La esperanza de la España vaciada se esfuma con la vuelta a las grandes ciudades

Esperanza hizo las maletas de vuelta a Madrid el pasado mes de mayo. En julio de 2020, puso rumbo al pueblo de su abuelo paterno, Riaza, a apenas 140 kilómetros de la capital. Atrás dejaba un piso compartido junto a otras dos personas más en el centro de Madrid, y se instalaba en una pequeña casa familiar en este pequeño pueblo de la provincia de Segovia de apenas 2.200 habitantes.

Trabajaba como operadora de una aseguradora que, en marzo de 2020, con el confinamiento, mandó a su plantilla a trabajar desde casa. Hace apenas ocho meses, con el arranque de 2023, la compañía les comunicó que solo podrían teletrabajar un día a la semana y Esperanza tuvo que hacer de nuevo las maletas y volver a Madrid.

La España vaciada seguirá vaciada. La pandemia y el teletrabajo crearon una suerte de espejismo en torno a una posible reversión del movimiento migratorio desde las zonas rurales o ciudades de menor tamaño hacia las grandes capitales. El fin del teletrabajo en buena parte de las empresas —algunas han decidido mantener modelos flexibles, mientras que otras lo han exterminado— ha provocado el retorno a las grandes ciudades de quienes durante la pandemia huyeron hacia zonas menos masificadas en busca de una mejor calidad de vida.

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Aquella huida de hace ya tres años ha quedado plasmada en las estadísticas oficiales, que también empiezan a mostrar cómo el fin de la pandemia y del teletrabajo han provocado el regreso paulatino hacia las tendencias previas a marzo de 2020: concentración de la población en grandes núcleos urbanos con graves problemas de acceso a la vivienda tanto en propiedad como en alquiler.

Así, por ejemplo, si comparamos la media de compraventas durante el periodo 2016-2019 con la media de 2021-2022, se observa, en términos generales, que las operaciones han ido al alza en toda España, pero el crecimiento ha sido mucho mayor en las zonas rurales. De hecho, a medida que crece el tamaño de la población, disminuye el porcentaje de crecimiento de las compraventas, tal y como recoge el gráfico inferior a partir de datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana de España.

Una mayor intensidad que puede explicarse, bien por este mayor incremento de las transacciones, pero también por el hecho de que, a partir de niveles más bajos, cualquier aumento en las transacciones se refleja con mayor intensidad en las subidas. Es decir, pasar de 1.000 a 1.500 compraventas, supone un incremento del 50%, mientras que pasar de cuatro a ocho operaciones, supone un incremento del 100%. ¿Cuál de los dos datos es más relevante?

"Creo que mercado residencial y España vaciada son términos contrapuestos. Pienso que de existir demanda de viviendas en las zonas poco pobladas y progresivamente abandonadas por sus residentes, será algo puramente anecdótico. Quizá la pandemia ha podido animar la demanda, pero solo por un efecto psicológico y pasajero de huida", asegura a El Confidencial Julio Vinuesa, catedrático emérito de Geografía Humana en la Universidad Autónoma de Madrid.

"La atracción que producen las zonas con mayor actividad urbana para el uso residencial ha sido y es el principal factor en la redistribución espacial de la población y en la demanda de vivienda. Además, la demanda de vivienda en municipios limítrofes a ciudades grandes y no tan grandes, no es un fenómeno nuevo, se trata de la formación de aglomerados urbanos y metropolitanos, provocados por la disminución de los precios con el aumento de la distancia al centro y por la localización de la oferta de nuevas tipologías, como las unifamiliares", añade Vinuesa.

De hecho, mucho antes de la pandemia, allá por 2018, los elevados precios tanto de la vivienda como de los alquileres ya venían expulsando paulatinamente a la demanda y a los hogares del centro de las grandes ciudades, especialmente de Madrid y Barcelona, hacia municipios limítrofes —incluso ciudades más pequeñas como Segovia, Toledo, Valladolid o Guadalajara— y la pandemia no hizo sino acelerar dicho fenómeno e ir un paso más allá, puesto que una parte importante de esos hogares decidió trasladarse a otra comunidad, a una ciudad más pequeña o a un pueblo en busca, no solo de una vivienda más asequible, sino de mayores dimensiones, con jardín y terraza.

El crecimiento de las compraventas en las principales ciudades es menor que en otras que están alrededor o en pueblos muy pequeños

Eso fue precisamente lo que hizo, Gabriel. Junto a su mujer Sofía y sus dos hijos pequeños, aprovechó el teletrabajo para dejar Madrid y volver a su ciudad natal, Alicante. Informático de profesión, intuyó que el teletrabajo se impondría en su empresa, dedicada a la consultoría informática, como así ha sido, y a finales de 2020, se embarcaron en la compra de una vivienda cerca de los abuelos. Su mujer encontró trabajo en Alicante y sus hijos ya van al colegio allí. No tiene intención de volver a Madrid.

Los casos de Esperanza y de Gabriel son una pequeñísima muestra del fenómeno que desencadenó y aceleró la pandemia y que queda perfectamente reflejado en las estadísticas oficiales. Así, por ejemplo, a nivel de municipios, en el mapa inferior se observa cómo el crecimiento de las compraventas en las principales ciudades es menor que en otras que están alrededor o en pueblos muy pequeños. Lo que podría poner de manifiesto ese efecto huida hacia zonas rurales que impulsó la pandemia.

Además, por provincias, muchas de las que se consideran España vaciada están entre las que más crecen las ventas de casas como Ávila, Teruel, Cáceres, Huelva, Ciudad Real o Soria, con incrementos entre el 50% y el 60% que, sin embargo, no se han visto reflejados en los censos de población.

Es decir, no existe una relación causa-efecto entre el aumento de las operaciones de compraventa y el crecimiento de la población, lo que podría deberse, entre otros factores, al hecho de que la gente no se empadrone donde ha comprado casa o al hecho de que se trate de segundas residencias.

No obstante, de forma general, sí se observa un efecto en la población que también se ve en las operaciones. Entre 2019 y 2022 la población ha crecido de forma generalizada, pero aquellos empadronados en municipios pequeños o medianos han crecido más, lo mismo se veía con las compraventas: han subido de forma general, pero más aún en zonas más rurales o ciudades de tamaño medio, como se ve en primer gráfico.

El 'boom' por comprar un chalé se desvanece

Por otro lado, junto al éxodo hacia municipios limítrofes de las grandes capitales, hacia ciudades de menor tamaño o incluso hacia zonas rurales, tras la pandemia se produjo otro fenómeno que también han recogido las estadísticas oficiales y cuyo efecto ha comenzado ya a diluirse: la búsqueda de viviendas de mayor tamaño, con amplios jardines y terrazas, en definitiva, de chalés o viviendas unifamiliares.

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Como se puede apreciar en el gráfico inferior, tras la pandemia, la venta de viviendas unifamiliares creció con fuerza. De hecho, en el cuarto trimestre de 2020, la compra de este tipo de viviendas alcanzó su máximo histórico llegando a suponer el 22,5% del total de las viviendas compradas, mientras que en 2022, se superó la barrera de las 100.000 unidades vendidas de enero a julio, una cifra que no se veía desde los años del boom, según datos del Consejo General del Notariado.

Sin embargo, tras subir con fuerza en 2021 y 2022, las transacciones comienzan a perder algo de fuelle, y ya de enero a julio de 2023 se observa una tendencia a la baja en las transacciones, en pisos, pero especialmente en unifamiliares.

Un menor apetito comprador que comienza a trasladarse también a los precios, que están sufriendo más que la vivienda en altura. Así, por ejemplo, según los últimos datos de los notarios, el precio de los pisos cayó un 3,3% en términos interanuales durante el mes de julio, mientras que en el caso de las viviendas unifamiliares, la caída ha sido más intensa, del 7%, más del doble.

El descenso de las transacciones y caídas de precios en las unifamiliares pondrían de manifiesto, en opinión de Alberto del Rey, catedrático de Sociología y Comunicación de la Universidad de Salamanca, cómo el movimiento migratorio ocurrido a raíz de la pandemia es "un hecho puntual, una especie de espejismo. Durante la pandemia, de repente, todo el mundo se mostró muy interesado en irse al campo a casas con jardín, pero desde el punto de vista demográfico fue algo puntual, un movimiento hacia segundas residencias o viviendas de familiares y con la opción del teletrabajo, que se mantuvo durante un tiempo después del confinamiento pero que no ha continuado, lo que ha provocado que, poco a poco, la gente vuelva a sus lugares de origen. En las grandes ciudades, por un tema de precios, la demanda se traslada a zonas limítrofes, pero para la España vaciada, lo sucedido será absolutamente puntual, sin continuidad".

Una oportunidad perdida

Una oportunidad perdida, según los expertos que debería haber venido acompañada de otra serie de medidas indispensables para revertir la inevitable fuga de población hacia las grandes ciudades.

"La falta de infraestructuras en la España vaciada, por ejemplo, no facilita la opción de vivir en zonas rurales. La pandemia, y especialmente el confinamiento, despertaron el miedo a que una situación así nos pillase en un piso pequeño, pero una vez que todo eso pasa, el alojamiento se ha revelado importante en función de dónde tienes el trabajo", destaca Del Rey.

"La gente joven que se movió puntualmente al pueblo ha visto que no tenían escuelas y los recursos son muy limitados, faltan de médicos... Si la idea de haber redescubierto los pueblos hubiese venido acompañada de otro tipo de medidas, no solo de la posibilidad de teletrabajar, podría haber sido diferente, pero no ha sido así. Hemos vuelto a lo que había antes de la pandemia, sin que el teletrabajo haya podido dar continuidad a esa vuelta a las zonas rurales o pequeñas ciudades. Además, las grandes multinacionales no acaban de ver que el teletrabajo funciona y en la medida en que éste se ha reducido, ya no es compatible vivir en un sitio y trabajar en otro".

Según Alberto del Rey, "lo que sí creo es que este periodo de pandemia puso los ojos en el inmobiliario, mucha gente se dio cuenta de que vive en condiciones muy malas en las grandes ciudades, lo que llevó a muchos a pensar en cambiar de piso y en moverse hacia pueblos limítrofes, lo que derivó en el repunte en la compra de chalés, por ejemplo. Y esto no tiene nada que ver con la España vaciada, donde el efecto ha sido cero o puntual. Se necesita mucho más que poner en valor a una buena vivienda, falta todo lo de alrededor, además del teletrabajo, para vivir mejor", insiste.

"Si se reduce el teletrabajo, ya no es compatible vivir en un sitio y trabajar en otro"

Este efecto retorno hacia las grandes ciudades despierta un profundo pesimismo en torno al futuro de la España vaciada y los graves problemas de acceso a la vivienda que existen en buena parte del país. De hecho, respecto a la dinámica del mercado inmobiliario en los próximos años, Julio Vinuesa, centra la atención en varios fenómenos.

"Por un lado, uno de carácter sociodemográfico, que consiste en los cambios que se vienen produciendo en las tipologías, la diversidad y la variabilidad de las unidades de convivencia. Básicamente, el cambio se manifiesta en el aumento del número y la proporción de los hogares de una y dos personas y de los hogares sin menores, lo que nos enfrenta a unas necesidades de viviendas distintas (de menor tamaño, de organización flexible, con servicios comunitarios…)".

"El otro fenómeno", prosigue, "está en relación con los cambios socioculturales que van a ir debilitando la idea de que es imprescindible disponer de una vivienda 'familiar' en propiedad para toda la vida, mientras que irá ganando peso percibir la vivienda como un servicio, más acorde con el carácter temporal de algunas unidades de convivencia y la consecuente variación de las necesidades. Lo cual no es necesariamente contradictorio con la propensión a invertir en inmobiliario".

Más de 50 millones de habitantes en 2037

Dónde quiere vivir la gente es clave para el futuro, no solo del inmobiliario, sino de las ciudades y de la España vaciada. No en vano, España superará los 51 millones de habitantes en 2037, según la proyección del Instituto Nacional de Estadística (INE). Y sus previsiones no son nada halagüeñas para las zonas más despobladas. La España vaciada quedará aún más vacía en los próximos quince años, ya que a pesar de que crecerá el número total de habitantes en todo el país, lo hará, precisamente, donde es mayor la densidad de población.

De hecho, el INE apunta a un crecimiento poblacional para el año 2037 de un 25% en Baleares, o de más de un millón de nuevos habitantes para Madrid o Cataluña —tres de los mercados con mayores problemas de acceso a una vivienda—, mientras que la población disminuirá en zonas que ya padecen este problema, especialmente en Asturias, Extremadura y Castilla y León, comunidades que se encuadran en lo que ya es España vacía.

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La inmigración exterior compensará el envejecimiento de la población y ofrecerá la fuerza de trabajo necesaria para que se mantenga el crecimiento económico. Sin embargo, salvo que haya políticas que modifiquen la tendencia, como advierten los expertos, lo hará acudiendo a donde, precisamente, hay una mayor oferta de empleo. Es decir, las grandes ciudades, donde mayor presión social y sobre la vivienda existe, lo que a su vez, continuará agravando los problemas de acceso a una vivienda.

"En Madrid se ha producido un proceso de saturación tremendo y no sé hasta qué punto la gente está dispuesta a pagar una vivienda con determinadas condiciones. Lo cierto es que estamos en manos de las administraciones y no estamos en un proceso de descentralización, sino que nos movemos por la rentabilidad económica, todo el mundo sigue invirtiendo en Madrid, sin pensar por un momento en futuros problemas como la escasez de agua o de energía que podrían llegar a producirse", señala Alberto del Rey.

"Debería haber un replanteamiento del modelo de sociedad y de vida. España no ha tenido nunca ninguna política migratoria"

En su opinión, "debería haber un replanteamiento del modelo de sociedad y de vida. España no ha tenido nunca ninguna política migratoria. Nunca hemos planeado el facilitar la llegada de gente que se quiera instalar en determinadas zonas, seleccionar gente en función de las necesidades laborales y, por supuesto, ofrecer trabajo a inmigrantes en esas zonas, mediante una cierta descentralización".

"Yo vivo en Salamanca, por ejemplo. Y en Castilla y León, muchos puestos de trabajo están vacíos. Por otro lado, si no ofrecemos trabajos de acuerdo a la formación de determinados trabajadores, con el tiempo se van a ir a donde les ofrezcan un puesto acorde con esa formación. Para la despoblación, la única solución es la inmigración", añade Del Rey, para lo cual es necesario, según este catedrático, "una actitud más abierta por parte de las comunidades de acogida y fomentar el empleo de calidad en las áreas despobladas".