Viñolas (Colonial): "El inversor está en shock, reaccionando a la subida de tipos de interés"

El mercado inmobiliario en Europa se encuentra en el ojo de la tormenta tras los máximos post pandemia del año pasado. Una tormenta que no afectará ni a todas localizaciones ni a todos los activos por igual, pero en la que se ha instalado la incertidumbre, una palabra que es la que más se repite entre los directivos del sector inmobiliario encuestados para la realización del informe 'Tendencias en el mercado inmobiliario en Europa 2023', elaborado por PwC y el Urban Land Institute.

Incertidumbre ha sido también una de las palabras utilizadas por Pere Viñolas, consejero delegado de Colonial durante la presentación de dicho informe en el que también ha hablado sobre las paradojas actuales que se dan a día de hoy en el mercado inmobiliario.

"Mientras el mundo de la inversión está en estado de shock reaccionando a las subidas de los tipos de interés, la operativa diaria, las operaciones están en perfecto estado" debido, en su opinión a las buenas valoraciones y las subidas de las rentas. Y, aunque augura "parón" de la inversión debido en buena medida al aumento de la rentabilidad en la renta fija, que desvía la inversión, considera que el inmobiliario sigue manteniendo su atractivo.

"Una vez pasado este shock adaptativo inicial, el inmobiliario mantendrá su interés"

Viñolas anticipa un nuevo paradigma, "un contexto de mayores tipos de interés y mayor inflación", que el que hemos tenido hasta hace unos meses, pero en el que si nos encaminamos hacia intereses reales del 0%, "una vez pasado este shock adaptativo inicial, el inmobiliario mantendrá su interés, y compensará estas malas noticias iniciales que hemos tenido en el corto plazo sobre las subidas de tipos".

También Ismael Clemente, CEO de Merlin Properties, ha hablado de incertidumbre. "Siempre afecta a la demanda, la disminuye. Durante la pandemia, por ejemplo, no vivimos una situación de sobreoferta, sino que tuvimos menos demanda. Pero lo bueno de la incertidumbre es que no es eterna, tarde o temprano se torna en certidumbre".

En opinión de Clemente, "aunque se mantenga una actividad sana en el mercado inmobiliario subyacente, en el día a día, en las valoraciones, por causas externas al inmobiliario, se producirá una expansión de las yields que erosionarán las valoraciones. Una caída que en parte podrá compensar la subida de rentas".

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Por otro lado, el CEO de Merlin Properties cree que, "en estos momentos, España está el grupo de los buenos, ya que de la crisis anterior salimos aprendidos en muchos sentidos. Aprendimos a financiarnos diferente, a trabajar en entornos más seguros... Además, el nivel de apalancamiento medio -loan to value o LTV- en 2008 del inmobiliario cotizado se situaba en el 72%, mientras que en la actualidad, la media se sitúa en el 40%". Ahora, considera Clemente, el problema del exceso de endeudamiento "se ha trasladado a la deuda pública".

Asimismo, considera que a pesar de los nuevos activos de inversión que han ido ganando peso en los últimos años en las carteras, lo que "lleva a una dilución natural de los activos tradicionales -oficinas, retail...-, estos siguen manteniendo una cuota de mercado y una liquidez incomparables. Ya tienen que tomar mucho colacao el coliving para alcanzarlos", ha dicho.

La evolución de los tipos, en el punto de mira

También Pere Viñolas cree que el mercado español ha aprendido de la gran crisis financiera de 2008 y ha salido reforzado de ella. Considera que es mucho más abierto de lo que lo era en 2008, lo cual ha diversificado las fuentes de financiación y hace mucho más estable la inversión en estos activos.

Respecto a la evolución de los tipos de interés y al "error de cálculo", que se produjo al intentar anticipar cuál sería la evolución de la inflación, como ha expresado Rafael Pérez Guerra, socio responsable auditoria en el sector inmobiliario de PwC, "al considerar inicialmente que era coyuntural y no estructural como se vio en junio de 2022, cuando los tipos de interés comenzaron a subir con fuerza", Clemente ha asegurado que el Banco Central Europeo (BCE) está provocando una recesión con la subida de los tipos de interés, que contraen la demanda, y que pronto obligará al organismo a bajarlos "para que la hecatombre no sea muy grande".

"La demanda estallará por la recesión que están provocando los bancos centrales y, cuando eso pase, volverán a aflojar los tipos para que no sea muy grande la hecatombe. Vamos a ver cómo funciona ese experimento de mezclar sulfato con ácido nítrico", ha dicho el directivo de Merlin Properties.