La vivienda pasa del estancamiento al ajuste: caída fuerte de licencias, visados y proyectos

El mercado residencial ha entrado en una nueva fase tras varios años de crecimiento sostenido y un 2022 marcado por el estancamiento de las principales variables.

En 2023, sin embargo, se espera un ajuste mucho más notable, especialmente en todos los indicadores relacionados con la actividad promotora, con caídas de dos dígitos en lo que se refiere a la solicitud de nuevas licencias, viviendas iniciadas y terminadas, así como en la concesión de nuevos visados de viviendas, mientras que los precios y transacciones en el mercado del suelo aguantarán el tipo.

"La amplia brecha entre los proyectos que arrancan y que finalizan arroja un déficit estructural que dificulta la creación de hogares"

Estas son algunas de las principales conclusiones del último Informe de suelo y promoción de Serviland (filial del servicer Servihabitat), que calcula que el mercado arrojará menos de 80.000 viviendas terminadas en 2023, "lo que complicará el ya de por sí difícil equilibrio entre oferta y demanda".

Tras la pandemia, el incremento de la inflación y los elevados costes de construcción han puesto en alerta al sector promotor.

"La contracción de la oferta es fruto del cambio de planificación que tuvieron que poner en marcha muchas promotoras para adaptarse a la nueva realidad económica. La amplia brecha entre los proyectos residenciales que arrancan y que finalizan arroja un déficit estructural que dificulta la creación de hogares", recoge el informe, al tiempo que destaca cómo "la viabilidad de los proyectos está en entredicho y existe un elevado riesgo de que la promoción se vuelque en otro tipo de proyectos más rentables y se reduzca la solicitud de licencias para viviendas".

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De hecho, desde Serviland constatan cómo "las empresas promotoras están diversificando su actividad para atender las cambiantes demandas del mercado residencial, con soluciones habitacionales innovadoras y adaptadas a diferentes segmentos de la población", al tiempo que está aumentando "la demanda de suelos urbanizables ante la lentitud en la gestión de suelo".

"Si no hay suelo no hay promoción, si no hay promoción, el dinero que sale de la promoción se va hacia otros sectores como, por ejemplo, el logístico o comercial, donde no hay tanta problemática de stock para comprar, o también hacia el suelo en gestión —suelos urbanos no consolidados— o suelo urbanizable. En Madrid, como principal mercado, estamos viendo cómo las operaciones van hacia Los Berrocales, Los Ahijones, Los Cerros, Valdecarros...", explica a El Confidencial el CEO de Serviland, Ernesto Tarazona.

El promotor mira hacia suelos no finalistas

Ambos mercados, el de la promoción residencial y el del suelo, están estrechamente relacionados, si bien el segundo no sufrirá tanto como el de la promoción. "Los visados de obra nueva van descendiendo, al igual que las entregas de viviendas terminadas, pero al final todo está relacionado con las transacciones de suelo, y el número de transacciones de suelo en producción en los últimos tres o cuatro años se ha ido ajustando y, consecuentemente, ha afectado al descenso de las entregas, puesto que son dos variables que están correlacionadas", asegura Tarazona.

El informe Serviland, no obstante, apunta hacia una estabilidad tanto en precios como en transacciones en el mercado de suelo. Los primeros permanecerán estancados durante este año (+0,1%), tras subir un 5% entre 2021 y 2022, "una estabilización que se reflejará en el producto residencial terminado", mientras que las transacciones se moverán en torno a las 23.700 operaciones durante este 2023, ligeramente por debajo de las 25.000 de hace un año.

"Un ritmo saludable", según el directivo de Serviland, "¿Nos gustaría tener más transacciones? Por supuesto, pero estas son las cifras que arrojan nuestros análisis".

El suelo, como materia prima de la promoción residencial, continúa sometido a una burocracia escasamente ágil. "La ineficacia de su gestión impide que la relación entre oferta y demanda se armonice, con administraciones que deben destinar más recursos y regulaciones que aboguen por la colaboración con el sector privado. La transformación de los terrenos en solares listos para edificar no avanza a la misma velocidad que los cambios demográficos, que, además de residenciales al uso, buscan productos adecuados a su estadio vital", destacan desde Serviland.

Según este informe, "aunque los grandes tenedores de suelo tienen reservas, no dudarán en ampliar sus bolsas con parcelas finalistas situadas en zonas con proyección. La necesidad de transformar suelo sigue siendo acuciante para actuar como bálsamo contra un sobrecalentamiento de los precios de venta en los lugares donde los terrenos están prácticamente agotados".

"Los operadores siguen queriendo comprar suelo finalista. De hecho, hay mucho operador viendo suelo, pero no hay mucho operador que pueda comprar suelo. Es decir, no están consiguiendo cerrar estas transacciones por un tema de precios", reconoce Tarazona.

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De ahí que tanto el promotor como el inversor hayan comenzado a mirar hacia los suelos en desarrollo. "Los promotores están analizando cuál va a ser su producción a cinco o 10 años vista, con el objetivo de asegurarse reserva de suelo, mejorar sus precios y sus tasas de rentabilidad. Las cotizadas no pueden hacerlo, no pueden asumir riesgo en suelo, por lo que están asociándose con otros players que les puedan proporcionar las bolsas de suelo el día de mañana o mirando nuevos negocios que no estén bajo el paraguas de la cotización donde se les exija una menor tasa de riesgo y puedan entrar en este tipo de operaciones. Las promotoras cotizadas pueden tener suelo finalista en cartera, pero no suelo urbanizable sobre el que no tengan un hito previsible de puesta en producción, porque eso los inversores lo penalizan", explica este experto.

Según el informe de Serviland, actualmente, más del 90% de las transacciones de suelo están protagonizadas por promotores locales, inversores privados y profesionales.

"Los inversores protagonizan una cuarta parte de las transacciones, no en vano, el desarrollo de solares tiene mayores rendimientos que la promoción, despertando el apetito por acaparar superficie en sus balances". Eso sí, la banca sigue sin financiar la compra de suelo, por lo que son operadores "con el suficiente cash que les permita invertir y generar sus propias carteras de suelo con cierta racionalidad. Si vas a suelo finalista hoy en día, el mercado manda, el precio manda, también, y eso limita mucho la producción. Por eso los grandes players necesitan tener una planificación importante de reserva de suelo", añade Tarazona.

Las ventas de suelo público por subasta en algunos de los nuevos desarrollos de Madrid están llamando especialmente la atención de los inversores. Especialmente el suelo urbano consolidado es el activo más demandado, cada vez más cerca de ocupar tres de cada cuatro búsquedas activas por parte de los inversores. "Respecto al suelo urbano no consolidado, dada la lentitud que rodea su gestión, ha cedido parte de su demanda al urbanizable. El éxito de las subastas y ventas públicas así lo corroboran", según el informe de Serviland.

La demanda, en modo wait and see

Respecto a la demanda, Tarazona destaca que, si bien existe demanda para comprar casa, esta se encuentra en modo wait and see, sobre todo por el incremento de la inflación y los costes de financiación. "La compraventa de vivienda no arrojará números tan espectaculares como los de los dos últimos años, pero la reducción en 2023 no será tan drástica", según Serviland.

"En 2023, estaremos en torno a las 80.000 compraventas de viviendas, muy lejos de lo que nos planteamos como industria, en torno a los 120.000-150.000 unidades al año. Hay cierta liquidez, y, como hay tan poca oferta, la demanda sigue tirando, pero la incertidumbre que plantean la inflación y los costes de construcción provocan que un comprador de un piso que pueda pagar ahora una hipoteca de 700-800 euros, a lo mejor en un año son 900 o 1.000 euros. Esto es lo que en parte está frenando el mercado, pero también es cierto que la demanda tampoco tiene muchas opciones de producto. El comprador, inversor o usuario ahora prefiere esperar antes de tomar una decisión, porque le puede cambiar considerablemente su escenario, entre este año y el año que viene", añade Tarazona.

"A partir del 23-J, veremos qué posibilidades hay de que una ley que se acaba de aprobar se derogue o se reforme en un momento dado"

Por último, sobre la recién aprobada ley de vivienda y el futuro de la normativa tras las elecciones del 23 de julio, el directivo de Serviland se muestra prudente.

"A partir del 23 de julio, veremos qué posibilidades hay de que una ley que se acaba de aprobar se derogue o se reforme en un momento determinado. Evidentemente, esa ley ha nacido con una serie de parámetros discutibles. En lo que respecta al suelo y a la promoción, por ejemplo, establece unas restricciones en las reservas que no se han definido. Es decir, si hay un 30% de reserva de vivienda protegida en el suelo urbano no consolidado y hasta un 40% en el suelo urbanizable, lo que hay que definir en esa legislación es cuándo empieza y de qué forma empieza a regir".

"Lo que no se puede es lanzar un mensaje como este al mercado en una industria que lo está pidiendo a gritos es más suelo para poder seguir desarrollando más vivienda, para contener los precios y que se pueda atender las necesidades de vivienda de los colectivos más necesitados. Por lo tanto, más allá del 23 de julio, dependiendo del resultado de las urnas, habrá unos movimientos u otros. A mí no me parece prudente hablar a día de hoy de una derogación, cuando se acaba de aprobar y publicar".