Mapfre Inmuebles: "Los activos deberían caer un 20%, pero aquí jugamos al no pasa nada"

2008 versus 2023. En 2008, la burbuja inmobiliaria en España saltó por los aires. También saltaba por los aires el sistema financiero a nivel mundial. En 2023, la situación es muy diferente. En España no existe una burbuja como la de entonces, ni nos encontramos en medio de una tormenta financiera a nivel mundial. Y, sin embargo, hay un denominador común que se repite: los precios de los activos inmobiliarios no bajan. Bajan en Estados Unidos, en Reino Unido, en Alemania... pero España se resiste a hacerlo.

La inversión inmobiliaria ha caído con fuerza, pero los precios, en España, se resisten a caer. Lo mismo sucede con la vivienda. Las compraventas se desploman, pero el precio aguanta el tipo. Nadie quiere o puede mover ficha, nadie quiere ser el primero en reconocer el ajuste. Y España, como sucedió en 2008, corre de nuevo el riesgo de que cuanto más tarde en aceptar el ajuste, más duro será.

"Ya hemos visto una corrección muy rápida de precios en Londres, Berlín, París y Lisboa"

"Desde luego España está reaccionando más tarde que otros mercados. Nosotros estamos activos en otros mercados europeos y hemos visto una corrección muy rápida en Londres, Berlín, París y Lisboa", señalaba este miércoles Alfredo Muñoz. director general de Mapfre Inmuebles SGA, en unas jornadas sobre inversión inmobiliaria organizadas por el Colegio de Economistas de Madrid (CEMAD) .

"Hay oportunidades de inversión en Londres o en Berlín, dos ciudades que están mucho mejor que hace unos meses. En España, por el contrario, seguimos al juego tradicional de no pasa nada. Esto es una transacción puntual, hay un ahorcado que está intentando vender, pero es el único... Todos creemos que nuestro mercado es sólido, saneado y va a seguir sin apenas cambios. A mí, particularmente, me gustan los mercados que corrigen rápido, y el nuestro no es uno de ellos. Yo ya dije hace algún tiempo que deberíamos esperar, por lo menos, un 15% o un 20% de pérdida de valor de los activos y me sigo aferrando a ello. Y va a ocurrir, entre otros factores, porque el sector está perdiendo atractivo como consecuencia de la subida de los tipos de interés. Compañías como la nuestra están bajando su exposición al inmobiliario, porque ahora mismo si un bono me está dando un 5% o un 4,5% sin moverme del sitio y con liquidez, ¿para qué me voy a meter en un activo que además que me va a suponer ciertos riesgos?", ha asegurado Muñoz.

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"Cuanto más nos retrasemos en el necesario ajuste de precios, menos operaciones habrá"

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"¿Solo pasa eso en España?", se ha preguntado el directivo de Mapfre en voz alta. "No. Tampoco estoy viendo que bajen las valoraciones sustancialmente ni en Francia ni en Italia. Muchos están intentando resistirse hasta el límite de lo que pueden aguantar".

El responsable de real estate de Mapfre no ha sido el único en reconocer la reticencia que históricamente ha mostrado España a la hora de asumir ajustes de precios en el ladrillo. "En Estados Unidos se están produciendo muchas operaciones, especialmente en activos alternativos, por lo que intuyo que los mercados están corrigiendo de una manera mucho más ágil de lo que suele ocurrir aquí. La dinámica a nivel global es muy diferente. Globalmente, se corrige mucho más rápido que aquí", ha dicho Juan Velayos, socio fundador de JV20.

"Yo sí que aspiro a que hayamos aprendido algo de la crisis anterior y de la necesidad de que es bueno ajustar precios para la revitalización de la economía. Otros países de nuestro entorno entienden infinitamente mejor que nosotros y ajustan infinitamente más rápido. Nosotros somos latinos y seguiremos siéndolo y eso no va a pasar aquí por mucho que lo deseemos, pero aspiro a que algo hayamos aprendido", se ha lamentado Velayos en cuya opinión, existe una gran diferencia entre lo sucedido en 2008 y este momento del ciclo.

"Aspiro a que hayamos aprendido algo de la crisis anterior y de la necesidad de que es bueno ajustar precios para revitalizar la economía"

"Ahora hay equity, mientras que en el ciclo anterior no lo había y cuando la fiesta la paga otro, tú te defiendes sin vender. Pero cuando hay equity, el no tomar decisiones lo que hace es destruir valor, destruir tu equity. Por lo tanto, yo creo que el propietario del equity va a querer tomar decisiones a sabiendas de que quiere preservarlo. Y yo creo que eso sí que va a pasar, por lo que en 2024 habrá mayor volumen de inversión del que tenemos ahora".

"Bienvenidos a 201", ha sido el titular de Mikel Echavarren, presidente y CEO de Colliers España. En su opinión, desde el punto de vista de la inversión global, nos encontramos en niveles de inversión similares a los de hace trece años.

"El inmobiliario es el tercer mercado de inversión es el que se invierten los ahorros mundiales junto con la bolsa y los bonos. Y son vasos comunicantes. Hay una correlación científica demostrable entre cómo se comportan los tipos de interés, cómo se comporta la rentabilidad de los bonos soberanos y cómo se comporta la inflación respecto a las yields, las famosas rentabilidades del sector inmobiliario. Y con todo lo ha ocurrido en el último año, con carácter general en todos los mercados, las rentabilidades exigidas por los inversores han subido un mínimo de 100 puntos básicos".

"Negación de la evidencia"

"En aquellos segmentos donde las rentabilidades eran elevadas, como en los centros comerciales, con rentabilidades del 6%-7%, que te suba 100 puntos básicos lo puedes compensar de cierta manera con el incremento de las rentas. En ciertos mercados y en ciertos países donde las rentabilidades estaban entre el 2% y el 3%, como por ejemplo, en Alemania, que te suba 100 puntos básicos es del drama universal. Hay una profunda depresión entre los agentes del mercado en Alemania, y eso en España en qué se traduce, que en un sector como el build to rent o de oficinas te baje teóricamente el precio un 20%- 25%. Y eso supone que el mercado se para, porque quienes tienen los activos en propiedad no tienen una presión fuerte, en general, para vender, porque no están muy apalancados, pero empiezan a tener presión cuando les suben los tipos de interés del dos y pico al 6%".

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En España, al igual que Alfredo Muñoz y Juan Velayos, Echavarren habla de "negación de la evidencia. Este año esperamos una caída en torno a un 50% de la inversión respecto al año pasado. Porque no hay presión para vender y los que compran sí tienen presión para no comprar como compraban antes, con independencia de la financiación, si bien tampoco tiene sentido apalancar muchas de estas transacciones porque cuanto más apalancas, más pierdes. En España somos un mercado que tiende a ser bastante mentiroso de decir, oye aquí no hemos bajado tanto, aquí nos mantenemos... Por el contrario, Londres está poniendo activamente las cosas en evidencia y sus valores y, por lo tanto, se recupera más rápidamente".

Y es que, como ha apuntado Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid, "cuanto más rápido corrige un mercado, más rápido llega la estabilidad y más rapido llega la recuperación. Y eso es algo que no hacemos nunca bien en España. Nos resistimos a aceptar que los precios tienen que corregir. Y cuanto más nos resistamos más brusca será la caída".

"Cuanto más rápido corrige un mercado, más rápido llega la estabilidad y la recuperación"

Y ha puesto como ejemplo el caso de la vivienda. "El precio de la vivienda en España está sobrevalorado y los precios deberían corregir, pero no lo hacen. Los informes dicen que todavía durante 2023 subirán, aunque por debajo de la inflación. Y esto, tampoco es positivo. Los precios de la vivienda también tendrán que corregir en España y si no corrigen, finalmente, cuando lo hagan, será buscamente. Cuanto mayor es el coste del activo, mayor es la rentabilidad que se exige y llegará un momento en que las rentabilidades no salgan", ha dicho Salcedo.

¿Cuándo volverá con fuerza la inversión?

Los expertos asumen que 2023 será un mal año para la inversión en España, si bien, se muestran optimistas de cara al próximo ejercicio. "Estamos en un momento de incertidumbre alta y eso paraliza. A ver cuánto tiempo queremos o podemos permitirnos estar parados o nos obligan a jugar por ejemplo vía reestructuraciones, vencimientos de deuda... Es evidente que hay una serie de incertidumbres altas, intuimos que va a llover más y que va a hacer más frío, pero a veces ha hecho mucho frío en San Mamés y a lo mejor el césped no está hecho un barrizal como nos lo están poniendo hoy, sino que a lo mejor el césped está en las mejores condiciones y nos sorprende a todos el 2024", ha asegurado Juan Velayos.

Andrés Horcajada. CEO y cofundador de Tectum Real Estate también ha mencionado la incertidumbre como un factor que ahuyenta la inversión. "Se están posponiendo la decisiones de inversión. Para qué me voy a meter en una inversión si no sé lo que va a pasar en seis meses. Lo que falta es certeza. Y cuando haya estabilidad, probablemente las aguas empezarán a volver a su cauce y los operadores se lanzarán a invertir lo que no han querido invertir antes".

En este sentido, ha ha pedido que “vuelva la certidumbre”, aunque también ha querido matizar la caída en la inversión explicando que “aunque es cierto que hay un bajón con respecto al año anterior, estamos mejor que Europa y mejor que los datos prepandemia”.

"Recuperaremos el nivel de precios que tenían los activos en enero de 2022 a finales de 2026"

Sobre la Ley de Vivienda, todos los ponentes se han mostrado muy críticos. En opinión de Echavarren “hace justo lo contrario de lo que debería hacer. Dentro de la fórmula de invertir en vivienda en alquiler, destroza el 50 por ciento de la ecuación” y ha dicho que, si bien “es cierto que no es la causante de que se paralice la inversión, sin quitar esos palos de la rueda no se recuperará”.

Por otro lado, considera que la normativa "ha sido una intromisión ilegítima de un gobierno en negocios privados. Hoy entra en la vivienda y mañana puede entrar en nuestros sueldos", ha dicho Echavarren, quien valora positivamente el efecto de las elecciones municipales y autonómicas, especialmente "en aquellas regiones donde yo no invertiría ni loco como Baleares o Valencia, donde se amplían las posibilidades de que haya normas sensatas en el largo plazo".

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"¿Qué debería hacer el Gobierno si el PP gana las elecciones? Derogarla a saco, sin ningún tipo de rubor, sin ningún tipo de complejo. Ahora bien, ¿la recuperación?, ¿qué es recuperación?, ¿llegar al mismo nivel de precios que tenían los activos en enero del 2022? Nosotros pensamos que eso sucederá en diciembre de 2026. Es decir, un ciclo de unos cinco años. Lo peor del mercado debería ser el último trimestre de este año. No tendremos ninguna relajación de la inflación ni los costes financieros hasta 2024. Cuando la inflación se modere, empezarám a bajar ligeramente las yields. Probablemente no volveremos a ver las yields que hemos visto en el año 2021".

Andrés Horcajada, por su parte, ha calificado la Ley de Vivienda como “pésima” y ha añadido que “no convence al sector y el gobierno que entre tendrá que valorar una reforma sustancial. La Ley de Vivienda supone una traba clara al modelo residencial”, ha dicho.

Por su parte, Velayos considera que los periodos electorales siempre ralentizan las inversiones y la toma de decisiones, si bien se muestra optimista. "Hay un cierto miedo al cambio, pero paradójicamente hay un sentimiento inversor de que no tenemos un gobierno business friendly y hay una cierta ilusión porque un cambio de gobierno sí lo sea. Por lo tanto, yo diría que, aunque un cambio de elecciones siempre genera incertidumbre y inquietud, desde un punto de vista completamente inversor, sí creo que se vive con un cierto optimismo que un cambio de gobierno pueda ayudar en cierta medida a revitalizar o eliminar trabas al mundo de la inversión".

"¿Qué debería hacer el Gobierno si el PP gana las elecciones? Derogarla a saco, sin ningún tipo de rubor, sin ningún tipo de complejo"

"¿En qué se van a traducir eso? Ya lo veremos, obviamente, respecto a la Ley de Vivienda, pues no creo que nadie del mundo inversor con criterio no esté a favor de que ojalá no llegue a aplicarse nunca, pero veremos si es así. No obstante, a pesar de que haya cierta ilusión, eso no va a ser suficiente para que el mercado se recupere en ser 2023", ha dicho Velayos.

"La fase bajista del ciclo, siempre vuelve. Es algo consustancial a la actividad económica y no es nada que deba asustarnos", ha concluido Alfredo Muñoz.