran la renta bruta disponible. Muchas familias pudieron acumular ahorros considerables durante la pandemia, que ahora están utilizando para comprar una casa", recuerda el economista de ING.

TE PUEDE INTERESAR

Los extranjeros se apoderan de la playa: compran el 40% de las casas en costa e islas

E. Sanz Datos: Miguel Ángel Gavilanes

Por último, España cuenta con un factor a favor del que no disponen la mayoría de las economías europeas. Hablamos de la demanda extranjera, que se ha disparado tras la pandemia, lo que ejerce una presión adicional al alza sobre los precios de la vivienda.

"La demanda extranjera de vivienda sigue creciendo y ya supone el 15% del total transaccionado (con Reino Unido, Alemania y Francia encabezando el ranking), habiéndose recuperado completamente tras el covid y alcanzando sus registros más altos. Las explicaciones al repunte de la demanda son los precios bajos de la vivienda con respecto al entorno europeo, el auge del teletrabajo, el clima, la cultura, los servicios…", destaca Javier Kindelan.

"Durante la pandemia", señala ING, "esta demanda extranjera había desaparecido por completo debido a las restricciones de viaje, pero ahora ha vuelto por completo. Esto explica por qué el crecimiento del precio de la vivienda en regiones turísticas como Baleares y Canarias y la región mediterránea está por encima de la media nacional",

Los precios en las islas se han disparado casi un 10% en el último año y se encuentran apenas un 4% por debajo de los máximos del 'boom'

Según la estadística mensual Tinsa IMIE General y Grandes Mercados del mes de septiembre, los precios en las islas se han disparado casi un 10% en el último año y se encuentran apenas un 4% por debajo de los máximos del boom.

La vivienda en España sobrevive a 2023

Gracias a todos esos factores —empleo, economía, turismo...—, la vivienda en España parece haber salido airosa este 2023. "Los precios de vivienda aguantan mejor de lo previsto en 2023. Si caen en 2024 será de forma coyuntural", destacaba recientemente Bankinter tras revisar sus previsiones sobre el mercado residencial en España. La entidad prevé un leve incremento de precios del 1% en 2023 frente a la caída del 3% estimada en sus previsiones anteriores —en línea con las de ING—, mientras que para 2024 se prevé un ejercicio sin cambios (0%).

"Los precios se verán soportados por un fuerte mercado laboral, con subidas salariales próximas al 5%. En 2024 podría producirse alguna corrección [del 2%, al igual que en sus anteriores previsiones], aunque sería coyuntural por el entorno de tipos de interés elevados. Los fundamentales son buenos y no existe burbuja", según Bankinter.

TE PUEDE INTERESAR

El ladrillo sale del letargo y obtiene los mejores resultados en 15 años

Carlos Sánchez

De hecho, éste es otro de los aspectos que diferencian a España del resto de Europa. En Madrid, a diferencia de otras grandes ciudades, no solo europeas, sino también a nivel mundial, no hay una burbuja inmobiliaria. Según el UBS Global Real Estate Bubble Index 2023, el mercado residencial madrileño se encuentra en un punto de equilibrio, en territorio de valor razonable. Ni sobrevalorado, ni en riesgo de burbuja.

"El aumento global de la inflación y los tipos de interés en los últimos dos años han dado lugar a una fuerte disminución de los desequilibrios en los mercados inmobiliarios de los centros financieros mundiales. Solo dos ciudades, Zúrich y Tokio, permanecen en riesgo de burbuja, frente a las nueve ciudades de hace un año. Toronto, Frankfurt, Múnich, Hong Kong, Vancouver, Ámsterdam y Tel Aviv han visto disminuir sus desequilibrios y aunque ahora se encuentran sobrevaloradas, al igual que lo están Miami, Ginebra, Los Ángeles, Londres, Estocolmo, París y Sídney, no están en riesgo de burbuja inmobiliaria", según UBS.

Madrid, Nueva York, Boston y San Francisco han reducido sus desequilibrios en los últimos años y, según UBS, se encuentran fuera de peligro, al igual que Milán, São Paulo y Varsovia. Singapur y Dubái.

Hay que recordar que UBS incluyó a Madrid en su índice por primera vez en 2019. Entonces, sí consideraba que los precios de la vivienda en la capital de España se encontraban sobrevalorados —no en nivel de burbuja—, si bien no indicaba en qué porcentaje estaban inflados y destacaba cómo Madrid se estaba beneficiando de unas buenas condiciones de financiación tras un largo periodo de reducción del endeudamiento.

Sin riesgo de burbuja inmobiliaria en España

Un año después, en 2020, Madrid se situaba en territorio seguro, para volver a subir de nivel en 2022 tras acelerarse el incremento de precios tras la recuperación económica posterior a la pandemia y unos tipos de interés históricamente bajos.

Según UBS, actualmente, "el mercado inmobiliario de Madrid se encuentra en territorio de valor razonable y, en comparación con otras ciudades de la eurozona, la capital española se ha mantenido asequible (relación precio-ingresos). Además, tras un periodo de estancamiento de tres años, los precios aumentaron un 3% en términos ajustados por inflación durante los últimos cuatro trimestres, si bien, siguen estando un 25% por debajo del máximo histórico de 2007".

El BCE estima una sobrevaloración en España del 10,3%, por debajo de la media de la eurozona

El BCE, en cambio, sí estima que el mercado inmobiliario español estaba sobrevalorado en un 10,3%, en el primer trimestre de 2023. Eso sí, por debajo de la media de la eurozona, que se situó en el 12,8% y muy por debajo del 19,8% de los Países Bajos y del 14,8% de Alemania, donde los precios de la vivienda ya se han corregido significativamente desde sus niveles máximos. Por lo tanto, la sobrevaloración española seguiría siendo relativamente baja en comparación con otros países, según el BCE.

A pesar del viento a favor del empleo o de la economía, el residencial español debe seguir de cerca varias variables que pueden tener un impacto directo sobre su futuro. Bankinter destaca, por ejemplo, el mayor coste de financiación hipotecaria, en un entorno de subida de tipos; la menor tasa de ahorro de los hogares, debido al incremento de precios en bienes de consumo básico (energía y alimentación), y la pérdida de atractivo la inversión en vivienda para alquiler, con rentabilidad similar al bono español a 10 años.

La banca ha vuelto a remunerar los depósitos, de tal manera que la vivienda ha dejado de ser la única alternativa para los inversores

La banca ha vuelto a remunerar los depósitos, de tal manera que la vivienda ha dejado de ser la única alternativa para los inversores. Además, según Gonzalo Bernardos, "la Ley de Vivienda ha espantado a los inversores, y esto puede hacer que el mercado sea diferente de lo que se preveía a finales del año pasado. Entonces, las mejores zonas de Barcelona, Madrid, Valencia, Málaga podían ser las que más resistieran los envites de las subidas de los tipos de interés y , sin embargo, vemos que, como mínimo en Barcelona, Madrid y Valencia no es así porque el inversor ha cogido y ha desaparecido de forma muy importante".

Además, la futura evolución del residencial dependerá de las políticas monetarias. En Europa, tras subir tipos por décima vez el pasado mes de septiembre —hasta el 4,5%, el nivel más alto desde 2001—, el BCE sugirió que podía ser la última subida. Nuevos incrementos de tipos podrían ejercer, sin duda, más presión sobre la accesibilidad, frenando, aún más, la demanda de hipotecas y las compraventas.

TE PUEDE INTERESAR

El BCE sube tipos al 4,5%, pero avisa de que puede ser suficiente para enfriar los precios

Óscar Giménez

Y es que los problemas de acceso a la vivienda son generalizados en las grandes ciudades. En Londres, en París y, también, en Madrid. Según cálculos del Banco de España, la accesibilidad ha empeorado significativamente en el último año. Los hogares deben realizar cada vez más un mayor esfuerzo económico para poder comprar casa.

A principios de 2022, los hogares solo necesitaban gastar el 30% de sus ingresos para pagar los préstamos. Sin embargo, según los datos que actualiza periódicamente el Banco de España, al cierre del segundo trimestre de 2023, los hogares soportaban un esfuerzo teórico anual del 38,9%, la cifra, la más elevada desde finales de 2011. Un porcentaje que, por otra parte, cada vez se aleja más del límite recomendado para endeudarse y que amenaza con seguir creciendo.

"Por todas partes se dice que la vivienda resiste, pero también hay gente que dice que resisten las oficinas y están en una crisis bestial. Creen que decir que los precios no van a bajar va a animar a la gente a comprar una vivienda y se equivocan. Se equivocaron en 2007-2008 y se vuelven a equivocar ahora. Lo que anima a la gente a comprar vivienda es que los precios bajen, no que los precios suban".

"Lo que anima a la gente a comprar vivienda es que los precios bajen, no que los precios suban"

Para Gonzalo Bernardos, "los agentes, pero sobre todo las promotoras, especialmente las grandes, tienen alergia a contar lo que está sucediendo. También es verdad que las grandes están viviendo una realidad muy diferente a la que viven las grandes intermediarias. Entre otras cosas, porque la oferta de vivienda nueva en España es mínima y la tienen prácticamente casi toda vendida para el año 2024, si bien no a los niveles que tenían en 2023. Ahora, la mayoría debe tener alrededor del 75%-80% vendido, cuando el año pasado prácticamente estaban a más del 95%".

"Antes, los promotores tenían un ritmo de ventas bastante superior al actual. Si antes en un mes, por ejemplo, podían vender 10 unidades en una promoción de 100 viviendas, ahora, si venden cuatro, es para estar contentos. Por lo tanto, también les afecta. Pero si yo vendo cuatro viviendas al mes y me quedan 10, 12 o 15 meses para acabar la promoción, no tengo problema. Espero que el mercado se recupere y si no se recupera ya actuaré y ajustaré los precios. Por ahora, no veo a nadie que los haya ajustado, entre otras cosas, porque venimos de un 2022 espectacular a nivel de vivienda nueva, con subidas muy elevadas, que son las que se ven ahora en determinados índices, porque la subida se da cuando se compra la vivienda, no cuando se escritura".

"Yo discrepo de la inmensa mayoría, estamos en recesión inmobiliaria y esto va a ir a peor en 2024", concluye Bernardos.