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Ibiza, 'on fire': la vivienda bate en un 20% los precios máximos de la burbuja
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UN MERCADO SOBRECALENTADO

Ibiza, 'on fire': la vivienda bate en un 20% los precios máximos de la burbuja

Una situación impensable tras el estallido de la burbuja, cuando nadie podía imaginar que, tras los excesos vividos, la vivienda pudiera volver a 'calentarse' tanto como lo ha hecho en Ibiza

Foto: Imagen de archivo de una playa de la isla. (iStock)
Imagen de archivo de una playa de la isla. (iStock)
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La vivienda sigue al alza en España. En el centro y especialmente en la costa, donde los precios no solo no se toman un respiro, sino que, en algunos casos, están batiendo claramente los máximos del 'boom' inmobiliario.

Una situación impensable tras el estallido de la burbuja, cuando nadie podía imaginar que, tras los excesos vividos, la vivienda pudiera volver a 'calentarse' tanto como lo ha hecho en Ibiza, la única zona en toda España, al menos en toda la costa, en la que han saltado las alarmas y ya se habla de sobrecalentamiento.

Las Islas Baleares, en general, pero Ibiza en particular, vuelven a tener un mercado residencial —tanto en compraventa como en alquiler muy tensionado. Una oferta muy escasa y una demanda muy fuerte —fundamentalmente internacional— han disparado los precios, casi de manera generalizada, en todo el archipiélago.

Las alarmas han saltado en la isla, donde ya se empieza a hablar de sobrecalentamiento

El caso de la capital, Ibiza, es el más llamativo, porque el precio de una vivienda —nueva y usada— se sitúa un 20% por encima de los registrados durante el 'boom' inmobiliario de la primera década de los dos mil. El metro cuadrado en la isla se paga, de media, a 3.398 euros, el precio más elevado de toda la costa, según el informe ‘Vivienda en costa 2022’, que cada verano publica la tasadora Tinsa y que analiza 280 municipios de toda la costa española.

Sin embargo, el de Ibiza no es un caso totalmente aislado. En el municipio de Santa Eulalia, los precios superan en un 18% los máximos del 'boom', mientras que en Sant Josep de sa Talia y en Sant Antoni de Portmany, los porcentajes son del 16% y del 9%, respectivamente.

Y el efecto contagio se va extendiendo a otros municipios de la isla de Mallorca. En Capdepera y Sóller, por ejemplo, están por encima del máximo de 2007-2008: un 6% y un 1%, respectivamente, mientras que Calvià, Andratx, Campos, Felantix, Palma, Pollença o Santayí se encuentran a la puerta de batir dichos máximos.

Por el contrario, la situación es mucho más pausada en Menorca, a pesar de que buena parte de la demanda que tradicionalmente compraba en Ibiza, especialmente la de mayor poder adquisitivo, se ha trasladado a la isla vecina. Allí, sin embargo, los principales municipios aún se encuentran muy alejados de los máximos alcanzados durante la burbuja, como se puede apreciar en el mapa superior.

También se encuentran muy alejados de los máximos del 'boom' los municipios de la Costa Brava, Costa Dorada, Costa del Azahar, Costa Blanca, Costa Cálida o incluso Costa del Sol —a pesar del voraz apetito comprador y constructor de los últimos años—. En todos ellos, los precios se encuentran entre un 20% y un 50% por debajo de los máximos de 2008. Situación que se repite en las zonas costeras del norte de España, pero también en las Islas Canarias, donde, solo en Adeje o Arona, los precios se encuentran a menos de un 10% de máximos.

Foto: Santa Cruz de Tenerife. (iStock)

En determinados municipios de Castellón, Murcia, Almería, Tarragona y Cantabria, los precios aún están un 45% por debajo de los niveles de 2008. En Moncofa (Castellón), por ejemplo, la diferencia alcanza el 55%.

¿Qué pasa en las Islas Baleares?

La enorme escasez de producto a la venta, combinada con una demanda cada vez más fuerte y a unos costes de construcción y de mano de obra mucho más elevados que en la Península, ha estado presionando los precios al alza en los últimos años.

Para que nos hagamos una idea, en todos los municipios costeros de las Islas Baleares se concedieron el año pasado 2.513 visados, para una demanda que cerró el año en 15.817 transacciones, siete veces más. Solo en Ibiza, en 2011 se firmaron 111 visados y unas transacciones de más de medio millar.

Tinsa calcula que solo en el último año —entre el primer trimestre de 2021 y el mismo periodo de 2022—, el precio medio de la vivienda en los municipios costeros de las Baleares ha aumentado casi un 9%, "en un escenario que apunta a un sobrecalentamiento, dadas la elevada demanda y la reactivación de la oferta de obra nueva, si bien esta última se mantiene limitada".

Foto: Propiedad en venta de Sotheby's en Coves Noves, Menorca.

Y si bien es cierto que algunos mercados aún no han recuperado la inercia constructora existente antes de la pandemia, el crecimiento urbanístico de las islas, en su conjunto, está en el punto de mira.

Según publicaba recientemente 'elDiario.es', según el nuevo plan hidrológico (2022-2027) aprobado por el Consejo Balear del Agua, todos aquellos municipios que quieran construir más casas deberán garantizar el abastecimiento de agua a la población. Y si no se puede garantizar, no se podrá construir.

Por otro lado, en Ibiza, la práctica totalidad del mercado es turístico y vacacional. Es decir, prácticamente todo lo que se vende es segunda residencia, la casa de la playa, en definitiva. Según datos del Mitma, un tercio de las compraventas en las islas es realizado por extranjeros, de los que dos tercios son extranjeros residentes.

Foto: La vivienda de segunda mano en Baleares ya supera los máximos de la burbuja de 2007. (iStock)

En el caso concreto de Ibiza, el comprador extranjero procede de Alemania, Reino Unido y países del norte y centro de Europa, mientras que la demanda nacional —minoritaria— procede de Madrid, Barcelona y País Vasco. Sin embargo, ante el 'boom' de precios, buena parte de esa demanda se ha desplazado hacia Menorca, especialmente en el segmento de lujo, ya que un producto de similares características se oferta en el mercado a un precio mucho más económico.

Y el hecho de que prácticamente todo lo que se venda se englobe dentro del mercado de segunda residencia también ha provocado que la brecha de precios entre primera y segunda residencia se haya ampliado. En el caso de Ibiza, Tinsa cifra esta diferencia en el 300%, aunque la diferencia es también especialmente llamativa entre viviendas en altura o en bloque y las unifamiliares o chalés. Una situación que se repite en todo el archipiélago balear.

La demanda internacional tensiona los precios al alza en los mercados de primera residencia

Así, por ejemplo, las viviendas vacacionales plurifamiliares se sitúan de media en los 5.000 euros el metro cuadrado en Mallorca, 2.100 euros en Menorca y 5.000 euros en Ibiza y Formentera, mientras que las viviendas unifamiliares superan ampliamente estas cifras y se sitúan en torno a los 7.000 euros el metro cuadrado en Mallorca, los 3.000 euros en Menorca y 10.000 en Ibiza y Formentera.

“La demanda internacional se consolida en torno a segmentos medio-alto, cada vez más alejados del producto demandado por el comprador nacional, y tensiona los precios al alza en los mercados de primera residencia al destinarse el espacio limitado a la producción de vivienda vacacional, por considerarse más rentable. Esta situación es especialmente notoria en Baleares”, señala Andrea de la Hoz, consultora sénior del Servicio de Estudios de Tinsa.

¿Qué pasa en el resto de España?

Sin llegar a la euforia de las Islas Baleares, la salud inmobiliaria en los municipios costeros va viento en popa. El informe de Tinsa revela, por ejemplo, que en el 86% de los 280 municipios costeros analizados se han registrado incrementos anuales en el precio de la vivienda.

Foto: Futura promoción de Amenabar en Zarautz. (Amenabar)

De hecho, la recuperación respecto a los niveles previos a la pandemia es un hecho en cuanto a precios, transacciones y visados. "El resultado de la encuesta a la red de técnicos de Tinsa confirma que el nivel de actividad en el mercado de vivienda vacacional en el primer semestre ha sido superior al del año anterior en un 77% de las zonas analizadas y similar en otro 20%", destaca Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.

Según la red técnica de Tinsa, un 51% de las zonas ha recuperado los niveles de actividad de 2019, considerando en conjunto las variables de precio, compraventas y construcción de nuevo producto. En otro 24% de las zonas, la actividad habría incluso superado los niveles prepandemia, mientras que en otro 25% los técnicos locales consideran que aún falta recorrido para llegar a ese nivel.

Las zonas costeras de Castellón y Alicante han retomado el dinamismo de 2019 con mayor impulso tras el impacto de la pandemia. La evolución de precios, compraventas y visados en la costa supera la media nacional, además de en Ibiza, en Alicante (entre Denia y Benissa), Cádiz y Huelva y una amplia franja del litoral norte, que incluye Pontevedra, Asturias y las costas de País Vasco. Todas las costas provinciales, con la excepción de las de Cantabria, Murcia, A Coruña y Guipúzcoa, han recuperado y superado los precios medios de 2019.

Dejando a un lado las Islas Baleares, las zonas que han superado con más holgura los precios previos a la pandemia han sido la costa de Vizcaya (+19%), Málaga (+15%) y Girona y Las Palmas (+11%). La costa de Pontevedra ha sido la que más ha incrementado su valor medio en el último año, entre el primer trimestre de 2022 y el de 2021, un 11,6%, seguida de la costa de Vizcaya (+9,7% interanual), Lugo y Girona, ambas con crecimientos en el entorno del 6%.

Foto: Una de las propiedades en venta. (Suomma)

Descendiendo en el ámbito de municipios, los enclaves de costa con mayor revalorización son Nigrán (Pontevedra), con un 42%; Begur (Girona), con un 28%; Son Servera (Mallorca), con un 27,6%, y Marina de Cudeyo (Cantabria) y Mongat (Barcelona), en el entorno del 20%.

Y con respecto a precios, dejando de lado las capitales de San Sebastián y Barcelona, varios municipios de las Islas Baleares acaparan los niveles más elevados de toda la costa española. Se trata de San Josep de sa Talia (3.700 euros el metro cuadrado), Santa Eulària des Rius (3.625 euros el metro cuadrado), Calvià (3.346 euros el metro cuadrado) y Sant Antonio de Portmany (3.066 euros el metro cuadrado). Fuera del archipiélago balear, los precios más elevados se encuentran en Castelldefels (3.003 euros el metro cuadrado), en Barcelona. No obstante, hasta un 15% de las zonas analizadas por Tinsa tiene valores medios de vivienda vacacional por encima de los 3.000 euros el metro cuadrado.

En el extremo contrario, entre los municipios más baratos de la costa española, por debajo todos ellos de los 850 euros el metro cuadrado, se encuentran Berja (737), en Almería; Nules y Almassora (796 y 816), en Castellón, o Carballo (849), en A Coruña.

La vivienda sigue al alza en España. En el centro y especialmente en la costa, donde los precios no solo no se toman un respiro, sino que, en algunos casos, están batiendo claramente los máximos del 'boom' inmobiliario.

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