Ibiza muere de éxito: la vivienda bate en un 30% los precios de la burbuja

Piso en venta en avenida de Pere de Portugal, en San Antony de Portmany, cerca de la Cala Gració. Luminoso estudio 31 metros cuadrados, una habitación, planta primera exterior sin ascensor. Precio: 149.880 euros. Precio por metro cuadrado: 4.835 euros.

Esta es la vivienda más barata, actualmente, a la venta en Ibiza, según el portal inmobiliario Idealista. Comprar —o alquilar— una vivienda en la isla se ha puesto imposible. Por 50 metros cuadrados resulta imposible encontrar algo por menos de 200.000 euros. El techo por arriba, en cambio, es casi infinito. Lo más caro, en esa misma web, una casa independiente de casi 1.500 metros cuadrados, también en San Antony de Portmany, por 20 millones de euros.

Ibiza, Santa Eulària, Sant Josep de sa Talaia y Sant Antoni de Portmany superan con holgura, entre un 25% y un 30%, los máximos del 'boom'

Son las dos caras de una moneda en una isla, Ibiza, que muere lentamente de éxito, desde un punto de vista inmobiliario. Comprar está por las nubes y alquilar, también.

Lo más barato, entre 700 y 950 euros al mes, pero solo alquiler por temporadas o solo para maestros o profesores que vayan a trabajar a la isla. El primer alquiler para larga estancia que encontramos en Idealista es un piso de 50 metros cuadrados, primero exterior sin ascensor, en Dalt Vila-La Marina. Por él se pedían 1.750 euros al mes, ahora, 1.250 euros, tras una rebaja del 29% en su precio. El alquiler, afortunadamente, parece que sí tiene límite. No es infinito.

No hay que olvidar que tanto en compra como en alquiler una cosa es lo que pide el propietario —precio de oferta— y otra, muy diferente, lo que la demanda puede o está dispuesta a pagar. De ahí que algunos alquileres —pocos—, como el antes mencionado, se hayan ajustado a la baja. También sucede con la compraventa. En Idealista encontramos una rebaja del 21% de 240.000 a 190.000 euros por un bajo interior sin ascensor de 50 metros cuadrados también Dalt Vila-La Marina.

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Ibiza es, sin duda, uno de los mercados más tensionados de España. La situación no es, ni mucho menos, nueva. Hace casi un lustro, la isla batió los máximos registrados durante la burbuja inmobiliaria y los precios siguen subiendo sin freno, impulsados por un cóctel explosivo de factores: las limitaciones geográficas —el suelo para construir nuevas viviendas es finito—, el boom del alquiler turístico y el enorme empujón de la demanda extranjera —que firma, aproximadamente, el 30% de las transacciones—.

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Esta locura inmobiliaria ha provocado escenas o situaciones dantescas, como, por ejemplo, que alguien pague más de 100 euros al día por alojarse en una furgoneta camper en Ibiza; que se anuncie el alquiler de una furgoneta, como vivienda, por 650 euros al mes, o que Cáritas Ibiza alce la voz contra la situación de algunos empleados del sector turístico de la isla, obligados a dormir en coches o alquilar cuartos de baño con cama, debido a los alquileres prohibitivos de la isla, especialmente, durante los meses de verano.

¿Hay una burbuja inmobiliaria en Ibiza?

Han pasado tres lustros desde el pinchazo de la última gran burbuja, y solo su mención provoca sarpullidos dentro del sector inmobiliario, que prefiere hablar de sobrecalentamiento en determinadas zonas.

Los datos, sin embargo, recuerdan mucho a los vividos durante la locura inmobiliaria. Las compraventas en Ibiza han crecido un 36% en el último año. Un 31% en Sant Josep de sa Talaia y en torno a un 6% en Sant Antoni de Portmany y Santa Eulària des Riu. Los precios, en 12 meses, han subido también entre un 5% y un 6%, si bien en todos estos municipios de Ibiza los precios se encuentran entre un 25% y un 30% por encima de los máximos registrados durante el boom (2007-2008), según el último informe de costa de la tasadora Tinsa.

La situación que se vive en Ibiza no es, ni mucho menos, extensible ni a toda España ni a toda la costa española, pero es muy similar a la que se vive en gran parte del archipiélago balear.

De hecho, son 14 los municipios costeros que han superado los máximos de la burbuja, y todos ellos se encuentran en las Islas Baleares, en concreto en Mallorca y en Ibiza. Además, otros tantos municipios podrían batir máximos a corto o medio plazo. Y todos ellos —menos Adeje o Arona, en Tenerife— se encuentran en las Islas Baleares; en especial, en la isla de Ibiza.

Los enclaves que superan con mayor holgura los máximos de 2007-2008 son Santa Eulària des Riu y Sant Josep de sa Talaia (un 29% por encima) y los municipios de Sant Antoni de Portmany e Ibiza (+26%). Solo en dos localidades de Mallorca, como son Santa Margalida (-11,2%) y Andratx (-14%), a pesar del enorme apetito comprador de los últimos años, no se han tocado máximos. Tampoco en Menorca, en los municipios de Alaior (-15,4%), Es Castell (-21,7%), Ciutadella de Menorca (-14,4%), Maó (-17,8%), Es Mercadal (-5,6%) y Sant Lluís (-10,5%), donde aún hay recorrido al alza. Menorca está, de hecho, en el punto de mira de compradores, inversores y turistas ante el boom registrado en la isla vecina, lo que ya está afectando a los precios.

La lista, no obstante, es previsible que se amplíe a corto plazo. Artà y Pollernça, ambas en Mallorca, se encuentran ahora mismo en niveles del boom, mientras que en Andratx (-1,4%) y Calvià (-3,5%), ambas en Mallorca; en Adeje (-3,2%) y Arona (-5,9%), en Santa Cruz de Tenerife, y en Es Mercadal (-5,6%), en Menorca, los precios están a punto de superar la barrera de hace 15 años.

"En las Islas Baleares, la tensión al alza de los precios tiene carácter estructural, derivado de una alta concentración de compraventas de extranjeros (con salarios más elevados que los locales) y un modelo productivo enfocado al turismo, que incentiva la inversión con fin vacacional. Este marco, unido a la limitación de espacio por su condición geográfica de isla, restringe la oferta, aumenta la competencia y presiona los precios", destaca Tinsa en su último informe Vivienda en Costa 2023. Solo en el último año, los precios han subido un 5,8% en el archipiélago balear.

La inmensa mayoría las localidades costeras aún están a años luz de los máximos del 'boom'

Y, a pesar de la limitación geográfica de las Islas Baleares, la actividad promotora es muy intensa. Según datos de esta tasadora, la actividad promotora registra una intensa reactivación. Hasta tal punto de que el archipiélago balear constituye la tercera línea de costa provincial con más visados por detrás de Málaga y Barcelona.

Esos 14 municipios baleares son los grandes puntos calientes del mercado vacacional en España. Una cifra pequeña y concentrada dentro del conjunto de la costa española. De hecho, son aún inmensa mayoría las localidades que se encuentran a años luz de los máximos del boom.

Algunas están entre un 46% y un 56% por debajo de los niveles de hace 15 años, como Alcanar, Deltebre, Sant Carles de la Ràpita (Tarragona), Cuevas del Almanzora, Adra, Garrucha, Carboneras (todas en Almería), Nules, Almassora y Moncofa (Castellón), San Pedro del Pinatar, Alcázares, La Unión (Murcia) y Ayamonte (Huelva).

A pesar de ello, lo cierto es que la costa española está on fire. Según Tinsa, en el primer trimestre de 2023, se ha registrado una actividad igual o superior a la del primer trimestre del año anterior, impulsada por una mayor intensidad de compraventa por parte de la demanda extranjera, que ha recuperado los niveles anteriores a 2020. Así, por ejemplo, la estadística de compraventa de viviendas del Ministerio de Transportes (Mitma) refleja que en 2022 se registraron 287.313 transacciones en zonas de costa (primera y segunda residencia), lo que supone un 10,2 % más que en 2021.

Gran dinamismo en toda la costa

La demanda estuvo impulsada por las islas (+19,6% anual) y la Costa Mediterránea (+11,4%), mientras que, en el tramo Atlántico andaluz y la Costa Norte, se registraron tasas de variación cercanas a cero. Los incrementos son intensos en las islas Canarias y Alicante, por encima del 26%, seguidas de Girona, Granada y Málaga.

En términos de volumen, las líneas de costa con mayor número de compraventas son las de la provincia de Alicante, Málaga e Islas Baleares, con 41.800, 35.300 y 16.900 transacciones, respectivamente, según el Mitma. Barcelona y Valencia, con 31.200 y 22.000 operaciones de compraventa, acumulan mucha actividad por efecto del polo de actividad que representan sus capitales, donde la segunda residencia se sitúa muy por detrás del mercado de primera residencia.

Este dinamismo ha impulsado, inevitablemente, los precios al alza. La subida de la vivienda vacacional en los últimos 12 meses ha sido de un 6,3%, hasta 2.550 euros el metro cuadrado, un nivel que, por otra parte, está un 35% por encima del valor promedio de la vivienda de primera residencia en las zonas de costa.

Un incremento que, según Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa, “contrasta con la tendencia a la estabilización de precios que se observa desde finales de 2022 en el mercado residencial general”.

En opinión de Arias, "este comportamiento del precio es consistente con el perfil asociado al comprador de segunda residencia, con mayor poder adquisitivo y, por tanto, menos afectado por el impacto de la inflación y el encarecimiento de la financiación hipotecaria que un comprador de primera residencia medio”.

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El informe de Tinsa revela incrementos de precios mayores en Málaga (+7 %), Granada (+6,8 %) y Guipúzcoa​ (+6,2 %) que en las Islas Baleares (+5,8 %). Además, en el 91% de los 250 municipios del litoral español analizados en el informe, aumentó el precio medio de la vivienda en el último año, registrándose los mayores incrementos, por encima del 10%, en Manacor, Ses Salines, Llucmajor, Es Mercadal y Campos (Islas Baleares), Canet d’en Berenguer, Sagunto, Meliana y L’ Alfàs del Pi (Comunidad Valenciana) y Motril, Algeciras, Málaga y Manilva (Andalucía).

Los incrementos en la costa son, por tanto, generalizados, pero de diferentes intensidades, con aumentos en casi tres cuartas partes de las zonas costeras analizadas, con un incremento medio en torno al 15%, y un rango que, según zonas, oscila entre el 5% y el 30%.

Así, por ejemplo, la subida ha sido entre el 5% y 10% en un 62% de las zonas analizadas por Tinsa. En otro 30% de las zonas los incrementos se mueven entre el 0% y el 5% y se han encarecido por encima del 10% en un 16% de las zonas. Apenas en un 3% de las zonas analizadas se estarían percibiendo caídas, localizadas en tramos concretos de la Costa Brava, mientras que tan solo cuatro municipios reflejan en la estadística del primer trimestre descensos interanuales de valor superiores al 4%: Orihuela (-5,6%), Deltebre (-4,7%), Calviá (-4,7%) y Gandía (-4,5%).

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De hecho, en un 12% de las zonas los técnicos apuntan señales de sobrecalentamiento, entendido como un aumento de precios y/o compraventas particularmente intenso en un corto espacio de tiempo.

"Es el caso en las islas y algunos tramos costeros de Barcelona (costa del Garraf), Tarragona (entre Cunit y Altafulla), Valencia (entre Canet d’en Berenguer y Alboraia) y Alicante (entre Denia y Benissa)", recoge en su informe de costa Tinsa. "Se ha detectado un cierto sobrecalentamiento de demanda, que en el actual contexto europeo de erosión del poder adquisitivo de los hogares frente a la inflación e incremento del coste de la financiación debiera moderarse".

Los precios más caros, también en las islas

Como consecuencia de los fuertes incrementos de precios, es en las islas donde también se encuentra el precio por metro cuadrado más elevado. Así, por ejemplo, Mallorca, Ibiza, Formentera, Gran Canaria y Tenerife muestran los mayores precios estimados de vivienda vacacional, según Tinsa, "en línea con una demanda de alto poder adquisitivo mayoritariamente internacional".

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El valor medio en segunda residencia alcanzaría, según los técnicos de Tinsa, los 6.000 euros el metro cuadrado en Islas Baleares. A continuación, estaría la provincia de Málaga (3.400 euros el metro cuadrado), seguida por Guipúzcoa​ (3.300 euros el metro cuadrado), Santa Cruz de Tenerife (2.900 euros el metro cuadrado) y Girona y Vizcaya, ambas en torno a los 2.800 euros el metro cuadrado.

"En ubicaciones prémium, se superan los 6.000 €/m2 y, en productos muy exclusivos en Mallorca, puede llegar a situarse en 11.000 €/m2

En términos de valor absoluto, el euro por metro cuadrado más elevado de vivienda primera y segunda vivienda, por encima de 3.000, se localiza en la isla de Ibiza (Sant Josep de sa Talaia, Santa Eulària des Riu, Ibiza y Sant Antoni de Portmany) y en Calviá (Mallorca). También las capitales de San Sebastián y Barcelona están entre los enclaves con el euro por metro cuadrado más elevado de la costa, aunque en su caso el mercado de primera residencia ejerce una gran influencia.

"El rango de precios más habitual en el segmento vacacional oscila entre 1.800 y 3.600 euros el metro cuadrado. En la tipología unifamiliar, existen ubicaciones prémium donde se superan los 6.000 euros e incluso productos muy exclusivos de viviendas aisladas en la costa de la isla de Mallorca cuyo valor unitario puede llegar a situarse en los 11.000 euros el metro cuadrado", destacan desde la tasadora.

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Por el contrario, en el extremo inferior, con los valores más bajos y demanda vacacional principalmente nacional, se sitúan la Costa Norte, con Galicia, Cantabria y Asturias (excluyendo los tramos costeros de País Vasco), así como la Región de Murcia.

Los valores medios de segunda residencia más bajos a nivel provincial se localizan en la costa de Lugo (1.100 euros el metro cuadrado), seguida de las provincias de Murcia (1.300 euros el metro cuadrado), Cantabria (1.500 euros el metro cuadrado) y Tarragona (1.700 euros el metro cuadrado).