La última jugada inmobiliaria de los Grifols: 80 millones, plusvalías del 58% y capital mexicano

La familia Grifols ha dado la campanada en el mercado residencial de lujo con su última operación inmobiliaria. La semana pasada, Inbest GPF Socimi anunciaba la compra de Velázquez 21, un edificio propiedad de la saga catalana dedicada a los hemoderivados.

Entonces no trascendió el importe de la operación, pero, según ha podido confirmar El Confidencial de varias fuentes, la venta se habría cerrado en torno a los 80 millones de euros, cifra que los Grifols esperaban obtener desde un primer momento por la venta este inmueble, y cifra sobre la que no estaban dispuestos a negociar, tal y como confirman las mismas fuentes.

Los Grifols compraron por 52 millones y han vendido por 80: plusvalías del 58%

Casi 80 millones de euros que los expertos del mercado residencial de lujo califican de "locura", ya que, supone un precio de repercusión de 11.500 euros el metro cuadrado, lo que implicará la venta de las futuras viviendas en torno a los 15.000 euros. De hecho, según la documentación presentada al Ayuntamiento de Madrid para la aprobación del plan especial que permita recuperar el uso residencial del edificio, los Grifols contemplaban un precio de venta de las viviendas en torno a los 15.600 euros el metro cuadrado, 16.000 euros en el caso de los locales comerciales.

Si tenemos en cuenta que en junio de 2019, los Grifols se hicieron con toda la propiedad del inmueble por 52 millones de euros, como avanzó en exclusiva El Confidencial, estaríamos hablando de unas plusvalías de casi el 58% en apenas cuatro años.

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Unas plusvalías que han sido posibles gracias al gran momento alcista que vive el mercado residencial de lujo en la capital, con una enorme escasez de producto de obra nueva y un apetito comprador voraz, especialmente de compradores latinoamericanos, así como al hecho de que el proyecto —el plan especial— haya recibido ya todas las bendiciones del consistorio madrileño y ya cuente con licencia de obras, lo que permitirá arrancar oficialmente la comercialización de las viviendas.

Hay que recordar que la estrategia de vender los edificios con la tramitación urbanística y licencia de obras ya aprobada, no es nueva, y ha sido —y es— muy utilizada en el mercado residencial de lujo de la capital para dar el pase a numerosos activos inmobiliarios.

Capital mexicano tras la operación

Por otra parte, aunque la transacción ha sido firmada por Inbest GPF Socimi, sociedad conjunta creada por Inbest —encabezada por Javier Basagoiti— y GPF Capital, según las fuentes consultadas, el capital procede de inversores latinoamericanos, mexicanos principalmente, muy activos, estos últimos, en el mercado residencial de lujo de la capital desde hace tres o cuatro años.

Tal y como comunicaron ambas compañías, "la singularidad del edificio permitirá desarrollar un proyecto icónico en la capital madrileña. El edificio contará con cuatro plantas de más de 1.000 metros cuadrados y la posibilidad de hacer 8 viviendas de lujo de más de 500 metros cuadrados cada una de ellas, que ya han despertado el interés de los grandes operadores hoteleros por su posibilidad para crear un concepto de branded residences".

El capital procede de inversores latinoamericanos, mexicanos, principalmente

Un concepto en auge en España, especialmente en Barcelona, Madrid y Marbella, siendo uno de sus máximos exponentes las residences del Four Seasons de Canalejas y un concepto que da un plus de exclusividad a sus propietarios, que están dispuestos a pagar hasta un 30% más por un producto que va un paso más allá de la vivienda de alto standing que hasta ahora se ha visto en nuestro país, y que suele ir asociado a una gran marca de lujo o con los servicios de una gran cadena hotelera.

En julio de 2022, las firmas de inversión Inbest y GPF Capital unieron sus caminos en el sector inmobiliario y crearon Inbest GPF Multi-Asset Class Prime Socimi (Inbest GPF Socimi), una nueva socimi con la que podrán comprar activos por más de 500 millones de euros. Como comunicaron entonces, su criterio de inversión se centra en activos inmobiliarios multi segmento con una estrategia de gestión de valor añadido y en localizaciones o tipos de activos que por sus características sean prime y que se consideren refugio para inversores por su resiliencia en los ciclos económicos.

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La socimi realizó sus primeras inversiones en julio de 2022: la adquisición a El Corte Inglés de dos edificios comerciales en ubicaciones prime (plaza del Duque de la Victoria en Sevilla y calle Jesús y María 5, 7 y 9 en Córdoba) para la creación de los principales flagships de varias marcas de Inditex, mientras que con esta nueva adquisición, alcanza los 175 millones de euros de inversión en los primeros meses de andadura.

En esta ocasión, y para este proyecto en concreto, el capital procede de inversores latinoamericanos, mayoritariamente mexicanos. Un tipo de activo muy exclusivo que, según explican expertos del mercado residencial de lujo, "encaja en el tipo de activo que buscan este tipo de inversores, tan escaso en la capital, de ahí que haya podido alcanzarse un precio de venta tan fuera de mercado".

Un edificio histórico del barrio de Salamanca

Velázquez 21 es uno de los edificios históricos del Ensanche Este de Madrid, ideado por el urbanista Carlos María de Castro y en el que se ubicaba el actual barrio de Salamanca. El inmueble fue construido en 1904, y fue un encargo de Francisco Sánchez-Pleites, marqués de Frómista, al arquitecto José Espelius Anduaga, con el fin de destinar el piso principal a residencia propia y el resto, incluidos los áticos, a alquiler, según recoge la Guía de arquitectura de Madrid, elaborada por el Colegio de Arquitectos de Madrid (COAM).

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Este edificio fue pionero en su época porque por primera vez los trasteros se situaban en el semisótano, en lugar de en las habituales buhardillas, reduciendo así las consecuencias de un fortuito incendio. Originariamente, el edificio tenía su entrada principal en el eje del edificio de la fachada a la calle Velázquez y contaba con dos viviendas por planta. Parte de su fachada y el interior de las viviendas se sometieron a varias reformas que cambiaron, en buena medida, su estado original.

Así, por ejemplo, en marzo de 1961 se realizan obras en el interior de los locales de la planta baja y sótano del edificio para la familia Gancedo, donde se ubicaban su famosa tapicería y sus oficinas. A estas obras siguieron varias más en años posteriores, cuya legalización se solicitó en 2005.

Además de las viviendas de lujo, el proyecto pondrá dos locales comerciales en una de las mejores zonas de la capital. Según la propuesta, estos se sitúan en la planta baja y sótano y "se pretende que participen del amplio carácter comercial de la zona, para lo que es necesario dotarlos con conexión directa desde la calle", recoge la documentación.