Lugo, Cantabria, Asturias... el norte se libra del boom de compradores extranjeros

En la última década, solo en la provincia de Alicante se han vendido 141.757 viviendas a compradores extranjeros, 16 veces más que todas las provincias con costa del norte de España juntas.

A pesar de lo espectacular de su gastronomía, sus paisajes y sus playas, la demanda extranjera que viene a nuestro país opta masivamente por la costa mediterránea para asegurarse mucho calor, mucho sol y mucha playa. No obstante, la saturación de determinadas zonas costeras o el cambio climático han provocado que el comprador foráneo haya comenzado a fijarse en otros mercados en los que pasar sus vacaciones o su jubilación.

Optan masivamente por la costa mediterránea para asegurarse calor, sol y playa

En el caso de Asturias, por ejemplo, las compras de extranjeros se han duplicado en apenas un año, si bien, las cifras aún son muy bajas en comparación, por ejemplo, con las que se registran en ambos archipiélagos o en la Costa Blanca, tanto en términos absolutos (número total de viviendas compradas por extranjeros), como en términos relativos (porcentaje sobre el total de transacciones).

Entre Lugo, Pontevedra, A Coruña, Asturias, Cantabria, Bizkaia y Guipuzkoa, en los últimos diez años, es decir, desde 2012, los extranjeros han comprado poco más de 8.800 viviendas, una cifra irrisoria en comparación, no solo con la cifra de Alicante, sino con las más de 90.000 vendidas en Málaga durante el mismo periodo, las casi 45.800 de Barcelona y las casi 44.000 de las Islas Baleares. Esas 8.800 unidades, apenas representan el 1,5% respecto a las 530.000 viviendas vendidas a extranjeros en toda la costa española desde 2012.

Todas estas cifras ponen de manifiesto, como se puede apreciar en el mapa superior, el mayor apetito del comprador extranjero por la costa mediterránea y los dos archipiélagos (especialmente las Islas Baleares) para comprar casa junto a la playa.

Según datos del Colegio de Registradores, Galicia es, junto con Extremadura, la comunidad en la que menos compran los extranjeros y los porcentajes son igualmente bajos en el resto de comunidades al norte de España como Asturias, Cantabria o País Vasco como se puede ver en el gráfico inferior.

El caso más llamativo es el de Lugo, la provincia costera que menor apetito despierta entre compradores e inversores extranjeros. En los últimos diez años, estos apenas han comprado 112 viviendas allí. Los compradores pueden haber elegido la provincia bien como segunda residencia bien por motivos de trabajo, puesto que los datos del Colegio de Registradores indican el porcentaje de compras realizadas por extranjeros pero no el motivo de su compra ni la nacionalidad de los mismos o si se trata de residentes o no residentes, comunitarios o no comunitarios, al menos, no a nivel provincial.

Lugo también es la provincia costera con el porcentaje de viviendas vendidas a ciudadanos foráneos más baja de toda España, como se puede ver en el gráfico inferior. En la última década, solamente se ha conseguido superar el 1% sobre el total de transacciones en 2022. El año pasado, se vendieron en la provincia gallega 2.598 casas, de las cuales, un 1,04% fueron adquiridas por compradores foráneos, es decir, apenas 27 unidades, una cifra muy pequeña pero, sin embargo, la cifra anual más alta, al menos, de la última década, según los datos de los Registradores que no ofrecen datos tan desagregados anteriores a ese año.

En 2012, cuando la crisis inmobiliaria y económica aún estaba muy presente en España, de 2.002 viviendas vendidas en Lugo, solamente el 0,11% fueron compradas por extranjeros, es decir, apenas dos casas.

"Lugo es un mercado muy particular. Hay muy poco movimiento, por no decir nulo. Ni los propios gallegos compran casa aquí", aseguraba en 2017 un agente inmobiliario local a El Confidencial. Aquel año, se vendieron en la provincia gallega un total de 1.759 viviendas. Seis años después, la cifra ha mejorado hasta casi 2.600 transacciones, lo que supone un incremento de casi el 50%. La recuperación del mercado inmobiliario también se ha dejado sentir en esta parte de la geografía española, si bien, figura entre las diez provincias españolas con menor número de transacciones de toda España. Y los extranjeros no son, sin mucho menos, el motor de crecimiento.

Según el último informe de Costa de la tasadora Tinsa, la procedencia habitual de la demanda de vivienda vacacional en Lugo es nacional procedente de Madrid, Asturias y Castilla León, si bien, también hay compradores de Galicia (Orense y el propio Lugo) que reside habitualmente en municipios del interior que no disponen de costa. Como apunte del mercado lucense, el precio de la segunda residencia se sitúa entre un 40% y un 60% por encima de la primera residencia, según Tinsa.

El apetito extranjero es muy parecido en otras provincias costeras gallegas como en Pontevedra y A Coruña, también en Galicia. Desde 2012, apenas se han vendido 488 y 601 viviendas, respectivamente, a compradores extranjeros.

En Lugo, el porcentaje de compradores extranjeros sobre el total, rara vez supera el 1%

En ambos casos, al igual que sucede en Lugo, el porcentaje de compradores extranjeros sobre el total, rara vez supera el 1%, sin embargo, al aglutinar mayor número de transacciones que en Lugo, el cómputo final de extranjeros que compran casa en Pontevedra y A Coruña, es algo superior. Pero, a nivel general, ninguna de las provincias costeras de Galicia figura dentro de las preferencias de los extranjeros para establecer su segunda residencia.

"Hemos notado un pequeño incremento de las transacciones de extranjeros, pero la subida es mínima. Además, quienes vienen de fuera y compran casa, vienen a trabajar, la mayoría, o al menos muchos de ellos, a Inditex. No es el mismo concepto de comprador extranjero que en otras zonas con costa", explica a El Confidencial Álvaro Rodríguez, franquiciado de Engel & Völkers en A Coruña.

"De hecho, el extranjero que compra casa para jubilarse apenas supone entre un 1% y un 4% del total, suele buscar fincas o casas rústicas, y suele provenir del norte de Europa en busca de calidad de vida", señala este experto. Porcentajes que contrastan significativamente con el 30% y hasta el 45% de Alicante, Málaga, Baleares o Tenerife.

Las estadísticas así lo confirman. El año pasado, apenas se vendieron 126 vivienda a extranjeros en A Coruña, un 1,24% sobre el total de transacciones (10.193, según el Colegio de Registradores). "El comprador que viene de fuera procede fundamentalmente de Madrid, gente que compra porque su pareja es de aquí o porque ha veraneado siempre en A Coruña. También a raíz de la pandemia, algunos proveedores de Inditex que venían dos o tres veces al mes, han decidido establecerse en la ciudad", señala Rodríguez quien apunta, precisamente al 'efecto Inditex' en el mercado residencial ya que mientras que las ventas totales han aumentado un 54% (desde 6.600 unidades en 2012 a 10.200 en 2022), los precios se han incrementado en un 15%.

Según datos de Engel & Völkers, en las zonas más premium de la ciudad se han alcanzado precios máximos más elevados que en 2021. Operaciones concretas en la Ciudad Vieja se han cerrado a 5.000 euros el metro cuadrado, mientras que viviendas singulares en el Ensanche lo han hecho a 4.900.

En Pontevedra, por su parte, la práctica totalidad de las compras las realizan nacionales, en su gran mayoría familias que buscan su vivienda habitual. Según datos de Engel & Völkers, el 100% de las compras realizadas en Morrazo, Grove y alrededores son de residencia habitual, mientras que en Sanxenxo, el 90% de las adquisiciones se destinan a segunda vivienda.

Asturias, en el punto de mira extranjero

La situación es muy similar en Asturias, Cantabria o en las dos provincias vascas con playa, Bizkaia y Guipuzkoa. Mercados todos ellos que comparten unos parajes verdes espectaculares y una gran gastronomía, pero en los que la falta de sol, la presencia habitual de lluvia durante los meses de verano y una temperaturas del mar más bajas que en el Mediterráneo para quienes buscan refrescarse, restan atractivo frente a archipiélagos y costa mediterránea, destinos mucho más estables en lo que climatología se refiere y destinos por excelencia del comprador internacional.

"El comprador extranjero proviene mayoritariamente de zonas de Europa con características climáticas y geográficas muy distintas a las que encuentra en España. Esto hace que valore más la oferta de sol y playa de la costa mediterránea y las islas, en donde la probabilidad de sol y altas temperaturas es más alta que en el norte. Por su parte, la costa norte atrae más a la demanda turística nacional", destaca Cristina Arias, directora del servicio de estudios de Tinsa.

No obstante, la situación comienza a cambiar ligeramente. "Estamos viendo un crecimiento importante en Asturias del comprador extranjero debido, entre otros factores, al cambio climático, que empieza a jugar a nuestro favor provocando que muchos compradores de costa estén huyendo del calor extremo en determinadas zonas. Además de la calidad de vida, el paisaje y gastronomía, el extranjero cada vez valora más esto", asegura Jose Mier, socio director en Engel & Völkers Asturias.

Este experto inmobiliario cifra en un 35% el incremento interanual de los compradores extranjeros en la provincia, "una subida muy superior a la media nacional, lo cual, ya es un dato. Además, en la zona de costa de Asturias oriental, en torno al 70% de las operaciones, ya se firman con extranjeros. En Gijón, por ejemplo, tenemos zonas con penetración muy alta de extranjeros, más del 50% de los compradores proceden de fuera de España".

Mier explica, asimismo, que "aunque históricamente, el porcentaje de compradores extranjeros no ha sido el mismo que el de otras zonas costeras de sol y playa, se está produciendo un cambio de criterio y un cambio de tendencia muy relevante. El extranjero empieza a valorar zonas que no estén tan masificadas ni sean tan calurosas, pero con mucho atractivo a nivel cultural, de calidad de vida y de hospitalidad de la gente".

"El extranjero empieza a valorar zonas que no estén tan masificadas ni sean tan calurosas"

En opinión de este experto, "la tendencia es imparable". Pero, ¿qué tipo de comprador se está fijando en Asturias? Según este experto, "gente que está comprando para pasar temporadas como segunda residencia, pero con vistas a que se convierta en el destino de su jubilación a medio plazo, aunque también gente joven que con el teletrabajo se plantea salir de ciudades masificadas y trabajar desde aquí, ya sea porque tienen un vínculo o un parentesco con Asturias, o no".

Un comprador que, según explica Mier, procede fundamentalmente de América -tanto latinoamericanos como estadounidenses- y Europa -alemanes, franceses, británicos y belgas- y que, por lo general, no necesitan financiación.

Gijón es uno de los mercados al alza. El último informe de mercado de Engel & Völkers revela cómo en los últimos años, la fuerte demanda de vivienda en la ciudad ha llevado a que los precios superen los de Oviedo. En 2022, el valor medio de las operaciones gestionadas por esta compañía en la ciudad ha subido un 12,7%, hasta alcanzar los 2.395 euros el metro cuadrado, mientras que en Oviedo el precio medio se ha mantenido estable, con un mínimo ascenso del 1%.

En Cantabria, por su parte, en 2022, el comprador extranjero solamente cerró 276 operaciones, el 3,22% sobre el total de ventas realizadas. Éste es un mercado, fundamentalmente, en el punto de mira de familias nacionales. Entre los compradores internacionales, destacan, al igual que en Asturias, alemanes, estadounidenses e ingleses. Y si hay un zona que destaca sobre las demás, es la de El Sardinero, con un precio medio de 4.692 euros el metro cuadrado.

A pesar de que la zona norte de España no sea el mercado preferido de los extranjeros, a nivel nacional el comprador foráneo ha regresado con fuerza a la costa española. En la última década, han comprado más de medio millón de viviendas en España y a nivel nacional ya protagonizan casi el 14% de las transacciones totales, máximos históricos, representando en algunos casos, como el de Alicante, cuatro de cada diez compras.

España esta de nuevo en el radar del comprador extranjero que, si bien sigue centrado en puntos muy concretos de la costa, ha comenzado a abrir su punto de mira hacia otros mercados.

¿Estamos ante un cambio de tendencia? El tiempo -y el clima- lo dirá.