Los extranjeros se apoderan de la playa: compran el 40% de las casas en costa e islas

España vuelve a estar en el punto de mira del comprador extranjero. Tras los duros años de pandemia, la costa española y sus playas han recuperado el atractivo para miles de extranjeros que vuelven a mirar a nuestro país para comprar una vivienda donde pasar sus vacaciones o retirarse tras la jubilación.

Según un estudio realizado por Sonneil Homes a partir de los datos del Colegio de Registradores, las compraventas de extranjeros ya suponen casi el 16% de las operaciones totales, un porcentaje que, teniendo en cuenta que en 2022 se vendieron cerca de 650.000 casas en España, arrojaría una cifra inédita en la última década, en torno a las 95.000 transacciones a cierre de año. Una cantidad inédita en los últimos años que supone, además, un incremento del 55% respecto a las cifras de un año antes, cuando se rozaron las 61.000 transacciones. Otro dato: si tenemos en cuenta las viviendas que se venden en zonas costeras o en las islas, los extranjeros acaparan un 43% de las transacciones.

Todas estas cifras indican que los extranjeros han vuelto con fuerza a España. Como se puede apreciar en la tabla inferior, ya en 2021 las transacciones de foráneos se recuperaron casi un 30% tras la caída del 25% provocada por la pandemia y las restricciones. Y ya en 2022, el mercado no solo volvió a la normalidad, sino que, al igual que ha sucedido con el volumen total de compraventas, las transacciones realizadas por parte de extranjeros también volvieron con fuerza. Así, en todos los trimestres de 2022, las ventas han superado las 20.000 operaciones.

¿Y de dónde proceden esos compradores? En concreto, de las poco más de 22.000 transacciones del cuarto trimestre, según la unidad de estudios de la proptech Sonneil Homes, el 42,8%, es decir, 9.448 transacciones las firmaron británicos, franceses, rusos, alemanes, holandeses, nórdicos y belgas, nacionalidades, todas ellas, que buscan una segunda residencia en las zonas costeras españolas donde, en algunos casos, acaparan el 40% de las compras totales, lo que ha impactado directamente en el mercado residencial local provocando, no solo una enorme escasez de oferta, sino un fuerte incremento de los precios, tanto en compra como en alquiler.

Todas estas nacionalidades, como reflejan los datos, han aumentado significativamente sus compras en nuestro país en el último año. Es decir, España vuelve a estar en el radar de los compradores internacionales.

“Desde 2014, cuando empezó el ciclo alcista del mercado inmobiliario español, la compra de segunda residencia por parte de extranjeros ha seguido una senda creciente y constante, solo interrumpida por la incidencia de las restricciones de viaje durante la pandemia de coronavirus. Desde entonces y hasta 2022, estas operaciones han aumentado más del 52%”, destaca Alfredo Millá, CEO de Sonneil.

El análisis de la compañía también refleja que las compraventas de extranjeros vuelven a concentrarse en mercados muy concretos —principalmente zonas costeras e islas— y en las nacionalidades históricamente más relevantes, entre las que se encuentran las típicas de compra de segunda residencia. Así, por ejemplo, después de dos trimestres perdiendo peso relativo en favor de otras nacionalidades menos representativas, los compradores franceses, rusos, alemanes, holandeses, nórdicos y belgas han ganado importancia sobre el total.

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No obstante, siguen destacando los británicos, que presentan el mayor aumento en peso relativo en el total de compras por extranjeros. De hacer el 9,30% de estas compras en el tercer trimestre de 2022 han pasado al 10,87% (han ganado 1,57 puntos porcentuales), lo que refleja una recuperación tras nueve meses de caídas. No obstante, continúan lejos de las mejores cifras de la serie histórica ya que, en 2015, por ejemplo, llegaron a representar más del 23% de las compras de extranjeros.

Los británicos se recuperan lentamente: de comprar 23.000 casas en 2021 a menos de 10.000

“El boom inmobiliario previo a la crisis de 2007-2008 vino fundamentalmente por el comprador británico”, señala Millá, “que llegó a adquirir 23.000 unidades en 2006 cuando en 2021 apenas superaron los 6.000, de las cuales el 50% era de obra nueva, cuando ahora es solo el 10%. El resto de nacionalidades, con sus subidas y bajadas, no ha tenido variaciones significativas en volumen, aunque sí en tipología de vivienda, porque aunque algo más que los británicos —un 15% en lugar de 10%—, compran sobre todo obra nueva”, destaca este experto.

En número de compras absolutas, los británicos siguen siendo, de esta manera, los extranjeros que más vivienda compran en España, seguidos de alemanes y franceses.

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El estudio de Sonneil Homes destaca también que, aunque todas las nacionalidades que buscan una segunda vivienda han ganado peso relativo, han comprado menos en términos absolutos. Los únicos que han aumentado sus compras del tercer al cuarto trimestre han sido rusos y nórdicos, con un 31% y un 55% más de compras respectivamente.

No es, sin embargo, un descenso alarmante, ya que, según Sonneil, se enmarca en el descenso general de las compras por parte de extranjeros en la recta final de año. Además, si atendemos a la evolución interanual, las nacionalidades que compran segunda residencia muestran un predominio de crecimientos, siendo el más llamativo el de Rusia. En el tercer trimestre de 2022, los rusos compraron un 46,1% más de viviendas en España que en el mismo período de 2021.

La Costa Blanca y Málaga, favoritas para los extranjeros

Teniendo en cuenta los destinos, los extranjeros concentran sus compras en las islas y principales zonas costeras y turísticas del país. Y en algunos mercados compran casi tantas casas como los nacionales. Así, por ejemplo, los extranjeros compraron el 43% de las viviendas en Alicante, Baleares y Málaga. Estas son las zonas donde el total de extranjeros —en el informe del Colegio de Registradores, no existen datos provinciales desagregados por nacionalidad— tiene un mayor peso en la compra de vivienda.

La Costa Blanca mantiene su tradicional liderato: un 42,9% de quienes compraron casa en la costa alicantina en el cuarto trimestre eran de fuera de España. En Baleares, fueron un 36,2% y en Málaga un 34,1%.

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Alicante es uno de los puntos calientes de la costa española. Para que nos hagamos una idea, el Aeropuerto de Alicante-Elche Miguel Hernández cerró el mejor mes de febrero de su historia con 790.766 pasajeros consiguiendo su segundo récord consecutivo en cuanto a tráfico mensual. Un incremento del 1% respecto a los viajeros que pasaron por el aeropuerto en el mismo mes de 2019 y del 35,5% en comparación con el mismo periodo del 2022. Otro dato, junto con el de las compraventas que pone de manifiesto en enorme interés de la Costa Blanca entre los turistas, nacionales y, especialmente, internacionales.

"Estamos con un volumen enorme de comprador polaco. Hay como una segunda oleada desde el arranque de la guerra. Además, con gran poder adquisitivo. Y no solo en Alicante, sino también en Costa del Sol. Además, se ha producido un fenómeno sorprendente pospandemia, y es que el volumen de extranjeros visitantes se ha multiplicado, de todas las nacionalidades y en los centros de las ciudades, no solo en costa", asegura el CEO de Sonneil.

"Estamos con un volumen enorme de comprador polaco. Hay como una segunda oleada desde el arranque de la guerra"

Málaga es otro de los puntos calientes del mercado inmobiliario desde hace varios años, gracias al reciente boom tecnológico producido gracias al aterrizaje de grandes multinacionales digitales en la ciudad. El apetito por vivir o comprar casa en la ciudad es brutal. De hecho, según datos del último informe residencial de Colliers, la ciudad cuenta con una tasa de absorción del 133,5%, la más alta, solo por detrás del 154% de Alicante.

La ratio de absorción mide la relación entre el número de transacciones de obra nueva y viviendas terminadas, y es fundamental para conocer si el mercado goza de buena salud. Valores por encima del 100%, como el de Málaga o Alicante, ponen de manifiesto que la capacidad de compra está por encima de la producción. Se vende absolutamente todo lo que se construye.

Se vende todo lo que se construye, con tasas de absorción del 133,5% en Málaga

En Málaga, al igual que en Alicante, el comprador extranjero tiene un peso muy relevante. "El año pasado, aproximadamente el 60% de nuestras operaciones fueron firmadas por clientes extranjeros", explica a El Confidencial Mario Garnica, director de Engel & Völkers Málaga. Un porcentaje muy llamativo y relevante que se mueve en línea con el de los últimos años. Es decir, Málaga lleva años en el punto de mira del comprador extranjero. ¿Pero de dónde procede este comprador?

La procedencia, según Garnica, está muy diversificada. "No tenemos una nacionalidad que destaque sobre el resto. Proceden de Alemania, Bélgica, Suiza o Dinamarca, y en los últimos meses también de Estados Unidos, México, Colombia y Venezuela. Y, por supuesto, también de Reino Unido, ya que no hemos notado que se haya producido una especial caída entre los británicos".

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Según el experto de Engel & Völkers, aproximadamente, el 50% de las compras son para primera residencia y un 50% de segunda residencia, "pero con la idea de que en unos años se convierta en primera residencial. No obstante, está llegando mucho cliente aún en activo profesionalmente hablando, que busca primera vivienda".

Y, respecto a este año, a pesar del contexto inflacionista y de subidas de los tipos de interés, Garnica asegura no haber detectado, al menos por el momento, un menor interés en comprar. "El principal problema es y va a ser la escasez de producto. Málaga es una zona muy consolidada y apenas hay obra nueva en marcha y la que hay está prácticamente vendida", situación que, en su opinión, está empujando los precios al alza, tanto en el mercado de compraventa como de alquiler, desplazando a la demanda local hacia zonas más asequibles.

Baleares toca máximos en venta y alquiler

Un caso muy parecido se vive en Baleares, donde los compradores internacionales son, también, muy relevantes. De hecho, prácticamente cuatro de cada diez viviendas vendidas en las islas han sido compradas por un extranjero. Y subiendo, puesto que en la recta final del año, el peso de estos clientes ha aumentado 4,69 puntos porcentuales respecto al tercer trimestre.

El balear es, sin duda, uno de los mercados más complicados a nivel residencial. Según los últimos datos de Fotocasa, la vivienda en Baleares ya supera el precio de la burbuja de 2007 en un 25% y el alquiler en un 47%. Unos incrementos que dificultan el acceso a una vivienda a la población local y que han llevado al Gobierno balear a plantear restringir la compra de vivienda a extranjeros no residentes.

El protagonismo de todos estos mercados en la compra de vivienda por parte de extranjeros ratifica la fortaleza de los destinos de sol y playa entre clientes de fuera de España que buscan una segunda vivienda. Así, por ejemplo, respecto al número total de este tipo de compras, Alicante, Málaga y Barcelona encabezan el ranking. Solo estas tres provincias aglutinan el 46,2% del total nacional de las ventas a extranjeros, y solo la Costa Blanca un 24%, lo que refleja la preferencia que sigue teniendo el comprador internacional por las zonas de costa.

En el último trimestre del año, sin embargo, se observa una caída de transacciones de extranjeros respecto a la tendencia creciente en los trimestres anteriores (21.638 en el primer trimestre; 24.029, en el segundo trimestre, 26.728 compraventas, en el tercer trimestre; y, finalmente, 22.086 operaciones en el cuarto trimestre).

Este descenso se ha producido, por ejemplo, en Alicante, Málaga y Barcelona, donde se han registrado un 10,7%, 18,3% y 11,7% menos de operaciones internacionales en el cuarto trimestre de 2022. También en Santa Cruz de Tenerife y Murcia, que venían mostrando una evolución muy favorable en los últimos meses y en el cuarto trimestre han caído un 41,2% y un 17,8% respectivamente.

"No obstante, y como veíamos anteriormente, esto responde al descenso general de las compras por parte de extranjeros. En cualquier caso, si analizamos la evolución anual se observan cifras positivas generalizadas y queda patente la creciente importancia de la inversión extranjera en vivienda en España", según Alfredo Millá, quien destaca la evolución positiva en términos interanuales.

Así, por ejemplo, las provincias que presentan un mayor aumento interanual de la compra de vivienda por parte de extranjeros son Valencia, Barcelona y Alicante, con un 42%, 39% y 33% más de ventas a extranjeros a finales de 2022 que en el mismo período del año anterior.

De cara a los próximos meses, Millá transmite “confianza en que el comprador extranjero siga actuando como motor de la compra de vivienda en España. Las previsiones hablan de una moderación de la inflación y los tipos de interés, además, el comprador extranjero de segunda residencia cuenta con un poder adquisitivo alto, por lo que seguirán invirtiendo en vivienda en nuestro país”.