La subasta estrella de un inmueble del Estado en Madrid (156M) se enfrenta al día clave

15 de septiembre de 2023. Hoy es un día clave para el Ministerio de Hacienda. Hoy vence el plazo para presentar las ofertas por uno de sus activos más importantes jamás vendidos —por importe, ubicación y dimensiones— por el Estado.

Catorce días después, el 29 de septiembre, a las 10:00, en la sede de la Delegación Especial de Economía y Hacienda en Madrid se abrirán, si los hubiere, los sobres con las ofertas presentadas por María de Molina 50, un edificio público —aunque no en su totalidad— situado en pleno centro del cotizado barrio de Salamanca y a escasos metros del paseo de la Castellana.

El Estado ha rebajado en un 20% el precio, animando el interés del sector inmobiliario

Un edificio por el que el Estado espera conseguir, al menos, 156 millones de euros, tras rebajar sustancialmente sus pretensiones económicas de las dos últimas subastas, ya que en 2019 esperaba vender el activo por 196 y ante la falta de postores, en 2020, se decidió volver a sacarlo a subasta pública con una rebaja de apenas el 5%, hasta 185 millones de euros.

Ahora, tres años después, vuelve a salir a la venta, pero esta vez tras una significativa rebaja del 15% en el precio de licitación, del 20% si tenemos en cuenta el precio fijado en 2019. Una rebaja que, según las fuentes consultadas, habría sido suficiente para llamar de nuevo la atención del sector inmobiliario, desde promotoras a fondos de inversión, pasando por gestoras de cooperativas.

El proceso de adjudicación será sencillo. Una vez abiertos los sobres con las ofertas económicas, la mesa de contratación "declarará mejor rematante al licitador que haya formulado la postura más elevada".

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E. Sanz

Todo el sector está pendiente de la subasta de este activo. La expectación es comparable a la que se vivió en la subasta del solar de Raimundo Fernández-Villaverde en 2014, cuando la gestora de cooperativas Domo se impuso con una oferta de 111 millones a Ferrovial, Pryconsa y Amenabar; o de Castellana 14, cuando el Consorcio de Compensación de Seguros puso sobre la mesa 40 millones, batiendo lo que estaban dispuestos a pagar las socimis Merlin Properties o Axiare, sociedades familiares como Fonsagrada, de Alicia Koplowitz, o Cogein, de Marco Colomer (presidente de Pryconsa), y fortunas internacionales como Malakula, vinculada al empresario argentino Alfredo Coto, propietario de la mayor cadena de supermercados de Argentina y dueño del edificio contiguo.

Por importe, sin embargo, esta puede ser una de las grandes subastas del Estado, solo comparable a los 200-250 millones en que estaría valorada la famosa Operación Campamento, un proyecto para construir 10.000 viviendas en el barrio del mismo nombre situado al oeste de Madrid.

El Estado ha fracasado hasta en dos ocasiones en su intento de desprenderse del inmueble, un edificio que ofrece multitud de opciones

Las fuentes consultadas por El Confidencial aseguran que al menos media docena de compañías han estado analizando el activo, si bien solo se habría presentado una oferta, lo que ya de por sí garantizaría el éxito de la subasta si el ofertante cumple con todos los requisitos recogidos en el pliego de condiciones de la misma, y el Estado podría dar, por fin, salida a un activo del que lleva intentando desprenderse varios años.

¿Por qué no se ha vendido hasta ahora?

A pesar de esta envidiable ubicación, el Estado ha fracasado hasta en dos ocasiones en su intento de desprenderse del inmueble, un edificio que ofrece multitud de opciones, tanto para residencial como para oficinas, pero que también tiene dos importantes inconvenientes: necesita una profunda obra de rehabilitación y llegar a un acuerdo con el resto de miembros del complejo, la comunidad de propietarios Complejo Eurocis.

En concreto, el Estado es propietario del 51% del complejo y el resto está en manos de numerosos propietarios particulares. El ganador de la subasta deberá llegar, por lo tanto, a un acuerdo con ellos para poder llevar a cabo la obra que necesita el inmueble. A diferencia de las dos anteriores subastas, ahora, el potencial comprador cuenta con la ventaja de los fondos Next Generation, todo un caramelo para convencer al resto de vecinos y una oportunidad también para ajustar las ofertas.

Podría transformarse en un complejo de entre 200 y 400 viviendas, con precios medios de venta en torno a los 6.000 euros el metro cuadrado

Las fuentes consultadas destacan especialmente el interés que ha despertado el activo para su reconversión en un proyecto residencial, en línea con la tendencia que empieza a manifestarse en el mercado ante la escasa demanda de oficinas registrada tras la pandemia. De hecho, según fuentes inmobiliarias consultadas, dependiendo de la tipología de las viviendas, el edificio podría transformarse en un complejo de entre 200 y 400 viviendas (de uno a cuatro dormitorios), con precios medios de venta en torno a los 6.000 euros el metro cuadrado, si bien también se estarían estudiando proyectos residenciales en alquiler llave en mano.

El activo que vende Hacienda forma parte del complejo bautizado como Eurocis y está formado por una torre de oficinas de algo más de 40.000 metros cuadrados, con casi 400 plazas de garaje, un local de casi 1.500 metros cuadrados y siete trasteros. Está delimitado por las calles María de Molina, Núñez de Balboa, General Oráa y Castelló, una de las zonas más demandadas por las empresas.

Las ayudas europeas son vistas como la llave que puede terminar de abrir esta compleja operación

Además del precio de compra, en este tipo de inversiones los compradores deben asumir un importante coste de rehabilitación que, cuando se trata de edificios como María de Molina 50, que necesita una profunda intervención para adaptarse a los nuevos requisitos de sostenibilidad, accesibilidad y eficiencia energética, requerirá de un importante desembolso económico.

De ahí que las ayudas europeas sean vistas como la llave que puede terminar de abrir esta compleja operación. De hecho, la profunda reforma y rehabilitación a la que deberá ser sometido el inmueble es uno de los puntos en contra que han puesto sobre la mesa quienes lo han estudiado. "Todo un reto. Es una operación muy grande", aseguran.