De Espacio (Villar Mir) al lujo de La Moraleja, Urbanitae pulveriza cifras en 'crowdfunding'

"Los resultados hasta junio son mucho mejor de lo esperado. Generalmente, el 'business plan' suele ser muy optimista, de tal manera que si finalmente te quedas al 80% del objetivo inicial, sigues haciendo una valoración muy positiva del ejercicio. En nuestro caso, sin embargo, hemos superado con creces los objetivos fijados a principios de año, y no tanto porque fuéramos poco ambiciosos, sino porque el mercado ha acompañado".

Después de cinco años de duro trabajo, Diego Bestard, fundador y CEO de Urbanitae, está siendo testigo del auge del 'crowdfunding' inmobiliario en España, una fórmula de financiación alternativa al sector promotor que poco a poco va ganando adeptos, no solo entre pequeños promotores, sino entre las grandes del sector, que han visto en esta plataforma la fórmula perfecta para sacar adelante promociones más pequeñas, con rentabilidades igual de atractivas que proyectos de mayor envergadura.

Comenzó levantando 200.000-400.000 euros por proyecto y ha llegado a los 4-5 millones

Las cifras de Urbanitae hablan por sí solas. Durante el primer semestre de este año, la plataforma ha financiado proyectos por un valor superior a los 33 millones de euros, equivalente a todo el importe financiado durante 2021. Aquel año, Urbanitae se convirtió en la plataforma de 'crowdfunding' con mayor volumen de inversión en España, duplicando incluso la facturación conjunta de sus competidores. Solo en los meses de mayo y junio se superaron los 10 millones de euros en inversiones realizadas.

El objetivo de cara al cierre de este ejercicio es alcanzar los 100 millones de financiación anual —lo que supondría triplicar el volumen del año pasado— y duplicar esta cifra hasta los 200 millones el próximo ejercicio. Cifras con las que los fondos de inversión, "ahora sí, van a empezar a levantar las cejas, ya que son muy relevantes para un sector como el nuestro", explica Bestard a El Confidencial, al tiempo que recuerda cómo en 2019, cuando comenzaron a operar con la autorización de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), los primeros proyectos se movían en torno a 200.000 o 400.000 euros, frente a los cuatro o cinco millones que han alcanzado este año en varios proyectos en Madrid o Ibiza.

"Veníamos de un año muy bueno, pero lo cierto es que estas cifras marcan un nuevo hito en el sector del 'crowdfunding' en España. Y no son fruto solamente del buen hacer de la compañía y todo su gran equipo, sino que a nivel estructural nos movemos en un 'marketplace' con una demanda muy superior a la oferta existente. Algunos proyectos de 'crowdfunding' se cierran en minutos".

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Urbanitae nacía en junio de 2016, con el objetivo de que cualquier inversor —minorista o institucional— pudiera participar en proyectos inmobiliarios a partir de una inversión mínima de 500 euros. Sin embargo, hasta que no llegó la autorización de la CNMV en 2019, la compañía no pudo comenzar a operar. Desde entonces, ya suma cerca de 60 proyectos inmobiliarios en que se han invertido 75 millones de euros y ha completado la devolución de una docena de proyectos a sus inversores con una rentabilidad anual media (TIR) del 18%.

La compañía se ha hecho un hueco en un mercado aún muy incipiente en España, el de la financiación alternativa al sector promotor, un nicho que ha ido en aumento en un contexto de restricción del crédito bancario, pero que no termina de despegar en un país, como el español, hiperbancarizado.

El 'crowdfunding' va calando entre las grandes

Este tipo de financiación ha sido el salvavidas para muchas pequeñas promotoras, que sin esa alternativa financiera no habrían podido seguir promoviendo y, por tanto, seguir a flote. Sin embargo, Urbanitae también ha conseguido atraer a compañías de mayor tamaño para sacar adelante proyectos más modestos.

Especialmente llamativos y mediáticos han sido los proyectos con Gestilar, Caledonian, Q21 o, más recientemente, con Inmobiliaria Espacio, la promotora inmobiliaria del Grupo Villar Mir, que apostó por primera vez por este modelo de financiación alternativa para desarrollar 63 viviendas en Denia, Alicante.

Aquel proyecto, que se cerró en apenas unas horas, ha contado con 1.072 inversores minoristas que han aportado 4.663.000 euros a la operación. Todos ellos participan en el proyecto como socios del promotor y el capital invertido se destinará a soportar los costes de arranque de los trabajos, desde el comienzo de las obras hasta la concesión del préstamo promotor por parte de una entidad bancaria.

Gestilar, Caledonian, Q21 o Inmobiliaria Espacio han recurrido al 'crowdfunding' inmobiliario

"El 'crowdfunding' escala posiciones como alternativa de financiación también para grandes operaciones inmobiliarias. De enero a junio, nueve de los proyectos financiados sobrepasaron los 1,5 millones de euros, y dos de ellos recaudaron cinco millones de euros, el máximo que permite la ley", destaca Diego Bestard, quien explica que en estos tres años la plataforma ha financiado todo tipo de proyectos inmobiliarios, desde residenciales de obra nueva, promociones de trasteros y reconversión de oficinas en pisos hasta la compra y finalización de obras de una vivienda de superlujo en La Moraleja.

Precisamente este último ha conseguido cinco millones de euros de 532 inversores. El proyecto consta de una vivienda unifamiliar aislada, con unos 2.800 metros cuadrados sobre una parcela privada de unos 10.000 metros, el formato de tamaño de parcela más grande de La Moraleja. Se estiman unos costes de unos 12,5 millones de euros y una previsión de ingresos de 15 millones.

"No necesariamente recurren a nosotros pequeños promotores, también promotoras grandes con suelo o proyectos pequeños que hasta ahora estaban descartando. Y tanto grandes como pequeños, están repitiendo. En el caso de Inmobiliaria Espacio, se acercaron a nosotros para probar y en apenas unas horas habíamos conseguido levantar el capital de su proyecto en Denia, 4,6 millones. El éxito de este 'crowdfunding' concreto ha permitido que la compañía quiera repetir con nosotros para otro proyecto en Mallorca".

Inmobiliaria Espacio repite con Urbanitae

De hecho, este mismo martes, la plataforma y la promotora lanzaban un segundo proyecto residencial de obra nueva en Pollença, Mallorca. En este caso, el 'equity' total asciende a 3,78 millones y se estructurará vía ampliación de capital, donde tanto el promotor como los inversores de Urbanitae realizarán una aportación de capital a Espacio Promoción III SL, la sociedad vehículo que desarrolla este proyecto de 34 viviendas —de las cuales, 18 se encuentran ya reservadas—.

La aportación de los inversores de Urbanitae será de dos millones, que serán destinados a soportar parte de la adquisición del suelo y los costes de arranque del proyecto hasta la concesión del préstamo promotor que se dedicará a la gestión integral de la promoción, se hace cargo del 30% del capital total de la inversión (1.134.000 euros), y un inversor externo del 17% restante (646.000 euros).

"Muchas de las grandes promotoras descartan proyectos pequeños por su tamaño, pero algunas se han dado cuenta de que un socio financiero que aporte capital y las acompañe hasta el final del proyecto puede ser una buena opción. Cualquier promotor en su carta a los Reyes Magos pediría tener una bolsa de dinero de la que disponer cuando tiene un proyecto que le gusta, sin necesidad de recurrir a sus propios fondos. Y, aunque puede parecer muy cómodo tener a uno de los grandes fondos detrás para sacar adelante proyectos, el promotor siempre siente la espada de Damocles sobre su cabeza cada vez que quiere lanzar un proyecto. ¿Y si ya no le interesa invertir?".

A pesar del entorno incierto en el que nos encontramos, Diego Bestard se muestra optimista de cara al futuro. "Estamos empezando a rascar la superficie, ya que hay una necesidad muy grande de financiación para el inmobiliario y, a pesar de que en otros países la financiación alternativa supera el 50% de la financiación total al promotor, España sigue estando muy bancarizada, a pesar de que poco a poco la banca se está retirando ante la caída de las subrogaciones al préstamo promotor. Para que nos hagamos una idea, se estima que existe una necesidad de financiación al sector promotor en torno a los 10.000 millones de euros anuales, de los cuales, entre el 10%-15% se corresponde con financiación alternativa. Un porcentaje que, a medida que se vaya replegando la banca, tendrá que llegar a cubrir el 40%-50".

Además, el hecho de que el ladrillo siga siendo un activo refugio juega a favor de este tipo de compañías. "En Urbanitae, en realidad, no hacemos nada novedoso. Invertir en el inmobiliario como valor refugio se ha hecho toda la vida. Pero es cierto que, tras devolver una docena de proyectos, podemos decir que la TIR media es del 18%, una cifra que incluso asusta. Pero hay que explicar que no es una rentabilidad inmobiliaria como tal, sino que ese porcentaje en realidad se corresponde con la rentabilidad de la promoción. Es decir, es lo que ganan los promotores con un proyecto, el margen promotor, en definitiva. Obviamente, hay proyectos que son deuda y dan mucha menos rentabilidad y otros, por plazo, algo más de ese 18%. En cualquier caso, invertimos en inmuebles, en ladrillo que se puede ver y tocar".

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Precisamente, en Urbanitae hay dos formas de invertir. "En proyectos de deuda, menos frecuentes y que consisten básicamente en un préstamo promotor. Es decir, el inversor en este caso se convierte en prestamista de un proyecto concreto. Y en proyectos de 'equity' o plusvalías, en los que se constituye un vehículo de inversión con la promotora a través del cual se compra el activo. El promotor aporta su parte de capital a ese vehículo, y Urbanitae el resto. El único activo es la promoción, esa sociedad no tiene empleados y es administrada y gestionada por el propio promotor, en nuestro caso, siempre promotores profesionales que tienen sus propios equipos para gestionar esa sociedad. Y en ambos —prosigue Bestard—, contamos con Garrigues desde el principio para la estructuración de todos los proyectos, el chequeo fiscal, la 'due diligence' fiscal...".

Eso sí, no todo vale. "Somos un animal hiperfinanciero y funcionamos como un fondo de inversión con analistas, asociados, directores y un comité de inversión en el que se presentan los proyectos para su aprobación. Pero, asimismo, contamos con un director financiero externo a la empresa, sin cuya aprobación no se sube un proyecto a la plataforma. Además, a diferencia de las 'startups', no dependemos de rondas de inversión para crecer. No tenemos que forzar la máquina ni hacer inversiones que no nos convencen para seguir creciendo. En el mundo de las 'startups', muchas fuerzan la maquina para llegar a unas métricas y así poder llegar a la siguiente ronda y conseguir el oxígeno necesario para seguir creciendo. Algunas no lo consiguen y mueren por el camino. Nuestra jugada es distinta, ser siempre una empresa rentable, sostenible, sólida y transparente".