Los ricos españoles se apoderan de Menorca: los chalés en primera línea no bajan de 2 M

Menorca está, ahora más que nunca, de moda. De moda entre españoles con un elevado poder adquisitivo que, en los dos últimos años, han irrumpido con fuerza en la isla, convirtiéndose en los principales compradores de segunda residencia, desplazando a los franceses, que desde hace unos años eran los grandes.

Desde hace un par de años, Menorca está en el punto de mira. En 2020, The New York Times ponía la isla en el foco al incluirla entre los 52 principales destinos turísticos del mundo. Ni Mallorca, ni Ibiza. Menorca. Y, desde entonces, el interés no ha parado de crecer por una isla mucho más tranquila, y asequible, que sus vecinas.

Se ha convertido en objeto de deseo de grandes fortunas españolas que buscan tranquilidad

El pasado fin de semana, sin ir más lejos, Menorca aparecía en todas las revistas del corazón y secciones del cuore de toda la prensa nacional. La cantante Edurne y el portero del Manchester United, David de Gea, se daban el sí, quiero en la isla. Un año antes, el también cantante Coque Malla anunciaba en La Resistencia, el programa de David Broncano, que se había comprado una casa en Menorca, fundiendo prácticamente todos sus ahorros en la adquisición.

Ellos han sido los últimos en poner Menorca en el punto de mira, si bien, desde hace años, es destino de vacaciones de numerosas caras conocidas. Cantantes, deportistas, empresarios, directivos... llevan años refugiándose en la intimidad de la que se considera la más sencilla de las islas Baleares. Isidro Fainé, Nuria Roca y su marido Juan del Val, Àngels Barceló o los hermanos Gasol han sido y son asiduos a una isla que, en los últimos años, ha visto no solo este creciente interés por disfrutar de sus playas, su tranquilidad y su gastronomía, sino también por comprar una casa allí.

Y, desde hace un par de años, Menorca se ha convertido en objeto de deseo de grandes fortunas españolas, ya que, aunque es más barata que su vecina Ibiza, los precios de las segundas residencias no son, ni mucho menos, asequibles para el común de los mortales.

Por ejemplo, un chalé en primera línea de playa, con jardín, piscina y una amplia parcela, no baja de los dos millones de euros, si bien hay propiedades completamente reformadas con el sello de importantes interioristas y diseñadores que difícilmente bajan de los seis o siete millones de euros.

Propiedades y precios de infarto que, sin embargo, no siempre convencen a los clientes más exigentes. De hecho, aunque Menorca era hasta hace unos años parada obligatoria para el futbolista Cristiano Ronaldo y su esposa, Georgina Rodríguez, esta reconocía en la última temporada de su reality que la isla y sus villas no cumplían los requisitos para disfrutar de sus vacaciones. Pocas habitaciones y poca privacidad, dijo.

Y, sin embargo, el comprador de lujo es más potente que nunca. Un comprador que incluso está dispuesto a cruzar el Océano Atlántico por comprar allí y disfrutar de sus playas, su clima y su gastronomía y que ha crecido sustancialmente tras la apertura, el verano pasado, de una ruta directa entre Palma y Nueva York acercando Menorca al comprador estadounidense.

Según Engel & Völkers, el 10% de las compraventas cerradas durante el año 2022 se firmaron con clientes de nacionalidad estadounidense, igualando ya a un cliente tradicional como el británico y superando a otros mercados como el alemán.

Los españoles acaparan casi la mitad de las ventas, superando con creces a los franceses

Británicos, franceses, alemanes y holandeses quieren comprar en Menorca, pero sin duda, es el comprador nacional el que más ha crecido en los dos últimos años hasta el punto de acabar con la hegemonía de los vips franceses procedentes de París.

Los ricos españoles desplazan a los franceses

Según Engel & Völkers Menorca, en 2022, los inversores nacionales, que redescubrieron la isla durante el periodo de confinamiento, dominaron las compras hasta acaparar el 42% del mercado total de esta inmobiliaria de lujo, superando a los franceses que representaron el 16% de las ventas de la compañía. Hace apenas dos años, los franceses suponían el 50% de las transacciones de Engel & Völkers.

El cliente español representa cerca del 45% del mercado turístico, frente al 25% de Mallorca

"En Menorca, el cliente español representa cerca del 45% del mercado turístico, frente al 25% de Mallorca, por ejemplo, o respecto a un porcentaje mucho menor en el caso de Ibiza. En Mallorca, por ejemplo, el 70% del comprador turístico es alemán, mientras que en Menorca es de apenas el 8%. Son islas muy diferentes", explica a El Confidencial Francisco Arnau, director de Engel & Völkers Menorca. Entre ellos, muchos empresarios que buscan ser invisibles, pasar desapercibidos.

Tal y como explica este experto, "una vez terminado el parón provocado por la pandemia, el mercado de lujo ha seguido creciendo pero con un cliente muy diferenciado. Los franceses y españoles son los dos clientes más importantes de la isla, pero en los últimos años, el español, con un poder adquisitivo muy alto, incluso por encima del francés, ha crecido muchísimo. El comprador nacional tampoco es nuevo", reconoce, "ya que tradicionalmente siempre ha habido mucho comprador residente en Cataluña o en Barcelona, por una cuestión de cercanía, pero desde hace un par de años, el cliente madrileño, que reside en Madrid, ha crecido mucho. Un cliente con un poder adquisitivo muy elevado que busca tranquilidad, naturaleza y seguridad".

Este gran interés por la isla se refleja en las estadísticas oficiales, como muestra el gráfico superior. En 2022, se superaron las 2.000 compraventas por primera vez desde 2007, según datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Un apetito comprador que ha impactado, inevitablemente, sobre los precios, algunos de ellos, prohibitivos.

Precios de infarto en primera línea

El abanico, no obstante, es amplio, si bien, como sucede en todos los mercados, las propiedades más espectaculares y codiciadas —generalmente situadas en primera línea de playa— no son aptas para todos los bolsillos.

El rango de las propiedades vendidas en 2022 por Engel & Völkers osciló entre los 200.000 euros hasta los 5 millones de euros, con un precio medio ligeramente inferior al de años anteriores al situarse en 890.000 euros, y con una demanda récord de propiedades en primera línea de mar, frente a un menor interés de viviendas rurales.

"Para una casa de tres habitaciones, dos baños y algo de jardín, en una urbanización turística de litoral, no en primera línea, pero sí cerca del mar, los precios se mueven en torno a los 750.000 euros, mientras que una casa cerca del mar está en torno a los cinco millones de euros. Las fincas, por su parte, son las propiedades más caras. Son, también, las más grandes, con mucho terreno y suelen necesitar mucha reforma. En este caso hablamos de unos 8-10 millones de euros", según Arnau.

"La primera línea y el suroeste, son las zonas más demandadas y codiciadas. En primera línea, un chalé independiente, no baja de dos o tres millones de euros. ¿El precio máximo? No hay. Hay casas espectaculares, reformadas por diseñadores de prestigio. Un producto muy exclusivo que dispara el precio", asegura Jan Mulder, bróker de Remax Organge 2 en Palma Mallorca.

"Por lo que se refiere a un piso, en un edificio en altura, de 80 metros, y en primera línea, estamos hablando de unos 2.900 euros el metro cuadrado, es decir, en torno a los 200.000 euros. Si hablamos de casas, pareados, adosados, nos vamos a los 3.500 euros metro cuadrado, es decir, en torno a un 20% más caro. Y, en cuanto a oferta, hay más casas que pisos en venta. Unas 2.000 unidades de los primeros frente a una oferta de 1.000 pisos en venta. Es decir, apenas 3.000 propiedades a la venta en toda la isla", según Mulder.

La escasez de oferta frente a la pujante demanda ha provocado el inevitable incremento de precios. "Las propiedades están subiendo a ritmos entre el 5% y el 10% cada dos años, mientras que en activos muy concretos, casas junto al mar o grandes fincas en el campo, por ejemplo, en siete u ocho años, han subido un 30%. En el centro de Mahón, por ejemplo, donde hay mucho cliente madrileño en busca de casa, las subidas son del 25%", según Francisco Arnau. Y, a pesar de todo, Menorca ha conseguido atraer a una parte de la demanda que en un pasado no muy lejano habría optado por sus vecinas Mallorca y, especialmente, Ibiza.

"Es un retiro idílico sin el ajetreo y el foco mediático de Mallorca o Ibiza. Menorca cuenta, además, con el sello de reserva de la biosfera desde 1993, de tal manera que el 43% de su superficie está protegido. Es el Mediterráneo para puristas: sin zonas de fiesta, pocos edificios hoteleros y, con Ciutadella y Maó, dos pintorescas poblaciones principales cuya población solo alcanza el nivel de pueblo pequeño. Las atracciones son las 90 playas y calas de aguas turquesas. O el camí de cavalls (camino de caballos), de 185 kilómetros, que rodea la isla y donde se dan cita senderistas, ciclistas de montaña y corredores", recoge un estudio reciente la inmobiliaria de lujo Kensington.

Mahón ha acaparado el 25% de las compraventas y los precios han subido entre un 15%-25%

Según esta agencia, "los pisos costeros suelen costar entre 150.000 y 400.000 euros. Los pisos de primera clase en Cala Biniancolla (sureste/Sant Lluís) y sobre todo en el puerto natural de Maó pueden superar considerablemente estas sumas. Por lo demás, los interesados en este segmento encontrarán lo que buscan en Ciutadella (Cala en Blanes, Cala en Bosc, centro urbano), en Sant Lluís, Maó y Es Mercadal. Las casas de pueblo y adosadas suelen costar entre 200.000 y 700.000 euros, mientras que la mayoría de las viviendas unifamiliares se sitúan en el sector de precios entre 300.000 y 1,5 millones de euros. Las villas espectaculares suelen costar entre 2,5 y 7,5 millones de euros y los precios de las fincas se mueven entre 1 y 6 millones de euros".

No obstante, cuando hablamos de activos trofeo, ubicaciones imponentes con vistas al mar, se pueden rozar los 10 millones de euros.

​Una de cada cuatro compras, en Mahón

¿Qué zona prefieren los compradores? Según Engel & Völkers, Mahón es uno de los puntos calientes de Menorca ya que concentra el 25% del mercado inmobiliario de la isla. Una fuerte demanda que ha impulsado los precios un 15-25%, especialmente en casas adosadas y villas frente al mar. Tras este incremento, el precio de entrada para una casa adosada en la capital se sitúa ahora en 750.000 euros frente a los 600.000 del año anterior, y el de las villas en 1,75 millones de euros frente a los 1,5 millones de 2021. En el resto de la isla, esa menor presión compradora, ha permitido que el mercado se mantenga estable.

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E. Sanz

El comprador nacional es predominante y su poder adquisitivo, según los expertos consultados, nada tiene que envidiar al comprador extranjero que también ha encontrado en la isla, un lugar en el que invertir. Y es que, como reconoce Jan Mulder, a la isla también ha llegado mucho inversor o especulador internacional.

"Inversores que llegaron hace un par de años, compraron casas a reformar y, tras realizar una inversión total —compra más reforma— de unos dos millones, ahora intentan vender esas propiedades por seis o siete millones de euros", asegura este experto, quien también ha observado cómo algunas propiedades hace unos meses a la venta, se han retirado del mercado, ante las expectativas de futuras subidas de precios.

El comprador nacional es predominante y su poder adquisitivo nada tiene que envidiar al comprador extranjero

Un inversor que también ha optado por el alquiler para sacar obtener rentabilidad. "El récord de visitantes recibidos por la isla en 2022, hasta totalizar los 1,62 millones de personas, ha favorecido la decisión tomada por los principales operadores aéreos europeos de ampliar los vuelos entre abril y octubre, facilitando no solo el acceso a los propietarios de segundas residencias, sino también a aquellos que deciden alquilar en la isla", destacan desde Engel & Völkers.

"En este sentido", señalan desde la inmobiliaria de lujo, "el negocio del alquiler vacacional de Menorca también resulta atractivo para los inversores, especialmente en los meses de verano. De hecho, la paralización por parte del Gobierno local a la hora de conceder nuevas licencias de alquiler vacacional ha incrementado hasta un 20% el precio de venta de aquellas propiedades que ya cuentan con una licencia".

Unesco, sostenibilidad y productos de km 0

Con una superficie de 695 km cuadrados, Menorca tiene grandes atractivos, entre los que destaca el ímpetu de sus residentes por la conservación de la naturaleza, sus paisajes vírgenes, sus tranquilos puertos naturales y sus playas solitarias. Desde 1993, la isla es reserva de la biosfera por la UNESCO.

"Menorca es uno de los mejores ejemplos de turismo sostenible del Mediterráneo. Aquí se han hecho grandes esfuerzos para garantizar un equilibrio a largo plazo entre el desarrollo humano y el medio ambiente”, destaca Francisco Arnau.

Desde 1993, la isla es reserva de la biosfera por la Unesco, y el 43% de su superficie está protegido

Este experto explica cómo "el principal cambio se produjo hace unos 25 años, cuando decidió diferenciarse del resto España con unas leyes urbanísticas y ecológicas de mantenimiento del territorio muy importantes, de tal manera que lo que se puede construir en la isla está muy limitado. Una elección, que el menorquín siempre ha querido y por la que siempre ha luchado".

Además, la legislación prohíbe el alquiler turístico en zonas no turísticas. Solamente se permite el alquiler por temporadas en zonas turísticas del litoral, pero con licencia. El objetivo es que la presión turística en los núcleos locales sea lo menor posible", añade el experto en Menorca de Engel & Völkers.